Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[BONI]

НЯМА ДА КУПЯ ДОКАТО НЕ ДОЙДЕ 7% ДОХОДНОСТ. А нормалната на ВСЕКИ ЕДИН ИМОТ стане 5%.

Откакто си продал доходността от апартамент в София винаги е над 7%, даже над 10%. Миналата година само капиталовата е 10%. Ще падне до 7% след 2-3 години.

[13ADROL]

Страшната истина за панелките и новото

https://blitz.bg/obshtestvo/regioni/...ews754652.html

[VP]

Тези с под 2% наемна доходност бяха в Азия, но явно и в Европа на някои места е станало подобно....взел си скъп имот / на скъпо място. При тях са ниски процентите.
Инвестицията апарт поне за мен никога не е била с цел наем / ако има е добре/. Други са ползите....
Не мисля че си сгрешил с покупката макар и 30 години ипотечка да не е шега работа / стават много чудеса в живота на хората за толкова време... и лоши/ Като най-голям недостатък е че вече си вързан за имота и .... за работата и за страната вероятно.... А като го изплатиш е доста вероятно пенсията да искаш да я караш в друга страна и малко по-късно децата ти ще трябва да платят едни 20-30% данък наследство....
Притежаването на имот на запад не е толкова безгрижно като у нас....

Прав си за всичко:
- Има вариации в доходността според локацията, но никъде не е блестяща, заради държавни интервенции в наемните отношения.
- За връзването: предимно да, но в някоя конкретика не. Ако се отвори възможност за качествено подобрение в доходите ще сменяме държавата, въпреки ипотеката. Има сигурно конкретна заплата, при която ще се вържат сметките. Но е по-сложно.
- Данъкът наследство е сериозен потенциален проблем. Лошото е, че на запад по-малък % от хората имат имоти и социалният отпор срещу идеята за такъв данък няма да е мн силен. Нещо, което ще го мисля през годините. Дано не дойде изневиделица и да има време за реакция.
- Забравих да кажа 11% транцакционни разходи. Ужас
Ракията в дисагите и туй е.
Ще се окаже, че единствената ползва е от потенциалното поскъпване на имота през годините, но визията ми за света в дългосрочен план е предимно дефлационна, та и това е под въпрос.
Добре, че Европа е заглъзнала в кредити, та ЕЦБ ще работят на 3 смени. Но нещата са свързани. Ако парите продължат дс се обезценяват народът ще се разбунтува и шансът за данъци на такива като мен с имот се увеличава.

[pesimist4o na kvadrat]

Преди години животът ме отвя в чужбина (Западна Европа) и наскоро с жената купихме апартамент (чакаме дете и т.н.). Надцаквахме се с институционални инвеститори и богаташи, които са доволни на 1% - 2% наемна доходност, предвид облигации около %, не смятам даже инфлацията. Мн мислех струва ли си рискът с ипотека за 30 години, ама поне лихвата е фиксирана за 25 години под 2%.
Много спорих с тъста дали е добра инвестиция и той изтъкваше, че може да се дава под наем, но според мен след 20 години си трябва сериозен ремонт, който ще изяде поне половината от тая акумулирана доохдност. А тая доходност не е 2%, а 1.2-1.4% след данък, според засиси другите ти приходи.
Та увереността ми в инвестицията апартамент е сериозно разклатена като гледам колко струват ремонтите - тук не минава с ламинат и кофа латекс.
Навих се, щото ще живеем в него и мисля, че централните банко са идиоти, но потенциалната наемна доходност ако закъсаме изобщо не я смятам в cost / benefit анализа.

Тези с под 2% наемна доходност бяха в Азия, но явно и в Европа на някои места е станало подобно....взел си скъп имот / на скъпо място. При тях са ниски процентите.
Инвестицията апарт поне за мен никога не е била с цел наем / ако има е добре/. Други са ползите....
Не мисля че си сгрешил с покупката макар и 30 години ипотечка да не е шега работа / стават много чудеса в живота на хората за толкова време... и лоши/ Като най-голям недостатък е че вече си вързан за имота и .... за работата и за страната вероятно.... А като го изплатиш е доста вероятно пенсията да искаш да я караш в друга страна и малко по-късно децата ти ще трябва да платят едни 20-30% данък наследство....
Притежаването на имот на запад не е толкова безгрижно като у нас....

[VP]

Преди години животът ме отвя в чужбина (Западна Европа) и наскоро с жената купихме апартамент (чакаме дете и т.н.). Надцаквахме се с институционални инвеститори и богаташи, които са доволни на 1% - 2% наемна доходност, предвид облигации около %, не смятам даже инфлацията. Мн мислех струва ли си рискът с ипотека за 30 години, ама поне лихвата е фиксирана за 25 години под 2%.
Много спорих с тъста дали е добра инвестиция и той изтъкваше, че може да се дава под наем, но според мен след 20 години си трябва сериозен ремонт, който ще изяде поне половината от тая акумулирана доохдност. А тая доходност не е 2%, а 1.2-1.4% след данък, според засиси другите ти приходи.
Та увереността ми в инвестицията апартамент е сериозно разклатена като гледам колко струват ремонтите - тук не минава с ламинат и кофа латекс.
Навих се, щото ще живеем в него и мисля, че централните банко са идиоти, но потенциалната наемна доходност ако закъсаме изобщо не я смятам в cost / benefit анализа.

[bota156]

Малко се унасяш с цифрите / амортизацията е по-малко/, но с посоката на мисълта нямам противоречие. Затва многократно съм писал, че няма смисъл да се отдава под наем под определено ниво освен ако не си се хванал на хорото по-рано. За нови покупки и ремонти обаче е ясно / поне за мен/, че 4% бруто е минимума необходим за да си на нула.... У нас и към момента на база настоящи цени на имотите. Колкото са по-скъпи толкова процента пада... защото износващите се неща са с по-малка тежест.
Очакванията ти за възвръщаемост от наем съм убеден, че кажи речи никога няма да се случат.... поне не в близките 20-30 години.... Има много държави където тч е ПОД 2%, а във всички развити за нормални градски имоти е под 4%. За САЩ е повече, но там данъка като ти е 1-2% и други детайли пак се стига до същите нива....
За наема отдавна съм писал че е по-изгодно особено от ипотечка.... При наличие на кеш са дискусионни нещата....

Мислиш ли че има и 1 имот дето да не е за изриване след 30г ползване?
Колко струва едно изриване? Аз ти гарантирам половината цена и пак ще имаш най-много стара лачена чанта, дето след 10г ще е грохнала старица и нова пълна промяна и е нужна
Дали ще е останало нещо читаво от дограма, тапети, латекс, ламинат, плочки, кабели, тръби .....? За движимото - мебели, техника нямат и 10 години живот, и по често 5-6
Дали новите кооперации ще изкарат и 20 години, като знам как протичат на 5-тата....
То и сега е видно с просто око че тези от 60-80г са по добре изглеждащи от тези 90-2000г

[yalokin]

Интересно как ги смяташ разходите. Да кажем че двете маломерки му струват по 100,000 лева, че се смята по- лесно. Само таксата за асансьор, чистачка, ремонти на входа са минимум 20 лв на месец. по 12 = 240 по 2( за двете маломерки) 480лв. на година, данък поне 200 лв за двете станаха 680лв. Ако има парно зимните месеци поне по 100 лв. на месец за сградна инсталация. станаха още 1000 лв за двете. До тук 1700 на година. по 4 години = 6,800 лв. Което е 6.8 процента, а не 0.1. Добави инфлацията поне по 3 процента на година станаха 12+ 7= 19 %. и това говорим като е хванал период на растеж на цените, и ако не се живее в маломерките, а ако се живее сметките са ти по 100 кинта на маломерка месечно и съвсем не излиза сметката...

Много правилно ги смятам, Ботича, ако не го е срам, ще потвърди.

А инфлацията я смятаме ако парите са реинвистирани веднага, в този случай стоят на депозит или под дюшека

[mitko2848]

Данъците на тези коптори вероятно са 0.1% от цената, сложи още толкова за сметки (въпреки че това е многоо щедро предположение).
Пак е под 1% за четири години

Разходи при продажбата има винаги (обиконовено ги плаща купувача).

Интересно как ги смяташ разходите. Да кажем че двете маломерки му струват по 100,000 лева, че се смята по- лесно. Само таксата за асансьор, чистачка, ремонти на входа са минимум 20 лв на месец. по 12 = 240 по 2( за двете маломерки) 480лв. на година, данък поне 200 лв за двете станаха 680лв. Ако има парно зимните месеци поне по 100 лв. на месец за сградна инсталация. станаха още 1000 лв за двете. До тук 1700 на година. по 4 години = 6,800 лв. Което е 6.8 процента, а не 0.1. Добави инфлацията поне по 3 процента на година станаха 12+ 7= 19 %. и това говорим като е хванал период на растеж на цените, и ако не се живее в маломерките, а ако се живее сметките са ти по 100 кинта на маломерка месечно и съвсем не излиза сметката...

[yalokin]

Смяташ само печалбата и то ако има ръст, но както може да има ръст, така може да има и спад. Сметни инфлацията за времето докато седят заключени, разходите по тях( сметки, данъци...) добави и данъци и такси при самата продажба... Така процентите могат да се окажат доста по- малко.

Данъците на тези коптори вероятно са 0.1% от цената, сложи още толкова за сметки (въпреки че това е многоо щедро предположение).
Пак е под 1% за четири години

Разходи при продажбата има винаги (обиконовено ги плаща купувача).

[mitko2848]

Можеше да ги държи заключени и сега да им вземе с 20% отгоре.

Идеята му е била да продаде скъпо и после да купува евтино (чиста спекула), но сметките не излизат и започваме да пишем с големи букви

Смяташ само печалбата и то ако има ръст, но както може да има ръст, така може да има и спад. Сметни инфлацията за времето докато седят заключени, разходите по тях( сметки, данъци...) добави и данъци и такси при самата продажба... Така процентите могат да се окажат доста по- малко.

[pesimist4o na kvadrat]

НЯМА ДА КУПЯ ДОКАТО НЕ ДОЙДЕ 7% ДОХОДНОСТ. А нормалната на ВСЕКИ ЕДИН ИМОТ стане 5%.
Или на 1000€, да имаме 5€ наем квадрата.
Я ми кажете къде има в крайните квартали за един 70-80кв (измислени че са по 50 реално) 500€ наем или 1000 ЛЕВА.
НЯМА НИТО ЕДИН ТАКЪВ НАЕМ, даже и на обява
ВСЯКА ЕДНА ТАКАВА ПИШМАН ИНВЕСТИЦИЯ Е НА ЗАГУБА.
КОЛКОТО ПО РАНО СЕ ОТЪРВЕШ ОТ АКТИВ КОЙТО ТИ НОСИ САМО ЗАГУБИ ТОЛКОВА ПО ДОБРЕ.
Това че има финансово неграмотни и се нашиват в активи които носят все по големи загуби не е мой проблем.
Можел съм да изтискам още 5-6к€ от баламурниците, ама риска да си остана с горещия картоф в ръцете?
Давах под наем имот 15 години и въпреки че УЖ избих близо 2 пъти покупната цена, то с парите мога само да направя ремонт за да го върна имота в първоначалното състояние. ДЕМЕК уж съм купил на яка далавера (250€ квадрата), а накрая НИЩО не съм спечелил от наемите.
Смятах го на ексела со дисконтиране, нетна настояща стойност на активите и все НИЩО не съм изкарал въпреки бакалската сметка от 7-10% възвръщаемост/РОИ. Не искам и да смятам при сегашните 2-3% че и по малко. (аз продадох като стана 3%, ЧЕ СА МЕ УЧИЛИ ЧЕ АМОРТИЗАЦИЯТА Е ТОЛКОВА)
Ще ме заболи главата като виждам МИНУСИ и все по големи загуби. Сигурен съм че тези които се НАШИВАТ не могат елементарни бакалски сметки да си направят. И тука у форума има ЯРКИ представители, дращещи непрекъснато глупости. Дано няма много които да им се подвеждат по акъла, щото МНОГО ЩЕ СТРАДАТ.
В момента е 2 до 3 ПЪТИ по изгодно да живееш под наем.
Ако имаш въйпиюжа нужда да живееш в мръсното гето София, действай под наем.
На мен ми е противопоказно за здравето, много ми вреди мръсния въздух

Малко се унасяш с цифрите / амортизацията е по-малко/, но с посоката на мисълта нямам противоречие. Затва многократно съм писал, че няма смисъл да се отдава под наем под определено ниво освен ако не си се хванал на хорото по-рано. За нови покупки и ремонти обаче е ясно / поне за мен/, че 4% бруто е минимума необходим за да си на нула.... У нас и към момента на база настоящи цени на имотите. Колкото са по-скъпи толкова процента пада... защото износващите се неща са с по-малка тежест.
Очакванията ти за възвръщаемост от наем съм убеден, че кажи речи никога няма да се случат.... поне не в близките 20-30 години.... Има много държави където тч е ПОД 2%, а във всички развити за нормални градски имоти е под 4%. За САЩ е повече, но там данъка като ти е 1-2% и други детайли пак се стига до същите нива....
За наема отдавна съм писал че е по-изгодно особено от ипотечка.... При наличие на кеш са дискусионни нещата....

[pesimist4o na kvadrat]

Можеше да ги държи заключени и сега да им вземе с 20% отгоре.

Идеята му е била да продаде скъпо и после да купува евтино (чиста спекула), но сметките не излизат и започваме да пишем с големи букви

Има го и този момент. Освен това е искал да ъпгрейдне и мястото, че бяха на куци места... При тва за по-тънко....
Ако не беше дошъл вируса и печатарката можеше да се размине с минимална загуба, но сега вече е сериозна.... и ще става повече....

[pesimist4o na kvadrat]

Пак си в грешка.
Да де, ще ли да паднат само със 30%, ами къде забрави влаченето на същите нива десетина години ?
Ама инфацията през това време ще ти изяде главицата и главницата, капиш ?
Всеки тук живее някъде, в собствен(и) имот(и), повечето сме спекулатори и това влачене ще е вредно за мене специално, ако добия нещо на днешните цени.

Пишете за Бъфет и как богаташите му се радвали ако им докара 7-8%, а що не си доволен на подобен процент от имоти ?! Щом можеш да правиш повече с друго браво и не ги мисли имотите. За нас които ги харесваме това е достатъчно.
А Ледчо се чудя защо си губи времето да ти обяснява очеизвадни неща.... Сичко с имотите и балоните е много просто. Има обикновено около 2 години на надуване на балон , което се изразява в 50-100% ръст , после имаш 20-30% спад и после 5 години примерно около нулата. Общо за 10 години ще са дръпнали с инфлацията. Така е от СТОЛЕТИЯ , да не напиша от хилядолетия.
Като не ти харесват нулевите години и можеш да целиш дъна и върхове не ти трябват имотите. Можеш да печелиш много повече чрез финансовите ти умения от други неща....

[bota156]

Вероятно имотите са били за тотал ремонт, така че продажбата им не е била грешка защото иначе е трябвало да вложи 20-30К ойро за ремонт, за да върви наема....
Грешката е че не е купил друго веднага....А сега вече не мисля че някога ще купи защото тези нива трудно се преглъщат и ще вземе много по-малко имот от продаденото....Ботича като човек на цифрите едва ли е свикнал с графата минус....:-)

НЯМА ДА КУПЯ ДОКАТО НЕ ДОЙДЕ 7% ДОХОДНОСТ. А нормалната на ВСЕКИ ЕДИН ИМОТ стане 5%.
Или на 1000€, да имаме 5€ наем квадрата.
Я ми кажете къде има в крайните квартали за един 70-80кв (измислени че са по 50 реално) 500€ наем или 1000 ЛЕВА.
НЯМА НИТО ЕДИН ТАКЪВ НАЕМ, даже и на обява
ВСЯКА ЕДНА ТАКАВА ПИШМАН ИНВЕСТИЦИЯ Е НА ЗАГУБА.
КОЛКОТО ПО РАНО СЕ ОТЪРВЕШ ОТ АКТИВ КОЙТО ТИ НОСИ САМО ЗАГУБИ ТОЛКОВА ПО ДОБРЕ.
Това че има финансово неграмотни и се нашиват в активи които носят все по големи загуби не е мой проблем.
Можел съм да изтискам още 5-6к€ от баламурниците, ама риска да си остана с горещия картоф в ръцете?
Давах под наем имот 15 години и въпреки че УЖ избих близо 2 пъти покупната цена, то с парите мога само да направя ремонт за да го върна имота в първоначалното състояние. ДЕМЕК уж съм купил на яка далавера (250€ квадрата), а накрая НИЩО не съм спечелил от наемите.
Смятах го на ексела со дисконтиране, нетна настояща стойност на активите и все НИЩО не съм изкарал въпреки бакалската сметка от 7-10% възвръщаемост/РОИ. Не искам и да смятам при сегашните 2-3% че и по малко. (аз продадох като стана 3%, ЧЕ СА МЕ УЧИЛИ ЧЕ АМОРТИЗАЦИЯТА Е ТОЛКОВА)
Ще ме заболи главата като виждам МИНУСИ и все по големи загуби. Сигурен съм че тези които се НАШИВАТ не могат елементарни бакалски сметки да си направят. И тука у форума има ЯРКИ представители, дращещи непрекъснато глупости. Дано няма много които да им се подвеждат по акъла, щото МНОГО ЩЕ СТРАДАТ.
В момента е 2 до 3 ПЪТИ по изгодно да живееш под наем.
Ако имаш въйпиюжа нужда да живееш в мръсното гето София, действай под наем.
На мен ми е противопоказно за здравето, много ми вреди мръсния въздух

[yalokin]

Вероятно имотите са били за тотал ремонт, така че продажбата им не е била грешка защото иначе е трябвало да вложи 20-30К ойро за ремонт, за да върви наема....
Грешката е че не е купил друго веднага....А сега вече не мисля че някога ще купи защото тези нива трудно се преглъщат и ще вземе много по-малко имот от продаденото....Ботича като човек на цифрите едва ли е свикнал с графата минус....:-)

Можеше да ги държи заключени и сега да им вземе с 20% отгоре.

Идеята му е била да продаде скъпо и после да купува евтино (чиста спекула), но сметките не излизат и започваме да пишем с големи букви