Наемите в София

[ratten]

точно така единствения начин човек да живее богато е от наеми

ще се сетиш )

[nradev]

Няма да дълго времето, в което ще разбереш горе подчертаното. Инвестирай в тапети и наеми! Там е истината.

п.п. Що ли усещам, че си боровинката...?!? Типичен "ник" си избрал.

точно така единствения начин човек да живее богато е от наеми

[BONI]

Просто помисли на колко от познатите ти хазяите им дават средно по 4 хиляди за ремонти в квартирата.
Сметките ти имат слаби места.

Като се замисля може горе долу толкова да сме дали. Общо за всичките години. За два едностайни апартамента, единият от 2006 е под наем, другият от пет години. Една пералня, един хладилник, един голям матрак, нови. Една спалня втора ръка, един вертикален щранг, 3-4 пъти пребоядисахме. Има и дреболии като бушон, мека връзка, водомер такива. За ремонт на общи части не помня точно, но имаме малък дял и са до 50 лева годишно на апартамент. Веднъж ремонтираха покрив и беше повече, може би 200-300 лева.

[maverik]

Харесва ми как ме разконспирира и ми направи профил веднага, поздравления. Нищо че си мнооого далеч от истината относно положението ми, щом да ме дискредитираш в главата си ти носи удоволствие, давай. Но знай, че личните нападки са низки и не са характерни за инвеститори с аргументи. Във всички случаи ще видим кой прав, кой крив.

Няма да дълго времето, в което ще разбереш горе подчертаното. Инвестирай в тапети и наеми! Там е истината.

п.п. Що ли усещам, че си боровинката...?!? Типичен "ник" си избрал.

[ratten]

Просто помисли на колко от познатите ти хазяите им дават средно по 4 хиляди за ремонти в квартирата.
Сметките ти имат слаби места.

не, не, по-добре да спорят.
така научавам интересни подробности за живота им при хазяйки и майки )))

[tea_cup]

Просто помисли на колко от познатите ти хазяите им дават средно по 4 хиляди за ремонти в квартирата.
Сметките ти имат слаби места.

[BONI]

Нали вече казах, че формулата в Ексела изчислява спрямо данните, които въведеш, по същия начин като банките.

Разбирам. Прогнозите ти са различни. За теб "най-ниския лихвен процент в историята" означава "така ще е завинаги", а 1000 лева на година за тристаен за обзавеждане, ремонти, бяла техника и данъци е постижимо. Сравнението на цените в София с тези в САЩ не мисля, че е удачно. Тотално различен пазар. Както и да е, жив и здрав.

П.П. Ако те познавах лично, щях да се обзаложа с теб за 100К (ако ти стиска), че сценарият наем + инвестиции ще бъде по-напред след 25 години. Все пак се надявам след 25 години да си спомниш за тази тема и, вече разполагайки с данните, да сравниш кой щеше да се окаже прав.

Сега САЩ не ти харесва като данни, ама сравняваш с доходност от там. Дай ми пример колко е инвестирал в ремонти и обзавеждане твой хазяин за пет години , опровергай ме. Кажи че ти е сменил всички мебели, елект
роуреди, дограма, плочки и сега пак са за смяна, щото 20 бона за пет години е това. На бас че си голЕм на борсата, ама ще си проличи след 25г, сега при хазяйката или при мама. Тия може да ги разправяш на разни ученички и то от по-крайните гета. Тук хората са правили ремонти, обзавеждали са, че и под наем дават.

[tea_cup]

Всъщност има голям смисъл да се живее под наем. Например ако животът ти е по-мобилен и не се задържаш на едно място повече от пет години. Или когато си с неустойчива кариера, първо наемаш каквото можеш и чакаш да се стабилизират доходите ти. Ако имаш желание за семейство, но по-нататък, също е неразумно да купиш. Или ще вземеш нещо малко за семейство, или пък дълго време ще се шириш безсмислено. Парадоксално, но ако имаш безумно високи доходи също е по-добре да си под наем, нямаш никакви разправии, местиш се когато и в какъвто имот ти скимне. Просто можеш да си позволиш това удобство. Кеф цена няма.

Но да спестяваш от жилище заради борсови инвестиции е доста тъпо.

Веднага се съгласявам, че има ситуации, в които наемът е по-добре. Има хора, които не са сигурни в кой квартал ще им бъде добре, други не са сигурни дали ще остават в страната и т.н. Изобщо не го убеждавам да купува.
Забележките ми са по отношение на сметките.

[BONI]

Този диалог е обречен. Човекът е приел, че е прав, и нищо няма да го убеди да погледне малко по-критично на сметките си.
Малко като в другата тема - ще видите като паднат ядрените бомби, колко евтино ще купя ЕПКто.

Всъщност има голям смисъл да се живее под наем. Например ако животът ти е по-мобилен и не се задържаш на едно място повече от пет години. Или когато си с неустойчива кариера, първо наемаш каквото можеш и чакаш да се стабилизират доходите ти. Ако имаш желание за семейство, но по-нататък, също е неразумно да купиш. Или ще вземеш нещо малко за семейство, или пък дълго време ще се шириш безсмислено. Парадоксално, но ако имаш безумно високи доходи също е по-добре да си под наем, нямаш никакви разправии, местиш се когато и в какъвто имот ти скимне. Просто можеш да си позволиш това удобство. Кеф цена няма.

Но да спестяваш от жилище заради борсови инвестиции е доста тъпо.

[tea_cup]

Този диалог е обречен. Човекът е приел, че е прав, и нищо няма да го убеди да погледне малко по-критично на сметките си.
Малко като в другата тема - ще видите като паднат ядрените бомби, колко евтино ще купя ЕПКто.

[BONI]

1. Аз нищо не "давам". Вноската се изчислява от Ексел на база вкараната лихва, сума на кредита и 25-годишен срок. В момента вноската е около 850 при най-ниските лихви в историята. Колко ще стане, когато стане очакваното и лихвите се вдигнат? Толкова ли е нереалистично да се приеме среден ГПР от 5.5% лева при по-дългосрочен период като 25 години? Не мисля. Може да потърсиш предложенията за ипотечно кредитиране при фиксиран лихвен процент, тъй като те отразяват дългосрочните очаквания на банките за лихвените проценти и там ГПР е над 5.5%.

2. Разходите са 4 000, стават повече заради инфлацията, както и самата цена на имота. Това са разходите за ремонт, обзавеждане, данъци и др. на собствения дом (а не на хазяин), които иначе биха били инвестирани. Това е тристаен апартамент - един основен ремонт струва доста, едно частично или пълно преобзавеждане - също. Мини ремонти през годините и купуване на бяла техника също има, както и данъци. Казваш 1000 лева на година - я дай да видим какво ще направиш с пок. способност на сегашни 25 000 за 25 години. С тези пари не можеш да обзаведеш тристаен, ако го купиш необзаведен или със старо обзавеждане. А ако е обзаведен и направен добре, тези 25К ще ти стигнат само за 1 основен ремонт през 25-те години (освен ако не си го правиш сам) и никога не трябва да сменяш мебелите и никога не трябва да пребоядисваш или да купуваш бяла техника, или да оправяш малките проблеми, които изникват, или да си плащаш данъците на имота.

3. Цените на жилищата в дългосрочен период поскъпват наравно с инфлацията, това е добре известен факт.

А черешката на тортата е, че няма нужда (и би било неразумно) да инвестираш в български, при това АКТИВНО управляван фонд. Правиш си акаунт в Interactive Brokers, купуваш си един или повече ETF-а с ниски разходи по поддръжка и си свиркаш - това е алтернативата.

Казваш, че при твоите (според мен нереалистични предвид дългия период) условия се получава с 200К по-малко, но пак инвестициите изпреварват имота с над 100К, нали така? Дори и така инвестиции + наем е по-добре от собствен имот.

1. Значи вместо пазарните лихви да смятаме "какво изчислява ексела". Удобно.
2. Защо мислиш че разходите за обзавеждане и ремонт на собствен апартамент са повече от тези, които хазяинът прави за апартамента, който си наел? Дори мисля че при собствен са по-малко, защото имаш по-отговорно отношение. Или калкулираш регулярно обновяване на мебелите, баните, кухните, настилките? Тогава е редно да сравняваш с наем на наскоро ремонтирани и преобзаведени жилища, а той е доста повече.
3. Не знам за дългосрочен, ама хората са ти казали колко са поскъпнали в us за 25 години. Нека вземем истината при изчисленията.
И да, при сметки с истинските данни, накрая натрупаните с инвестиции пари ще са с почти 200 хиляди по-малко от стойността на апартамента.

[BONI]

Скалъпих един екселски файл за сравняване на собствено жилище vs. наем + инвестиране на първоначалната вноска и всички разходи, които иначе биха отишли за собствения имот.

Взел съм реалистични според мен стойности - първоначална вноска от 20%, 5.5% ГПР, разходи по имота (ремонти, мебели, данъци и т.н.) от 2% на година, инфлация от 3%, нетна доходност от инвестиции 8% (S&P 500 е донесъл брутно 9.4% на година за последните 25 години), наем 750 лева при цена на имота 200К.

Както се вижда, в единия случай след 25 години имаме изплатен имот за 418К, а в другия - инвестиционен портфейл за 746К. И това е без да съм добавил разходите по придобиване и евентуално продаване на имота - тогава крайният резултат при имота става около 380К, а при инвестициите остава 746К, тъй като разходите по придобиване и продаване на акциите са калкулирани в нетната доходност (а дори и да не бяха, не са нещо чак толкова особено като сума).

Резултатът е 380К срещу 746К с примерния тристаен имот, който ти предложи. А аз казах, че ще съм минимум със 100К по-добре от човека с имота.

https://ndox.abv.bg/download?id=2a1c20c09d

Абсолютно фалшиви данни:
1. Даваш месечна вноска на ипотека от 160к да бъде 980 лева. НЯМА ТАКАВА ОФЕРТА. Между 750 и 850 лева е, средно 800. На практика еднаква с наема. Дори да се вдигнат лихвите след години и да нарастне до 980, дотогава и наемът ще е толкова.
2. Разходи за ремонт и мебели между 4 и 8 хиляди на година!? Кой хазяин ти е купувал ВСЯКА година мебели или ремонтирал за толкова пари? Дори веднъж не ти се е случвало. Под хиляда лева годишно се инвестират в квартирите и то с електроуредите.
3. Според U.S. Federal Housing Finance Agency за последните 25 години жилищата са поскъпнали с 135%, значи крайната стойност на имота ще е с 50 хиляди повече от твоите сметки.
Какво излиза - ежегодно в портфейла ще внасяш разликата между ипотечните вноски и наема (около 600лева) + до 1000 лева спестени от ремонт и мебели. Ако заложиш пазарното Гпр, реалните разходи по имот и реалното поскъпване на имота, излиза че при наем си мноооого назад, почти 200 хиляди.
И сега черешката на тортата - кой български фонд с многогодишна история е дал посочената от теб средногодишна доходност и то след приспадане на такса управление? Тогава каква е твоята "алтернатива"?

[tea_cup]

Нали се сещаш какво трябва да стане, за да падне стойността на S&P 500 до 0 и колко е вероятно да стане това нещо? Жокер: вероятността е по-ниска, отколкото имот в София да падне до 0.

А каква е вероятността след 25 години наемът ти още да бъде 800 лв.?

[power grid]

Скалъпих един екселски файл за сравняване на собствено жилище vs. наем + инвестиране на първоначалната вноска и всички разходи, които иначе биха отишли за собствения имот.

Взел съм реалистични според мен стойности - първоначална вноска от 20%, 5.5% ГПР, разходи по имота (ремонти, мебели, данъци и т.н.) от 2% на година, инфлация от 3%, нетна доходност от инвестиции 8% (S&P 500 е донесъл брутно 9.4% на година за последните 25 години), наем 750 лева при цена на имота 200К.

Както се вижда, в единия случай след 25 години имаме изплатен имот за 418К, а в другия - инвестиционен портфейл за 746К. И това е без да съм добавил разходите по придобиване и евентуално продаване на имота - тогава крайният резултат при имота става около 380К, а при инвестициите остава 746К, тъй като разходите по придобиване и продаване на акциите са калкулирани в нетната доходност (а дори и да не бяха, не са нещо чак толкова особено като сума).

Резултатът е 380К срещу 746К с примерния тристаен имот, който ти предложи. А аз казах, че ще съм минимум със 100К по-добре от човека с имота.

https://ndox.abv.bg/download?id=2a1c20c09d

Единствената ти реалистична прогноза е за 20% първоначална вноска.Другото са фантасмагории.....Да не говорим че след 25г може изобщо човека да го няма физически.....Аз ловя бас за думите си..За тия 25г предстои погребение на еврейската финансова система...Старият свят си е отишъл а Новият още не е дошъл.В момента живеем в едно безвремие..С тия дългове няма как повече да се съществува...Идва момента на тоталният крах на Запада.Долари паунди франкове евро тва е тоалетна артия барабар с фъшливите им акции.Фейсбук мейсбук дрън дрън майкрософт гугъл мугъл шменти капели тва отича у канала.Следващото поколение преди да проговори ще е направило операционна система и търсачка....

[power grid]

Нали се сещаш какво трябва да стане, за да падне стойността на S&P 500 до 0 и колко е вероятно да стане това нещо? Жокер: вероятността е по-ниска, отколкото имот в София да падне до 0.

Ми това дето го казах предстои.Че си говориме ако е рекъл Господ краен срок 2022.