Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[nobody]

За цената на кредита има две опции - ЮРИБОР + марж от около 3% или същата схема хеджирана за лихвения риск, което ще добави около половин или един процент към маржа, но няма да има риск от промяна на ЮРИБОР.

[LEOPARD]

Мисля, че лихвата може да се фиксира с лихвен суап, което рабира се си има цена. Направи ми впечатление в отчета, че разходите за следващия период се очаква да останат същите, което ме накара да се замисля дали разходите по увеличението не са капитализирани, ако някои има идея може да сподели.

[tony1975]

Какво значи навреме ? Когато и да го вземат едва ли ще е с фиксирана лихва за целия период ! Така че, дори да вземат кредита на ниска лихва, тя неизбежно ще се покачи при последващо повишение на лихвите.

Колега Здравко, ако не се лъжа щяха да опитат да договарят фиксиран период, а и статията казва че лихвите за бизнеса вече растат, а аз не съм чул ЕЦБ да покачва лихвения процент. Едно е да се договориш на 3,25% върху дадена база която може да бъде повишавана, друго е 5% върху тази база. Така мисля или греша?

[Zdravko]

Дано получат добри условия за кредита навреме...

Какво значи навреме ? Когато и да го вземат едва ли ще е с фиксирана лихва за целия период ! Така че, дори да вземат кредита на ниска лихва, тя неизбежно ще се покачи при последващо повишение на лихвите.

[tony1975]

Дано получат добри условия за кредита навреме...

[ivopashov]

забавиха се с 3-4месеца, да видим от тук на сетне...

Като се сблъскаш с цялата процедура по това да построиш нещо, 3-4 месеца ми се вижда китка. На мен само процедурата по допускане за изработване на ПУП ми се е бавила повече от това. А това е един етап от няколко.

[tony1975]

забавиха се с 3-4месеца, да видим от тук на сетне...

[colline]

На основание чл. 17, т. 1 от Регламент (ЕС) 596/2014 г., и във връзка с подадените необходими документи за получаване на разрешение за строеж в София Тех Парк, Ви уведомяваме, за следното: На 04.12.2018 г. ФОНД ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ АДСИЦ получи разрешение с номер 336/04.12.2018г., за строеж в Зона 2 от застроителния план на Научно-технологичния парк в гр.София. Съгласно издаденото разрешение Дружеството придобива правото да изгради многофункционална административнообслужваща сграда със ЗП 2 325 кв.м., РЗП –50 761.38 кв.м., включващо и подземен паркинг на две нива с РЗП 15 717 кв. м

[LEOPARD]

Направи ми впечатление, че новата сграда е 32 000 кв. м. отдаваема площ, очаквах по-малко. Смятам разхода за лихви за нов кредит на около 1 милион на година, и 10 мил. потенциален приход от новата сграда. Харесва ми, че ще има стабилен доход от дивидент по време на строежа на новата сграда, в комбинация със сериозен потенциал за капиталов ръст. Интересно ще бъде следващите години.

[LEOPARD]

ЗУПФ Алианц България информира ФОНД ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ АДСИЦ, че е увеличило дяловото си участие в капитала на фонда от
4,93% до 6.31%.

[nobody]

Че защо пък да няма кой да даде? Ето цитат от отчета на Софарма Имоти от 2011:



Или 3 години само лихви. И то 2011 на двойно по-голям кредит когато кредитирането беше в ядрена зима.

Това е гратис за времето на строителството, а не гратис за работеща сграда.

[cyberdude]

Аз смятам, че едва ли има банка, която ще отпусне по-дълъг кредит от срока на съществуването на Дружеството, т.е. 2029. Не мисля, че някой банкер би поел риска да е кредитор на дружество в ликвидация, независимо от стойността на обезпечението. Така че 10 години ми се вижда абсолютния максимум, даже по-скоро бих заложил на 8-9 (когато ще продават сградата).

[ivopashov]

Само лихви точно на БРЕФ няма кой да даде, не че го няма. Не е толкова важно това.

Че защо пък да няма кой да даде? Ето цитат от отчета на Софарма Имоти от 2011:

Инвестиционният кредит е на стойност 35 млн. евро и е сключен за срок от 10 г. Софарма имоти АДСИЦ може да ползва гратисен период от 33 месеца съгласно погасителен план.

Или 3 години само лихви. И то 2011 на двойно по-голям кредит когато кредитирането беше в ядрена зима.

[nobody]

При Софарма имоти (не Софарма както пишете) директора е консервативен и иска по-бързо редуциране на дълга.

Тук дълга вероятно ще е 20 г. или с плащане само на лихви (пефинансирана главница на по 5 г) Първо защото 2029 с парите при ликвидацията ще се погаси и второ дори с приходите от другите имоти ще могат да платят. За разлика от другите инвеститори в НИ тук не е нов строеж ново ООД...

Трето. Площ от 35 000 кв.м. е по добре от 10 000 и че в съседство има още 35 000 и т.н е добре. Защото наемателите искат гъвкавост започвайки от 5 000 кв.. Едно е да въртиш кубче рубик с 10 000 кв. и само един основен наемател (видяхте и в Камбаните с един основен как останаха 10% незаети). Така че тук очаквам 99,99% запълняемост защото това е РАБОТИМА СГРАДА. Тоест голяма и става за пренареждане на наемател. Защото знаете, когато на един му е тясно просто напуска ....

Само лихви точно на БРЕФ няма кой да даде, не че го няма. Не е толкова важно това.

За втората част не съм съгласен. Две от последните големи сделки са за по 10 000 кв.м в малки сгради - Progress в Grafix срещу Мега Парк и това не е цялата сграда и Experian отиват в Space Tower от Мега Парк, цялата май ще е за тях, близо 10 000 кв.м.като те са уж 1 000 човека. Знам за друга почти готова нова средно голяма, където по 2 000 си се отдават на отделни. Това ти в място за над 200 човека. А че има още една до нея 35 000 кв.м. не е много готино, ще се цакат доста, защото предлагат едно и също. Сградата е работима, спор няма.

[nobody]

И аз се порових малко повече, Софарма са теглили 10 годишен кредит за сградата. После са го рефинансирали пак с 10 годишен с по-ниска лихва. Не знам какви са причините да е 10 годишен, а не 20 например.

Ако тук отидем на вариант 10 годишен кредит, 30 млн евро цифрите не са много приятни. Това са по около 300 000 Е на месец вноска, което вече предполага 25-30 000 м2 отдадени от 35 000 м2 надземни което си е бая. + имаме такси обслужване, данъци и тн + искана възвръщаемост или 100% заета сграда.

Та финансирането и execution-a се очертават като големите въпроси тук.

Първо всяка банка си има кредитна политика, няма как да отидеш с искане за 20 години и да си сигурен, че става. Доста е агресивно. Те ще вземат 30 млн. лв. обаче, така че няма да тежи толкова. Но да, execution-a ще е много важен.