София Комерс - Заложни къщи (SCOM, SCOP)

[Poncho]

В Документа за допускането стойността на предлаганите акции е определена чрез дисконтиране със среден коефициент 11 на прогнозираната печалбата през 2034 умножена по среден коефициент Цена/Печалба 11 и разделяне на очакваната капитализация на броя на акциите (обикновени и привилегировани)



Определя се и настоящата стойност на бъдещите парични потоци от дивиденти, които увеличават стойността на привилегированите акции:

При коефициент на дисконтиране 11 настоящата стойност на дивидентите е 1,24. Добавя се към получената стойност на обикновена акция към 2034 г., за да се получи настоящата стойност на привилегирована акция.


Получаваме настояща стойност на привилегирована акция средно (дисконт 11%, P/E 11) от 4,60 лв., а за обикновена 3,36 лв. Така настоящата стойност на дружеството според Документа за допускане при реализиране на емисията би била 14,68 млн. лв.
Колкото повече години се включат в изчислението на сегашната стойност при прогнозирания ръст на печалбата, толкова по-голяма е справедливата стойност на една акция.
Защо емисионната стойност на привилегированата акция е определена на 3 лв. при положение, че справедливата стойност е изчислена с 30% повече не открих в Документа за допускане. Вероятно се прави отбив за новите акционери.

В представянето на емисията твърдо се заяви, че първите 2-3 години дивидент по обикновените акции няма да се изплаща, както и че дивидента по тях няма да е по голям от този по привилегированите. В Документа за допускане изчисления с възможен дивидент по обикновените акции липсва, затова ги направих при предположение, че след третата година от емисията по обикновените акции се изплаща дивидент от 0,15 лв.

Тъй като обикновените акции получават парични потоци от дружеството, работния капитал е по-малко и в края на 2034 г. нетната печалба е 2633 хил. лв. (преди 3851 хил. лв.) или около 0,66 лв./акция.
Дисконтираме печалбата и оценяваме акцията през коефициента Цена/Печалба:


Дисконтираме получените дивиденти по обикновените акции:

Получаваме настояща стойност на една обикновена акция (дисконт 11%, P/E 11) от 2,97 лв. (преди без дивидент 3,36 лв.)

Дисконтираме получените дивиденти по привилегированите акции:

Получаваме настояща стойност на една привилегирована акция (дисконт 11%, P/E 11) от 3,58 лв. (преди без дивидент по обикновените 4,60 лв.)

Настоящата стойност на дружеството при изплащане от 2026 г, на дивидент по обикновените акции по 0,15 лв., норма на дисконтиране 11% и P/E 11 се получава 12,48 млн. лв.
При такава оценка за 2024 г. P/E би било 14,15, а P/B около 1,4.

Според мен инвестициите независимо какви са трябва да се оценяват по паричните потоци, които се очаква да генерират независимо какви са – облигации, акции, имоти, земя, депозити и т.н. Несигурността в тези потоци, т.е. риска при доходността би следвало да намалява оценката. Практически обаче по-често на по-рисковите начинания хората дават по-висока цена поради възможностите за по-висока доходност без да отчитат, че шансовете за реализирането й понякога са нищожни. Облигациите са по-ниско рискови от акциите, чисто юридически с правата които дават, и са с по-сигурни парични потоци и заради това би следвало при еднакви параметри да са по-високо оценени от акциите.

[pln]

.... Премията за сферата на дейност на ИпоТех не ми се струва достатъчна. В близки страни има банкови облигации със сходни лихви. TBI Bank пласира при лихва 9%, а съвсем скоро на BEAM ще излезе и Логос при доходност 9,3-10,5% с обезпечени с ипотека облигации, като и двете емисии са със значително по-кратък период от предлаганите от ИпоТех привилегии. ......
Малко много ми идва на този етап капитализация от 12 млн.лв. за дружество с евентуални активи от 7 млн. лв.

Като цяло съм съгласен с анализа ти, само две неща ми се струват неправилни.
Има, според мен голяма, разлика между акция и облигация. Нормално е да има разлика и в лихвата. При облигацията, ще си прибереш само лихва и номинал накрая. При акцията, цар Пазар решава. И колкото по-дълъг срока на привилегията, толкова по-добре. А дали ще продадеш, ако искаш, на 3, на 6 или на 1лв... А може да ги продадеш и след 2 години. Времето ще покаже. И допълнителни дивиденти не са съвсем изключени, за разлика от облигациите за 2 години.
Капитализацията я смяташ като предполагаш една и съща цена на акции с привилегии и такива без. Обикновените може и да не ги пуснат на оферта изобщо, а на колко ще приеме пазара е съвсем друг въпрос.

[inta53]

Кой е дядо Кольо?

Дядо Кольо

виж по темите!

[melon]

Дядо Кольо ще те схруска за закуска!!!

Кой е дядо Кольо?

[inta53]

Това, което е в плюс при тази емисия е отличната репутация на емитента, която е доказвана във времето назад. Защото реално няма как да бъдат сравнявани с друга компания, която предлага по-голяма доходност, но поне за мен са тотално неизвестни.

Дядо Кольо ще те схруска за закуска!!!

[melon]

Това, което е в плюс при тази емисия е отличната репутация на емитента, която е доказвана във времето назад. Защото реално няма как да бъдат сравнявани с друга компания, която предлага по-голяма доходност, но поне за мен са тотално неизвестни.

[15-]

Хубавите неща на СОФКОМ и респективно ИпоТех си ги знаем и всеки може да си помечтае на воля. Ще се концентрирам върху "тъмната страна", която всеки инвеститор трябва да слага от другата страна на кантара, а ако става дума за вече направена инвестиция и да натиска по-силно и по-често, за да не си позволява да залита.

Дивидента от 7% не е толкова голям, колкото ми се иска. Знаете централните банки продължават да повишават лихвите и макар сега да е малко затишие в инфлацията нови повишения дебнат отвсякъде. Премията за сферата на дейност на ИпоТех не ми се струва достатъчна. В близки страни има банкови облигации със сходни лихви. TBI Bank пласира при лихва 9%, а съвсем скоро на BEAM ще излезе и Логос при доходност 9,3-10,5% с обезпечени с ипотека облигации, като и двете емисии са със значително по-кратък период от предлаганите от ИпоТех привилегии. Изобщо сякаш пазара на високите лихви тепърва започва да набира скорост.

Сега ИпоТех има активи за около 4 млн.лв. почти изцяло раздадени като кредити зад които стоят 3 млн. акции. От новите акционери се искат още 3 млн.лв. срещу 1 млн. акции, т.е новите акционери ще внесат 43% от активите в дружеството и ще получат 25% от него. То верно, че само с лежане на дивана не става, ама все пак...

Към края на 2034 г. година прогнозират 29 млн.лв. раздадени кредити и печалба от 3,8 млн.лв. при съответно 3,5 млн.лв. и 200 хил.лв. сега. Всичо това се случва от органичен растеж след текущата емисия. Дружеството неуморно работи, всеки изкаран лев се завърта отново, а стойността на компанията и акцията нараства с пъти. Не ми се виждат реалистични тези прогнози, на чието дисконтиране почива оценката на емисионната стойност от 3 лв. (всъщност привилигированите акции са оценени на над 4 лв.) при положение, че не са предвидени дивиденти по обикновените акции. Убеден съм че такива ще има и те ще нямалят значително мултиплициращия ефект на паричните потоци през годините.
Малко много ми идва на този етап капитализация от 12 млн.лв. за дружество с евентуални активи от 7 млн. лв.

Благодаря за коментара, Пончо! Проверих цифрите ти, верни са и съм напълно съгласен с теб. На мен също ми се вижда скъпичко това ИПО, но не заради по-ниският дивидент, а заради оценката. Ако бяха казали "ще даваме 10 ст. и акцията е 2 лева" бих се "нагълвучил" както казва основния фен тук - Императорът. При цена от 3 лева, нито ми излиза сметката Р/Е, нито Р/В. Вярвам, че тези, които я запишат ще бъдат доволни, но също така вярвам, че това не е най-добрата опция, дори на БФБ. Успех на майката и дъщерята, те го заслужават!

[Zdravko74]

Poncho, много добър анализ - наистина малко твърде оптимистични прогнози.... Аз лично малко не мога да го разбера този бизнес с ипотеки при 50% годишна лихва.... Бързи кредити да - айде там имаш нужда или смяташ, че ще се оправиш за 3 месеца и ти трябват бързо пари дето банка няма да ти ги даде - ОК..... Но да ипотекираш имот, предполага че се гласиш за погасяване с години и да плащаш 50% годишна лихва (осредянвам рейджа дето са дали) - това изобщо не мога да го проумея.

Както и да е - относно дивидентите. Сигурно ли е, че няма да се разпределя дивидент по обикновените акции ? (това от проспекта ли го четеш).

И въпрос N=2 - ако има все пак отделен дивидент по обикновените, той няма ли да важи и за привилегированите, т.е. те да получават 2 дивидентни плащания ?... При привилегиите на SOFCOM едно време, не беше ли таката ситуацията ?

Ако някой може да зададе този въпрос на презентацията, че едва ли ще успя да се включа...

Такова чудо за първи път чувам ! Ако има дивидент и по обикновените акции, то това няма нищо общо с дивидента по привилегиите.

[Van Basten]

Хубавите неща на СОФКОМ и респективно ИпоТех си ги знаем и всеки може да си помечтае на воля. Ще се концентрирам върху "тъмната страна", която всеки инвеститор трябва да слага от другата страна на кантара, а ако става дума за вече направена инвестиция и да натиска по-силно и по-често, за да не си позволява да залита.

Дивидента от 7% не е толкова голям, колкото ми се иска. Знаете централните банки продължават да повишават лихвите и макар сега да е малко затишие в инфлацията нови повишения дебнат отвсякъде. Премията за сферата на дейност на ИпоТех не ми се струва достатъчна. В близки страни има банкови облигации със сходни лихви. TBI Bank пласира при лихва 9%, а съвсем скоро на BEAM ще излезе и Логос при доходност 9,3-10,5% с обезпечени с ипотека облигации, като и двете емисии са със значително по-кратък период от предлаганите от ИпоТех привилегии. Изобщо сякаш пазара на високите лихви тепърва започва да набира скорост.

Сега ИпоТех има активи за около 4 млн.лв. почти изцяло раздадени като кредити зад които стоят 3 млн. акции. От новите акционери се искат още 3 млн.лв. срещу 1 млн. акции, т.е новите акционери ще внесат 43% от активите в дружеството и ще получат 25% от него. То верно, че само с лежане на дивана не става, ама все пак...

Към края на 2034 г. година прогнозират 29 млн.лв. раздадени кредити и печалба от 3,8 млн.лв. при съответно 3,5 млн.лв. и 200 хил.лв. сега. Всичо това се случва от органичен растеж след текущата емисия. Дружеството неуморно работи, всеки изкаран лев се завърта отново, а стойността на компанията и акцията нараства с пъти. Не ми се виждат реалистични тези прогнози, на чието дисконтиране почива оценката на емисионната стойност от 3 лв. (всъщност привилигированите акции са оценени на над 4 лв.) при положение, че не са предвидени дивиденти по обикновените акции. Убеден съм че такива ще има и те ще нямалят значително мултиплициращия ефект на паричните потоци през годините.
Малко много ми идва на този етап капитализация от 12 млн.лв. за дружество с евентуални активи от 7 млн. лв.

Poncho, много добър анализ - наистина малко твърде оптимистични прогнози.... Аз лично малко не мога да го разбера този бизнес с ипотеки при 50% годишна лихва.... Бързи кредити да - айде там имаш нужда или смяташ, че ще се оправиш за 3 месеца и ти трябват бързо пари дето банка няма да ти ги даде - ОК..... Но да ипотекираш имот, предполага че се гласиш за погасяване с години и да плащаш 50% годишна лихва (осредянвам рейджа дето са дали) - това изобщо не мога да го проумея.

Както и да е - относно дивидентите. Сигурно ли е, че няма да се разпределя дивидент по обикновените акции ? (това от проспекта ли го четеш).

И въпрос N=2 - ако има все пак отделен дивидент по обикновените, той няма ли да важи и за привилегированите, т.е. те да получават 2 дивидентни плащания ?... При привилегиите на SOFCOM едно време, не беше ли таката ситуацията ?

Ако някой може да зададе този въпрос на презентацията, че едва ли ще успя да се включа...

[kubrat]

Малко много ми идва на този етап капитализация от 12 млн.лв. за дружество с евентуални активи от 7 млн. лв.

Горе-долу като ситуацията при майката, а там текущата цена не ми се струва висока. Иначе да, стойността зависи най-вече от това какъв размер на кредитният портфейл могат да постигнат и за колко време, но дори и с активи от 7-8 млн. лв. могат да се достигнат около 2 млн приходи и 30-40 ст. печалба на акция. Това горе-долу оправдава цената, а всичко в повече- дали от органичен ръст или от външно финансиране ще е бонус.

[Poncho]

Хубавите неща на СОФКОМ и респективно ИпоТех си ги знаем и всеки може да си помечтае на воля. Ще се концентрирам върху "тъмната страна", която всеки инвеститор трябва да слага от другата страна на кантара, а ако става дума за вече направена инвестиция и да натиска по-силно и по-често, за да не си позволява да залита.

Дивидента от 7% не е толкова голям, колкото ми се иска. Знаете централните банки продължават да повишават лихвите и макар сега да е малко затишие в инфлацията нови повишения дебнат отвсякъде. Премията за сферата на дейност на ИпоТех не ми се струва достатъчна. В близки страни има банкови облигации със сходни лихви. TBI Bank пласира при лихва 9%, а съвсем скоро на BEAM ще излезе и Логос при доходност 9,3-10,5% с обезпечени с ипотека облигации, като и двете емисии са със значително по-кратък период от предлаганите от ИпоТех привилегии. Изобщо сякаш пазара на високите лихви тепърва започва да набира скорост.

Сега ИпоТех има активи за около 4 млн.лв. почти изцяло раздадени като кредити зад които стоят 3 млн. акции. От новите акционери се искат още 3 млн.лв. срещу 1 млн. акции, т.е новите акционери ще внесат 43% от активите в дружеството и ще получат 25% от него. То верно, че само с лежане на дивана не става, ама все пак...

Към края на 2034 г. година прогнозират 29 млн.лв. раздадени кредити и печалба от 3,8 млн.лв. при съответно 3,5 млн.лв. и 200 хил.лв. сега. Всичо това се случва от органичен растеж след текущата емисия. Дружеството неуморно работи, всеки изкаран лев се завърта отново, а стойността на компанията и акцията нараства с пъти. Не ми се виждат реалистични тези прогнози, на чието дисконтиране почива оценката на емисионната стойност от 3 лв. (всъщност привилигированите акции са оценени на над 4 лв.) при положение, че не са предвидени дивиденти по обикновените акции. Убеден съм че такива ще има и те ще нямалят значително мултиплициращия ефект на паричните потоци през годините.
Малко много ми идва на този етап капитализация от 12 млн.лв. за дружество с евентуални активи от 7 млн. лв.

[MrSi]

Значи прав си, по принцип. Аз имам акции от мамата. Тук въпросителните за мен са - конвертирането след 10 г в обикновени акции. Тоест това не е "облигация" Другото - в момента са раздали заеми, по спомен от инфото на между 2-7%. А се предлага дивидент 7 процента. Ясно е, че очакванията са вдигане на лихвите, но... Май по-добре от мама да се взимат акции.

Прилича на облигация ама не е щото е възможно да трупаш капиталова печалба. Отделно ние сме малки за облигации ( не бих дал 10 000 евро за облигация с падеж 5. Години да речем)
По- добро е от облигация щото е ликвидно. Ако ти трябват 895 лева примерно, няма нужда да продаваш облигация за 22 000 лв.
Чакам Логос облигациите. Май ще са 1100 евро за бройка, ще видим.
Като цяло свършиха тарикатите дето само искат кинти. Оферти като ИпоТех СОФКОМ и ЛОГОС са едно добро начало на БЕАМ пазара. Такива като тях вероятно ще изсмучат ликвидността на договорните фондове. Така трябва, щото те вероятно се справят много добре и без финансиране.

[MrSi]

Лихвата ясно и законна, и незаконна , но не е баш тъй.

Май не ме чуваш.
Смятайте си ЧСИ лихвите, това няма нищо общо с компанията

[MrSi]

Значи прав си, по принцип. Аз имам акции от мамата. Тук въпросителните за мен са - конвертирането след 10 г в обикновени акции. Тоест това не е "облигация" Другото - в момента са раздали заеми, по спомен от инфото на между 2-7%. А се предлага дивидент 7 процента. Ясно е, че очакванията са вдигане на лихвите, но... Май по-добре от мама да се взимат акции.

Всъщност споделям само и единствено мой опит. От 8 години следя СКЗК. Повярвай че никой в края на 10- та година няма да бъде ощетен. Така го смята Ирена че да има за всички по равно и по много. Ако няма по много ще изкупи обратно акции и ще има по още повече

[Poncho]

А според теб дали не се дължи лихва докато се стигне до ЧСИ-то ?

Лихвата ясно и законна, и незаконна , но

компанията ще придобива имоти на половин цена, които после ще реализира

не е баш тъй.