Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[polax]

Само заради този твой коментар трябва ти да получиш бан! Не знам защо те бавят? Колегата казва истината, колкото и да е болезнена? Не ми е приятно, но такава е ситуацията в България.

Тоя си е такъв ...
Поредния ник, като лапне банана ще се появи с друг.

У ФБ все по често ми излизат промоции на ново и на вторичен.

[ВМПП]

Уважаеми модератори, един бездетен, ялов безродник не пропуска в нито един пост да обиди държавата, в която живеем. Отговаря ли това на правилата и защо не вземете най накрая някакви мерки?

Само заради този твой коментар трябва ти да получиш бан! Не знам защо те бавят? Колегата казва истината, колкото и да е болезнена? Не ми е приятно, но такава е ситуацията в България.

[ratten]

.....
Поздрави,
ваш сърдечен квартирант

*Цифрите в примера с Иван са приблизителни и имат илюстративна цел.

докато четете подобни глупости
ви се оформя мисленето на квартиранти.
аз нямам против, но ти направИ последен опит
да помислиш сам.

[nkavrakov1982]

Попадна ми една реклама на курс, която започва със ”Защо нося дрехи втора употреба”.
Рекламата е на курс, който учи как да се купуват имоти със заемен капитал (с ливъридж), озаглавен като "Кредити - Играта на богатите". Курсът се води от небезизвестния експерт по всички теми от живота и отвъд него, Юли Тонкин.

Тъй като смятам този курс за много опасен във финансово отношение, както и с добра възможност да доведе до много загубени спестявания, а дори и животи, в следващите редове ще си позволя да ви споделя "тайната на богатите" съвсем безплатно и ще ви кажа къде са големите рискове днес.

С това се надявам да ви замисля и да ви спестя доста време, пари и безсънни нощи.

Най-голямата тайна на хората, които бързо са забогатяли, е следната…

***Бързи пари се изкарват с поемането на много риск И с много късмет.***

**За късметa (и цените на имотите).**

Ако погледнете историческото представяне на цените на имотите в САЩ, Европа и др. страни за последните 50-100 години на следната графика -> https://bit.ly/3EyPGcp ,ще забележите две неща:

Цените на имотите след приспаднатата инфлация, казано с други думи реалната доходност на инвестицията в имот, гравитира между -1% и +1% годишно за много, много дълги периоди.

***Примерно от 1900 до 1996 г, *реалната доходност за близо 100 години в цените на имотите в САЩ е под 20% сумарно, като има дълги периоди, в които реалната цена не расте и такива, в които цената пада - от първата световна война до 1940 год.). Да не се бърка с номиланен ръст (ръст в цените без да отчитаме инфлацията!

След 1996 год. започва див ръст в реалната доходност на цените на недвижимости в САЩ и по света, в това число и България (графика-> https://bit.ly/3m2l24Z ).

Тези от вас, които са по-възрастни, ще си спомнят, че в България подобни ръстовете на недвижимите имоти започват около 2000-2002 година.

Този поголовен ръст се случва по една причина - през 1994 г. почти навсякъде започва поголовен спад на реалните лихвени проценти (лихвените проценти, определяни от централните банки минус инфлацията). Графика -> http://bit.ly/3InSfPO .

Това е породено основно от политиката на централните банки, които намалят лихвите, а инфлацията остава относително постоянна. Може да видите от последната графика, че след 2002 г. политиките на централните банки ги отвежда в минусови територии.

Една скоба - отрицателните реални лихви означават, че лихвите ви по заемите са по-ниски от доходността на възможно най-безрисковите активи - държавните облигации.
Това от своя страна е алхимия - взимам кредит на 1% лихва и купувам имот, който от наем ми носи средно 2-3% годишно, главно заради инфлацията. И понеже строителството е реален и ограничен актив, много пари с евтин кредит се борят за ограничено количество имоти. Това доведе до увеличение в средната цена на 3-стаен имот в София с близо 100% за само 6-7 години (2016-2022) - Графика -> https://bit.ly/3Es0iKb и близо 500% за 20 години.

Казано с други думи, ако знаехте как работи тази алхимия през 2015 година, и в допълнение знаехте, че централните банки ще продължат с тази луда политика на отрицателни реални лихви и те ще стигнат ниво от -7% в САЩ през 2022, не само щяхте всичките си пари да вложите в имоти, ми и щяхте да искате колкото се може повече банков кредит. И нямаше да ви интересува дали имате наематели на имотите или не, защото цените на имотите растяха (повече пари гонят ограничено предлагане).

Ако не сте знаели за тази алхимия, и въпреки това сте направили пари от спекула с имоти, поздравления! Вие сте били късметлии, защото сте направили сделка в период, в който всичко работи за вас. И ако сте се помислили за имотен експерт, то трябва да ви напомня, че хората често бъркаме гениалността и разбирането ни за пазара с благоприятните условия, които не са под наш контрол, а просто ни застигат.

Днес наистина е различно - в момента имаме висока инфлация и промяна в политиката на централните банки, което променя средата значително и задейства процеси в обратната посока. Реалните лихви вече са на положителна територия, ако решите да взимате кредит днес. И всичко това когато цените на имотите са на исторически високи нива, сравнено с доходите на населението.

**2. За риска и цените на имотите, купени на кредит с цел инвестиция**

Нека приемем, че Иван е бил на курс “как да спекулирам с имоти на кредит” на лицето Тонкин през 2017 г. Тогава има спестени 20 000 евро. Купува сделка, предложена от Тонкин, на стойност 100 000 евро като финансира 80% от сумата с банков кредит с год. процент на разходите 2.5%.

Една година по-късно имота вече струва 124 000 евро, а той е направил 100% на собствения си капитал (20 000 евро самоучастие, 4000 евро банкови разходи за годината и 20 000 евро чиста печалба).

Иван започва да чувства, че е намерил светия граал на инвестициите. След продажбата на първия имот му остават чисто 40 000 евро, с които купува 2 нови апартамента. За една година отново си е удвоил собствения капитал.
2020 година, след няколко успешни сделки, вече има собствен капитал 200 000 евро и имоти за 1М евро.

През 2022, след още сделки, сумата е респективно 800 000 евро собствен капитал и 4М евро в кредити за около 20-на апартамента, които мисли да отдава под наем, докато намери купувач.

И сега започва да става интересно....

Иван вече се възприема за сериозен инвеститор в недвижими имоти. Има много сделки зад гърба си. Бил е много години на пазара, доста неща са му ясни.

Да, обаче….

Банките започват да повишават лихвите, цените на имотите стагнират, а инфлацията все още е висока.

В един момент кредитните разходи на Иван за 4 000 000 евро портфолио се двигат почти двойно (от 3% на 6% годишно). Печалбата от препродажбата на имотите на по-скъпа цена, която до момента е покривала кредитните разходи, в момента я няма (цените не мърдат). Главниците и лихвите трябва да се плащат. За година трябва да се платят 6% в разходи по кредитите (240 000 евро) и главниците.

Проблемът е, че Иван няма свежи пари. Всичко е в имоти. Няма проблем - продава един имот, връща кредита за него и с неговия капитал (тези 20% самоучастие) погасява каквото е нужно в момента. Към края на годината експозицията на Иван към банката все още е около 4 000 000 евро (минус погасените), но собственият му капитал вече е под 560 хил. Евро. (800-240 разходи по кредите-погасените главници).
Следващата година цените на имотите малко падат - 5%.

Пазарната стойност на имотите е 3.8 млн евро, но експозицията на Иван е 4 млн. Евро. Собственият му капитал е грубо = 560 хил., но целият портфейл от активи е с -200 хил. по-малко заради обезценка, а и трябва да плати и -240 хил. разходи, които трябва да плати до края на годината. Положението става не розово. Цените на имотите не са спаднали много, но Иван е играл с левъридж 1:5 и всеки 1% ръст в цената на финансиране го усеща по -5%. Всеки % спад в цените на имотите също значи -5% от собствения му капитал.

В някакъв момент пазарът пада с още малко и Иван няма вече собствен капитал. Всичко е изядено от ръста на цената на финансиране и малкия, нормален спад в цените след ръст от 100%.

Историята има и продължение. Тъй като Иван е взимал кредите като физ. лице, а в България нямаме закон за личния фалит, проблемите му продължават във времето…

Може би пък Иван е трябвало да запише курс “Внимателно с кредитите - Тайната на това как да НЕ обеднея бързо, когато не разбирам икономиката и рисковете, произтичащи от цената на капитала”…..

Вече Иван наистина трябва да свикне с мисълта, че отсега нататък май ще трябва да си купува дрехи втора ръка…точно като своя финансов ментор, който умело му е спестил рисковете от “Тайната на богатите”.

Споделям всичко това, защото философията на всичко в InvestPRO е първо да запазите натрупаното, а чак след това да го умножавате пресметливо, търпеливо и с правилен подход към риска.

Вярвам, че всеки от нас има моралната отговорност да предпазва хората около себе си, а в това число и обществото си, от разпространението на порочни практики граничещи с хазарт, които свършват зле за огромна част от хората практикуващи ги, и в допълнение на това не носят нищо продуктивно на обществото ни, а дори напротив.

Поздрави,
М.

*Цифрите в примера с Иван са приблизителни и имат илюстративна цел.

[nkavrakov1982]

лихвите не знам дали удариха 10%
но за последните месеци наемите със сигурност ги удариха

песимисчо, какво показват твоите справки?

Оня ден нали качих от собственик 130,квадрата,4 стаен квадрата в Лозенец за 500 евро че даже и с консумативи имаше къде изчезна линка от Фейсбука?

[nkavrakov1982]

вникавай, че неговата жилка малко са...знаеш

Ще внимавам

[ratten]

Февруари е най-любимият ми месец. Получавам пълен размер наем само за 28 дни. Плаща се редовно, защото АХА да се срине пазара и лихвите да ударят 10%... ама се изчека чекалото пак.

Даже се наблюдава леко покачване. Добрите имоти се продават за дни.

лихвите не знам дали удариха 10%
но за последните месеци наемите със сигурност ги удариха

песимисчо, какво показват твоите справки?

[ratten]

Така е ,всичко ми покрива ,имам и договор с клауза.

вникавай, че неговата жилка малко са...знаеш

[nkavrakov1982]

бертрам му е хедж срещу риска
ако нещо се издъни ще му покрие загубата

Така е ,всичко ми покрива ,имам и договор с клауза.

[nkavrakov1982]

Радвам се за теб Кавръче. само се чудя на какво са те учили в УНСС.... Ако нивото на риск е като депозита то и доходността ще е такава. Ако тя е повече то и нивото на риск съответства на нея....

Доближава 4%,чисти пари,можеше и 7%но не ми се чака.

[ivanvg93]

Февруари е най-любимият ми месец. Получавам пълен размер наем само за 28 дни. Плаща се редовно, защото АХА да се срине пазара и лихвите да ударят 10%... ама се изчека чекалото пак.

Даже се наблюдава леко покачване. Добрите имоти се продават за дни.

[ratten]

Радвам се за теб Кавръче. само се чудя на какво са те учили в УНСС.... Ако нивото на риск е като депозита то и доходността ще е такава. Ако тя е повече то и нивото на риск съответства на нея....

бертрам му е хедж срещу риска
ако нещо се издъни ще му покрие загубата

[pesimist4o na kvadrat]

Комбинация от инвестиции не е p2p,iuvo това го предлагат тука е 100%,no risk ,нивото на риск е като при депозита

Радвам се за теб Кавръче. само се чудя на какво са те учили в УНСС.... Ако нивото на риск е като депозита то и доходността ще е такава. Ако тя е повече то и нивото на риск съответства на нея....

[pesimist4o na kvadrat]

И какво сега, да не инвестираме, защото НАП и депутатите ни са малоумници, а да набиваме всичко в тухли в тази умираща държава?
България ако не друго, има най-изгодното данъчно третиране. 5% данък дивидент,, 0% върху печалби от капиталова, ако е реализирана на европейски борси, 0% върху лихви от ДЦК...Такова нещо другаде няма (освен в арабските държави). Трябва да си луд да не се възползваш. Аз в момента плащам над 20% за всичко това (като компенсация, че живея в уредена държава, не в кочина)...

Виж, да купиш имот в обезлюдена и бедна държава като БГ е глупост, така е. А че бай Иван не е чувал за борски, акции и ЕТФ-и е жалко. Но какво да правим?

Ми не.... инвестираме в тули.... Там данъчните ставки също са добри.
Аз нямам дс баща който може да звънне някъде и да ми оправи нещата с НАП....Тва не го разбирай като заяждане, а като избор за избягване на проблеми при подобни доходности.

Когато/ако стане ясно как седят данъчно нещата без да има двусмислици и КФН започне да гарантира по 1М за такива инвестиции скачам....:-)

[nkavrakov1982]

Тва да не е някакъв p2p lending?

Комбинация от инвестиции не е p2p,iuvo това го предлагат тука е 100%,no risk ,нивото на риск е като при депозита