Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[Alex_]

Здравейте!
Само минавам да ви покажа една сграда, която е била зарязана при предишната рецесия. Сега са я откупили от банкрутиралата фирма и са й направили нов проект. Бях на оглед през Декември миналата година. Апартаментите на последния етаж бяха със супер гледка, но самата сграда е в полето и реших да не рискувам. Разбира се брокерите ме притиснаха, че промо цените важат още 3 дни и по-добре да капарирам, че после ще намеря такива апартаменти само в мечтите си.

Е исках да ви покажа, че днес - почти година по-късно в сградата има продадени няколко апартамента.
Мнения?

[Bad_Bear]

И нека да отстъпим за отскок, че после следва галоп-галоп

[anonymous6718]

Цецо, мисля, че не трябва да забравяме, че все пак НИ са актив - и като всеки актив /а и продукт като цяло/, цената се определя между търсенето и предлагането. Факторите, които си описал в точките 1-5 имат своята роля и в двете, но в крайна сметка всичко се свежда до баланса между търсенето и предлагането, а зад тях стоят не само макроикономически фактори, но и социоикномически такива. Ако не беше така, нямаше да съществуват пазари на НИ с цени по-ниски от себестойността на имота /cost of replacement/ - Банско до скоро беше такъв пример, вече може и да не е.

И все пак колкото до твоите пет точки - истината е, че освен, не бидейки всички фактори в пазара, също така и не дават особена информация извън цялостния контекст. Нека вземем депозитите. Тогава си били 5 пъти по-малко според твоите данни - тук може да се вземе предвид инфлацията, но най-вече композицията на депозитите.Ето ти пример:

Арти е строител и има 9 милиона в сметката. Ники е магазинер и няма нищо в сметката /живее от месец до месец/. Общо депозити: 9 милиона.Те са в ЛевоБанк.
Ники след доста чудене и маене решава, че иска да купи имот и отива до ЛевоБанк. Тегли 1 милион и го дава на Арти, за да си купи апартамент. Така в крайна сметка Арти има вече 10 милиона в банката /депозитите са се увеличили/, но всяка нужда за търсене на имот на пазара е удовлетворена /или малко по-реалистично, имаме едно търсене по-малко/, което означава, че търсенето се е намалило, въпреки че депозитите са се увеличили. Това, което онагледявам е, че не е важно само колко са депозитите, но и на кого са и как са разпределени.

Споменаваш и коефициентът между средна работна заплата и средна цена на квадрат. Хубава метрика, но дали няма значение дали 60% от тази средна работна заплата отиват за храна и енергия или 100%?

Връщам се и на примерът с ЛевоБанк, защото, ако нещо искам да направя ясно от този пост, то е следното:
QE не е печатане напари!

Това е много разпространена заблуда, която виждам, че си е почти аксиома в тази тема.

Ако беше печатане на пари, инфлация щяхме да имаме още от 2009 насам - тя не идва така с 15 години закъснение. Японцияте също нямаше да се борят за 2% инфлация 30 години въпреки всичките си QE-та.

Създаването /печатането/ на пари в нашата икономика се случва чрез кредит! Или иначе казано:
1. Ники създава пари, когато решава да изтегли 1 милион и така вече Арти разполага не с 9, а с 10 милиона депозити. Така сега на момента, вече имаме повече пари в икономиката, но тези пари, следващите 30 години ще трябва да се "изтеглят" от нея, защото Ники трябва да изхарчи 1 милион+ лихвите по-малко отколкото би изхарчил, ако не беше изтеглил кредита. Точно заради това кредитът създава "инфлационни" пориви докато се случва, но е дефлационен в дългосрочен план /поне в реално изражение/.

Та QE е дотолоква печатане на пари доколкото, когато централните банки купуват облигации от търговските банки, те натискат лихвите надолу. Ниските лихви стимулират кредитирането и оттам създаването /ака печатането/ на пари. Но когато лихвите стигнат 0, тогава амунициите на Централните банки просто свършват. Всеки, който е можел да бъде привлечен от ниската цена на кредита, е бил превлечен. Всеки, който е могъл да изтегли кредит - изтеглил е!

Тогава идва неприятната част - няма кой да тегли кредити /да създава пари/, а тези кредити трябва да започват да се връщат - хората свиват потреблението си, за да връщат кредитите. Оттам дефлация /връщане на кредитите/. Единственият коз, който им остава е да работят в синхрон с правителствата и да монетизират дълга чрез дефицити. Това е и вторият начин за създаване на пари, който всъщност отново е кредит, но просто когато няма хора, останали за кредитиране:
2. Кредитирането се прехвърля изцяло върху правителството.

Затова и до голяма степен смятам, че колко инфлация ще имаме вбъдеще ще зависи от това какви ще бъдат бюджетните дефицити. Затова имаме и сегашната ситуация с инфлацията /не заради QE, което се случва от 15 години/, а защото правителствата изтеглиха отгромни заеми и ги раздодаха на хората!

Но естествената склонност на икономиката с вкичкия този дълг е дефлация. Не бих се изненадал, ако тук, й изпуснат края и я отвържат - но в крайна сметка дали нещата ще приключат с масови фалити и дилевъриджинг на всичкия този дълг или Василевци и Корнелии ще се втурнат да помагат с невиждани дефицити, които да изпуснат другия край, предстои да видим. Аз лично по-скоро очаквам дефлационен натиск, но най-хубавото е, че има активи, които биха се държали добре и в двете среди

Надявам се не съм бил прекарено объркващ, но да - QE не е печатане на пари! Печатаме пари, когато теглим кредит и когато правителствата гласуват дефицити - това е!

Сърдечно благодаря! Беше много полезно за мен. Горещо препоръчвам като тема за размисъл и на другите в темата.

[kubrat]

Колко точно са ги вдигнали лихвите напоследък, че не съм наясно?

Ипотеките бяха 2.5% при 0% на 5-10 годишният държавен дълг. До края на годината дългът ще е на нива 5-6%, а предвид това, което се задава ще трябва да вдигат и рисковата премия на ипотеките, така че 10% вече не изглеждат невъзможни. За 20 годишните ипотеки това прави над 80% ръст на вноската.

[6000]

ще има болка и навън и у нас (ако че БНБ е все на опашката по адекватна подготовка за това, което ни чака ... сефте)

в последните години масово се възприе схващането, че видите ли ЦБ е като метадонова програма и всеки нарко(кешо)зависим е осигурен да се чуства добре при всяка криза и неразположение.

високи лихви -> ограничаване на харчовете -> рецесия -> фалити -> безработица -> значително намаляване на потреблението -> много драма -> възможност за депресия -> едва след това ще тръгнат леко да пускат помощи, но първо трябва операция 'шок и ужаст', за да не се юрнат всички да помпат инфлацията по начина, който се случи 2020-та примерно...


днес пак ще има аукцион на БНБ за 200 милки
да видим какво ще им пусне пазара

ако на вътрешния не могат да пласират 200 милки на лихва по-висока от рекламираната за иптеки..... правете си изводите какво следва на кредитния ни пазара.

Каква болка какви 5лв това ти въобще имаш ли представа за какви дисбаланси става въпрос в УС бюджета

2021 - 7 трлн федерален бюджет - 4 трлн приходи - 3 трлн дефицит
2022 - "само" 1.5 трлн дефицит

Те в добрите години трудно падаха под 1трлн. Как я виждаш тази работа с балансираният бюджет

Само лихвите им гонят половин трлн на година и всяка следваща ще растат

[troika]

Да,да,я дай процентно колко е изменението,тоя дето плаща ,да му е поскъпнало само това пери в бюджета,всичко останало до клечките за зъби му е на главата и сега хоп и ипотеката с едни 40% отгоре.Дайте малко по сериозно.
Разбрахме че сте само милионери тука,но масата не е така.

Айде сега 40%, лихвата да кажем е колкото главницата, от 2,5% отишло на 3%, това е повишение с 20% а на цялата вноска с 10%. От 1000 станала 1100лв. Засега. За 40% трябва да е 4,5% лихвата. Колко точно са ги вдигнали лихвите напоследък, че не съм наясно?

[exxs]

Много изчерпателно! Благодаря, че върнахте темата към нейната същина! Имам въпрос и моля за снизхождение от ваша страна, защото съм финансов невежа Защо очаквате сега при (потенциално) вгигане на лихвата до 6-7% значително забавяне/замръзване на сделките с НИ, след като през декември 2006:
1) лихвата за жилище е била 8.5% [1] , т.е. много по-висока от днес
2) коефициентът работна заплата към цена на квадратен метър жилищна площ [2] е бил много по-нисък от днес
3) цените на имотите са били по-ниски [3] от днес
4) инфлацията на годишна база е била 6.5% [4] , т.е. много по-ниска от днешните 17.7% (данни към август 21/22)
5) депозитите на домакинствата са били 14,6 млрд лева [5] , т.е. много по-малко от днешните 67,6 млрд лева (данни към юни 22)
? (край на въпросът ми)

Моята интуиция ми казва да продавам всичките си НИ. Както инвестиционните, които отдавам под наем, така и личните, които обитавам постоянно и сезонно. Кредити нямам.
Здравият разум в мен, обаче ми казва, че 1) + 2) + 3) + 4) + 5) е още равно на още по-голям балон.

Липсва ми финансова култура, но мисля, че съм посредствено умен и бих успял да разбера, ако обясните.
Вярвам, че ще бъде полезно и за останалите лаици като мен тук.

П.П. Може да съм лаик, но за сметка на това често греша. Ако има несъответствия и посочените от мен данни, е плод само на греха ми, но не е опит за манипулация.

[1]
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...es_aa07_bg.xls

[2]
https://profit.bg/imoti/analizi/zhil...po-nedostapni/

[3]

Вярвайки, че посочените изравнени цени в долари не са индексирани, т.е. не са същите, а днес са много по-ниски, тъй като доларът за тези 15 години се е обезценил.

[4]
https://www.nsi.bg/bg/content/2539/%...8F%D1%82%D0%B0

[5]
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...ct_2008_bg.xls
и
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...ep_qty_bg.xlsx

Цецо, мисля, че не трябва да забравяме, че все пак НИ са актив - и като всеки актив /а и продукт като цяло/, цената се определя между търсенето и предлагането. Факторите, които си описал в точките 1-5 имат своята роля и в двете, но в крайна сметка всичко се свежда до баланса между търсенето и предлагането, а зад тях стоят не само макроикономически фактори, но и социоикномически такива. Ако не беше така, нямаше да съществуват пазари на НИ с цени по-ниски от себестойността на имота /cost of replacement/ - Банско до скоро беше такъв пример, вече може и да не е.

И все пак колкото до твоите пет точки - истината е, че освен, не бидейки всички фактори в пазара, също така и не дават особена информация извън цялостния контекст. Нека вземем депозитите. Тогава си били 5 пъти по-малко според твоите данни - тук може да се вземе предвид инфлацията, но най-вече композицията на депозитите.Ето ти пример:

Арти е строител и има 9 милиона в сметката. Ники е магазинер и няма нищо в сметката /живее от месец до месец/. Общо депозити: 9 милиона.Те са в ЛевоБанк.
Ники след доста чудене и маене решава, че иска да купи имот и отива до ЛевоБанк. Тегли 1 милион и го дава на Арти, за да си купи апартамент. Така в крайна сметка Арти има вече 10 милиона в банката /депозитите са се увеличили/, но всяка нужда за търсене на имот на пазара е удовлетворена /или малко по-реалистично, имаме едно търсене по-малко/, което означава, че търсенето се е намалило, въпреки че депозитите са се увеличили. Това, което онагледявам е, че не е важно само колко са депозитите, но и на кого са и как са разпределени.

Споменаваш и коефициентът между средна работна заплата и средна цена на квадрат. Хубава метрика, но дали няма значение дали 60% от тази средна работна заплата отиват за храна и енергия или 100%?

Връщам се и на примерът с ЛевоБанк, защото, ако нещо искам да направя ясно от този пост, то е следното:
QE не е печатане напари!

Това е много разпространена заблуда, която виждам, че си е почти аксиома в тази тема.

Ако беше печатане на пари, инфлация щяхме да имаме още от 2009 насам - тя не идва така с 15 години закъснение. Японцияте също нямаше да се борят за 2% инфлация 30 години въпреки всичките си QE-та.

Създаването /печатането/ на пари в нашата икономика се случва чрез кредит! Или иначе казано:
1. Ники създава пари, когато решава да изтегли 1 милион и така вече Арти разполага не с 9, а с 10 милиона депозити. Така сега на момента, вече имаме повече пари в икономиката, но тези пари, следващите 30 години ще трябва да се "изтеглят" от нея, защото Ники трябва да изхарчи 1 милион+ лихвите по-малко отколкото би изхарчил, ако не беше изтеглил кредита. Точно заради това кредитът създава "инфлационни" пориви докато се случва, но е дефлационен в дългосрочен план /поне в реално изражение/.

Та QE е дотолоква печатане на пари доколкото, когато централните банки купуват облигации от търговските банки, те натискат лихвите надолу. Ниските лихви стимулират кредитирането и оттам създаването /ака печатането/ на пари. Но когато лихвите стигнат 0, тогава амунициите на Централните банки просто свършват. Всеки, който е можел да бъде привлечен от ниската цена на кредита, е бил превлечен. Всеки, който е могъл да изтегли кредит - изтеглил е!

Тогава идва неприятната част - няма кой да тегли кредити /да създава пари/, а тези кредити трябва да започват да се връщат - хората свиват потреблението си, за да връщат кредитите. Оттам дефлация /връщане на кредитите/. Единственият коз, който им остава е да работят в синхрон с правителствата и да монетизират дълга чрез дефицити. Това е и вторият начин за създаване на пари, който всъщност отново е кредит, но просто когато няма хора, останали за кредитиране:
2. Кредитирането се прехвърля изцяло върху правителството.

Затова и до голяма степен смятам, че колко инфлация ще имаме вбъдеще ще зависи от това какви ще бъдат бюджетните дефицити. Затова имаме и сегашната ситуация с инфлацията /не заради QE, което се случва от 15 години/, а защото правителствата изтеглиха отгромни заеми и ги раздодаха на хората!

Но естествената склонност на икономиката с вкичкия този дълг е дефлация. Не бих се изненадал, ако тук, й изпуснат края и я отвържат - но в крайна сметка дали нещата ще приключат с масови фалити и дилевъриджинг на всичкия този дълг или Василевци и Корнелии ще се втурнат да помагат с невиждани дефицити, които да изпуснат другия край, предстои да видим. Аз лично по-скоро очаквам дефлационен натиск, но най-хубавото е, че има активи, които биха се държали добре и в двете среди

Надявам се не съм бил прекарено объркващ, но да - QE не е печатане на пари! Печатаме пари, когато теглим кредит и когато правителствата гласуват дефицити - това е!

[6000]

Печатница с високи лихви е доста лош вариант, най-вероятно ще се отрази положително само на най-високия клас имоти.

Аз го изключвам този вариант по скоро след изборите ще има намаляване на лихвите а до края на годината пак леко ще пуснат печатницата

[bertram]

Сега сметни УС колко дълго време може да ги плаща тези лихви без да печати нови пари щото аз смятам смятам и не виждам как ще изкарат една година

ще има болка и навън и у нас (ако че БНБ е все на опашката по адекватна подготовка за това, което ни чака ... сефте)

в последните години масово се възприе схващането, че видите ли ЦБ е като метадонова програма и всеки нарко(кешо)зависим е осигурен да се чуства добре при всяка криза и неразположение.

високи лихви -> ограничаване на харчовете -> рецесия -> фалити -> безработица -> значително намаляване на потреблението -> много драма -> възможност за депресия -> едва след това ще тръгнат леко да пускат помощи, но първо трябва операция 'шок и ужаст', за да не се юрнат всички да помпат инфлацията по начина, който се случи 2020-та примерно...


днес пак ще има аукцион на БНБ за 200 милки
да видим какво ще им пусне пазара

ако на вътрешния не могат да пласират 200 милки на лихва по-висока от рекламираната за ипoтеки..... правете си изводите какво следва на кредитния ни пазара.

[kubrat]

Сега сметни УС колко дълго време може да ги плаща тези лихви без да печати нови пари щото аз смятам смятам и не виждам как ще изкарат една година

Печатница с високи лихви е доста лош вариант, най-вероятно ще се отрази положително само на най-високия клас имоти.

[6000]

5 г. български ДЦК- 4.5%, 1 г. американски- 4.5%

Сега сметни УС колко дълго време може да ги плаща тези лихви без да печати нови пари щото аз смятам смятам и не виждам как ще изкарат една година

[troika]

Твойте предчувствия няма да ти помогнат особено! Зарежи ги, докато е време, но ако все пак смяташ, че ще пуснат печатницата Октомври, Ноември, ...можем да се обзаложим!

Според мен няма да пуснат печатницата, друго ми се привижда, съгласен съм да се обзаложа на бутилка среден клас.

[kubrat]

Доходността във всички примери варира между 3.3 и 5%.

https://blitz.bg/ikonomika/broker-et...ews914655.html

Къде дават в момента такива лихви по депозит?

5 г. български ДЦК- 4.5%, 1 г. американски- 4.5%

[nkavrakov1982]

Нямат до едно ниво. 700 на 1000 няма да срути нищо, което хората имат или искат да имат. Виж за нови проекти, панелки и коптори на майната си -дотук беше този цикъл

Да,да,я дай процентно колко е изменението,тоя дето плаща ,да му е поскъпнало само това пери в бюджета,всичко останало до клечките за зъби му е на главата и сега хоп и ипотеката с едни 40% отгоре.Дайте малко по сериозно.
Разбрахме че сте само милионери тука,но масата не е така.

[nkavrakov1982]

Доходността във всички примери варира между 3.3 и 5%.

https://blitz.bg/ikonomika/broker-et...ews914655.html

Къде дават в момента такива лихви по депозит?

Байлоре,тия статии ги пускай на бившите ти колеги от МВР системата,добутали до школата в Симеоново,и до там.
Няма вече какво да пуснеш и смучеш нещо там от пръстите.
То няма вече медия,твонлайн платформи да не бълват инфо само за вдигане и поскъпване на ипотеки и кредити.
3 % вече има депозити ,къде всеки сам да си намери и договори,но такива договори се сключват вече.