Наемите в София

[13ADROL]

Скалъпих един екселски файл за сравняване на собствено жилище vs. наем + инвестиране на първоначалната вноска и всички разходи, които иначе биха отишли за собствения имот.

Взел съм реалистични според мен стойности - първоначална вноска от 20%, 5.5% ГПР, разходи по имота (ремонти, мебели, данъци и т.н.) от 2% на година, инфлация от 3%, нетна доходност от инвестиции 8% (S&P 500 е донесъл брутно 9.4% на година за последните 25 години), наем 750 лева при цена на имота 200К.

Както се вижда, в единия случай след 25 години имаме изплатен имот за 418К, а в другия - инвестиционен портфейл за 746К. И това е без да съм добавил разходите по придобиване и евентуално продаване на имота - тогава крайният резултат при имота става под 400К, а при инвестициите остава 746К, тъй като разходите по придобиване и продаване на акциите са калкулирани в нетната доходност.

Резултатът е под 400К срещу 746К с примерния тристаен имот, който ти предложи. А аз казах, че ще съм минимум със 100К по-добре от човека с имота.

https://ndox.abv.bg/download?id=2a1c20c09d

Ха, ебати изчислението?! Бате Пешо каза, че може да е равно на нула в сравнение с имота.

[ratten]

Супер. А сега добави и инвестирането на първоначалната вноска по кредита (10-20% от цената на имота), което са допълнителни 140-280К в зависимост дали първоначалната вноска е 10 или 20%. Наемите ще се вдигат, но с това ще се вдигат и възнагражденията. Докато вдигането на лихвите няма да има голям положителен ефект върху възнагражденията.

Ето едни примерни сметки, какво мислиш? http://i.imgur.com/yH5yrk1.png

от линка
Общи инвестиционни разходи за наемът ... сериозно, императорЪТ ли е авторЪТ на тоя пример?

[tea_cup]

Ето едни примерни сметки, какво мислиш? http://i.imgur.com/yH5yrk1.png

Добре... наем, който и днес, и след 25 години все е 800 лв... И са го назовали "реалистичен сценарий"...

[ratten]

В случая не се опитвам да прогнозирам, а твърдя нещо на база емпирични доказателства.

ее, щом са емпирични доказателства...)

[13ADROL]

Ако има самоучастие 20%, значи вноската ще е по-малка и ще се изравни с наема! Пак излиза, че ако си под наем за 25 години ще натрупаш 250 хиляди лева, през това време имота от сто хиляди евро сигурно е станал двойно.
Реалистично е да се очаква да се вдигат и доходите и наемите и лихвите. Тоест разходите за наем ще нарастват успоредно с вноската по кредита и с дохода.

А примерните сметки са абсолютна нагласация:
1. Нито dow нито Dax са донесли средна доходност от 8 процента за 25 години. Може би 7-7.5% е по-точно.
2. Фиксират наема за 25 години! Това в коя държава се е случило?
3. Измислят си лихвите както им е удобно.
Защо само поставяш въпроси, а не отговаряш на нито един? Повтарям, къде са ти сметките по примера? Наистина ли данъкът върху имота ще е по-голям от данъка върху доходността от етф?

Мани ги тия, обречени са да не купуват. На такива родата купува през поколение от зор. Имат и кармични наказания!

[BONI]

Супер. А сега добави и инвестирането на първоначалната вноска по кредита (10-20% от цената на имота), което са допълнителни 140-280К в зависимост дали първоначалната вноска е 10 или 20%. Наемите ще се вдигат, но с това ще се вдигат и възнагражденията. Докато вдигането на лихвите няма да има голям положителен ефект върху възнагражденията.

Ето едни примерни сметки, какво мислиш? http://i.imgur.com/yH5yrk1.png

Ако има самоучастие 20%, значи вноската ще е по-малка и ще се изравни с наема! Пак излиза, че ако си под наем за 25 години ще натрупаш 250 хиляди лева, през това време имота от сто хиляди евро сигурно е станал двойно.
Реалистично е да се очаква да се вдигат и доходите и наемите и лихвите. Тоест разходите за наем ще нарастват успоредно с вноската по кредита и с дохода.

А примерните сметки са абсолютна нагласация:
1. Нито dow нито Dax са донесли средна доходност от 8 процента за 25 години. Може би 7-7.5% е по-точно.
2. Фиксират наема за 25 години! Това в коя държава се е случило?
3. Измислят си лихвите както им е удобно, а не реални данни.
4. Удобно "забравят" да сметнат внесените в инвестиционната схема 50к първоначално и ежегодните вноски. Защо? Шарани търсят.

Защо само поставяш въпроси, а не отговаряш на нито един? Повтарям, къде са ти сметките по примера? Наистина ли данъкът върху имота ще е по-голям от данъка върху доходността от етф?

[BONI]

В дадения от теб пример след 25 години ще съм с минимум 100К лева преднина пред човек, избрал да си купи апартамент на кредит. Именно сметките са важни, но калкулирай абсолютно всички разходи, а не само някои. При собствен имот сметна ли амортизация, данъци, ремонти? Взе ли предвид възможността лихвите по кредитите да се качат (както и ще стане)? Много рядко имот на кредит може да бие един американски/европейски ETF; трябва имотът да е невероятно добра сделка.

Иначе човек може да наема и дългосрочно - за 5 и повече години. А ако поради някаква причина се изнесе, може пак да си намери имот под наем в района и да няма нужда да записва децата в други училища и градини.

Твърдение без сметки, що така? За 25 години индексите са се повишили 6-7 пъти. Да предположим че твоя етф ти даде тази доходност, а ти внасяш по 250 на месец. Излизат 250 хиляди накрая. Дори и така си с 50к пред този с ипотеката. Ама за 25 години и цената на апартаментите се е повишила и тези пари няма да ти стигнат и за половината имот, а ти твърдиш че ще купиш два!
Казваш ще вдигат лихвите и на ипотекарят ще му скочат вноските, ама наемите ще се вдигат с повече, така че и там си от губещата страна.
Искаш да вкараш в сметката данъка на имота, а данъка върху доходността от етф? По-малък ли ще е? Дай сметки да видим.
Далавера да си под наем има само ако е далавера - общински, ведомствен, регулиран, мама и тате. Или ако планираш емиграция.

[ratten]

В дадения от теб пример след 25 години ще съм с минимум 100К лева преднина пред човек, избрал да си купи апартамент на кредит. Именно сметките са важни, но калкулирай абсолютно всички разходи, а не само някои. При собствен имот сметна ли амортизация, данъци, ремонти? Взе ли предвид възможността лихвите по кредитите да се качат (както и ще стане)? Много рядко имот на кредит може да бие един американски/европейски ETF; трябва имотът да е невероятно добра сделка.

Иначе човек може да наема и дългосрочно - за 5 и повече години. А ако поради някаква причина се изнесе, може пак да си намери имот под наем в района и да няма нужда да записва децата в други училища и градини.

твърде смело изказване за след 25 години.
на мен не ми се случват очакванията в рамките на седмици или месеци а ти прогнозира 25години напред.

[BONI]

Не всеки ще се навие да влачи 20 години деца по квартири, да сменят на всеки 2-3 години детски градини, училища, приятели. Срещу несигурното обещание като станат на 30 г. родителите им (евентуално) да имат пари за два апартамента.

Това са приказки за балъци дето не могат да смятат. Значи вместо да си купи тристаен за сто хиляди евро, ще плаща наем на същия и ще инвестира разликата 20-30 години. Ама вноската при 25г ипотека е 1000 лева, а наемът 700-800, и за инвестиции остават 250 лева на месец. И каква трябва да е доходността за да може за 25 години да се натрупат 400 хиляди лева за два апартамента? Ами кой гарантира, че 25 години няма да се вдигат наемите? Ами цените на апартаментите и те ли няма да се повишат за 25 години?

[minerals]

абе наем, по-добре изтеглете заем, ама да знаете, че плащате за нещо дето е ваше или поне един ден ще стане ваше

АКО, защото нямаш гаранция какво, що все пак...не е като да не знаем хора с отнети, нали?

[tea_cup]

Не всеки ще се навие да влачи 20 години деца по квартири, да сменят на всеки 2-3 години детски градини, училища, приятели. Срещу несигурното обещание като станат на 30 г. родителите им (евентуално) да имат пари за два апартамента.

[national power]

А сметна ли алтернативната цена на купуването на имот на кредит? Да не се окаже, че това "твое" нещо ще ти излезе златно? Да не се окаже, че в алтернативния случай (живот под наем + инвестиране на средствата в акции), след 20-30 години ще имаш пари за 2 апартамента, а няма да останеш с един амортизиран апартамент?

Като инвестирап в акции след 20-30г ще се окаже че нямаш нищо.Зироу нищо

[JohnD]

Наемите на главната търговска улица във Варна са около 30 - 35 евро. Статията е в грешка в тази част.

[13ADROL]

Наемите на главните търговски улици в големите градове в България като цяло регистрират ръст. В София те са 49 евро на кв.м.
https://www.economic.bg/bg/news/9/ka...balgariya.html

[Delhi]

абе наем, по-добре изтеглете заем, ама да знаете, че плащате за нещо дето е ваше или поне един ден ще стане ваше