Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[nkavrakov1982]

Това моята прогноза за пазара на жилища публикувана в сайта на Инвестор БГ в началото на 2022 година :

https://www.investor.bg/bylgariia/45...-balon-342286/ -датата е 02.01.2022 08:28

Пазарът на жилища е във фаза на балон

Николай Кавръков, читател на Investor.bg, коментиращ с потребителското име nkavrakov1982

Основните фактори, които ще повлияят на пазара на жилища тази година, са рискът от стагнация в икономиката, породен от високата инфлация, водеща до ерозия в доходите на домакинствата и затруднения в изплащането на кредитите им, поемането на нови дългове и всички останали разходи за живот. Инфлацията ще бъде водещ фактор и нейното влияние ще продължи да формира жилищни цени, които пазарът няма да може да поеме, като налице е и риск от повишаващи се лихвени проценти от централните банки и в частност ЕЦБ в отговор на високата инфлация въпреки уверенията, че лихвите ще са ниски. Друг фактор са предприетите от БНБ мерки за ограничаване на кредитирането, изразяващи се в по-висок антицикличен буфер към кредитните рискови експозиции на банките.

Цените на жилищните имоти в момента вече са недостъпни в много голям процент от локациите на пазара и за относително голям процент от купувачите. Очаквам жилищния пазар да достигне точката на пречупване около средата на 2022 г. и след това цените да започват да падат, защото вече се намираме във фазата, в която централните банки не могат да поддържат прекалено ниски лихвите в условията на висок глобален инфлационен натиск.

ДНЕС Е ДАТА 14 ЮНИ 2022 ГОДИНА
Инвеститор: Цените на имотите спадат в САЩ и Европа, купувачи излизат от пазара

Предстоят бурни месеци, прогнозира Дейвид Стейнбах !!!!!!!!!

Имотните пазари в САЩ и Европа преживяват спад на цените, тъй като купувачи излизат от пазара, казва глобалният главен инвестиционен директор на компанията Hines, един от най-големите инвеститори в недвижими имоти в света, цитиран от Bloomberg.

Цените намаляват с около 5% до 10% спрямо година по-рано в някои страни, казва Дейвид Л. Стейнбах. Европа следва очертаната траектория от САЩ. „Мисля, че ни предстоят няколко бурни месеца. Тази година ще бъде в бурни води“, допълва той.

Компаниите преосмислят плановете си за разширяване заради по-високите разходи, казва Стейнбах. Растящите лихви водят до повишаване на разходите за финансиране, което още повече подкопава търсенето, допълва той.

Имотите може да бъдат убежище срещу инфлацията, тъй като някои наемни договори са индексирани, за да отразяват растящите цени. Но след повече от десетилетие на рекордно ниски лихви и анемична възвръщаемост на облигационните пазари цените достигнаха рекордни нива в много страни, което ги прави уязвими към растящите лихви по ипотечните кредити.

Базираната в Хюстън, щата Тексас, Hines управлява имотни активи за около 90 млрд. долара и има присъствие в 27 страни. Стейнбах беше в Абу Даби, за да се срещне с някои инвеститори във фонда си, които си партнират с него по проекти.

Пазарът на офис площи понесе най-тежък удар в САЩ, отбелязва Стейнбах. Търсенето на жилища под наем също започва да отслабва.

„Някои спонсори имат известни затруднения да намерят финансиране и само този фактор вече ограничава възможностите за наддаване“, допълва Стейнбах.

[nkavrakov1982]

https://www.infostock.bg/infostock/c...izata-s-lehman

Bankrupt !!!
Ликвидността навява спомени за кризата с Lehman

14 Юни 2022 13:30


Куинси Кросби нямаше търпение да приключи търговската сесия в понеделник. „Бях залепена за екрана“, каза в интервю главният стратег на капитала на LPL Financial, цитиран от финансовото издание Bloomberg.

Това беше просто един от онези дни с толкова огромни загуби, че само гледането на акции не беше достатъчно. Очите й се отклониха към облигации, към суапове за кредитно неизпълнение и другаде, докато се опитваше да разбере колко лоши са и може да се развият нещата.

Това, което видя, беше грозно. Дори по стандартите на тази нестабилна година, дивото пътуване в понеделник по финансовите пазари се откроява. Доходността на двугодишните облигации на САЩ нарасна с 29 базисни пункта, тъй като цените на облигациите паднаха. Доходността скочи с 54 базисни пункта от четвъртък вечерта, най-голямото двудневно увеличение от 2008 г., знак за това колко бързо търговците се коригират там, където смятат, че Федералният резерв ще повиши лихвените проценти.

„Ликвидността на пазара е по-лоша, отколкото периода преди Lehman“, каза Хофман, който работеше във фирмата, която се разпадна тогава, предизвиквайки най-тежката финансова криза след Голямата депресия. Това е вид проблем, който може значително да изостри загубите. „Това създава още по-голям риск, защото ако пазарът няма ликвидност, той може да падне много бързо“.

[redcretin]

Напротив - в София има къде да живее два пъти повече население. Просто масово хората едва свързват двата края и са набутани по 5 души в кутийка, а разните "инвеститори" държат по 5 празни имота на замазка.

София няма смислени предградия, затова всичко се е набило в център и 3-4 панелни квартала и се прескачат като хлебарки.

[nkavrakov1982]

Напротив - в София има къде да живее два пъти повече население. Просто масово хората едва свързват двата края и са набутани по 5 души в кутийка, а разните "инвеститори" държат по 5 празни имота на замазка.

Подкрепям с днешна дата -данните за демографията статията е от днес 14 Юни 2022 година

В София има ОГРОМНО КОЛИЧЕСТВО празни жилища ,който не изпълняват инвестиционни решения

България се топи заради ниски доходи и лошо законодателство

https://www.dnes.bg/obshtestvo/2022/...telstvo.533408

България е намаляла с около милион и половина души през последните десет години, сочат данни на Националния статистически институт (НСИ) от последното преброяване на населението у нас в края на 2021 г. Ако тенденциите за смъртност, раждаемост и емиграция се запазят, то очакванията са през 2030 година, населението ни да е малко над 6 и половина милиона души, алармират експерти.

Защото, знаете ли, ако виждате все повече млади хора, които се раждат, които навлизат на пазара на труда и че се създават нови и нови неща, тогава вероятно този песимизъм нямаше да е толкова силен. От своя страна песимизмът също влияе на демографските процеси у нас. Това означава, че сме в спирала, което със сигурност не е добра новина” – заключи Димитър Ганев.

[anonymous1834]

1) вече се изясни, че очакванията на украинските ИТ за заплати са доста над това, което българските фирми са склонни да платят. Затова и не наблюдаваме каквито и да е украински ИТта в индустрията в България. За капак цените дори в Киев, дето е класи над София дори по време на война - са по-ниски. Да не коментираме факта, че в София няма къде да живеят повече хора, и в момента е петкратно презаселена с всичко последици от това.

Напротив - в София има къде да живее два пъти повече население. Просто масово хората едва свързват двата края и са набутани по 5 души в кутийка, а разните "инвеститори" държат по 5 празни имота на замазка.

[redcretin]

Почти безспорно е че лихвите по кредитите ще се вдигат в близките 1-2-3 години. Въпросът е с колко и дали достатъчно спрямо инфлацията. според мен не достатъчно и многогооооо далеч спрямо инфлацията. От тук колко би бил засегнат имотният пазар специално у нас ? При 1-2 или макс 3% по-висока лихва някога , а не сега си е слаба работа. Най-вероятно новото строителство ще намалее , но на вторичният пазар нищо няма да се случи просто защото няма мотивация да се продава. Хипотетично - ако съм убеден на 100% , че цените ще паднат номинално с 20% / което си е доста/ да речем за 3 години у нас пак няма да продам и после да купя пак. Калкулацията е лесна - за периода 6% нетен приход от наем / 2 на година/ срещу 3% от депозит и транзакционни разходи около 10% + това че сега бих продал имот който знам какъв е и проблемите му и т.н. срещу нов имот с неясен статус тогава. Имот се купува завинаги / до следващите поколения/ , а не за спекулация.... Ако това е целта има койни, индекси, акции, злато и т.н. , които имат по-ниски транзакционни разходи.
Твоята позната е скарана с цифрите. Не знае какво е милион или пък 30. Вероятно някоя запетайка и се е изгубила в ексела....:-) Не че няма начин да се появи лош кредит за 30 милиона...има ... При това често тпва е желан резултат от собствениците на дадена банка. Нататък може и да се досетиш сам....В реалността към момента лошите кредити намаляват , а печалбите на банките са 74% нагоре....

А сега урок по аритметика за нови граждани - колко прави 8% лихва по ипотека при 2% чист доход от наеми минус разходите за поддръжка, данъци и неплатени от време на време сметки от наематели? Или при двуцифрена официална инфлация се надяваш банкасЪ да те гали с 5-6% лихва само занапред?

[redcretin]

Тухлата тежи повече само там, където има нужда и полза от нея - в Мюних например, щото там народът се изтрепва за всяко свободно жилище.

В София от половината имоти нуждата и ползата са нулеви - съответно стойността на тухлата е равна на стойността на строителни отпадъци с равен обем минус разходите по събарянето на сградата. Това, че банката налива пари на бай Гошо и той купува нещо на цена X3 си е негов проблем - в един хубав момент всяка аномалия в природата достига до равновесие. Вариантите пред Софийската тухла са три:
1) Идват 2-3 милиона украински ИТ-та да живеят в БГ. БВП-то на калпак на държавата стига полското примерно. Цените не растат повече. Тогава 3000-4000 Евра на фалшив квадрат стават справедлива и реална цена, отразяваща действителността
2) Понеже в сегашните цени е калкулирана инфлацията за 20 години напред, идните 20 години цените не мърдат, а S&P500 стига 30к (от 3к). Нещата отново си идват на мястото
3) Цените отиват там, където им е мястото - 1500 в Докторски, 700-800 в Гоцето.

1) вече се изясни, че очакванията на украинските ИТ за заплати са доста над това, което българските фирми са склонни да платят. Затова и не наблюдаваме каквито и да е украински ИТта в индустрията в България. За капак цените дори в Киев, дето е класи над София дори по време на война - са по-ниски. Да не коментираме факта, че в София няма къде да живеят повече хора, и в момента е петкратно презаселена с всичко последици от това.

[redcretin]

Ти колко апартамента си купил в Мюнхен? В Запада не стига че доходността рядко минава 2-3%, ами и те пребиват с данъци. Например в щатите ако искаш да купиш малък апартамент, имаш HOA (поддръжка на сградата) 300-400 долара, годишен данък на имота, който на месец отново идва около 300 долара на месец, rental income tax - 30% от приходите, property manager - още 200-300 долара и общо взето си занулен. При къщите няма HOA, но струват по 1 милион. В Германия едва ли има голяма разлика, да не говорим за правата на наемателите, които ако не ти плащат наем, нямаш право да изхвърляш на улицата, а ипотеката си върви. София е рай за капиталиста, тук ме съмнява някой да плаща по повече от 500лв общо за всичките си данъци на едно жилище. Интересно ми е какво его трябва да има човек, че той да решава какви трябва и какви не трябва да са цените. Направи една справка за "потъващата" провинция, където демографксата криза е огромна, цените ще паднат и бла-бла. В най-неперспективните градове като Сливен не можеш да намериш нормален тристаен под 150к лева. Няма как при такава инфлация на стоките, апартаментите да струват 800 евро на квадрат, защото Джони или Накавръков са казали така

Повтаряш се от много престараване, пропърти мениджмънта и поддръжката на сградата са едно и също Тия суми дето ги цитираш са валидни за места с годишни доходи по 200 000 долара, сеш'се колко му пука на човек за тия джобни.
Изхвърлял съм в Германия 2 пъти такива пияндета като теб, няма драма. И инкъм такс при имот за доходност няма, личи ти че си чел вестник Стършел по темата с имоти

ПП: и честит ти банан пак

[Evgo]

От т.нар. стоки има нужда. От празен апартамент - нужда никаква. Обясни ми защо инфлацията трябва да влияе на цената на стоителен боклук? Това са всички необитаеми имоти - строителни отпадъци, които само пречат, не носят ползи.
Аз и на плевнята на дядо ми мога да и сложа цена от 3000 Евро на квадрат и да оправдая тази цена с инфлацията. Това значи ли, че тази плевня струва толкова?

В държавата на абсурдите явно всички са изгубили връзка с реалността.

Привет,

почисти ли дворовете в Априлци тази пролет, ?

[anonymous1834]

Проблемът на държавата е, че масово хората са хейтъри и се съсредоточават само върху негативите. Тeзи некачествени апартаменти ще ни надживеят и двамата, повярвай ми. Малко ми напомня на един познат, който като чу, че на един от апартаментите ми вътрешните стени са направени с Итонг, взе да прави едни криви физиономии и ехидно да ми обяснява как съм се набутал. Горкият 10 години живя под наем в любимата ти Германия, върна се от най-богатата икономика в Европа с един куп борчове и сега живее при родителите си.

Че то някакви позитиви има ли изобщо? Едната природа, която се съсипва с бързи темпове. Ами не само ние имаме природа. Ако в Германия беше толкова зле, защо ли немците не се местят да живеят в БГ, а става обратното? Дори украинците бягат с 200 обратно към Украйна - предпочитат да живеят във война, отколкото да се набутват да живеят в БГ мизерията.

[Zalmoxis]

При числа 39 000 също е имало нереални обяви ,сайта имот.бг е много бъгав и това го знаят всички агенции ,но някак си е се е установил като предпочитан и трудно го изместват ,няма аналог в България поне засега

Не споря, че е бъгав и най-доброто което имаме. При 39к са били 20к "реални"

[nkavrakov1982]

Да, вярно че излизат такива данни в началото. Може да си стиснем ръцете на 15000 реални, макар че някои имоти ги има и по 5 пъти, но те обикновено не са от читавите.

При числа 39 000 също е имало нереални обяви ,сайта имот.бг е много бъгав и това го знаят всички агенции ,но някак си е се е установил като предпочитан и трудно го изместват ,няма аналог в България поне засега

[comandante_40]

От т.нар. стоки има нужда. От празен апартамент - нужда никаква. Обясни ми защо инфлацията трябва да влияе на цената на стоителен боклук? Това са всички необитаеми имоти - строителни отпадъци, които само пречат, не носят ползи.
Аз и на плевнята на дядо ми мога да и сложа цена от 3000 Евро на квадрат и да оправдая тази цена с инфлацията. Това значи ли, че тази плевня струва толкова?

В държавата на абсурдите явно всички са изгубили връзка с реалността.

Проблемът на държавата е, че масово хората са хейтъри и се съсредоточават само върху негативите. Тeзи некачествени апартаменти ще ни надживеят и двамата, повярвай ми. Малко ми напомня на един познат, който като чу, че на един от апартаментите ми вътрешните стени са направени с Итонг, взе да прави едни криви физиономии и ехидно да ми обяснява как съм се набутал. Горкият 10 години живя под наем в любимата ти Германия, върна се от най-богатата икономика в Европа с един куп борчове и сега живее при родителите си.

[Zalmoxis]

Когато зареди сайта и сложиш курсора на мишката върху град София но без да кликваш върху него ти се визуализира броя на обявите -в момента е 32147 продажби и 15 035 наеми като брой .
Преди пандемията числото беше 39 0000 -после падна до най ниски нива малко под 30 000 - в момента ръста е около 3 000 обяви като брой но прави впечатление че от няколко месеца вече не пада под нивата от 30 000 ,само стабилно нараства в посока нагоре

Да, вярно че излизат такива данни в началото. Може да си стиснем ръцете на 15000 реални, макар че някои имоти ги има и по 5 пъти, но те обикновено не са от читавите.

[anonymous1834]

Ти колко апартамента си купил в Мюнхен? В Запада не стига че доходността рядко минава 2-3%, ами и те пребиват с данъци. Например в щатите ако искаш да купиш малък апартамент, имаш HOA (поддръжка на сградата) 300-400 долара, годишен данък на имота, който на месец отново идва около 300 долара на месец, rental income tax - 30% от приходите, property manager - още 200-300 долара и общо взето си занулен. При къщите няма HOA, но струват по 1 милион. В Германия едва ли има голяма разлика, да не говорим за правата на наемателите, които ако не ти плащат наем, нямаш право да изхвърляш на улицата, а ипотеката си върви. София е рай за капиталиста, тук ме съмнява някой да плаща по повече от 500лв общо за всичките си данъци на едно жилище. Интересно ми е какво его трябва да има човек, че той да решава какви трябва и какви не трябва да са цените. Направи една справка за "потъващата" провинция, където демографксата криза е огромна, цените ще паднат и бла-бла. В най-неперспективните градове като Сливен не можеш да намериш нормален тристаен под 150к лева. Няма как при такава инфлация на стоките, апартаментите да струват 800 евро на квадрат, защото Джони или Накавръков са казали така

От т.нар. стоки има нужда. От празен апартамент - нужда никаква. Обясни ми защо инфлацията трябва да влияе на цената на стоителен боклук? Това са всички необитаеми имоти - строителни отпадъци, които само пречат, не носят ползи.
Аз и на плевнята на дядо ми мога да и сложа цена от 3000 Евро на квадрат и да оправдая тази цена с инфлацията. Това значи ли, че тази плевня струва толкова?

В държавата на абсурдите явно всички са изгубили връзка с реалността.