Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[Van Basten]

Ок, само ще бъдат завършени около 10 подобни на по-добри локации, една от които срещу нея в следващите няколко месеца. Друга на Цариградско и няколко около Парадайс и центъра.

В допълнение, не знам защо искате допълнително да си погасявате кредита при положение, че return on equity ще падне. Т.е. искате сега да погасявате повече кредит и да плащате на банката при положение, че този кеш може да излезне към вас и да си го реинвестирате както си поискате... Рийтовете по другите държави взимат възможно повече дълг за да увеличат Return on equity, "инвеститорската" общност на брефа искат да погасяват главници и да се набутат да носят рисковете на сградата и да си намалят възвръщаемостта.

Що поясниш ли как точно може да стане това ?
(да предположим, че поискаме като акционери да го изтеглим и от ръководството ни послушат)

Аз лично бих предпочел да получа кеш сега, при ниските лихви по дълга. Но как предлагаш това да стане, при положение че (1.) сме АДСИЦ и (2.) приеха оня малоумния закон дето разходите по кредитите намаляват дивидента ?!?

[Econlav]

В случая поддържане на голям дълг с цел по-голям Return on equity е неуместно, защото дружеството се цели да се ликвидира до 2029 г., като фактическите действия по ликвидация вече започнаха. Освободените пари от продажба на активи няма да се реинвестират, защото това противоречи на целта ни - да не се удължава срока на съществуване на АДСИЦ-а. Очевидно при такава стратегия постъпленията от продажби е добре да се насочват към погасяване на задължения, за да не се трупат разходи за лихви, след като няма да се купува нищо друго. Аз конкретно съм тук именно заради очакваната ликвидация, а не толкова заради текущия дивидент.

Акционерите могат да си ги реинвестират ако не в други по-печеливши дружества в това, това ще се отрази благоприятно и на цената на акцията. Дружеството може да се ликвидира и с дълг, в момента не знам какви са лихвите по кредитите на бреф, но предполагам са ниски така или иначе кредитът е малък.

[wild at heart]

Ок, само ще бъдат завършени около 10 подобни на по-добри локации, една от които срещу нея в следващите няколко месеца. Друга на Цариградско и няколко около Парадайс и центъра.

В допълнение, не знам защо искате допълнително да си погасявате кредита при положение, че return on equity ще падне. Т.е. искате сега да погасявате повече кредит и да плащате на банката при положение, че този кеш може да излезне към вас и да си го реинвестирате както си поискате... Рийтовете по другите държави взимат възможно повече дълг за да увеличат Return on equity, "инвеститорската" общност на брефа искат да погасяват главници и да се набутат да носят рисковете на сградата и да си намалят възвръщаемостта.

В случая поддържане на голям дълг с цел по-голям Return on equity е неуместно, защото дружеството се цели да се ликвидира до 2029 г., като фактическите действия по ликвидация вече започнаха. Освободените пари от продажба на активи няма да се реинвестират, защото това противоречи на целта ни - да не се удължава срока на съществуване на АДСИЦ-а. Очевидно при такава стратегия постъпленията от продажби е добре да се насочват към погасяване на задължения, за да не се трупат разходи за лихви, след като няма да се купува нищо друго. Аз конкретно съм тук именно заради очакваната ликвидация, а не толкова заради текущия дивидент.

[vzhekoff]

Щото предстои лихвите да растат, а и ниската задлъжнялост носи стабилност.

[Econlav]

Активи за 200 + милиона, а след няколко години и без кредити. Само след два месеца кеш 14-15 мил., при продажба на другия парцел в младост може и 20 мил. кеш да стане.
Даже с дисконт 30 % на активите е 4 лв. на акция.
Нова сграда като Sinergy едва ли ще бъде започната изобщо в следващите 6-7 г.
Като по учебник на Бенджамин Греъм

Ок, само ще бъдат завършени около 10 подобни на по-добри локации, една от които срещу нея в следващите няколко месеца. Друга на Цариградско и няколко около Парадайс и центъра.

В допълнение, не знам защо искате допълнително да си погасявате кредита при положение, че return on equity ще падне. Т.е. искате сега да погасявате повече кредит и да плащате на банката при положение, че този кеш може да излезне към вас и да си го реинвестирате както си поискате... Рийтовете по другите държави взимат възможно повече дълг за да увеличат Return on equity, "инвеститорската" общност на брефа искат да погасяват главници и да се набутат да носят рисковете на сградата и да си намалят възвръщаемостта.

[Чичо Манчо]

Очаквам същото Чичо Манчо 60 % наета Sinergy.
И въпрос с повишена трудност - каква ще бъде цената на акцията при 60 % Sinergy.
И ще бъде ли погасен частично предсрочно кредита без да има дивидент за 22 г.

Оптимистичната ми прогноза е за наети 60% в Синерджи до края на годината, реалистичната ми е за 50% (т.е. да удвоят сегашните). Това са между 8 (при 50%) и 11 хил.кв.м. (при 60%) в новата сграда, плюс новите 1200 в Бизнес парка стават между 9 и 12 хил.m2, които като минимум ще компенсират загубата на Модис и Атос. Това означава, че при 50% запълняемост на Синерджи можем да очакваме връщане на цената в диапазона 2.40-2.50 лв, а може и повече, защото не бива да забравяме сделките с варненския Бриколаж и малкия парцел в Младост. Силно положителен сигнал ще бъде и намиране на нови наематели за Камбаните или продажбата на сградата там. При оптимистичният вариант и запълняемост от 60 и повече процента на Синерджи, не бих се изненадал от цени на акцията около 3 лв. Всичко е в ръцете на мениджмънта. Продажби по останалите проекти - големият парцел в Младост 4, апартаментите в Боровец и имотите във Велико Търново само биха спомогнали в това отношение, защото ще намалят допълнително главницата по кредита. Това са моите краткосрочни очаквания. Желая мир и здраве на всички ви!

П.П. През следващите 2 седмици, поне до Великден, ще се самоогранича, като спра да пиша и да посещавам форума! Все пак наближава Празника на празниците и е добре човек да се подготви в тишина и смирение за него. А ако някой от вас, колеги, може и желае да отдели дори петаче за благородна кауза, сега е момента и има много възможности да го направи! По-малко си губете времето в излишни спорове, повече време отделяйте да обичате и да помагате.

Светъл празник!

[vzhekoff]

Около Парадайз вече няма кьорав свободен терен. Бул. "Черни връх", заедно със "Сребърна и околните са ужасно претоварени. Може в момента да са вървежни, но моята компания търсейки голям офис преди 3г. ги зачеркнахме като местоположение. Паркоместа няма, почти никакви, а малкото налични се предлагаха тогава за по над 150 евра на месец. Синерджи-то е с перспективна локация, въпросът е кога ще допълзи метрото. Вместо да даваме милиарди за измислени "зелени" проекти и батерии, да бяха налели пари в свързване на трите диаметъра по периферията (както е отбелязал колегата, метрото е бързо, но недостатъчно, най-вече предвид сегашната незавършеност). Оставам умерен оптимист и очаквам, че метростанция до Синерджи ще се появи по-скоро през 2026. Това дава известен прозорец да се дозаредя с акции тук. И аз като колегата съм раздвоен - хем искам да расте, хем ми пречи да пълня Всички писания срещу акцията ги възприемам по-скоро като нескопосан словесен опит да се намали цената, а когато това временно се случи, не пропускам да пълня. Имам доста.

[melon]

Локацията на имотите е отлична. Специално на Синерджито е не само отлична, ами невероятно добра. Останалите са си съвсем ОК.
Колкото до войната - възможно е да се преместят доста аутсорснати бизнеси от Украйна в България. Така че не е ясно дали е негатив в този аспект. После България е в НАТО и това има значение - и като безопасност и като инвестиционен избор. Та ще гледаме мача. Аз съм в много странна позиция - понеже имам акции. Хем ми се иска да се вдигнат, хем ми се иска да паднат, за да взема на по-ниски цени. Абе няма угодия .

[Чичо Манчо]

Чич Манчо,точно локацията си объркал.Да бе взел някъв имот или офис по Белия Свят,сега щеше да си доста по-богат.
Тук локацията ти е 200км от военни действия със съществуващ риск ,тези действия да дойдат и насам.Как да стане
Парите обичат тишината

Какво да ти кажа колега? И пандемията и разрастването на войната (защото тя не избухна сега, а преди 8 години) трудно можеха да бъдат предвидени, особено първото. Класически черни лебеди. Украйна не бе първият случай, когато Русия създава, а след това "замразява" военен конфликт, "разпалването" на който при нужда да бъде използван, като лост за натиск и влияние. Но и в Приднестровието, и в Северна Осетия и Абхазия никога не се стигна до тази тотална война, която наблюдаваме в момента. А ако този конфликт се проточи или ескалира допълнително, тогава ще е без значение кой къде и в какво е инвестирал. Бъди здрав!

П.П. И един съвет накрая. Най-добронамерено ти препоръчвам да бъдеш по-сдържан, по-позитивен и конструктивен в споровете, които водиш тук. В повечето случаи излишно дразниш и провокираш колегите. Излагаш себе си.

[LEOPARD]

Очаквам същото Чичо Манчо 60 % наета Sinergy.
И въпрос с повишена трудност - каква ще бъде цената на акцията при 60 % Sinergy.
И ще бъде ли погасен частично предсрочно кредита без да има дивидент за 22 г.

[Чичо Манчо]

Значи Бизнес Парка и Парадайс? А какви са цените на земята там? Предполагам, че търсенето на парцели отдавна е изстреляло цените им в извънземна орбита. Аз също харесвам много Бизнес парка, въпреки че е в периферията на града и ако трябва да пътувам (дори с метрото) от Люлин не е съвсем ОК, но районът е добре уреден, има си всичко. При положение обаче, че вече управляват една сграда в този район (~7000 m2) и Камбаните в близост (~10000 m2), според мен не е много добра идея да строят трета, при това огромна сграда с 35000 m2 РЗП. Парадайс е съпоставим с Тех Парка като локация. Разположен е на по-централно място, близо е до Южния парк, но пък ние сме в близост до основна пътна артерия отвеждаща лесно в посока изток-запад и на крачка от летището. Предполагам, че за шефовете на фирма, командироваща и приемаща командировани от чужбина това е безспорен плюс. Според мен БРЕФ направиха добър избор с Тех Парка и това в най-скоро време ще се потвърди от скоростта, с която се запълва сградата. Лично моите очаквания са за минимум 50-60% запълняемост на Синерджи до края на годината. Дали съм прав, времето ще покаже.

[LEOPARD]

Активи за 200 + милиона, а след няколко години и без кредити. Само след два месеца кеш 14-15 мил., при продажба на другия парцел в младост може и 20 мил. кеш да стане.
Даже с дисконт 30 % на активите е 4 лв. на акция.
Нова сграда като Sinergy едва ли ще бъде започната изобщо в следващите 6-7 г.
Като по учебник на Бенджамин Греъм

[petrg5s]

. Една от основните причини да се завърна по този начин тук бе именно локацията. Та затова питам така настоятелно.

Чич Манчо,точно локацията си объркал.Да бе взел някъв имот или офис по Белия Свят,сега щеше да си доста по-богат.
Тук локацията ти е 200км от военни действия със съществуващ риск ,тези действия да дойдат и насам.Как да стане
Парите обичат тишината

[Econlav]

Какво й е на локацията на Синерджи колега, че нещо не разбрах добре? Хайде за Камбаните мога да се съглася, но за Синерджи и за Бизнес парка? Пишете, че докато не се построи метрото Тех Парка според вас не е ОК локация. А според мен, ако трябва да дам оценка (по десетобалната) на трите локации Синерджи/Бизнес парк/Камбаните бих дал - 8/8/5 в момента и евентуално 9/7/4 след 3 години. Това е моето мнение на лаик от провинцията. Какво е вашето? Къде според вас трябва да е разположена една 35 000 m2 офис сграда за да е ОК? Някъде в центъра ли, в района на НДК ли, близо/далеч до Околовръстното, на Цариградско ли (споменавате Мегапарк) или... къде? Вярно, не живея в София, но все пак познавам града и съм имал "удоволствието" да вися в час-пик задръствания в центъра и дори в широкия център на столицата. Така, че ако е за центъра - мерси! Но може би имате предвид друга топ локация, с прекрасна инфраструктура, с широк булевард вероятно, задължително с метро, с банкова централа на един х...й (да се чете "хвърлей") място и други екстри? Нали това да имате в близост банки, хранителни магазини, молове, детски градини, болници, места за спорт, летища, гари, станции на метрото и прочее обекти си е един вид "екстра". Къде (ако не е тайна) е това чудно местенце в нашата без съмнение прекрасна и уредена столица и... колко би струвал квадратния метър там? Предварително благодаря за информацията!

П.П. През есента на 2017 г. бях разкарал всичките си акции от БРЕФ, които по онова време не бяха много, а никога до тогава не са надхвърляли 5-10% като тегло в портфейла ми. Т.е. до преди да обявят проекта си в Тех Парка за мен те бяха една най-обикновена акция в периферията на вниманието ми. През декември мисля, че анонсираха намеренията си за Синерджи и от този момент отново привлякоха вниманието ми. През лятото, при увеличението на капитала направих плахо завръщане и след това, особено през 2020 и 2021 г. купувах със засилени темпове без да продам и 1 акция. Една от основните причини да се завърна по този начин тук бе именно локацията. Та затова питам така настоятелно.

В Бизнес Парка, локацията е ок, сградата е стара и нефункционална и е в съсобственост. Цариградско може да е голям булевард за автомобили, но в 35,000 кв.м. може да вкараш 2,000-3,000 души с 200-300 места за автомобили останалите трябва да идват по някакъв начин от различни точки на града сравнително бързо. В случая метрото е най-бързо, това е едно от основните изисквания на наематели, там където няма метро нещата се случват трудно. В района около Синерджи има няколко абсолютно празни сгради, тази на ПИБ, която е до Синерджи също е празна, макар че ще си я направят офис за тях, това не ти ли подсказва проблем за локацията? Няма къде да пазаруваш или да си платиш сметките като при Дъ Мол и нямаш избор на храна. Всеки ден да ядеш на едно и също място не върви. В момента най-бурно се развива Парадайс и около Бизнес Парка, но за новите сгради.

[Чичо Манчо]

80% заети, но кога? След 1,2,3,4,5 години? В момента сградите на БРЕФ са криви като локация. Докато изградят метрото, Синерджи ще е на 6 години и ще има по-нови и по-хубави проекти. Не забравяйте, че когато Синерджи има метро и сградите около Мегапарк ще имат метро, а в този район има доста бъдещи проекти и свободни парцели .
Сградата в бизнес парка за мен вече не е клас А, а другата в Камбаните да речем че е клас А, но с клас Б локация, ако ще влиза някой ще е на дискаунт от пазара и за двете локации.

С тази разлика, че тоя лаг май вече трае от 2009г. 12-14 евро на кв.м., офисите, имотен актив наемните нива не са поскъпнали, разхода им за строителство се увеличава. Много е вероятно нивата за по-лоши проекти да паднат, предвид незаетостта, особено в локациите на бреф...

Това не са портокали, това че всичко друго поскъпва не означава, че тези имоти ще поскъпнат, поради 100 причини. Първо не са най-добрите активи, към момента Синерджи е хубава сграда, но без метро. Пак казвам офисите не са поскъпнали като стойност, само разходите за изграждане са поскъпнали. Сделка с имот се финансира с дълг, като се вдига разхода за обслужване на дълг търсенето за покупка на имот спада (особено силно важи за търговски имоти).

Какво й е на локацията на Синерджи колега, че нещо не разбрах добре? Хайде за Камбаните мога да се съглася, но за Синерджи и за Бизнес парка? Пишете, че докато не се построи метрото Тех Парка според вас не е ОК локация. А според мен, ако трябва да дам оценка (по десетобалната) на трите локации Синерджи/Бизнес парк/Камбаните бих дал - 8/8/5 в момента и евентуално 9/7/4 след 3 години. Това е моето мнение на лаик от провинцията. Какво е вашето? Къде според вас трябва да е разположена една 35 000 m2 офис сграда за да е ОК? Някъде в центъра ли, в района на НДК ли, близо/далеч до Околовръстното, на Цариградско ли (споменавате Мегапарк) или... къде? Вярно, не живея в София, но все пак познавам града и съм имал "удоволствието" да вися в час-пик задръствания в центъра и дори в широкия център на столицата. Така, че ако е за центъра - мерси! Но може би имате предвид друга топ локация, с прекрасна инфраструктура, с широк булевард вероятно, задължително с метро, с банкова централа на един х...й (да се чете "хвърлей") място и други екстри? Нали това да имате в близост банки, хранителни магазини, молове, детски градини, болници, места за спорт, летища, гари, станции на метрото и прочее обекти си е един вид "екстра". Къде (ако не е тайна) е това чудно местенце в нашата без съмнение прекрасна и уредена столица и... колко би струвал квадратния метър там? Предварително благодаря за информацията!

П.П. През есента на 2017 г. бях разкарал всичките си акции от БРЕФ, които по онова време не бяха много, а никога до тогава не са надхвърляли 5-10% като тегло в портфейла ми. Т.е. до преди да обявят проекта си в Тех Парка за мен те бяха една най-обикновена акция в периферията на вниманието ми. През декември мисля, че анонсираха намеренията си за Синерджи и от този момент отново привлякоха вниманието ми. През лятото, при увеличението на капитала направих плахо завръщане и след това, особено през 2020 и 2021 г. купувах със засилени темпове без да продам и 1 акция. Една от основните причини да се завърна по този начин тук бе именно локацията. Та затова питам така настоятелно.