Наръчник да сключим имотна сделка без брокер

[Update]

Странни птици са това брокерите. И аз имам 3 сделки, 2 пъти купих и 1 продадох. Всички без брокер. не че не искам да им платя, ама така се случва. Последната сделка от 2021г. Брокер искаше определена сума, аз поисках 10% по-ниска цена, за да вляза в сделката. Отказаха ми, можело 1% само да се свали от цената. Направих им оферта да помислят, не я приеха. Имота ми харесваше и потърсих други контакти за покупка и изненадващо ми предложиха 10% надолу от цената на брокера. Въобще не се пазарих. Изгубиха едни пари тези хубави приказливи дами, ама като не знаят как да ми ги вземат...
Сега отново съм пуснал имот без посредници, не виждам с какво ще ми помогнат. Интересното е, че в обявата съм написал, че имота е от собственик и не се дължат комисионни, а брокери упорито ми пишат да го предлагат. Е как да им имам доверие?

[AlexRK]

По неясна причина коментарите ми от последните няколко часа не се виждат - вероятно коментари на нови потребители като мен минават по-бавно модерация. Основната ми теза е, че инвестицията в качествен юрист + технически специалисти(архитект, строителен инженер) и евентуално рекламна агенция е с по-висока добавена стойност, отколкото в услуга на брокер. Според мен има ниша за услуга на рекламните агенции, която да измести некачествените брокерски услуги. Брокерската услуга във вида, в който се предлага в момента, е морално остаряла, след като мога чрез imot.bg да достигна до всички потенциални купувачи, които знаят къде и какво търсят, а чрез Facebook и до онези, които все още се ориентират за мястото и вида имот.
Брокерите много добре осъзнават каква е силата на Facebook, но го използват неправилно като плащат на подставени лица да саботират обявите в групите за продажба на имоти без посредник чрез заядливи и обидни коментари. В групите за живот на село/близо до природата, се изявяват по обратния начин, като пишат хвалебствени коментари, тъй като искат да продават имоти, които преди това са изкупили на безценица.

Имотът, който продавам, е на едно от малкото чисти места в периметър от 50км от София, а оценката му е правена от специалисти, преди да го пусна в продажба. Цената мисля даже е ниска, защото имотът е масивна къща с плоча и половин декар двор, на цена колкото 2 гаража в София. За момента всички покупки на недвижим имот, който не е земя на чисто място, къща или апартамент в нова кооперация с добро качество на строителството, са грешка според мен. България е екологична катастрофа, която се засилва, а панелните жилища и нискокачественото ново строигелство са със сериозни конструктивни проблеми, които за следващите 20г ще костват сериозни разходи.

Откакто публикувах материала си, получавам доста съобщения от благодарни хора, на които е бил полезен и мисля, че ще е добре, ако Икономедия покани юристи, рекламисти и брокери на един дебат, озаглавен 'Как да направим имотна сделка без/с брокер и без да убием някого'

[anonymous6718]

Малко смешна тема! Колега 3 оферти за 16 г., ти сериозно ли ще даваш акъл …

То е ясно, че има много лоши практики в този сектор, некомпетентни служители поради голямото текучество и т.н. Такива дори няма ка да нарека брокери, защото да си брокер се изисква много знания и най-вече отдаденост. Но намериш ли такъв човек ще ти свърши много ценна работа, която струва много повече от 3-те процента, които ще му платиш. Най-малкото, че найстина добрите оферти не стигат до пазара, а пък те си търси оферти колкото искаш.

Колкото и да е честен и отдаден един брокер, не може да е добър, защото влиза в конфликт на интереси. Всеки брокер си има набор от имоти, които предлага. Както пишеш и ти, първи свършват най-атрактивните. Още на първи оглед или дори преди него. Когато станеш клиент на брокер за покупка на НИ, разбира се, първо ще ти покаже всички НИ, които се предлагат от него. Защото там не взима комисионна 3%, а 6%. Каквито и параметри да си искал, ще те убеждава, че това е същото, което търсиш. Разбира се, първо ще ти покаже всичката си "залежала" стока - ниско качество и висока цена. След толкова много огледи, хората са вече отчаяни и си занижават изискванията. Тази професия е редно да се регулира и би могла да бъде полезна.

[Absolute_Amateur]

Здравейте, искам да споделя малко полезен опит от 3 успешни сделки без брокер през последните 16г, които осъществих след големи перипетии.
Оформих го като импровизиран наръчник, който се получи малко дългичък, но мисля, че е полезен за избягване на някои некоректни практики:
https://homedirectsale.wordpress.com...-%d0%b8%d0%bc/

Ще се радвам на вашите коментари!

Малко смешна тема! Колега 3 оферти за 16 г., ти сериозно ли ще даваш акъл …

То е ясно, че има много лоши практики в този сектор, некомпетентни служители поради голямото текучество и т.н. Такива дори няма ка да нарека брокери, защото да си брокер се изисква много знания и най-вече отдаденост. Но намериш ли такъв човек ще ти свърши много ценна работа, която струва много повече от 3-те процента, които ще му платиш. Най-малкото, че найстина добрите оферти не стигат до пазара, а пък те си търси оферти колкото искаш.

[Arana]

меа кулпа, ти и автора на темата почвате с а и се обърках

обичам мечетата панда, дори, когато бъркат.

[Black and white cat-foot]

Май ме бъркаш с някого.

меа кулпа, ти и автора на темата почвате с а и се обърках

[Arana]

да бе защото на запад не стават проблеми, "съсипаха я тая държава". бтв прегледах набързо обявата ти и ми изглежда зле. Супер скъпо, за по-малко пари можеш да си намериш тристаен в този забравен град

https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...nk=8jmfki&f1=1

отделно нямаш никакви снимки отвътре, в профила пише 1965г докато текста пише 80-те

гледам цената е променяна през август, т.е. тоя имот е на пазара от месеци. като видя над хиляда преглеждания на някой имот и знам че нещо не е в ред

Май ме бъркаш с някого.

[Black and white cat-foot]

Зависи от държавата

да бе защото на запад не стават проблеми, "съсипаха я тая държава". бтв прегледах набързо обявата ти и ми изглежда зле. Супер скъпо, за по-малко пари можеш да си намериш тристаен в този забравен град

https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...nk=8jmfki&f1=1

отделно нямаш никакви снимки отвътре, в профила пише 1965г докато текста пише 80-те

гледам цената е променяна през август, т.е. тоя имот е на пазара от месеци. като видя над хиляда преглеждания на някой имот и знам че нещо не е в ред

[anonymous6718]

Според мен, защото не е работа нито на нотариуса, нито на адвоката да набира имоти и да ходи по огледи.

Око да види, ръка да пипне. Рулетка да премери, компас да измери. Това никой брокер не може и няма да го свърши вместо купувача Да купиш НИ без огледи, е все едно да купиш акции без да си прегледал поне отчетите.

[Arana]

Може да има добри брокери, но определено няма такова нещо като много добри брокери.

Зависи от държавата

[Arana]

Брокерите не извършват никаква полезна дейност. Не разбирам обаче, защо предлагате замяна на едни паразити с други. Всяка сделка с НИ трябва да мине през нотариус по закон. Всеки нотариус е юрист. При това юрист, който е наясно с тънкостите в сделките с НИ. Правилото е, че купувача си избира нотариуса, защото риска е в имота, а не в кеша, който ще мине по банков път. За сделка с НИ, когато вие сте купувач, ви трябва единствено и само нотариус. За различните казуси нотариусът ще изиска разнични документи от продавача. Извършвал съм сделки и от двете страни и в различните случаи изисканите документи са били от 3 до 15.

@terziеv честито!

@AlexRK щом не кълве обявата ти в имот.бг, пробвай и с olx, бг-мама и ФБ. Тук няма да върже.

Според мен, защото не е работа нито на нотариуса, нито на адвоката да набира имоти и да ходи по огледи.

[Arana]

"Регулацията" само ще влоши нещата в пъти. Те ги, нотариусите са ти регулирани, гражданската ти е регулирана. Кеф и блаженство. Умрем си от смях как плебса все пищи за "регулации", а после се оплаква от държавата.

Аз не съм толкова ербаб като вас, с по сто сделки, но преди точно месец изповядвах имотна сделка. Преживях културен шок, когато приключихме и нотариусът ми рече - довиждане, документите след седмица до десет дни. На въпрос, преди да си тръгна няма ли да ми дадат някакъв документ за току що извършената сделка, отговорът беше само мучене. Нали съм имал платежното от банката. Нотариусът е на 50 метра от Агенцията по вписвания. Да не говорим, че реално титуляр нотариусът не стъпва в кантората.

Не могат преди вписване. Сега колко средно се бави вписването в населеното място на изповядването или друго близко населено място не знам.

[anonymous6718]

Брокерите не извършват никаква полезна дейност. Не разбирам обаче, защо предлагате замяна на едни паразити с други. Всяка сделка с НИ трябва да мине през нотариус по закон. Всеки нотариус е юрист. При това юрист, който е наясно с тънкостите в сделките с НИ. Правилото е, че купувача си избира нотариуса, защото риска е в имота, а не в кеша, който ще мине по банков път. За сделка с НИ, когато вие сте купувач, ви трябва единствено и само нотариус. За различните казуси нотариусът ще изиска разнични документи от продавача. Извършвал съм сделки и от двете страни и в различните случаи изисканите документи са били от 3 до 15.

@terziеv честито!

@AlexRK щом не кълве обявата ти в имот.бг, пробвай и с olx, бг-мама и ФБ. Тук няма да върже.

[AlexRK]

..намери си един качествен брокер и тези 3% се избиват при всяка сделка.

Най-добрите брокери работят в София-град и то за скъпи имоти. Аз познавам вече добри брокери от София, но не работят в София-област, където е имотът, който продавам.
Комисионната на брокерите се избива, когато работата е свършена качествено. Ако не е, нещата се усложняват и загубата е в поне още толкова, изчислено в пари и време. Аз засега инвестирам времето си в добри юристи и това има по-голяма добавена стойност, отколкото в брокери.

Добрите утвърдени брокери, които работят в района, в който е имота ми, искат ексклузивен договор за продажба. Няма как това да ми е изгодно, след като правя лично огледите и инвестирам в реклама на обявата си. Има също така клиенти, които искат да работят без посредник и аз няма да се откажа да работя с тях. Брокерите не предлагат реклама на имота извън мрежата си от контакти като допълнителна услуга, а аз имам нужда точно от такава. По-скоро ще наема рекламна агенция или ще инвестирам пари във Фейсбук реклама на публикацията си и ще има повече смисъл.
Една от брокерките, с които говорих преди 2 месеца, ми каза, че първото нещо, което ще се опита, е да продаде имота на съседите. Аз мога да им го продам и лично

.на някои места най-много обяви има в ало и никой не гледа имот.бг

Не ми се е случвало да видя някъде обява, която да не е публикувана в imot.bg или Фейсбук

...а цените на много от обявите са нереалистични и седят с месеци на пазара.

Обявите обикновено стоят с месеци и това е нормално. Има хора, които трудно вземат решение за покупка на имот и обикалят с години. Проблем е ако една обява стои с години.

[AlexRK]

Браво, открили сте азбучната истина, че без юрист не може. Дерзайте нататък.

Аз я открих сравнително по-лесно,отколкото някои хора, които платиха капаро за ипотекирани апартаменти, които агенциите не са проверили, или изгоряха с капаро, защото агенция продава един и същ имот на няколко клиента и държи фалшива обява. Още от самото начало видях, че на брокерите и юристите им не може да се разчита, и потърсих по-добри юристи.