Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[lefti]

Защо не смяташ лихвите по финансирането? Те са разход, който не отчиташ. Дори имотът да е купен кеш, пак имаш оpportunity costs и то в по-висок размер - тогава можеш да вземеш примерно средната доходност на S&P 500 като референция. Освен това:
- Нямаш сигурно покачване от 5% на година
- Със сигурност ще имаш празни месеци
- Ще имаш ремонти, поддръжка и амортизации
- Данък сгради и такса смет
- Данък общ доход върху наема от 10% сметна ли?
- И нещото, което никой не отчита, но което е най-важното за мен: времето. Загубата на време в разправии покрай имота, покрай наемателя и покрай събирането на вземанията.

И най-важното -- трудно на имот от 100к евро на сегашни цени ще взимаш 800 лева наем. По-скоро вървим на 150к. включвайки таксите по придобиване, ремонта и обзавеждането. Имот за 100 000 купен сега с 5000 годишен наем е абсолютен мираж в момента. И в България няма наемодател, който да индексира наем с 5% годишно, просто защото ще остане без наемател. Това са реалностите. Да инвестираш в имот в момента е равнозначно на погребение на кеша...

[mirodes]

Паричната маса винаги има значение и нейното увеличение има отношение към цените на всички стоки - цените на самите недвижими имоти, наеми, а и цените на всички потребителски стоки (храни, електроника, мебели или автомобили) и услуги.

Едно си знаеш,едно си баеш. Ако има 100 потенциални наемателя и 110 имота под наем цените ще са едни,когато има 70 наемателя и 200 имота под наем на пазара,цените ще падат. Закон на търсенето и предлагането. И никой наемател не го интересува инфлация и парична маса,а всеки ще гледа да наеме по-евтино.

[jore123]

Защо не смяташ лихвите по финансирането? Те са разход, който не отчиташ. Дори имотът да е купен кеш, пак имаш оpportunity costs и то в по-висок размер - тогава можеш да вземеш примерно средната доходност на S&P 500 като референция. Освен това:
- Нямаш сигурно покачване от 5% на година
- Със сигурност ще имаш празни месеци
- Ще имаш ремонти, поддръжка и амортизации
- Данък сгради и такса смет
- Данък общ доход върху наема от 10% сметна ли?
- И нещото, което никой не отчита, но което е най-важното за мен: времето. Загубата на време в разправии покрай имота, покрай наемателя и покрай събирането на вземанията. За мен само това последното е критерий, който изцяло изключва покупка на имот с инвестиционна цел, тъй като всеки един час свободно време ми е по-ценен от някакъв пиклив наем.

Да не говорим че в момента в София трудно ще намериш имот за 100 000 евро на който после да му вземеш 800 лева наем. Или трябва да се бръкнеш повече или да вземеш нещо на шпакловка и замазка или за ремонт, което ще оскъпи доста мисията.

[Invmert]

Има две страни в уравнението-брой наематели и брой жилища, които се отдават под наем. Като първите намаляват ,а вторите се увеличават цените падат.И няма никакво значение каква е инфлацията или паричната маса.Всеки наемател гледа да плати по-нисък наем,независимо колко пари получава. Като за всяка стока.

Паричната маса винаги има значение и нейното увеличение има отношение към цените на всички стоки - цените на самите недвижими имоти, наеми, а и цените на всички потребителски стоки (храни, електроника, мебели или автомобили) и услуги.

[anonymous1834]

В това няма никаква логика. Предсказване на бъдещето не е възможно и ние няма как да знаем след колко наема би се изплатил даден имот. Дори първоначално това съотношение да бъде фиксирано на 20 годишни наема, то с покачване на наемите във времето, може да се изплати доста по-бързо.

Ето и пример в табличен вид:

Имот струващ 100000 евро:

Година:	С постоянен наем:	С покачващ се наем (+5% годишно):
1	5000	5000
2	5000	5250
3	5000	5512
4	5000	5788
5	5000	6077
6	5000	6381
7	5000	6700
8	5000	7035
9	5000	7387
10	5000	7756
11	5000	8144
12	5000	8551
13	5000	8979
14	5000	9428
15	5000	9899 (изплатен)
16	5000	10394
17	5000	10914
18	5000	11460
19	5000	12033
20	5000 (изплатен)	12634
Сума:	100000 евро	165322 евро (печалба: 65322 евро)

Първоначалните изчисления посочват, че би трябвало да се изплати за 20 години, но реално ще се изплати за 15 години. В таблицата са заложени +5% увеличение на наема спрямо предходната година.

Защо не смяташ лихвите по финансирането? Те са разход, който не отчиташ. Дори имотът да е купен кеш, пак имаш оpportunity costs и то в по-висок размер - тогава можеш да вземеш примерно средната доходност на S&P 500 като референция. Освен това:
- Нямаш сигурно покачване от 5% на година
- Със сигурност ще имаш празни месеци
- Ще имаш ремонти, поддръжка и амортизации
- Данък сгради и такса смет
- Данък общ доход върху наема от 10% сметна ли?
- И нещото, което никой не отчита, но което е най-важното за мен: времето. Загубата на време в разправии покрай имота, покрай наемателя и покрай събирането на вземанията. За мен само това последното е критерий, който изцяло изключва покупка на имот с инвестиционна цел, тъй като всеки един час свободно време ми е по-ценен от някакъв пиклив наем.

[mirodes]

А твърдението, че ще се запазят постоянни, на какво е заложено?
Заложените 5% в таблицата отразяват съвсем рационални критерии (средното ниво за инфлацията през последните 22 години е 4%) и на историческите данни, че наемите във времето се покачват. Понеже нямам статистически данни за 2002 година, но по спомен тогава наемите за двустаен панелен апартамент бяха в диапазона 120.00 лева - 220.00 лева (в зависимост от състоянието му и района). Сега, вече 20 години по-късно, наемът дори на същото жилище ще е значително по-висок.
Да не забравяне и увеличението на паричната маса, което ни придружава през всичките тези години (и ще ни придружава и в бъдеще).

Да ама до миналата година населението на София се увеличаваше. Сега вече намалява, намаляват и студентите заради демографския срив в страната, плюс това само в последните 10 години са се построили 134 хиляди нови жилища в София.
Има две страни в уравнението-брой наематели и брой жилища, които се отдават под наем. Като първите намаляват ,а вторите се увеличават цените падат.И няма никакво значение каква е инфлацията или паричната маса.Всеки наемател гледа да плати по-нисък наем,независимо колко пари получава. Като за всяка стока.

[Arana]

Я им обясни тука на бг тарикатите как стоят нещата с наемите в Испания ,с правата на наемателите ,с празните имоти,и да не продължавам ,че бг тариката гледа само пред носа си една,две години напред ,купува имоти на кило но не вижда трендовете дето се задават глобално и си мисли .аааа мен това няма да ме хване

Наемите сега са високи. Разликите с България са две. Едната е в полза на България - няма “окупас” и по всяко време с малко предизвестие можеш да изгониш наемателя.

Имаш по-лесно и олекотено прекратяване на договора.

В Испания, ако имаш договор собственикът има една малка “привилегия” по отношение на наемателя. Представи си, че наемателят реши да се изхлузи през месец юни, а има сключен договор за една календарна година. Ако е добре написан стандартния договор за наем дава право на хазяина да изисква всички наеми до края на календарната година. Найс.

За празните апартаменти ще ме караш да чета, но не е масова практика да се изземват празни жилища от собствениците.

[Invmert]

И на какво основание е заложено това покачване на наемите в държавата с най-бързо намаляващото население в света и огромен брой строящи се жилища?Докато за цените на жилищата действат и други фактори, щото се купуват и като инвестиция, то при наемите демографията е водеща.

А твърдението, че ще се запазят постоянни, на какво е заложено?
Заложените 5% в таблицата отразяват съвсем рационални критерии (средното ниво за инфлацията през последните 22 години е 4%) и на историческите данни, че наемите във времето се покачват. Понеже нямам статистически данни за 2002 година, но по спомен тогава наемите за двустаен панелен апартамент бяха в диапазона 120.00 лева - 220.00 лева (в зависимост от състоянието му и района). Сега, вече 20 години по-късно, наемът дори на същото жилище ще е значително по-висок.
Да не забравяне и увеличението на паричната маса, което ни придружава през всичките тези години (и ще ни придружава и в бъдеще).

[bertram]

Първо ,да изгониш наемател е супер трудно,отделно ако имота е празен има риск да ти го вземат с отчуждаване на 50% от цената мимаше такива казуси в Барселона за стотици жилища

много време ще мине докато тук се приеме подобно законодателство
тук проблемите са стандостта и лакомията и тепърва ще берем ядове и в сектор НИ и в сектор зелена енергия и др (вкл земеделие)

[nkavrakov1982]

Какво е положението там, би ли обяснил.

Първо ,да изгониш наемател е супер трудно,отделно ако имота е празен има риск да ти го вземат с отчуждаване на 50% от цената мимаше такива казуси в Барселона за стотици жилища

[pa4anga]

Я им обясни тука на бг тарикатите как стоят нещата с наемите в Испания ,с правата на наемателите ,с празните имоти,и да не продължавам ,че бг тариката гледа само пред носа си една,две години напред ,купува имоти на кило но не вижда трендовете дето се задават глобално и си мисли .аааа мен това няма да ме хване

След 20 години половината форум ще е във вечните ловните полета евентуално....

[pa4anga]

Тука говорим за неща които бавно но сигурно идват и у нас

Кой го твърди това ?! Ние сме територия със затихващи функции !

[tetris12]

Я им обясни тука на бг тарикатите как стоят нещата с наемите в Испания ,с правата на наемателите ,с празните имоти,и да не продължавам ,че бг тариката гледа само пред носа си една,две години напред ,купува имоти на кило но не вижда трендовете дето се задават глобално и си мисли .аааа мен това няма да ме хване

Какво е положението там, би ли обяснил.

[mirodes]

В това няма никаква логика. Предсказване на бъдещето не е възможно и ние няма как да знаем след колко наема би се изплатил даден имот. Дори първоначално това съотношение да бъде фиксирано на 20 годишни наема, то с покачване на наемите във времето, може да се изплати доста по-бързо.

Ето и пример в табличен вид:

Имот струващ 100000 евро:

Година:	С постоянен наем:	С покачващ се наем (+5% годишно):
1	5000	5000
2	5000	5250
3	5000	5512
4	5000	5788
5	5000	6077
6	5000	6381
7	5000	6700
8	5000	7035
9	5000	7387
10	5000	7756
11	5000	8144
12	5000	8551
13	5000	8979
14	5000	9428
15	5000	9899 (изплатен)
16	5000	10394
17	5000	10914
18	5000	11460
19	5000	12033
20	5000 (изплатен)	12634
Сума:	100000 евро	165322 евро (печалба: 65322 евро)

Първоначалните изчисления посочват, че би трябвало да се изплати за 20 години, но реално ще се изплати за 15 години. В таблицата са заложени +5% увеличение на наема спрямо предходната година.

И на какво основание е заложено това покачване на наемите в държавата с най-бързо намаляващото население в света и огромен брой строящи се жилища?Докато за цените на жилищата действат и други фактори, щото се купуват и като инвестиция, то при наемите демографията е водеща.

[nkavrakov1982]

Въпрос на време. Гледай трендовете там и ще знаеш какво те чака след 10-15-20 години.

Я им обясни тука на бг тарикатите как стоят нещата с наемите в Испания ,с правата на наемателите ,с празните имоти,и да не продължавам ,че бг тариката гледа само пред носа си една,две години напред ,купува имоти на кило но не вижда трендовете дето се задават глобално и си мисли .аааа мен това няма да ме хване