Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[pesimist4o na kvadrat]

Разходите по амортизация и вдигането на заплатите сами по себе си не могат дадоведат до ръст на наемите, не и при ситуация на ръст на покупки на НИ, обуславящи според повишителите нарастналите цени на апартите. Отдаващите имоти се увеличават, а наемателите намаляват, това не го твърдя аз, а повишителите на цените на НИ. Само единият фактор търсене-предлагане предполага спад на наемите, а двата в случая са гаранция.Разглежданата хипотеза е при умерен темп на инфлация.
Като даваме пример, да дам и аз за освежаване на двустаен след изгонване на наемател мърляч преди година и малко. Запълних дупки по стени и пребоядисах сам, купихме нов диван и всичко излезе под 1000 лв. за двустаен. Сегашните наематели са готини и освежаването след тях ще е вероятно подобна сума защото ще се сложат допълнителни неща. Не казвам, че трябва да се отдава за 300 лв, но и не виждам как ще вдигна цената, ако в квартала има тристайни само на 200-250 лв над наема, който се взема на споменатия двустаен.

Тези, които са малко над твоят наем и по-големи не са пипани от десетилетия. Който иска да живее в тях. Говорил съм с мои наематели обикаляли по апарти , които са тотал щета.... и не могат да намерят нито един ставащ....дори и по-скъпите. По магазините като ходя и като чуят за наем и препоръчват само най-големите боклуци.... Това се взимало в такива случаи.....Та така, който иска да живее на такива места ще му е тънко, който иска на малко по-нормално място няма как да е същият наема.. Аз лично не искам подобен тип наематели, така че нека ме подминават и да ходят на тънкото....
По съвсем груби сметки ЗА МЕН годишната амортизация при наематели стояли до 2 години за нелукс нормален двустаен е в диапазона 2-3000 / техника, дребни ремонти, пребоядисване, мебели, баня вик и ток, , прозорци и т.н. / Може да излезе и повече при по-честа смяна и мърлячи наематели. Може и по-малко ако си боядисвам сам / не го правя/ След това на 10-15 години трябва и основен ремонт или по-голяма мебелна промяна....
Единственият начин някой да има по-тънък наем е да не пипа нищо по аоарта или да не може да сметне какви са му амортизациите защото са разхвърляни във времето...., но с тези поне не съм в същият сектор на наемателите....
Важната част е че разхода за амортизация расте с поне 20% годишно защото услугите и труда са все по-скъпи.... и ще става все по-скъпо.

[ratten]

квартирантите успяха ли дружно да гътнат имотите?

[nkavrakov1982]

Камиларя усеща вече фалита и плаче като женка тук някой да го оправи

Най лошото което можа да направи е да си отдаде ника на М.К. от град Банско.
.Жалко.

[Ever]

Всъщност с наемите нещата са много ама много прости и зависят от малко лесни за отчитане неща. Относно търсене/предлагане. То зависи от броя хора живущи в София / за 2020 има безспорно намаление, за 2021 ще има увеличение , но не знам дали ще надмине нивото от преди Ковид...по-скоро не/. След това имаме имотите с разрешение за ползване всяка година / когато започнат да стават по над 10К на година е лошо/ и имотите, които биха се отдавали / към момента са до 20% от новите = 2К при 10К нови на година/
Относно стойността на наема той зависи от ЗАПЛАТИТЕ на хората в града , които растат , инфлацията, която изяжда този ръст = остатъчен доход за наем и амортизацията / разходи за ремонт и обзавеждане/.
Колкото и абсурдно на някой да му звучи търсенето и предлагането на наеми е фактор разбира се, който с близка перспектива поради многото ново строителство спрямо ръста на населението ЩЕ натисне до санитарният минимум наемите , но не е основният . Основните са позволимостта да се плаща определена сума наем и разходите на наемодателите за поддръжка на имота при наемател в него. Те сочат, че повишаването на наемите е неизбежно защото и двете неща се увеличават.
Когато разходите станат НАД пазарният наем имота става тъмен прозорец и тухлен депозит и излиза от пазара на наеми. И не не се продава защото 98% от хората не знаят какво да правят кеша от подобна продажба.

Много ми е интересно откъде ще да е дошъл този ръст на населението в София. При прогнозата за около 100 хил. души по-малко население в края на 2021-а заради високата смъртност и ниската раждаемост.
Само от началото на годината петима колеги се изнесоха със семействата си. Студентите са масово дистанционно и от време на време се появяват за някой изпит. В Студентски град е мъртвило.
Още 2018-а вече се виждаше, че механичен прираст към София от останалите български населени места почти няма. Нищо общо откъм брой с 2005-2010 година.
Залагам, че София ще е намаляла дори повече. Едни 20-25 хил, въобще няма да ме учудят.

[redcretin]

Преди 3 години лихвите бяха над 3% и по-скоро е над 4%. Освен това тя плаща и главница с вноската. Изплатила е част от нея. Сега ще продаде и на печалба , така че ще има с какво да плаща наем. Дали си заслужава .... да... защото тя е свикнала с имота и би стояла в него много години евентуално....
Разбира се подобно нещо няма да се случи защото просто е ревала на рамото на Кавръка....Имаме навик да се оплакваме винаги каквото и да е положението.... Няма човек купил в София реди 3 години, който би имал проблем с плащане на ипотека / доходите са му 20-30% нагоре за периода, а вноската може да е само надолу в зависимост от условията на банката, но не и нагоре/.....

Как ша има такъв човек, той Ковида остави няколко отрасъла на сухо ...

[redcretin]

Нима само аз виждам желание за самоуправство и опит за ограничаване на свободния изказ и мнение.
Темата е какво повишение очаквате на недвижимите имоти и повече от 80% от здравомислещите хора могат спокойно да отговорят еднозначно или с големи постове кой както желае с отговора : Н И К А К В О !!

И ще бъде изцяло по темата зададена като заглавие.
Смешни и детински са вече прищявките на някой пишман притежатели на уж имоти.

Камиларя усеща вече фалита и плаче като женка тук някой да го оправи

[redcretin]

Каква вноска ? Защо си въобразяваш, че всички апартаменти се купуват със заеми ? Повечето отдаващи се жилища са или наследствени или отдавна изплатени. Тези със заемите в голямата си част се купуват от хора които след покупката живеят в тях или и това не знаеш

Първите отдавна са за сриване, а вторите интересно - нарушават брокерския псалм как хората купували масово с кеш за инвестиция
Апропо първите са точно тия 200 000 съборетини по-долу, скоро ще се допълват с още и още недовършени "жилища" на изкоп с мръсна вода в него, честито на повЕрвалите и купили на зелено

[redcretin]

Такава статистика няма как да има. За да стои един апартамент на обява една година има друга причина, не е цената. Вижда се прекрасно ,че намаление на наемите няма.

Понеже висят ненаети Логика като на камилар, дето не е осъзнал, че докторите взимат вече по-малко от касиерка в ЛИДЛ

[nomche]

Разбира се прав си че има и повече детайли, но основните неща мисля са безспорни - остатъчен доход за наем и разходи покрай амортизацията. Тези старите апарти ги има / аз също имам такъв, който не е с 400 евро довършителни работи защото е правен 2007 и когато имах по-малко пари/. Та него го преотдадох Февруари и похарчих 2500 лева за ремонт и дребно обновяване. Когато сегашният наемател се изнесе ще похарча още поне 3000 лева / трябва да сменя щори и пердета, мебелите в спалнята, тавана на банята, пребоядисване... евентуално и друго може да изникне/ На 300 лева ли да го отдам като това ми е амортизационният разход ? Няма начин.....
Старите имоти имат разходи за поддръжка в даден момент и те се увеличават всяка година....
Повишената заплата не стига за покупка. Ръста и винаги е бил далеч от увеличението на цените. Например среден апарт в София за последната година е поскъпнал с 30-40К евро, докато в същото време повишената заплата с 10% за двама човека е донесла 2500 евро повече на година. Трябва да се гледат дълги периоди от по 10-20 години, но основното не що е че ръст на доходите с 10% за средностистически човек прави по-трудна покупката му на имот дори и когато ръста там е 3% / 2.5 евро спрямо 5К евро/.... Т.е. тази заплата се отнася за наемите само...., а купувачите ще бъдат все повече хора с друг тип заплати

Разходите по амортизация и вдигането на заплатите сами по себе си не могат дадоведат до ръст на наемите, не и при ситуация на ръст на покупки на НИ, обуславящи според повишителите нарастналите цени на апартите. Отдаващите имоти се увеличават, а наемателите намаляват, това не го твърдя аз, а повишителите на цените на НИ. Само единият фактор търсене-предлагане предполага спад на наемите, а двата в случая са гаранция.Разглежданата хипотеза е при умерен темп на инфлация.
Като даваме пример, да дам и аз за освежаване на двустаен след изгонване на наемател мърляч преди година и малко. Запълних дупки по стени и пребоядисах сам, купихме нов диван и всичко излезе под 1000 лв. за двустаен. Сегашните наематели са готини и освежаването след тях ще е вероятно подобна сума защото ще се сложат допълнителни неща. Не казвам, че трябва да се отдава за 300 лв, но и не виждам как ще вдигна цената, ако в квартала има тристайни само на 200-250 лв над наема, който се взема на споменатия двустаен.

[nkavrakov1982]

Моята призма е счупена - дохода ми е 3 ПЪТИ по-малък сравнено с преди 3 години...., но за София средната заплата е 20-30% нагоре. Девойката може да се преквалифицира или както Номчето каза да предоговори ипотеката....
Може да и стане сложно, ако лихвата по ипотеката стане 7-8%..., тогава и с работата и доходите ще е по-зле.... Но има бая години до този момент....

Не гледай стъкмистика,защото Бойко наля много пари в администрация за да си купи гласове но в момента ще има много съкращения в бюджетната сфера и всички чиновници треперят.
Тази за която писах няма как да се преквалифицира,даже се чудя как е взела и ипотечен изобщо,да се оправя.

[pesimist4o na kvadrat]

Виж сега не гледай през своята собствена призма.Много хора са работили в бизнеси и свързани бизнеси които пандемията почти заличи.

Моята призма е счупена - дохода ми е 3 ПЪТИ по-малък сравнено с преди 3 години...., но за София средната заплата е 20-30% нагоре. Девойката може да се преквалифицира или както Номчето каза да предоговори ипотеката....
Може да и стане сложно, ако лихвата по ипотеката стане 7-8%..., тогава и с работата и доходите ще е по-зле.... Но има бая години до този момент....

[pesimist4o na kvadrat]

Съгласен съм с рационалния подход на оценка на наема, който даваш, но не съм сигурен дали отчиташ фактора, че не малка част от отдаваните имоти са изплатени и разходите за амортизация на масово отдаваните апартаменти далеч не са на база 400 евро на м2, както си ги бистрим с теб от край време. Народопсихологията също не трябва да се изключва от картинката. Ако наемодателят вярва, че цената на имота му може само да расте, той е ОК и на 2 % възвращаемост, защото гледа на тухлата като спестовен влог. И когато станат много тези участници, наемите няма как да се вдигнат щом наемодателите нямат рационално поведение. От примерът, който днес дадох на Дури за наемите на тристайни в Стрелбище и сметки на коленце, излиза че имаме не по-малко от 30-35 годишна възвращаемост на имотната инвестиция към днешни цени, но въпреки това населението предпочита да купува, вместо да живее под наем, а при спад на търсенето следва спад на цената без значение каква е покупателната способност на заплатата. Повишената заплата води до ръст на покупките за собствено ползване и спад на наемателите ако приемем броя на живущите в София за даденост, а ми се струва, че той е по-скоро в намаление.

Разбира се прав си че има и повече детайли, но основните неща мисля са безспорни - остатъчен доход за наем и разходи покрай амортизацията. Тези старите апарти ги има / аз също имам такъв, който не е с 400 евро довършителни работи защото е правен 2007 и когато имах по-малко пари/. Та него го преотдадох Февруари и похарчих 2500 лева за ремонт и дребно обновяване. Когато сегашният наемател се изнесе ще похарча още поне 3000 лева / трябва да сменя щори и пердета, мебелите в спалнята, тавана на банята, пребоядисване... евентуално и друго може да изникне/ На 300 лева ли да го отдам като това ми е амортизационният разход ? Няма начин.....
Старите имоти имат разходи за поддръжка в даден момент и те се увеличават всяка година....
Повишената заплата не стига за покупка. Ръста и винаги е бил далеч от увеличението на цените. Например среден апарт в София за последната година е поскъпнал с 30-40К евро, докато в същото време повишената заплата с 10% за двама човека е донесла 2500 евро повече на година. Трябва да се гледат дълги периоди от по 10-20 години, но основното не що е че ръст на доходите с 10% за средностистически човек прави по-трудна покупката му на имот дори и когато ръста там е 3% / 2.5 евро спрямо 5К евро/.... Т.е. тази заплата се отнася за наемите само...., а купувачите ще бъдат все повече хора с друг тип заплати

[nkavrakov1982]

https://segabg.com/node/198689

Силен ръст на необслужваните кредити !!!!

[nkavrakov1982]

Преди 3 години лихвите бяха над 3% и по-скоро е над 4%. Освен това тя плаща и главница с вноската. Изплатила е част от нея. Сега ще продаде и на печалба , така че ще има с какво да плаща наем. Дали си заслужава .... да... защото тя е свикнала с имота и би стояла в него много години евентуално....
Разбира се подобно нещо няма да се случи защото просто е ревала на рамото на Кавръка....Имаме навик да се оплакваме винаги каквото и да е положението.... Няма човек купил в София реди 3 години, който би имал проблем с плащане на ипотека / доходите са му 20-30% нагоре за периода, а вноската може да е само надолу в зависимост от условията на банката, но не и нагоре/.....

Виж сега не гледай през своята собствена призма.Много хора са работили в бизнеси и свързани бизнеси които пандемията почти заличи.

[nomche]

Преди 3 години лихвите бяха над 3% и по-скоро е над 4%. Освен това тя плаща и главница с вноската. Изплатила е част от нея. Сега ще продаде и на печалба , така че ще има с какво да плаща наем. Дали си заслужава .... да... защото тя е свикнала с имота и би стояла в него много години евентуално....
Разбира се подобно нещо няма да се случи защото просто е ревала на рамото на Кавръка....Имаме навик да се оплакваме винаги каквото и да е положението.... Няма човек купил в София реди 3 години, който би имал проблем с плащане на ипотека / доходите са му 20-30% нагоре за периода, а вноската може да е само надолу в зависимост от условията на банката, но не и нагоре/.....

Тука си прав за главницата, нарочно го пропуснах, за да видим дали ще се усети някой в сметката. Все пак, ако продавачката е рационална, едва ли не е помислила за вариант за предоговаряне на лихвата. Наскоро говорих с едно ИТ от квартала, което обясни колко са му намалили лихвата на 25 годишния заем взет точно преди 4 години. Все пак, сметката зависи от това колко й дългосрочен заема на девойката от изборната комисия.При по-дълъг срок, частта от лихвата за първите години е сериозна, а като добавим споменатото довъшрване, самоучастие и поскъпване, доходността от наема й става наистина много ниска. За моя случай продажаба и живеене под наем в моя си апартамент при нов собственик, го смятах, че доходността е около 2,5 % и това при положение, че не се калкулира разхода за освежаване, който ще последва като напусна след 2 години.