Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[pesimist4o na kvadrat]

Нищо не пращам. Има един друг продавач във форума искай от него оферта, с него сте си близки, може да те огрее...

Как да пратиш нищо ?
Той и Берти ги гледаше без пари на Акт 16 във Фейса ама нищо не прати....
Те въображаемите промото нема как да се пратят....

Не че няма да има промота..., но това ще е евентуално края на 2024..... и то само ако ипотечките са по 7-8% и има нови 20К разрешителни през 2023....

[pesimist4o na kvadrat]

ми дай я тая топ промоция да я видим

Ти вече купи...Стига се натиска.
Може ли за мен да е този път ....
Колега пращай да я видим тази примоция.....Да не е като на чернит петък - дигаме цените с илядо ойро първо и после пускаме промо със 100 ?

[ВМПП]

ми дай я тая топ промоция да я видим

Нищо не пращам. Има един друг продавач във форума искай от него оферта, с него сте си близки, може да те огрее...

[bertram]

докато четете подобни глупости
ви се оформя мисленето на квартиранти.
аз нямам против, но ти направИ последен опит
да помислиш сам.

не може всички да купят на връх
нека има и наематели

[ratten]

И аз съм го забелязал това със зачестилите промоции за новостроящи се сгради. Вчера ми се обажда една близка за да ме информира, че имало топ промоция от 100 евро на долу в сграда, която се строи до тях и да ходя да питам за да не изпусна "сделката на живота си"! Та тя беше много учудена, че има намаление на цените, но аз мисля, че тепърва тя и такива, като нея ще стават все по учудени....

ми дай я тая топ промоция да я видим

[bota156]

И аз съм го забелязал това със зачестилите промоции за новостроящи се сгради. Вчера ми се обажда една близка за да ме информира, че имало топ промоция от 100 евро на долу в сграда, която се строи до тях и да ходя да питам за да не изпусна "сделката на живота си"! Та тя беше много учудена, че има намаление на цените, но аз мисля, че тепърва тя и такива, като нея ще стават все по учудени....

На мен ми се обадиха преди 2-3 месеца още. И пак 100€ по ниска цена, само сега имало такава примоция

[ВМПП]

Тоя си е такъв ...
Поредния ник, като лапне банана ще се появи с друг.

У ФБ все по често ми излизат промоции на ново и на вторичен.

И аз съм го забелязал това със зачестилите промоции за новостроящи се сгради. Вчера ми се обажда една близка за да ме информира, че имало топ промоция от 100 евро на долу в сграда, която се строи до тях и да ходя да питам за да не изпусна "сделката на живота си"! Та тя беше много учудена, че има намаление на цените, но аз мисля, че тепърва тя и такива, като нея ще стават все по учудени....

[bota156]

Попадна ми една реклама на курс, която започва със ”Защо нося дрехи втора употреба”.
Рекламата е на курс, който учи как да се купуват имоти със заемен капитал (с ливъридж), озаглавен като "Кредити - Играта на богатите". Курсът се води от небезизвестния експерт по всички теми от живота и отвъд него, Юли Тонкин.

Тъй като смятам този курс за много опасен във финансово отношение, както и с добра възможност да доведе до много загубени спестявания, а дори и животи, в следващите редове ще си позволя да ви споделя "тайната на богатите" съвсем безплатно и ще ви кажа къде са големите рискове днес.

С това се надявам да ви замисля и да ви спестя доста време, пари и безсънни нощи.

Най-голямата тайна на хората, които бързо са забогатяли, е следната…

***Бързи пари се изкарват с поемането на много риск И с много късмет.***

**За късметa (и цените на имотите).**

Ако погледнете историческото представяне на цените на имотите в САЩ, Европа и др. страни за последните 50-100 години на следната графика -> https://bit.ly/3EyPGcp ,ще забележите две неща:

Цените на имотите след приспаднатата инфлация, казано с други думи реалната доходност на инвестицията в имот, гравитира между -1% и +1% годишно за много, много дълги периоди.

***Примерно от 1900 до 1996 г, *реалната доходност за близо 100 години в цените на имотите в САЩ е под 20% сумарно, като има дълги периоди, в които реалната цена не расте и такива, в които цената пада - от първата световна война до 1940 год.). Да не се бърка с номиланен ръст (ръст в цените без да отчитаме инфлацията!

След 1996 год. започва див ръст в реалната доходност на цените на недвижимости в САЩ и по света, в това число и България (графика-> https://bit.ly/3m2l24Z ).

Тези от вас, които са по-възрастни, ще си спомнят, че в България подобни ръстовете на недвижимите имоти започват около 2000-2002 година.

Този поголовен ръст се случва по една причина - през 1994 г. почти навсякъде започва поголовен спад на реалните лихвени проценти (лихвените проценти, определяни от централните банки минус инфлацията). Графика -> http://bit.ly/3InSfPO .

Това е породено основно от политиката на централните банки, които намалят лихвите, а инфлацията остава относително постоянна. Може да видите от последната графика, че след 2002 г. политиките на централните банки ги отвежда в минусови територии.

Една скоба - отрицателните реални лихви означават, че лихвите ви по заемите са по-ниски от доходността на възможно най-безрисковите активи - държавните облигации.
Това от своя страна е алхимия - взимам кредит на 1% лихва и купувам имот, който от наем ми носи средно 2-3% годишно, главно заради инфлацията. И понеже строителството е реален и ограничен актив, много пари с евтин кредит се борят за ограничено количество имоти. Това доведе до увеличение в средната цена на 3-стаен имот в София с близо 100% за само 6-7 години (2016-2022) - Графика -> https://bit.ly/3Es0iKb и близо 500% за 20 години.

Казано с други думи, ако знаехте как работи тази алхимия през 2015 година, и в допълнение знаехте, че централните банки ще продължат с тази луда политика на отрицателни реални лихви и те ще стигнат ниво от -7% в САЩ през 2022, не само щяхте всичките си пари да вложите в имоти, ми и щяхте да искате колкото се може повече банков кредит. И нямаше да ви интересува дали имате наематели на имотите или не, защото цените на имотите растяха (повече пари гонят ограничено предлагане).

Ако не сте знаели за тази алхимия, и въпреки това сте направили пари от спекула с имоти, поздравления! Вие сте били късметлии, защото сте направили сделка в период, в който всичко работи за вас. И ако сте се помислили за имотен експерт, то трябва да ви напомня, че хората често бъркаме гениалността и разбирането ни за пазара с благоприятните условия, които не са под наш контрол, а просто ни застигат.

Днес наистина е различно - в момента имаме висока инфлация и промяна в политиката на централните банки, което променя средата значително и задейства процеси в обратната посока. Реалните лихви вече са на положителна територия, ако решите да взимате кредит днес. И всичко това когато цените на имотите са на исторически високи нива, сравнено с доходите на населението.

**2. За риска и цените на имотите, купени на кредит с цел инвестиция**

Нека приемем, че Иван е бил на курс “как да спекулирам с имоти на кредит” на лицето Тонкин през 2017 г. Тогава има спестени 20 000 евро. Купува сделка, предложена от Тонкин, на стойност 100 000 евро като финансира 80% от сумата с банков кредит с год. процент на разходите 2.5%.

Една година по-късно имота вече струва 124 000 евро, а той е направил 100% на собствения си капитал (20 000 евро самоучастие, 4000 евро банкови разходи за годината и 20 000 евро чиста печалба).

Иван започва да чувства, че е намерил светия граал на инвестициите. След продажбата на първия имот му остават чисто 40 000 евро, с които купува 2 нови апартамента. За една година отново си е удвоил собствения капитал.
2020 година, след няколко успешни сделки, вече има собствен капитал 200 000 евро и имоти за 1М евро.

През 2022, след още сделки, сумата е респективно 800 000 евро собствен капитал и 4М евро в кредити за около 20-на апартамента, които мисли да отдава под наем, докато намери купувач.

И сега започва да става интересно....

Иван вече се възприема за сериозен инвеститор в недвижими имоти. Има много сделки зад гърба си. Бил е много години на пазара, доста неща са му ясни.

Да, обаче….

Банките започват да повишават лихвите, цените на имотите стагнират, а инфлацията все още е висока.

В един момент кредитните разходи на Иван за 4 000 000 евро портфолио се двигат почти двойно (от 3% на 6% годишно). Печалбата от препродажбата на имотите на по-скъпа цена, която до момента е покривала кредитните разходи, в момента я няма (цените не мърдат). Главниците и лихвите трябва да се плащат. За година трябва да се платят 6% в разходи по кредитите (240 000 евро) и главниците.

Проблемът е, че Иван няма свежи пари. Всичко е в имоти. Няма проблем - продава един имот, връща кредита за него и с неговия капитал (тези 20% самоучастие) погасява каквото е нужно в момента. Към края на годината експозицията на Иван към банката все още е около 4 000 000 евро (минус погасените), но собственият му капитал вече е под 560 хил. Евро. (800-240 разходи по кредите-погасените главници).
Следващата година цените на имотите малко падат - 5%.

Пазарната стойност на имотите е 3.8 млн евро, но експозицията на Иван е 4 млн. Евро. Собственият му капитал е грубо = 560 хил., но целият портфейл от активи е с -200 хил. по-малко заради обезценка, а и трябва да плати и -240 хил. разходи, които трябва да плати до края на годината. Положението става не розово. Цените на имотите не са спаднали много, но Иван е играл с левъридж 1:5 и всеки 1% ръст в цената на финансиране го усеща по -5%. Всеки % спад в цените на имотите също значи -5% от собствения му капитал.

В някакъв момент пазарът пада с още малко и Иван няма вече собствен капитал. Всичко е изядено от ръста на цената на финансиране и малкия, нормален спад в цените след ръст от 100%.

Историята има и продължение. Тъй като Иван е взимал кредите като физ. лице, а в България нямаме закон за личния фалит, проблемите му продължават във времето…

Може би пък Иван е трябвало да запише курс “Внимателно с кредитите - Тайната на това как да НЕ обеднея бързо, когато не разбирам икономиката и рисковете, произтичащи от цената на капитала”…..

Вече Иван наистина трябва да свикне с мисълта, че отсега нататък май ще трябва да си купува дрехи втора ръка…точно като своя финансов ментор, който умело му е спестил рисковете от “Тайната на богатите”.

Споделям всичко това, защото философията на всичко в InvestPRO е първо да запазите натрупаното, а чак след това да го умножавате пресметливо, търпеливо и с правилен подход към риска.

Вярвам, че всеки от нас има моралната отговорност да предпазва хората около себе си, а в това число и обществото си, от разпространението на порочни практики граничещи с хазарт, които свършват зле за огромна част от хората практикуващи ги, и в допълнение на това не носят нищо продуктивно на обществото ни, а дори напротив.

Поздрави,
М.

*Цифрите в примера с Иван са приблизителни и имат илюстративна цел.

Каврък от това страдат 99% от "бизнесмените" ака тез дет въртят парите на БАНКИТЕ, а не собствените щот такива НЯМАТ. И мъксчо е такъв бизнесмен. Като спре да върти парите на БАНКИТЕ, го изхвърлят кат мръсно коте и идва следващия ентусиаст. Остава им само това което са изяли, изпили, изшмъркали и изклецали докато са въртели ЧУЖДИТЕ пари.

[polax]

Само заради този твой коментар трябва ти да получиш бан! Не знам защо те бавят? Колегата казва истината, колкото и да е болезнена? Не ми е приятно, но такава е ситуацията в България.

Тоя си е такъв ...
Поредния ник, като лапне банана ще се появи с друг.

У ФБ все по често ми излизат промоции на ново и на вторичен.

[ВМПП]

Уважаеми модератори, един бездетен, ялов безродник не пропуска в нито един пост да обиди държавата, в която живеем. Отговаря ли това на правилата и защо не вземете най накрая някакви мерки?

Само заради този твой коментар трябва ти да получиш бан! Не знам защо те бавят? Колегата казва истината, колкото и да е болезнена? Не ми е приятно, но такава е ситуацията в България.

[ratten]

.....
Поздрави,
ваш сърдечен квартирант

*Цифрите в примера с Иван са приблизителни и имат илюстративна цел.

докато четете подобни глупости
ви се оформя мисленето на квартиранти.
аз нямам против, но ти направИ последен опит
да помислиш сам.

[nkavrakov1982]

Попадна ми една реклама на курс, която започва със ”Защо нося дрехи втора употреба”.
Рекламата е на курс, който учи как да се купуват имоти със заемен капитал (с ливъридж), озаглавен като "Кредити - Играта на богатите". Курсът се води от небезизвестния експерт по всички теми от живота и отвъд него, Юли Тонкин.

Тъй като смятам този курс за много опасен във финансово отношение, както и с добра възможност да доведе до много загубени спестявания, а дори и животи, в следващите редове ще си позволя да ви споделя "тайната на богатите" съвсем безплатно и ще ви кажа къде са големите рискове днес.

С това се надявам да ви замисля и да ви спестя доста време, пари и безсънни нощи.

Най-голямата тайна на хората, които бързо са забогатяли, е следната…

***Бързи пари се изкарват с поемането на много риск И с много късмет.***

**За късметa (и цените на имотите).**

Ако погледнете историческото представяне на цените на имотите в САЩ, Европа и др. страни за последните 50-100 години на следната графика -> https://bit.ly/3EyPGcp ,ще забележите две неща:

Цените на имотите след приспаднатата инфлация, казано с други думи реалната доходност на инвестицията в имот, гравитира между -1% и +1% годишно за много, много дълги периоди.

***Примерно от 1900 до 1996 г, *реалната доходност за близо 100 години в цените на имотите в САЩ е под 20% сумарно, като има дълги периоди, в които реалната цена не расте и такива, в които цената пада - от първата световна война до 1940 год.). Да не се бърка с номиланен ръст (ръст в цените без да отчитаме инфлацията!

След 1996 год. започва див ръст в реалната доходност на цените на недвижимости в САЩ и по света, в това число и България (графика-> https://bit.ly/3m2l24Z ).

Тези от вас, които са по-възрастни, ще си спомнят, че в България подобни ръстовете на недвижимите имоти започват около 2000-2002 година.

Този поголовен ръст се случва по една причина - през 1994 г. почти навсякъде започва поголовен спад на реалните лихвени проценти (лихвените проценти, определяни от централните банки минус инфлацията). Графика -> http://bit.ly/3InSfPO .

Това е породено основно от политиката на централните банки, които намалят лихвите, а инфлацията остава относително постоянна. Може да видите от последната графика, че след 2002 г. политиките на централните банки ги отвежда в минусови територии.

Една скоба - отрицателните реални лихви означават, че лихвите ви по заемите са по-ниски от доходността на възможно най-безрисковите активи - държавните облигации.
Това от своя страна е алхимия - взимам кредит на 1% лихва и купувам имот, който от наем ми носи средно 2-3% годишно, главно заради инфлацията. И понеже строителството е реален и ограничен актив, много пари с евтин кредит се борят за ограничено количество имоти. Това доведе до увеличение в средната цена на 3-стаен имот в София с близо 100% за само 6-7 години (2016-2022) - Графика -> https://bit.ly/3Es0iKb и близо 500% за 20 години.

Казано с други думи, ако знаехте как работи тази алхимия през 2015 година, и в допълнение знаехте, че централните банки ще продължат с тази луда политика на отрицателни реални лихви и те ще стигнат ниво от -7% в САЩ през 2022, не само щяхте всичките си пари да вложите в имоти, ми и щяхте да искате колкото се може повече банков кредит. И нямаше да ви интересува дали имате наематели на имотите или не, защото цените на имотите растяха (повече пари гонят ограничено предлагане).

Ако не сте знаели за тази алхимия, и въпреки това сте направили пари от спекула с имоти, поздравления! Вие сте били късметлии, защото сте направили сделка в период, в който всичко работи за вас. И ако сте се помислили за имотен експерт, то трябва да ви напомня, че хората често бъркаме гениалността и разбирането ни за пазара с благоприятните условия, които не са под наш контрол, а просто ни застигат.

Днес наистина е различно - в момента имаме висока инфлация и промяна в политиката на централните банки, което променя средата значително и задейства процеси в обратната посока. Реалните лихви вече са на положителна територия, ако решите да взимате кредит днес. И всичко това когато цените на имотите са на исторически високи нива, сравнено с доходите на населението.

**2. За риска и цените на имотите, купени на кредит с цел инвестиция**

Нека приемем, че Иван е бил на курс “как да спекулирам с имоти на кредит” на лицето Тонкин през 2017 г. Тогава има спестени 20 000 евро. Купува сделка, предложена от Тонкин, на стойност 100 000 евро като финансира 80% от сумата с банков кредит с год. процент на разходите 2.5%.

Една година по-късно имота вече струва 124 000 евро, а той е направил 100% на собствения си капитал (20 000 евро самоучастие, 4000 евро банкови разходи за годината и 20 000 евро чиста печалба).

Иван започва да чувства, че е намерил светия граал на инвестициите. След продажбата на първия имот му остават чисто 40 000 евро, с които купува 2 нови апартамента. За една година отново си е удвоил собствения капитал.
2020 година, след няколко успешни сделки, вече има собствен капитал 200 000 евро и имоти за 1М евро.

През 2022, след още сделки, сумата е респективно 800 000 евро собствен капитал и 4М евро в кредити за около 20-на апартамента, които мисли да отдава под наем, докато намери купувач.

И сега започва да става интересно....

Иван вече се възприема за сериозен инвеститор в недвижими имоти. Има много сделки зад гърба си. Бил е много години на пазара, доста неща са му ясни.

Да, обаче….

Банките започват да повишават лихвите, цените на имотите стагнират, а инфлацията все още е висока.

В един момент кредитните разходи на Иван за 4 000 000 евро портфолио се двигат почти двойно (от 3% на 6% годишно). Печалбата от препродажбата на имотите на по-скъпа цена, която до момента е покривала кредитните разходи, в момента я няма (цените не мърдат). Главниците и лихвите трябва да се плащат. За година трябва да се платят 6% в разходи по кредитите (240 000 евро) и главниците.

Проблемът е, че Иван няма свежи пари. Всичко е в имоти. Няма проблем - продава един имот, връща кредита за него и с неговия капитал (тези 20% самоучастие) погасява каквото е нужно в момента. Към края на годината експозицията на Иван към банката все още е около 4 000 000 евро (минус погасените), но собственият му капитал вече е под 560 хил. Евро. (800-240 разходи по кредите-погасените главници).
Следващата година цените на имотите малко падат - 5%.

Пазарната стойност на имотите е 3.8 млн евро, но експозицията на Иван е 4 млн. Евро. Собственият му капитал е грубо = 560 хил., но целият портфейл от активи е с -200 хил. по-малко заради обезценка, а и трябва да плати и -240 хил. разходи, които трябва да плати до края на годината. Положението става не розово. Цените на имотите не са спаднали много, но Иван е играл с левъридж 1:5 и всеки 1% ръст в цената на финансиране го усеща по -5%. Всеки % спад в цените на имотите също значи -5% от собствения му капитал.

В някакъв момент пазарът пада с още малко и Иван няма вече собствен капитал. Всичко е изядено от ръста на цената на финансиране и малкия, нормален спад в цените след ръст от 100%.

Историята има и продължение. Тъй като Иван е взимал кредите като физ. лице, а в България нямаме закон за личния фалит, проблемите му продължават във времето…

Може би пък Иван е трябвало да запише курс “Внимателно с кредитите - Тайната на това как да НЕ обеднея бързо, когато не разбирам икономиката и рисковете, произтичащи от цената на капитала”…..

Вече Иван наистина трябва да свикне с мисълта, че отсега нататък май ще трябва да си купува дрехи втора ръка…точно като своя финансов ментор, който умело му е спестил рисковете от “Тайната на богатите”.

Споделям всичко това, защото философията на всичко в InvestPRO е първо да запазите натрупаното, а чак след това да го умножавате пресметливо, търпеливо и с правилен подход към риска.

Вярвам, че всеки от нас има моралната отговорност да предпазва хората около себе си, а в това число и обществото си, от разпространението на порочни практики граничещи с хазарт, които свършват зле за огромна част от хората практикуващи ги, и в допълнение на това не носят нищо продуктивно на обществото ни, а дори напротив.

Поздрави,
М.

*Цифрите в примера с Иван са приблизителни и имат илюстративна цел.

[nkavrakov1982]

лихвите не знам дали удариха 10%
но за последните месеци наемите със сигурност ги удариха

песимисчо, какво показват твоите справки?

Оня ден нали качих от собственик 130,квадрата,4 стаен квадрата в Лозенец за 500 евро че даже и с консумативи имаше къде изчезна линка от Фейсбука?

[nkavrakov1982]

вникавай, че неговата жилка малко са...знаеш

Ще внимавам

[ratten]

Февруари е най-любимият ми месец. Получавам пълен размер наем само за 28 дни. Плаща се редовно, защото АХА да се срине пазара и лихвите да ударят 10%... ама се изчека чекалото пак.

Даже се наблюдава леко покачване. Добрите имоти се продават за дни.

лихвите не знам дали удариха 10%
но за последните месеци наемите със сигурност ги удариха

песимисчо, какво показват твоите справки?