Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[Грую Груев]

Който както иска да го тълкува - за мен има откровени глупости, които са писани все едно от аматьори, а не от Капитал. Например цената преди сплита, която трябва да се смята делена на 3, как се формира печалба от продажбата на Бриколаж и най-вече - като как се продава самото Бреф-че - това ме хвърли в потрес, като тук няма мажоритари? Особено това в червеното? И що са забравили сградата в Бизнес парка и разните имоти в активите?

https://www.capital.bg/moiat_capital...zo_na_borsata/

Всяка фондова борса в света има собствени индекси, а целта е да са обобщен индикатор за случващото се на пазара или определен сегмент на него. Българската фондова борса има пет: най-големият и най-стар е Sofix, BG TR30 с най-големите компании на борсата, BG BX40, с най-търгуваните дружества, BeamX, който тръгна през август миналата година и следи компаниите на пазара за малки и средни компании (beam), и BG REIT, които проследява акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ).

Именно последният бележи най-голям ръст през последните месеци - за половина година той е с над 10% нагоре при 5% за Sofix например. Това обаче е привидно добра новина, тъй като зад нея се крият и не толкова добри - например няма индексен фонд върху BG REIT, което да позволи пасивни инвестиции в него. Отделно повечето дружества в индекса са, меко казано, неликвидни. А и някои предпочитани от инвеститорите не са вътре, но такива са правилата.

......

Една от причините за ръста на имотния индекс е сделка за предварителна продажба на сградата, в която се помещава магазина на "Мосю Бриколаж" на "Цариградско шосе" в София за 18 млн. евро, която "Фонд за недвижими имоти" обяви в 11 октомври. Голяма част от тази сделка ще формира печалба за разпределение на дивидент.


След обявяването на предварителната продажба акциите на фонда поскъпнаха с над 10% за ден до 4 лв. за дял, но все още са далеч от върха през септември 2007 г. от 7.5 лв. В същото време индексът BG REIT, който стартира от 100 пункта месец по-късно- през октомври 2007 г., отдавна се е възстановил от финансовата криза и в момента се търгува на рекордно високи исторически стойности от над 210 пункта. "Индексът винаги е бил подценен", коментира пред "Капитал" Димитър Георгиев, ръководител направление "Финансови пазари" в "ЕЛАНА трейдинг", и допълва, че "Дружествата се търгуват при около два пъти под нетната стойност на активите".


След като беше най-слабо представящият се индекс за миналата година - с ръст под 4% за 2023 г. (за сравнение - Sofix се разрасна с над 25% за същата година), през 2024 г. е най-бързо растящият. Ръстът за последните три месеца е над 11%, докато Sofix губи стойност за същия период. Според източници на "Капитал" причината за драстичния ръст може да бъде изтичане на информация за предварителната продажба на "ФНИ България" - нещо, което "Капитал" не успя да потвърди. Компанията притежава офис сграда "Камбаните" и бизнес сграда в "София тех парк".

[balkandjia]

АДСИЦ не плащат данък печалба. Преоценките пък не водят до печалба, която подлежи на дивидент. Отделно, сумата (90% от нея) ще влезе ноември 2025, сега идват само 4 милиона лева


(3) Печалбата за разпределение е финансовият резултат (счетоводна печалба/загуба), коригиран, както следва:

1. увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти;

2. увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;

3. увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между:

а) продажната цена на недвижимия имот, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

4. увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг;

5. увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:

а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

6. намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2, невключени в отчета за всеобхватния доход;

7. намален в годината на извършването им с плащанията за погасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2.

Благодаря, не знаех, че не плащат данък печалба, иначе знам, че от преоценки не дължат тези 90% дивидент.

Смятам, че сделката ще се реализира доста по скоро, може би в началото на другата година, купувача като осигури финансирането, за какво да се чака....

И кредити не следва да се покриват, хем те са свързани с даден актив, хем лихвата е ниска, смятам, че аз мога да намеря по добра доходност от тия 2.95% дето се плащат. Пък вероятно и всеки един друг от акционерите че може.

[BSEtrader]

Според мен реално парите дето влизат като задатък, ако ги използват за предсрочно погасяване на кредит може и тази година да нямат задължение за дивидент, което не означава, че не могат да разпределят де.

[penman]

Смятам, че е прекалено рано да се говори, какво ще се прави с парите от парцела. Сега ще постъпят само €1.8 млн., а голямата сума е в края на 2025 г., т.е. темата ще е актуална за обсъждане догодина и ще има отношение към финансовия резултат за 2025 г., а евентуалните дивиденти ще се изплатят чак септември 2026 г. Колкото до финансовия резултат за 2024 г. съм сигурен, че ще има скромно дивидентче от около 6-8 ст.

[Грую Груев]

Груец, ако си придобил нещо за 10 млн и си го продал за 15, може да се разчита на 90% от 5 млн минус таксите на МНИ и т.н. Имам чувството, че повечето хора тук говорим за различни неща - някои говорят какво да се прави с основата от 10-те млн., други с 5-те млн печалба, а трети говори какво да се прави с всичките 15-те млн. от сделката. Аз говоря, че в никой момент в банката не трябва да има повече да кажем 2 млн., които, заедно с постянните приходи от наеми намирам за достатъчни за преустройстовот на останалите квадрати. При този вариант банките няма да имат никаква дума защото ще им бъдат изплатени кредитите.

Че аз да споря - ако помниш, бях основният критик, че не дадоха дивидент тази година, при положение че имаха 5 милиона по сметките, а всички сектанти ми се нахвърлиха какъв съм идиот и как те, ако били на мястото на "мажовците", нямало да дадат и стотинка за дивидент. Оказа се, че имаме заложени едни немалко пари, които са за довършване на офисите в Синерджи, а явно е имало, колкото и да не се спомена, изискване от страна на Пощенска банка да държим примерно 6 месечните вноски по двата кредита по сметка, като своеобразен залог. И затова излязоха с мантрата, че по закон не дължат дивидент, ерго няма и да дадат, което юридически си беше абсолютно ок

Сега ситуацията вече е друга и да, или трябва да дадат 10 стинки дивидент от капарото, или с него да покрият малкия кредит и пак да дадат някакъв дивидент. Същото важи и когато дойдат останалите 90% от Доверие Брико. Абсолютно си прав, че към настоящия момент повече 2-3 милиона по сметка не следва да се държат. И тези въпроси ще се зададат на уебинара, макар че "мажовците" четат тук и отговарят и без да ги питаме

[15-]

А кой е казал, че ще имаме планини от кеш на 0% лихва? То дори няма да е на 0% де, ама както и да е Първо, ние нямаме планини кеш - сега ще влязат само 4 милиона лева от капарото, другото ще влезе след 1 година. Второ, има сериозни разходи, които се правят за преустройството на офисите, които са си наш ангажимент и съответно наш разход - изрично казаха, че Синерджи още не може да излезе на 0 точно заради тези разходи. Трето, да, ЩЕ вземат % от парите по сметка, но в последните 2 години преди ликвидацията, т.е. от края на 2027, ерго сегашната сума нямат никаква изгода да я държат по сметка. И четвърто, последно, банката изисква и някакви пари по сметка, с които да се покрият бъдещите вноски по двата кредита за определен период.

Аз очаквам поне 10 стинки дивидент от капарото или да се покрие изцяло малкият кредит - нямам идея как са уредени нещата с неустойката

Груец, ако си придобил нещо за 10 млн и си го продал за 15, може да се разчита на 90% от 5 млн минус таксите на МНИ и т.н. Имам чувството, че повечето хора тук говорим за различни неща - някои говорят какво да се прави с основата от 10-те млн., други с 5-те млн печалба, а трети говори какво да се прави с всичките 15-те млн. от сделката. Аз говоря, че в никой момент в банката не трябва да има повече да кажем 2 млн., които, заедно с постянните приходи от наеми намирам за достатъчни за преустройстовот на останалите квадрати. При този вариант банките няма да имат никаква дума защото ще им бъдат изплатени кредитите.

[Грую Груев]

Един счетоводен въпрос.

Сега вероятно трябва да направят преоценка на актива на бриколаж в баланса, което ще доведе до доста голяма печалба.

Съответно трябва ли да се плаща данък печалба?

АДСИЦ не плащат данък печалба. Преоценките пък не водят до печалба, която подлежи на дивидент. Отделно, сумата (90% от нея) ще влезе ноември 2025, сега идват само 4 милиона лева


(3) Печалбата за разпределение е финансовият резултат (счетоводна печалба/загуба), коригиран, както следва:

1. увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти;

2. увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;

3. увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между:

а) продажната цена на недвижимия имот, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

4. увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг;

5. увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:

а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

6. намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2, невключени в отчета за всеобхватния доход;

7. намален в годината на извършването им с плащанията за погасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2.

[balkandjia]

Един счетоводен въпрос.

Сега вероятно трябва да направят преоценка на актива на бриколаж в баланса, което ще доведе до доста голяма печалба.

Съответно трябва ли да се плаща данък печалба?

[Грую Груев]

Не че зависи толкова от нас, но е хубаво като акционери с общ интерес поне да имаме сходни позиции. Дали всички сме съгласни, че най-лошото за нас би било да имаме повече от 1-2 млн в банката за ремонти и въвеждане в експоатация на нови площи? Аз нямам против да се даде дивидент, нямам против и да се плати предсрочно дълга. Бих се радвал и на хибриден вариант / и за двете да се дадат пари/, стига да нямаме купчина кеш в сметката на 0% лихва.

А кой е казал, че ще имаме планини от кеш на 0% лихва? То дори няма да е на 0% де, ама както и да е Първо, ние нямаме планини кеш - сега ще влязат само 4 милиона лева от капарото, другото ще влезе след 1 година. Второ, има сериозни разходи, които се правят за преустройството на офисите, които са си наш ангажимент и съответно наш разход - изрично казаха, че Синерджи още не може да излезе на 0 точно заради тези разходи. Трето, да, ЩЕ вземат % от парите по сметка, но в последните 2 години преди ликвидацията, т.е. от края на 2027, ерго сегашната сума нямат никаква изгода да я държат по сметка. И четвърто, последно, банката изисква и някакви пари по сметка, с които да се покрият бъдещите вноски по двата кредита за определен период.

Аз очаквам поне 10 стинки дивидент от капарото или да се покрие изцяло малкият кредит - нямам идея как са уредени нещата с неустойката

[top]

Не че зависи толкова от нас, но е хубаво като акционери с общ интерес поне да имаме сходни позиции. Дали всички сме съгласни, че най-лошото за нас би било да имаме повече от 1-2 млн в банката за ремонти и въвеждане в експоатация на нови площи? Аз нямам против да се даде дивидент, нямам против и да се плати предсрочно дълга. Бих се радвал и на хибриден вариант / и за двете да се дадат пари/, стига да нямаме купчина кеш в сметката на 0% лихва.

Понеже тук се върви към ликвидация и няма много време за нови проекти, аз мисля, че е редно да използват изцяло парите за връщане на дълг и така да се вдигне дивидента леко през следващите години.

[15-]

Предполагам ти би реализирал повече от 2.95 % от получените дивиденти ?
Дългът изглежда вече не представлява опасност, и мисля, че би било в полза на всички дивидентът да бъде разпределен.

Не че зависи толкова от нас, но е хубаво като акционери с общ интерес поне да имаме сходни позиции. Дали всички сме съгласни, че най-лошото за нас би било да имаме повече от 1-2 млн в банката за ремонти и въвеждане в експоатация на нови площи? Аз нямам против да се даде дивидент, нямам против и да се плати предсрочно дълга. Бих се радвал и на хибриден вариант / и за двете да се дадат пари/, стига да нямаме купчина кеш в сметката на 0% лихва.

[LEOPARD]

Дори да разпределят целия дивидент какво от това? Ръстът тук се дължи на инфлацията. Приходите са максимално лимитирани от застроената площ. Няма как да се вземат приходи от незастроена. А застроената е знайно "число". Дори да се удовлетвори на макс, а знаем че това не се получава никога, ще имаме грубо казано лимитирани от "числото РЗП" приходи. Вадим растящите с инфлацията разходи и стигаме до извода, че печалбата не може да расте повече от умножението на коеф с РЗП, където коеф е коефициент значително по-малък от 1.
Е защо тогава да расте цената? Отговор - защото инфлацията и инфлационни очаквания вдигат цената на рзп. Е щом се индексира с инфлацията това РЗП ще има ли още растеж ? Отговор - не.

Абсолютно нищо не разбирам от това, което си написал...

Дори и при пълно разпределение на дивидента ще има 12-13 мил. за предсрочно погасяване на кредитите.

[August]

Предполагам ти би реализирал повече от 2.95 % от получените дивиденти ?
Дългът изглежда вече не представлява опасност, и мисля, че би било в полза на всички дивидентът да бъде разпределен.

Дори да разпределят целия дивидент какво от това? Ръстът тук се дължи на инфлацията. Приходите са максимално лимитирани от застроената площ. Няма как да се вземат приходи от незастроена. А застроената е знайно "число". Дори да се удовлетвори на макс, а знаем че това не се получава никога, ще имаме грубо казано лимитирани от "числото РЗП" приходи. Вадим растящите с инфлацията разходи и стигаме до извода, че печалбата не може да расте повече от умножението на коеф с РЗП, където коеф е коефициент значително по-малък от 1.
Е защо тогава да расте цената? Отговор - защото инфлацията и инфлационни очаквания вдигат цената на рзп. Е щом се индексира с инфлацията това РЗП ще има ли още растеж ? Отговор - не.

[LEOPARD]

Груец, лихвите по кредитите са около 800 х. на година. Нямам представа защо искате тези пари да се дават на банката, а да не ги взимаме ние като дивиденти. Също така дивиденти се раздават от печалба, а не от ликвидация. Тоест, ако не се върнат тези пари на банката, просто ще имаме да кажем 15 млн спящи на 0% и ще се плащат лихви за кредит. Според мен от това по-малоумно няма. Отделно трябва да се проучи и въпросът с таксата на МНИ. По спомен тя е на база активи. Дали пък и МНИ няма да взимат такса затова, че държим толкова милиони "на влог".

Предполагам ти би реализирал повече от 2.95 % от получените дивиденти ?
Дългът изглежда вече не представлява опасност, и мисля, че би било в полза на всички дивидентът да бъде разпределен.

[precakanoto]

Споко Августа, ако тука има някой, който се връзва на груецо-подобни изпълнения, то той напълно заслужава да си загуби парите. Ти спи спокойно, предупредила си кибиците и вече всичко е наред

Знаем го, Грую