Винаги може да продадеш част от сградата за да финансираш остатъка от строителството или да покриеш заем ако нещата отидат на зле. Така може да имаш 20 000 м2 сграда например и 0 заем. Има го разбира се риска, че никой няма да иска да я купи и дори на по-малката част пак трябва да се търсят наематели. Та това което искам да кажа е, че не трябва да се мисли "тези 35 000м2 са твърде много и твърде голям риск". Винаги може да се раздели. Въпрос на execution. Има и опцията да се продаде изцяло. Дори и да се случи частична или цяла продажба и дори пазарът да е слаб, все си мисля че продажната цена ще е > тази която е реализирана и пак ще има печалба.
Също така ако стигнеш до Акт 14 със собствени средства не е зле. Финансиране след това не би трябвало да е много трудно. Особено за клас А имот, особено за фирма с добри приходи и печалби. И колко да са лихвите след това? Ако се вземе 40 млн лв кредит (може би е много) на 4% за 20 години, това са 240 000 лв на месец вноска или 120 000 Е. При наеми за офиси клас А по 10-12 Е на месец на м2 това са под 10000 - 12000 м2 отдадена площ (или ~ 30% от надземната сграда). Още малко ще трябва за да се плащат текущи разходи по поддръжка, данъци и тн.
Дори лихвите да станат 6-7% пак ни трябват под или около 40% отдадена площ за да се покриват разходите.
Разбира се, всеки иска да е над това защото все пак имаше dilution. Aко пазарът отиде в посока, че не можем да отдадем 30-40% от тази сграда, мисля че и вие и аз ще си имаме доста по-големи проблеми от цената на акцията на БРЕФ.
(Edit) За да носят и допълнителните 30-те млн набран капитал по 5-6 % дивидентна доходност на година, то това са още около 7000 м2 отдадени. Или още ~20%. Ta 50-60% отдадена клас А сграда не би трябвало да е чудо невиждано в който и да е пазар ако всичко се изпълни добре. Така и кредита ще се плаща и новия капитал ще носи доходност. Всичко над това (ха дано) ще отива за по-голям дивидент както по стария така и по новия капитал.
Цифрите са малко бакалски и ще се радвам на корекция ако бъркам някъде.
Също така ако стигнеш до Акт 14 със собствени средства не е зле. Финансиране след това не би трябвало да е много трудно. Особено за клас А имот, особено за фирма с добри приходи и печалби. И колко да са лихвите след това? Ако се вземе 40 млн лв кредит (може би е много) на 4% за 20 години, това са 240 000 лв на месец вноска или 120 000 Е. При наеми за офиси клас А по 10-12 Е на месец на м2 това са под 10000 - 12000 м2 отдадена площ (или ~ 30% от надземната сграда). Още малко ще трябва за да се плащат текущи разходи по поддръжка, данъци и тн.
Дори лихвите да станат 6-7% пак ни трябват под или около 40% отдадена площ за да се покриват разходите.
Разбира се, всеки иска да е над това защото все пак имаше dilution. Aко пазарът отиде в посока, че не можем да отдадем 30-40% от тази сграда, мисля че и вие и аз ще си имаме доста по-големи проблеми от цената на акцията на БРЕФ.
(Edit) За да носят и допълнителните 30-те млн набран капитал по 5-6 % дивидентна доходност на година, то това са още около 7000 м2 отдадени. Или още ~20%. Ta 50-60% отдадена клас А сграда не би трябвало да е чудо невиждано в който и да е пазар ако всичко се изпълни добре. Така и кредита ще се плаща и новия капитал ще носи доходност. Всичко над това (ха дано) ще отива за по-голям дивидент както по стария така и по новия капитал.
Цифрите са малко бакалски и ще се радвам на корекция ако бъркам някъде.
, а и лоацията с една бъдеща метро станция си изглежда супер апетитна и гарантираща успех.
Коментар