Какво понижение очаквате на жилищните имоти? - АРХИВ 1

[Zashtontcho]

при ЧСИ цените трябва да са по- ниски поне 30% По-вероятно очаквам обратното в следващите около 6 месеца,т.е. цените при брокерите да паднат под тези при ЧСИ, заради приетата наскоро наредба от БНБ, която дава възможност на банките да лавират

Това едва ли ще стане, цените на брокерите да паднат под тези на ЧСИ в масовия случай. В даденият от мен пример банката се прави на тарикат, тоя апартамент-офис е бил на най-първия си търг на 195 000 лв., сега е паднал на 116 000, според мен ще падне още, докато се компенсира с реалните цени.
При ЧСИ има два основни недостатъка, които ако не се компенсират с по-ниска цена, автоматично правят имота непродаваем. Първият недостатък е, че парите трябва да се платят за една седмица, което в повечето случаи значи, че трябва да се имат предварително налични лични средства. Вторият недостатък е, че има риск от обжалване - ако собственикът на имота обжалва, нещата може да се забатачат, и платените пари да увиснат за доста време, като по този начин ще се пропуснат и лихви, и пропуснати ползи, и други изгодни оферти. Може би трети недостатък е, че от ЧСи се купуват ползвани имоти, което значи разходи за основен ремонт на имота.

Така че като обобщение мога да кажа, че моето мнение е, че имот от ЧСИ трябва да е минимум 40-45% по-евтин от съпоставим имот от брокер на първа оферта. Ако брокерът прави отстъпка при плащане в брой и са се водили преговори, разликата между цена ЧСИ и цена брокер с отстъпките трябва да е 5%.

Всяко отклонение от горните граници в цените е опит за тарикатщина и ако другата страна не ги отчита тези неща, значи се опитва да извлече некоректно предимство.

[srs]

Никой не отговори на въпроса ми, а уж е пълно с имотни разбирачи. Поне някой няма ли да се пробва да даде някаква оценка на цената?

Като ги представиш, тогава ще говорим . През това време не пълни темата с глупости, пиши с другите си никове в други теми, остави ни малко да си отдъхнем от теб. [/FONT]

Защончо, много ясно, че при ЧСИ цените трябва да са по- ниски поне 30% , нали все пак е търг с наддаване , за да се гонят цените на реалните продажби чрез брокери(не мечтаните). НО..... за съжаление това няма как да стане в скоро време. По-вероятно очаквам обратното в следващите около 6 месеца,т.е. цените при брокерите да паднат под тези при ЧСИ, заради приетата наскоро наредба от БНБ, която дава възможност на банките да лавират . Съответно пък на някои продавачи да започне да им изветрява оптимизма. От там идва и забелязаното от теб почти изравняване на цените при ЧСИ и брокери.

[Zashtontcho]

Миналата седмица обсъждах с част от редовните участници във форума каква трябва да е справедливата разлика между имот, купен от брокер и същият имот, купуван от ЧСИ. Имаше полезни мнения от други участници, а още повече бяха мненията на бандата на лайнометите. Инвестор толерира писаниците на лайнометите, защото те разводняват темата и скриват всеки по-смислен аргумент, който показва защо цените на НИ ще продължават да се понижават. Инвестор печели от продавачите на имоти и от брокерите, които пускат реклами на сайта, така че има интерес да се говори предимно за покачване на имоти. Тези реклами обаче трябва да стигнат до крайния потребител и колкото по-честна и непредубедена е една медия, толкова по-предпочитана е тя от потребителите. Доказан с тежеста на времето факт, който когато бъде пренебрегнат, след време напомня за това по болезнен начин

Някои ЧСИ в комбинация с някои банки проявяват завиден тарикатлък в ловенето на балъци. С все по-нарастващата популярност на търговете на ЧСИ нарастват и опитите на банки и близки до тях ЧСИ да пробутват имоти на надути цени. Банката има интерес да удължава реализирането на един имот и да се опита да получи максимална цена за него, ЧСИ има интерес да работи с банката, защото от нея идват най-много поръчки и най-много печалби. Как успяват банката и ЧСИ-то да повлият на оценителя на имота, това вече си е тяхно качество и техни умения. Факт е, че все по-често се появяват търгове, в които цената на имота е отпуснатия заем от банката преди години + част от дължимата лихва до момента. Докато преди години тези случаи бяха епизодични, сега те се срещат доста често.

Ето един пример - имот от ЧСИ, ж.к. сухата река, с площ 79 кв.м. Искат се 116 250 лв, или 1 472 лв. м2, или по брокерски 753 евро м2. Найс, а? http://www.sales.bcpea.org/?q=node/30446

Една бърза проверка в брокерският сайт imot.bg, който е по-добър за потребителя от още по-манипулативния сайт homes.bg, показва:

• Същият квартал, същата площ - 84 065 лв. Разлика с офертата на ЧСИ - минус 32 185 лв. Брокерът иска 32 185 лв. по-малко, като цената може да падне още. http://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act...130&f1=details

• Същият квартал, същата площ - 93 840 лв. Разлика с офертата на ЧСИ - минус 22 410 лв. Брокерът иска 22 410 лв. по-малко, като цената може да падне още. http://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act...174&f1=details

• Същият квартал, същата площ - 107 525 лв. Разлика с офертата на ЧСИ - минус 8 725 лв. Брокерът иска 8 725 лв. по-малко, като цената може да падне още. http://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act...684&f1=details

Или какво имаме? Цените на брокерите са по-ниски от цените на ЧСИ! Явно някое ЧСИ си е повярвало много. Или пък банката е решила, че може да прави същите номера и тарикатщини, както с кредитополучателите. Факт е, че тази оферта от ЧСИ е силно надценена.

Колко трябва да бъде началната цена на търга на ЧСИ? За да е справедливо, трябва да е с 20-40% по-ниска от брокерските цени. Колко трябва да стане цената? 85 500 лв.? 76 000 лв.? Друга? Колко е справедливата начална цена за търга?

Никой не отговори на въпроса ми, а уж е пълно с имотни разбирачи. Поне някой няма ли да се пробва да даде някаква оценка на цената?

До седмица ще представя сканираните оферти за които говори

Като ги представиш, тогава ще говорим . През това време не пълни темата с глупости, пиши с другите си никове в други теми, остави ни малко да си отдъхнем от теб.

[LANDLORD 31]

Теория - меория, практика - мрактика, ланлор - манлор. Празнословици, глупости и лъжи - това излиза от теб в тоя форум.

Или показвай копия на договорите или спри да тролиш. Хванаха те всички, че си лъжеш, ти продължават да упорстваш и да затъваш повече в лъжите. Никой не те взима насериозно, от инвестора те държат, щото им пълниш страница след страница с кухи мнения, обаче нямаш мярка вече. За има - няма 2-3 месеца изписа 2000 мнения с глупости - е стига вече. Ако няма да показваш договорите и да бъдеш конкретен, отивай да спамиш в друга тема. Издразни всички участници вече.

Виж какво нервни ми защончо-отговорончо. Ти питаш и отговор не искаш. Може би така трябва да се кръстиш. Нито едно мое мнение не е кухо, за разлика от всички твои. Моите мнения са винаги подплатени с точни и конкретни факти, а твоите започват с конкретика и после продължават с какво.... ТВОЕТО МНЕНИЕ какви ТРЯБВАЛО да бъдат цените на даден актив. Това ако не е кухо мнение не знам какво е. Ти усети, че тука вече не можеш да се измъкнеш и си представи как висиш на снимка с табелката във форума и не ти хареса а? Тогава ти предлагам друго. До седмица ще представя сканираните оферти за които говори, и ако всичко е така както съм написал мисля, че трябва да ми се извиниш под формата на подпис който ще държиш 1 месец с всеки постинг. Така съгласен ли си?
И ако на това пак не си съгласен, значи наистина бягаш от истината, а само манипулираш форума с желани от теб цени

П.П. А най видната ти лъжа е че за 2 месеца съм написал 2000 мнения. По това боравене с цифрите се вижда колко си обективен в мненията си.

Пълни глупости. След 4 години опипвам почвата за рефинансиране по ипотека, след като банката вдигна лихвата едностранно през 2008-ма.
В момента имам оферта от кредитен брокер за топ 5 други банки, които предлагат същата сума + погасена наказателна такса към старата банка за същия оставащ период 20-4=16 години. Месечната вноска варира с между 50 и 80 лв. по-малко. Освен това в новите ми оферти фигурира застраховка имот за сметка на на банката с което се спестяват хиляди левове допълнителни разходи и без такса за предсрочно погасяване със собствени средства. Ако това не са предимства за вас, за мен са.
Ако рефинансирам към старата банка, пак трябва да дам 1500лв. такси за усвояване на кредита. Което се равнява на 2/3 от наказателната такса по оставащата сума. Така, че най-вероятно ще има банков туризъм.
Ей за това горното искам да ми кажеш дали си навит на тази сделка?.


Във връзка с това ми мнение ще посоча, че това е една от избраните от брокера ми 5 банки. Условията по кредита за които съм писал ги пише и в тази статия:
http://www.pariteni.bg/index.phtml?tid=40&oid=51041

ЗАЩОНЧО, ЧАКАМ ТВОЯ ОТГОВОР

[LANDLORD 31]

и после е допълнено, че рефинасирането е в същата банка

Това упражнение не го разбирам, освен, ако от потребителски кредит е превърнат в ипотечен
Иначе е някакъв абсурд
Колкото, до намаляване на лихвата за 1 година и още по-добре за по-дълъг период, един анекс е достатъчен

Не четеш внимателно. Дал съм два примера с два различни кредита. Хората с повечко имоти сигурно не ти е ясно но боравят с повечко и по-разнообразни банкови продукти.
Иначе е лесно на теория да се дроби. Но всяка практика прави смешни голите теоретици.

[LANDLORD 31]

Пълни глупости. След 4 години опипвам почвата за рефинансиране по ипотека, след като банката вдигна лихвата едностранно през 2008-ма.
В момента имам оферта от кредитен брокер за топ 5 други банки, които предлагат същата сума + погасена наказателна такса към старата банка за същия оставащ период 20-4=16 години. Месечната вноска варира с между 50 и 80 лв. по-малко. Освен това в новите ми оферти фигурира застраховка имот за сметка на на банката с което се спестяват хиляди левове допълнителни разходи и без такса за предсрочно погасяване със собствени средства. Ако това не са предимства за вас, за мен са.
Ако рефинансирам към старата банка, пак трябва да дам 1500лв. такси за усвояване на кредита. Което се равнява на 2/3 от наказателната такса по оставащата сума. Така, че най-вероятно ще има банков туризъм.
С депозитите е същата работа. Все по-трудно е да намериш такъв с 9% лихва, както се хвалеха през миналата година много "инвеститори-влогари" в този форум.


Във връзка с това ми мнение ще посоча, че това е една от избраните от брокера ми 5 банки. Условията по кредита за които съм писал ги пише и в тази статия:
http://www.pariteni.bg/index.phtml?tid=40&oid=51041

ЗАЩОНЧО ЧАКАМ ТВОЯ ОТГОВОР!

[Crux]

много лесно, ако си го изплащал 2-3-4-5 години, с новия договор започва нов 25, 27 или 30 годишен период, Но гадостта по-долу ти я описаха - наново анюитетните вноски започват с приоритет, понякога до 95% върху лихвата и съвсем нищожна главница...
Така в един момент, след5- 6-7 години ти си с почти същото задължение към банката, а тя вече си е взела първоначално дадения капитал

Е да де. Ипотека за 30 години с 9% ГПР. На третата година закъсваш и искаш рефинансиране - пак за 30 години. За тия 3 години главницата, дето си я изплатил, е по-ниска от наказателната лихва за рефинансиране. Тоест, месечната ти вноска реално ще се увеличи след рефинансирането

[bertram]

и после е допълнено, че рефинасирането е в същата банка

Това упражнение не го разбирам, освен, ако от потребителски кредит е превърнат в ипотечен
Иначе е някакъв абсурд
Колкото, до намаляване на лихвата за 1 година и още по-добре за по-дълъг период, един анекс е достатъчен

най-вероятно е имал оферта от друга банка за 'по-изгодни' условия и затова са му предложили подобно 'рефинансиране' само и само да остане при тях да го доят.

[съни(тя)]

....
За да не бъда голословен, искаш ли да ти покажа рефинансиран кредит от 2007г. в 2011г. със сегашна по-ниска лихва и по-нисък ГПР?
....

и после е допълнено, че рефинасирането е в същата банка

Това упражнение не го разбирам, освен, ако от потребителски кредит е превърнат в ипотечен
Иначе е някакъв абсурд
Колкото, до намаляване на лихвата за 1 година и още по-добре за по-дълъг период, един анекс е достатъчен

[съни(тя)]

За тези, които ме вкараха в спора за образованието:

В конвергентната програма 2011-2014 г. Министерството на финансите прави сензационни за икономистите прогнози до 2060 г.
...От програмата става ясно, че през 2020 г. реалният икономически ръст ще е 3,5 на сто, десет години по-късно той ще е много по-слаб - 2,2%. През 2040 г. икономиката ще расте с 1,4%. Най-вероятно през 2050 г.


ще ударим сегашното дъно и ръстът ще е мижавите 0,5%. Добрата новина е, че през 2060 г. икономиката ще започне да расте с 0,6 на сто.
Данните за безработицата също са добри. От 10,2% сега, през 2020 г. хората без работа ще са с три процента по-малко. След още десет години те ще намалеят до 4,7 на сто и ще се задържат на това ниво до 2060 г.
Данните за ръста на производителността на труда не са обнадеждаващи.

От 4,8 на сто през 2010 г.

след 50 години

той ще е едва 1,7 на сто. Може би защото тогава ще сме толкова ефективни работници, че производителността на труда вече няма да има накъде да расте.
Според програмата разходите за пенсии сега са 7,8% от брутния вътрешен продукт, а през 2060 г. ще нараснат до 12 на сто. За здравеопазване парите ще се повишат от 3,9% на 5%. За съжаление средствата за образование и след 50 години ще си останат почти същите като през 2010. Както каза министърът на образованието Сергей Игнатов - като на африканска страна.

Без да коментирам безумията в самата прогноза и как това корелира с други изказвания на Дянков, че до 2020 по доходи ще сме поне на средното ниво в Европа, само ще кажа - Какво повече да говорим за образование и вината на Държавата и МОН за нарастващата неграмотност, ако самият министър е категорично ясен:
Както каза министърът на образованието Сергей Игнатов -разходите- като на африканска страна.
Отделно в какви програми и има ли изобщо стратегия въпросното министерство и в какви ползи възвръща милионите за издръжка на самото МОН.
И когато това е политиката и на шефа му - вице-премиер Дянков - това е сфера табу за сегашното правителство!

[съни(тя)]

Отделно много от кредитите, теглени в разгара на имотната истерия, бяха за максималния възможен срок - 25-30 години. Ако някой може да ми обясни как се разсрочва 30-годишен кредит...

много лесно, ако си го изплащал 2-3-4-5 години, с новия договор започва нов 25, 27 или 30 годишен период, Но гадостта по-долу ти я описаха - наново анюитетните вноски започват с приоритет, понякога до 95% върху лихвата и съвсем нищожна главница...
Така в един момент, след5- 6-7 години ти си с почти същото задължение към банката, а тя вече си е взела първоначално дадения капитал

[Crux]

Не всеки кредит от 2007 ма може да се рефинансира. Тогава беше практика да се ползва кредит над 80% от и без това оптимистичната оценка на банката. В момента, хората, които има най-голяма нужда от рефинансиране, не могат да го направят, по простата причина, че главницата им е по-голяма от стойността на имота за обезпечение.

Отделно много от кредитите, теглени в разгара на имотната истерия, бяха за максималния възможен срок - 25-30 години. Ако някой може да ми обясни как се разсрочва 30-годишен кредит...

[LANDLORD 31]

Е какви са тези условия? Ако ще се доказваш, си казвай всичко без да поставяш условия. Колко му е - заличаваш личните данни и си показваш договорите. Защо се притесняваш така?

Не си казал колко ти идва ГПР-то, защото има и други разходи по кредита, но все пак си дал проценти. Намаление с 0,5% е малко, но все пак е намаление. Защо ли обаче имам чувството, че са се избъзикали с теб? Сега ще обясня какво имам предвид:

Казваш, че 2007 си теглил кредит на 10,45. Като гледам, май е бил потребителски - да кажем един милиционерски кредит за 25 000 лв. Колко си платил досега (без да ти смятам такси, застраховки и други .
Значи 10 години, 25 000, един милиционер, 10,45% лихва Вноската ти идва по 340 лв. (а реално повече, защото не броя таксите, застраховките и т.н.). Тия 340 лв са ти повече плащания по лихва, отколкото по главница. Като ги сметне човек, идват за първата година платени лихви 2600 лв, а платени по главница 1500 лв. Или си плащал много лихви, малко главници
от 2007 до 2011 са четири години. За тях си платил 9 100 лв лихви и 7 050 лв. главница.
През 2011 г. обаче ти падат доходите (наемателите са си намерили по-хубаво място за живеене и си почнал да бавиш нещо вноски и са ти предложили доброволно да ти направят нов заем. Обаче познай какво - тъкмо е дошло време да си плащаш повече главница и по-малко лихва и оп - от банката са те излъгали за нов погасителен план. И сега нови 10 години, и пак ще се плащат повече лихви, отколкото главници. И едни 9 000 лв изгубени напразно. Сега ще плащаш още 2-3 годинки лихви, след това пак ще те преметнат нещо и ще те накарат пак да подпишеш за нови 10 години. И така един потребителски ще го влачиш 20 години и ще върнеш на банката 4ри пъти колкото си теглил

Честито на печелившите. И за завършек - ето и един линк от мен за лихви и кредити и покачване: http://banks.dir.bg/2011/06/28/news8932843.html

Не бе Защончо, този от 2007г. е друг пример.
Аз ти казвам, че намалението е за последната една година за посочените от мен проценти. А, ти уж се беше съгласил с условието, пък после се отметна.

Ето ти и едно линкче как са се понижили лихвите на кредитите в лева:
http://3e-news.net/economy/item/%D0%...%BD%D0%B8.html

[Zashtontcho]

Добре! Ти ще изпълниш ли моите условия? Банката ще е същата, кредита ще е от същия тип в същата валута, но с намалена лихва за една година от 10.45 на 9.95

Е какви са тези условия? Ако ще се доказваш, си казвай всичко без да поставяш условия. Колко му е - заличаваш личните данни и си показваш договорите. Защо се притесняваш така?

Не си казал колко ти идва ГПР-то, защото има и други разходи по кредита, но все пак си дал проценти. Намаление с 0,5% е малко, но все пак е намаление. Защо ли обаче имам чувството, че са се избъзикали с теб? Сега ще обясня какво имам предвид:

Казваш, че 2007 си теглил кредит на 10,45. Като гледам, май е бил потребителски - да кажем един милиционерски кредит за 25 000 лв. Колко си платил досега (без да ти смятам такси, застраховки и други .
Значи 10 години, 25 000, един милиционер, 10,45% лихва Вноската ти идва по 340 лв. (а реално повече, защото не броя таксите, застраховките и т.н.). Тия 340 лв са ти повече плащания по лихва, отколкото по главница. Като ги сметне човек, идват за първата година платени лихви 2600 лв, а платени по главница 1500 лв. Или си плащал много лихви, малко главници
от 2007 до 2011 са четири години. За тях си платил 9 100 лв лихви и 7 050 лв. главница.
През 2011 г. обаче ти падат доходите (наемателите са си намерили по-хубаво място за живеене и си почнал да бавиш нещо вноски и са ти предложили доброволно да ти направят нов заем. Обаче познай какво - тъкмо е дошло време да си плащаш повече главница и по-малко лихва и оп - от банката са те излъгали за нов погасителен план. И сега нови 10 години, и пак ще се плащат повече лихви, отколкото главници. И едни 9 000 лв изгубени напразно. Сега ще плащаш още 2-3 годинки лихви, след това пак ще те преметнат нещо и ще те накарат пак да подпишеш за нови 10 години. И така един потребителски ще го влачиш 20 години и ще върнеш на банката 4ри пъти колкото си теглил

Честито на печелившите. И за завършек - ето и един линк от мен за лихви и кредити и покачване: http://banks.dir.bg/2011/06/28/news8932843.html

[Kosmonavta]

Не всеки кредит от 2007 ма може да се рефинансира. Тогава беше практика да се ползва кредит над 80% от и без това оптимистичната оценка на банката. В момента, хората, които има най-голяма нужда от рефинансиране, не могат да го направят, по простата причина, че главницата им е по-голяма от стойността на имота за обезпечение.

Да. И аз се сблъсках с няколко подобни случая в последните месеци. Особенно в парцелите тази тенденция е факт. При рефинансиране има и един друг проблем наречен повторно вписване на ипотеки и такси предсрочно погасяване. Тия вторите уж щяха да отпадат, а гледам и с днешна дата се подписват договори - 5% до третата година,3% до петата и 1% до края на кредита. Ама ние сме си виновни че сме потребители от типа "овца". Знаеш ли кога ще накараш някой грък да ти подпише при лихва Юрибор + 3. условие, 5 години след като е взел кредита... "но не по малко от 8%..."