Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[bulgarian lev]

Ами има, ето нашият общ приятел Левчо наскоро купи вила и можеше спокойно да я отдаде на дългосрочен наем с 8% нетна доходност.

Показах я на Диска, хареса му. Пратих му снимки. Аз отдавна казвах. Първо с тайминга се купува в Столицата когато можеш и цените бяха ниски. После са купува друго..но то поскъпнаха и селските къщи. До това доведе welcome Covid 19.

[direkto4eto2]

всички тези 'улеснения', които си изброил вдигат цената на довършителните (и подръжката) - значително

това няма избиване, но иначе е хубава мантра

въртиш синджирчето, наемчето капе, дизайнера сит, банкера сит, майстора сит, инвеститора сит, наемателя доволен за десетилетия, а ти трупаш капиталова..отдавна се затвори прозореца за този род покупки

в момента се върти една безумна спекула + едни хора си набиват спестяванията в тхули, защото нямат друга идея какво да правят с тях.

Не ми излезе толкова скъпо преди няколко години. Считам, че моето време е най-ценния и оскъден актив, предвид че работя като ненормален.

Но да, в ден днешен тази "схема на делегиране" излиза много по-различна под чертата.

[bertram]

Може и да си прав.
За нов ремонт сега си е бая пара, плюс скъпия апарт. Имах един на БДС и го продадох защото не исках да поема такъв голям ремонт.

всички тези 'улеснения', които си изброил вдигат цената на довършителните (и подръжката) - значително

това няма избиване, но иначе е хубава мантра

въртиш синджирчето, наемчето капе, дизайнера сит, банкера сит, майстора сит, инвеститора сит, наемателя доволен за десетилетия, а ти трупаш капиталова..отдавна се затвори прозореца за този род покупки

в момента се върти една безумна спекула + едни хора си набиват спестяванията в тхули, защото нямат друга идея какво да правят с тях.

[direkto4eto2]

няма избиване
не и на тези нива на пазара
не и с това ново, което се стяга в момента за под наем

Може и да си прав.
За нов ремонт сега си е бая пара, плюс скъпия апарт. Имах един на БДС и го продадох защото не исках да поема такъв голям ремонт.

[bertram]

Все пак по-сериозните ремонти се разпределят за години напред, поне 10.
Тук не мога да говоря защото нямам тези исторически данни и опит, но съм виждал ремонти, които след 15 години почти не са мръднали, дори без боядисване (става дума за семеен апартамент където се живее постоянно).

Иначе дизайнер/проджект мениджър/надзор е едно от най-добрите неща, които съм правил. Беше направо кеф и не мисля че тези няколко хиляди в контекста на апартамент, който ще държа 30-40 години е проблем.
Проектира, координира и доставя всичко от А до Я. Намесвал съм се минимално, колкото да ми е интересно. Знам, че съм имал късмет. Препоръчвам да се пробва.

няма избиване
не и на тези нива на пазара
не и с това ново, което се стяга в момента за под наем

[direkto4eto2]

Да, прави си, че установих, че отдаването под наем на апартамент не се оказа моето нещо. Досега отдавах гаражи и за тях не е голям ангажимента. От ремонт до ремонт и от довършителни до довършителни работи има голяма разлика. Бившата ми жена даваше под наем един двустаен, който беше осран след първите наематели точно за една година. Наложи се да пребоядисам всичко без таваните, за малко се размина и смяна на ламината, макар да беше от висок клас. Също искам някои неща да си ги правя сам, за да знам, че не съм с две ръце завряни в Д-то. Но дори и при довършителните работи си трябва да отделиш време, без значение наличието на доверен човек. Даже и да си наема дизайнер, който да следи и за ремонта с негови хора, пак участвам в избор на материли, десени, т.н. и контролиране на процеса. Преди месец се запознах с такъв дизайнер, може да е от полза в бъдеще, но сигурно удоволствието ще е скъпо и ще се отрази на ROI, както и доверения човек. Имам такъв предвид, но ми е споменавал цифри от сорта на един месечен наем годишно. Ако пусна 3-4 апартамента, може и да си струва, но 5-те % доходност и то смятани на цени на придобиване преди 2 години заминават на кино. Следователно от сметките и това, което казваш излиза, че инвестиционните НИ стават все по-безсмислени на сегашните цени, ели пък ако поскъпнат още имотите.

Все пак по-сериозните ремонти се разпределят за години напред, поне 10.
Тук не мога да говоря защото нямам тези исторически данни и опит, но съм виждал ремонти, които след 15 години почти не са мръднали, дори без боядисване (става дума за семеен апартамент където се живее постоянно).

Иначе дизайнер/проджект мениджър/надзор е едно от най-добрите неща, които съм правил. Беше направо кеф и не мисля че тези няколко хиляди в контекста на апартамент, който ще държа 30-40 години е проблем.
Проектира, координира и доставя всичко от А до Я. Намесвал съм се минимално, колкото да ми е интересно. Знам, че съм имал късмет. Препоръчвам да се пробва.

[ratten]

такъв наемател не съм виждал за 30г отдаване

е, намират се
имам едно инженерче под наем. беше си сменил сам бойлера
каза ми, като отидох за наема
лятото ще направи 10 години. не съм му пипал наема откак е влязал.

[bota156]

имали сте лош старт с първия
но рядко се налагат сериозни ремонти при нормална експлоатация
най-много някоя мека връзка да смениш или кранче. хубаво е да имаш добър познар майстор на когото да може да звъннеш инцидентно.
напомням, че всички дребни ремонти са грижа на наемателя. и тия неща може спокойно да си вика сам майстор.

такъв наемател не съм виждал за 30г отдаване

[ratten]

Да, прави си, че установих, че отдаването под наем на апартамент не се оказа моето нещо. Досега отдавах гаражи и за тях не е голям ангажимента. От ремонт до ремонт и от довършителни до довършителни работи има голяма разлика. Бившата ми жена даваше под наем един двустаен, който беше осран след първите наематели точно за една година. Наложи се да пребоядисам всичко без таваните, за малко се размина и смяна на ламината, макар да беше от висок клас. Също искам някои неща да си ги правя сам, за да знам, че не съм с две ръце завряни в Д-то. Но дори и при довършителните работи си трябва да отделиш време, без значение наличието на доверен човек. Даже и да си наема дизайнер, който да следи и за ремонта с негови хора, пак участвам в избор на материли, десени, т.н. и контролиране на процеса. Преди месец се запознах с такъв дизайнер, може да е от полза в бъдеще, но сигурно удоволствието ще е скъпо и ще се отрази на ROI, както и доверения човек. Имам такъв предвид, но ми е споменавал цифри от сорта на един месечен наем годишно. Ако пусна 3-4 апартамента, може и да си струва, но 5-те % доходност и то смятани на цени на придобиване преди 2 години заминават на кино. Следователно от сметките и това, което казваш излиза, че инвестиционните НИ стават все по-безсмислени на сегашните цени, ели пък ако поскъпнат още имотите.

имали сте лош старт с първия
но рядко се налагат сериозни ремонти при нормална експлоатация
най-много някоя мека връзка да смениш или кранче. хубаво е да имаш добър познар майстор на когото да може да звъннеш инцидентно.
напомням, че всички дребни ремонти са грижа на наемателя. и тия неща може спокойно да си вика сам майстор.

[nomche]

Като те слушам да говориш май не си типажа, който да иска да отдава под наем. Не го казвам с лошо.

За да дадеш под наем не трябва да ти пука чак толкова и трябва да имаш доверени хора, на които да делегираш функции. Иначе ако всяко едно нещо те притеснява и го правиш сам, наистина е тежко. Ако сега ми звъннат за каквото и да е в един апартамент, имам доверен човек, който да мине да види и да го направи. Абсурд е аз да се занимавам.

А след една година освежаване да се прави не ми се струва нужно, просто едно основно почистване. За всичко има фирми, даже за цялостното управление (не съм ползвал обаче, ако някой го е правил моля да каже!)

Да, прави си, че установих, че отдаването под наем на апартамент не се оказа моето нещо. Досега отдавах гаражи и за тях не е голям ангажимента. От ремонт до ремонт и от довършителни до довършителни работи има голяма разлика. Бившата ми жена даваше под наем един двустаен, който беше осран след първите наематели точно за една година. Наложи се да пребоядисам всичко без таваните, за малко се размина и смяна на ламината, макар да беше от висок клас. Също искам някои неща да си ги правя сам, за да знам, че не съм с две ръце завряни в Д-то. Но дори и при довършителните работи си трябва да отделиш време, без значение наличието на доверен човек. Даже и да си наема дизайнер, който да следи и за ремонта с негови хора, пак участвам в избор на материли, десени, т.н. и контролиране на процеса. Преди месец се запознах с такъв дизайнер, може да е от полза в бъдеще, но сигурно удоволствието ще е скъпо и ще се отрази на ROI, както и доверения човек. Имам такъв предвид, но ми е споменавал цифри от сорта на един месечен наем годишно. Ако пусна 3-4 апартамента, може и да си струва, но 5-те % доходност и то смятани на цени на придобиване преди 2 години заминават на кино. Следователно от сметките и това, което казваш излиза, че инвестиционните НИ стават все по-безсмислени на сегашните цени, ели пък ако поскъпнат още имотите.

[Julius_BG]

........... а и наистина не ми харесва как всички повишители не отдават никакво значние на рисковете пред икономиката и държавата ни. Интересно ми е на какво се дължи това неглижиране. С уважение подхождам към мнението на по-възрастните и живяли повече, но имам нужда от логично обяснение, а не от емоционално.

За да взимаш под внимание едно нещо - ами нали трябва да си наясно с ефектите от действието му?
Това първо.

И второ, логично (а не емоционално) мнение от повишител тук - в този форум... в тази тема.... !?

[diskmanv]

Не знам как точно съм се правил на ощипана мома. Не се обиждам от дискусиите тук ппц. Само съм се дразнел, когато ми викат, че съм бил брокер.
Но някои хора обичат така да си говорят, явно.

Просто няма как да тръгна да пращам лични данни тук по никакъв начин.

С оглед аргументи относно инвестиции в НИ или не: ако извадя време ще моделирам грубо в ексел това, което имам предвид за тези "няколкостотин" процента ROI.

Моята основна теза е, че истинското ROI е много по-високо от тези 4% бруто наем + капиталова.
В случая това се получава по следния начин: много привлечен капитал, и изкарване на некапитализираната печалба чрез рефинансиране. Така буквално може да се получи "отрицателен вложен капитал". Така наречение BRRRR, клише ама работи.
Естествено, това носи рискове (лихвен, ликвиден ако останеш без доходи/наеми) - не споря.

Иначе реално харесвам твоите аргументи и не мисля, че не си прав. Имотите сега обективно погледнато са поскъпнали много. Аз не само, че не купих, както бях планирал, а продадох няколко в рамките на последната година. Не защото смятам, че ще паднат, а защото както тръбя тука в темата, вярвам, че има много добра асиметрична възможност (риск/печалба) в дългосрочна инвестиция в Биткойн.

Аз също не смятам, че съм имал положителни резултати последните 5 години с имоти защото съм разбирач. 2019 купувах смело, защото не смятах,, че сме в пик. Но никой не можеше да предвиди този "бум".
Обаче винаги има нещо, което съм правил: да шортна фиатните валути чрез кредити и закупуване на активи. Това носи риск, но при мен е приемлив и много доходоносен.

Относно цените не смятам, че ще падат много защото доходите се качват много силно и фиатните пари се обезценяват много бързо. Тоест, цените могат да паднат реално (и смятам, че ще го направят), но номинално изразено няма да е така или ще е до минимум. Все пак ние тук говорим номинално, ако не се лъжа - това е една голяма инвеститорска заблуда, би трябвало всичко да се изглажда с монетарната инфлация на валутата резер - долар.
Пак казвам: не казвам, че ще се сбъдне. Аз просто оперирам с тази прогноза. Според мен никой не може да каже какво ще стане, просто е въпрос на вероятности в най-добрия случай. Световната икономика е хаотична система - по дефиниция не може да се предскаже какво ще стане. Но обезценяването на парите и загубата на покупвателна способност е факт.

Доходите номинално ще се увеличават защото има огромен недостиг на кадри, не за друго. Дори при сериозна криза, не очаквам да има огромен ефект (въпреки, че не трябва да се подценява фактора завърнали се емигранти).

Благодаря за отговора. С интерес ще очаквам статистиката, която ще напишеш. Смятам, че БРРР беше и може би все още е печаливша стратегия през последните години, но само когато става въпрос за мащаб иначе риска е асиметричен. Имам предвид, да слагаш на карта 300-500 хил евра от тук насетне е прекалено рисковано особенно след като голям ръст в цените на имотите вече се е случил. Всяко стъпане на криво, ако щеш и здравословен проблем не само може да те занули, а и да вкара под земя. Виж ако го играеш с 30+ апарта и чужди пари, то тогава риска е при банката. Но всички "играчи" с 2-3 апарта за мен не си заслужава. Както правилно отбеляза има много по интересни активи, които може би си заслужават повече. Така де, единия от най-големите инвестиционни класове, колко още може да поскъпва, че да си оправдае риска? Това, че се печата за мен нищо не променя фундаментално, освен да психясва някои хора. В реално изражение няма как да има кой знае какъв ръст. Пак казвам, ако някой си го купува с кеш за да се пази от инфлация, за лично ползване и т.н може би има някакъв смисъл, спрямо активите които притежава.

Разгледах си стари мнения между 2018-2019 в тази тема, виждам че тогава съм бил активен повишител, и съм извадил късмет, защото наистина съм се оказал прав като погледна сега назад.

Ами има, ето нашият общ приятел Левчо наскоро купи вила и можеше спокойно да я отдаде на дългосрочен наем с 8% нетна доходност.

Сам знаеш, че примерът не е релевантен. А в такъв тип инвестиции наистина намирам смисъл за хора като теб и левчо, но не и за мен. Всяка трябва добре да осъзнава в каква лодка се намира, когато тръгва да прекосява река, море или океан.

Това е като да кажа, че в Ямбол човек може да си купи апарт и да прави 10%, може ама ако живееш в Ямбол и си го управляваш сам. И да искаш там няма да има фирма както в Сф да ти го управлява. Тоест инвестиция, ама не баш, а и наистина не ми харесва как всички повишители не отдават никакво значние на рисковете пред икономиката и държавата ни. Интересно ми е на какво се дължи това неглижиране. С уважение подхождам към мнението на по-възрастните и живяли повече, но имам нужда от логично обяснение, а не от емоционално.

[unimog]

Лорда да се готви в Бургас -


Dänische Stadt erlaubt Abschuss von Möwen

In der dänischen Stadt Sonderburg an der deutschen Grenze dürfen Möwen geschossen werden. Das schreibt die auf ihrer Homepage. "Vom 1. Februar bis 15. April können Silbermöwen - sofern eine Genehmigung vorliegt - mit Schusswaffen und Fallen bekämpft werden", heißt es in der Mitteilung.

Auch gegen die Nester und die Eier darf entsprechend vorgegangen werden. Darüber hinaus weist die Kommune auf verschiedene weitere Maßnahmen hin, um zu verhindern, dass sich Möwen auf dem eigenen Grundstück niederlassen, wie beispielsweise das Anbringen von "Vogelspikes".

https://www.n-tv.de/der_tag/Der-Tag-...e24803895.html

[direkto4eto2]

Не мисля, че има голям шанс след година или две да е по-зле от сега. И в момента искат милион за 4-стаен в Младост на дупка, което е лудост. Причините сме ги обяснявали многократно тези, които смятаме, че цените са безобразни - от демографски, през презастрояване, вдигане на лихви рано или късно и икономически или финансови причини. В момента износът е зле, казвам го като пряко засегнат, търговските партньори на страната не се развиват добре икономически. Интересното в случая е колко от апартаментите, които се купуват в момента са в район с цени значително под € 2000/м2. Щото аз в Люлин и Овча купел или Левски Г нямам интерес. Лично имам чувството, че се купува в значително по-евтини райони, а се тръби, че скъпите НИ са на свършване. За мен балонът се надува сериозно. Миналият месец след доста огледи отдадох чисто нов тристаен с доста прилични довършителни работи и обзавеждане на € 8 и малко наем на м2. Купуван е на поне € 600-800/м2 по-ниска цена от моментните нива за строежи. Получава се малко над 5 % доходност и то най-вече заради гаражите към апартамента. Макар на строителя да платих до ключ, изгубих маса време и нерви с довършването и обзавеждането. Засега случих на наемател чужденец, който няма да е в апартамента постоянно, но ако бизнесът му не потръгне, след година следва пак освежаване, огледи, комисионни. Абсолютно безсмислено упражнение ако целта е отдаване под наем. Следователно купуване за отдаване под наем е странно финансово решение. В момента имам апартамент, който не се ползва и се чудя дали има смисъл да го давам под наем. Като изключим личните причини има и такива свързани с това дали ми се занимава да си губя времето да го пускам под наем и да ми досаждат някакви наематели с претенции и мрънканици, че и да правя ремонти след тях.

Като те слушам да говориш май не си типажа, който да иска да отдава под наем. Не го казвам с лошо.

За да дадеш под наем не трябва да ти пука чак толкова и трябва да имаш доверени хора, на които да делегираш функции. Иначе ако всяко едно нещо те притеснява и го правиш сам, наистина е тежко. Ако сега ми звъннат за каквото и да е в един апартамент, имам доверен човек, който да мине да види и да го направи. Абсурд е аз да се занимавам.

А след една година освежаване да се прави не ми се струва нужно, просто едно основно почистване. За всичко има фирми, даже за цялостното управление (не съм ползвал обаче, ако някой го е правил моля да каже!)

[unimog]

Autozulieferer Webasto streicht massiv Stellen

Nach einem Gewinneinbruch will der bayerische Autozulieferer Webasto mindestens jede zehnte Stelle streichen.

https://www.n-tv.de/wirtschaft/der_b...e24803887.html