Наръчник да сключим имотна сделка без брокер

[Bailor]

колко сделки с имоти имаш за да си толкова сигурен? Не, просто в бг не е разпространено още да има наддаване за имоти. Обикновено се приема първата оферта и последната ми сделка е доказателство за това. Бях първия оглед, представих оферта и всички огледи за следващия ден бяха отменени.

Отностно Костинброд, изобщо не изглежда като индустриална зона и има сума ти къщи за по над милион

https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...nk=8jwxx5&f1=1
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...nk=8jwxx5&f1=8
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...nk=8jwxx5&f1=8
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...nk=8jwxx5&f1=8

сравни и цената на земята с Годеч
https://www.arcoreal.bg/%D0%BE%D1%84...BE%D0%B4-32659

Аз съм плащал стоп капаро, което няма общо със законния задатък и никакви комисиони не се начисляват. След, като продавача се отказа от сделката, брокерската фирма просто ми върна капарото в пълен размер, без никакви удръжки.

[Black and white cat-foot]

Брокер и дадена дума? Хаха, това е нещо като извънземните - всички са чували, но никой не ги е виждал. Те биха направили публичен търг насред центъра ако може, за да се включат и други евентуално, щом има такъв интерес. Стоп капарото толкова лесно се връща, че не можеш да си представиш. А ако пък първия се откаже? Кво прайм тогава? Не вярвам да са те отрязали тотално. Това със запазения имот съм го играл- щом не е платено капаро, вадя от джоба парите на масата и запазването приключва на момента. Запазеното не е като платеното. Или както се казва- единствено капарото изгражда доверие между двете страни. За да те откажат, значи е имало вече платено капаро. А ако има капаро, е платена комисионна 3,6% с ДДС. В някои договори развалянето на сделката от страна на продавача/брокера, неустойката е двойна, та твоите 5% са някакво мижаво предложение. Ако си предложил 10% завишение и майка си ще продадат, за да изкарат повече пари.
И на трето място, имота на колегата няма нищо общо с имотите в Костинброд или Божурище. Те по-скоро са вече индустриални зони, отколкото място за спокоен живот. Обявата му може да не е идеална, но така си е решил и така я е направил. Респект за темата, че иначе само празни лакърдии по тези форуми, в стил кой е по-по-най...

колко сделки с имоти имаш за да си толкова сигурен? Не, просто в бг не е разпространено още да има наддаване за имоти. Обикновено се приема първата оферта и последната ми сделка е доказателство за това. Бях първия оглед, представих оферта и всички огледи за следващия ден бяха отменени.

Отностно Костинброд, изобщо не изглежда като индустриална зона и има сума ти къщи за по над милион

https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...nk=8jwxx5&f1=1
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...nk=8jwxx5&f1=8
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...nk=8jwxx5&f1=8
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...nk=8jwxx5&f1=8

сравни и цената на земята с Годеч
https://www.arcoreal.bg/%D0%BE%D1%84...BE%D0%B4-32659

[ratten]

аман от новоизлюпени хитреци, аман
колега тоя кенеф, дето се опитвш да продаваш, най-добре го бутни и продавай само земята.
се ще вземеш 12-15к, да ги изпляскаш на ротативките.

[Update]

хей има странни случаи понякога, по-рано тази година харесах един имот но когато казах че го искам няколко часа след огледа, вече били приели друга оферта. предложих с 5% отгоре ама били дали дума и тн. от друга страна разни познати в САЩ ми обясняват как трябвало да пишат мотивационни писма като искали да купят нещо. лудница

Брокер и дадена дума? Хаха, това е нещо като извънземните - всички са чували, но никой не ги е виждал. Те биха направили публичен търг насред центъра ако може, за да се включат и други евентуално, щом има такъв интерес. Стоп капарото толкова лесно се връща, че не можеш да си представиш. А ако пък първия се откаже? Кво прайм тогава? Не вярвам да са те отрязали тотално. Това със запазения имот съм го играл- щом не е платено капаро, вадя от джоба парите на масата и запазването приключва на момента. Запазеното не е като платеното. Или както се казва- единствено капарото изгражда доверие между двете страни. За да те откажат, значи е имало вече платено капаро. А ако има капаро, е платена комисионна 3,6% с ДДС. В някои договори развалянето на сделката от страна на продавача/брокера, неустойката е двойна, та твоите 5% са някакво мижаво предложение. Ако си предложил 10% завишение и майка си ще продадат, за да изкарат повече пари.
И на трето място, имота на колегата няма нищо общо с имотите в Костинброд или Божурище. Те по-скоро са вече индустриални зони, отколкото място за спокоен живот. Обявата му може да не е идеална, но така си е решил и така я е направил. Респект за темата, че иначе само празни лакърдии по тези форуми, в стил кой е по-по-най...

[Black and white cat-foot]

Имаше, да. Написал си откровено неверни неща за имота ми. Годеч е град на 50км на север от София. Обявата е написана доста подробно и можеш да видиш, че къщата е масивна, с плоча и е строена 1965г, а в двора има още една къща, коато е 30м2 и е строена през 80-те.
Обявата ми е пусната в началото на август, а цената е коригирана в началото на октомври. Имотът не е бил никога преди това в продажба. Напълно нормално е един имот да се продаде за няколко месеца, защото клиентите имат нужда да сравнят и вземат решение, теглят кредити и т.н. Досега 3 клиента с кредити ме подведоха доста сериозно и се насочвам по-скоро към хора без или с малък процент кредит.
Сравнението между къщата ми и тристаен апартамент в града не е уместно, защо квадратурата застроена площ е същата, но с по-качествено строителство + 570м2 двор. Апартаментът след 20г няма да струва нищо поради конструктивни проблеми.

"Коригирана в 18:49 на 19 октомври, 2022 год."

https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...nk=8jtcly&f1=1

Годеч ми го дава на 42 км от София и 40 км от Димитровград, изобщо не може да се сравнява с Костинброд или Божурище като местоположение следователно и цените няма как да са близки. Обявата не е подробна - нямаш схема на стаите, няма местоположение на имота, няма снимки отвътре, няма инфо какви са настилките в стаите, няма инфо дали има мебели или ел уреди. Не е нормално някой имот да се продаде за няколко месеца, само проблемните висят толкова дълго и го казвам като човек с далеч по-голям опит - 10 сделки досега, като само за последните 12 месеца са 3 от тях. Единственият имот, който съм купувал дето е стоял над месец на пазара, имаше проблемно за доста хора местоположение и продавачите даже не искаха да ми кажат точния адрес 10 минути преди да съм пристигнал на оглед да не взема да се откажа. Ако седи много дълго на пазара, гаранция че има проблем или с имота или с цената.

Какви ти ми клиенти имали нужда от време да теглят кредит? Последният ми потребителски заем ми дадоха 60к за няма и 24 часа само срещу лична карта (и не, не е от бързите кредити - 3.95%, фиксирана за първата година при това), ипотечен отнема към седмица. И как точно те подвеждат купувачи с кредити? 10% капаро не прибираш ли? И какво ти ми време трябвало да се вземе решение? Една гарсониера като я продавах, имах 3 оферти в рамките на първия ден.

По-качествено строителство друг път, изглежда си амортизирана къщата. Последно взех имот в епк на над 30г с ремонтирам покрив и сменени щрангове, блока изглежда далеч по-добре от това. Имам и жилища в панелки на над 40 г, нищо им няма така че не знам кой те е заблудил за амортизацията и идеята че панелките след 20г ще паднат. Най-старата панелка в София е на над 60 години вече, още изглежда по-добре от твоя имот
https://www.sandacite.bg/1958-%D0%B7...0%D0%B4%D0%B0/

https://www.google.com/maps/@42.7041...7i16384!8i8192

и ок ако искаш да сравняваш местни къщи, тези двете бих ги предпочел откъм площ/цена/качество пред твоя имот. Едното има много по-голям двор, другото е толкова евтино че спокойно можеш да го бутнеш и да построш нещо чисто ново
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...nk=8jtcly&f1=1
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...nk=8jtcly&f1=1

и ако живеят все повече софиянци там, как така населението се топи?


сравни това с Костинброд

[AlexRK]

имаше ли отговор на някои от моите въпроси или коментари? имотът който продаваш е по-близо до Димитровград отколкото до София и случайно му е намалена цената точно преди да постнеш наръчника.

Имаше, да. Написал си откровено неверни неща за имота ми. Годеч е град на 50км на север от София. Обявата е написана доста подробно и можеш да видиш, че къщата е масивна, с плоча и е строена 1965г, а в двора има още една къща, коато е 30м2 и е строена през 80-те.
Обявата ми е пусната в началото на август, а цената е коригирана в началото на октомври. Имотът не е бил никога преди това в продажба. Напълно нормално е един имот да се продаде за няколко месеца, защото клиентите имат нужда да сравнят и вземат решение, теглят кредити и т.н. Досега 3 клиента с кредити ме подведоха доста сериозно и се насочвам по-скоро към хора без или с малък процент кредит.
Сравнението между къщата ми и тристаен апартамент в града не е уместно, защо квадратурата застроена площ е същата, но с по-качествено строителство + 570м2 двор. Апартаментът след 20г няма да струва нищо поради конструктивни проблеми.

[Black and white cat-foot]

Странни птици са това брокерите. И аз имам 3 сделки, 2 пъти купих и 1 продадох. Всички без брокер. не че не искам да им платя, ама така се случва. Последната сделка от 2021г. Брокер искаше определена сума, аз поисках 10% по-ниска цена, за да вляза в сделката. Отказаха ми, можело 1% само да се свали от цената. Направих им оферта да помислят, не я приеха. Имота ми харесваше и потърсих други контакти за покупка и изненадващо ми предложиха 10% надолу от цената на брокера. Въобще не се пазарих. Изгубиха едни пари тези хубави приказливи дами, ама като не знаят как да ми ги вземат...
Сега отново съм пуснал имот без посредници, не виждам с какво ще ми помогнат. Интересното е, че в обявата съм написал, че имота е от собственик и не се дължат комисионни, а брокери упорито ми пишат да го предлагат. Е как да им имам доверие?

хей има странни случаи понякога, по-рано тази година харесах един имот но когато казах че го искам няколко часа след огледа, вече били приели друга оферта. предложих с 5% отгоре ама били дали дума и тн. от друга страна разни познати в САЩ ми обясняват как трябвало да пишат мотивационни писма като искали да купят нещо. лудница

[Black and white cat-foot]

обичам мечетата панда, дори, когато бъркат.

и мечетата те обичаме

[Black and white cat-foot]

По неясна причина коментарите ми от последните няколко часа не се виждат - вероятно коментари на нови потребители като мен минават по-бавно модерация.

имаше ли отговор на някои от моите въпроси или коментари? имотът който продаваш е по-близо до Димитровград отколкото до София и случайно му е намалена цената точно преди да постнеш наръчника. от гледната точка на човек с шест продажби зад гърба си, няма нищо полезно в него. досега не съм чакал повече от 3 седмици докато се намери купувач на нещо което съм продавал докато ти с твоите експерти чакаш с месеци. веднъж даже се случи да не излезе имотът ми на пазара защото в агенцията имаха клиент, който търсеше нещо подобно. друг път имах 3 оферти в рамките на 24 часа. това което правиш е еквивалентно на сам да си правиш ел инсталацията и после да те хваща ток всеки път като отваряш хладилника. да, има калпави брокери, но никой не те кара да работиш с тях. има си предостатъчно професионалисти, които ще ти спеспят сума ти време и пари

[Update]

Странни птици са това брокерите. И аз имам 3 сделки, 2 пъти купих и 1 продадох. Всички без брокер. не че не искам да им платя, ама така се случва. Последната сделка от 2021г. Брокер искаше определена сума, аз поисках 10% по-ниска цена, за да вляза в сделката. Отказаха ми, можело 1% само да се свали от цената. Направих им оферта да помислят, не я приеха. Имота ми харесваше и потърсих други контакти за покупка и изненадващо ми предложиха 10% надолу от цената на брокера. Въобще не се пазарих. Изгубиха едни пари тези хубави приказливи дами, ама като не знаят как да ми ги вземат...
Сега отново съм пуснал имот без посредници, не виждам с какво ще ми помогнат. Интересното е, че в обявата съм написал, че имота е от собственик и не се дължат комисионни, а брокери упорито ми пишат да го предлагат. Е как да им имам доверие?

[AlexRK]

По неясна причина коментарите ми от последните няколко часа не се виждат - вероятно коментари на нови потребители като мен минават по-бавно модерация. Основната ми теза е, че инвестицията в качествен юрист + технически специалисти(архитект, строителен инженер) и евентуално рекламна агенция е с по-висока добавена стойност, отколкото в услуга на брокер. Според мен има ниша за услуга на рекламните агенции, която да измести некачествените брокерски услуги. Брокерската услуга във вида, в който се предлага в момента, е морално остаряла, след като мога чрез imot.bg да достигна до всички потенциални купувачи, които знаят къде и какво търсят, а чрез Facebook и до онези, които все още се ориентират за мястото и вида имот.
Брокерите много добре осъзнават каква е силата на Facebook, но го използват неправилно като плащат на подставени лица да саботират обявите в групите за продажба на имоти без посредник чрез заядливи и обидни коментари. В групите за живот на село/близо до природата, се изявяват по обратния начин, като пишат хвалебствени коментари, тъй като искат да продават имоти, които преди това са изкупили на безценица.

Имотът, който продавам, е на едно от малкото чисти места в периметър от 50км от София, а оценката му е правена от специалисти, преди да го пусна в продажба. Цената мисля даже е ниска, защото имотът е масивна къща с плоча и половин декар двор, на цена колкото 2 гаража в София. За момента всички покупки на недвижим имот, който не е земя на чисто място, къща или апартамент в нова кооперация с добро качество на строителството, са грешка според мен. България е екологична катастрофа, която се засилва, а панелните жилища и нискокачественото ново строигелство са със сериозни конструктивни проблеми, които за следващите 20г ще костват сериозни разходи.

Откакто публикувах материала си, получавам доста съобщения от благодарни хора, на които е бил полезен и мисля, че ще е добре, ако Икономедия покани юристи, рекламисти и брокери на един дебат, озаглавен 'Как да направим имотна сделка без/с брокер и без да убием някого'

[anonymous6718]

Малко смешна тема! Колега 3 оферти за 16 г., ти сериозно ли ще даваш акъл …

То е ясно, че има много лоши практики в този сектор, некомпетентни служители поради голямото текучество и т.н. Такива дори няма ка да нарека брокери, защото да си брокер се изисква много знания и най-вече отдаденост. Но намериш ли такъв човек ще ти свърши много ценна работа, която струва много повече от 3-те процента, които ще му платиш. Най-малкото, че найстина добрите оферти не стигат до пазара, а пък те си търси оферти колкото искаш.

Колкото и да е честен и отдаден един брокер, не може да е добър, защото влиза в конфликт на интереси. Всеки брокер си има набор от имоти, които предлага. Както пишеш и ти, първи свършват най-атрактивните. Още на първи оглед или дори преди него. Когато станеш клиент на брокер за покупка на НИ, разбира се, първо ще ти покаже всички НИ, които се предлагат от него. Защото там не взима комисионна 3%, а 6%. Каквито и параметри да си искал, ще те убеждава, че това е същото, което търсиш. Разбира се, първо ще ти покаже всичката си "залежала" стока - ниско качество и висока цена. След толкова много огледи, хората са вече отчаяни и си занижават изискванията. Тази професия е редно да се регулира и би могла да бъде полезна.

[Absolute_Amateur]

Здравейте, искам да споделя малко полезен опит от 3 успешни сделки без брокер през последните 16г, които осъществих след големи перипетии.
Оформих го като импровизиран наръчник, който се получи малко дългичък, но мисля, че е полезен за избягване на някои некоректни практики:
https://homedirectsale.wordpress.com...-%d0%b8%d0%bc/

Ще се радвам на вашите коментари!

Малко смешна тема! Колега 3 оферти за 16 г., ти сериозно ли ще даваш акъл …

То е ясно, че има много лоши практики в този сектор, некомпетентни служители поради голямото текучество и т.н. Такива дори няма ка да нарека брокери, защото да си брокер се изисква много знания и най-вече отдаденост. Но намериш ли такъв човек ще ти свърши много ценна работа, която струва много повече от 3-те процента, които ще му платиш. Най-малкото, че найстина добрите оферти не стигат до пазара, а пък те си търси оферти колкото искаш.

[Arana]

меа кулпа, ти и автора на темата почвате с а и се обърках

обичам мечетата панда, дори, когато бъркат.

[Black and white cat-foot]

Май ме бъркаш с някого.

меа кулпа, ти и автора на темата почвате с а и се обърках