Не е лошо да правите разлика между НИ и апартамент.Въпроса беше за наемите на НИ а разликата м/у апартамет и промишлен имот или земя е от тука до небето.Дали ако имате 10-20 тира разтоварени в добър склад като локация и състояние ще можете на всеки 2месеца да казвате бай. бай?Аз поне досега не съм виждал договор за свестен имот(склад,парцел) без клауза за инфлация а съм виждал много договори и като наемател и като наемодател.
-
За българина идеалното място за живот е държава с железни закони спазвани от всички но не и от него -
Optic,
пиши човече.
Не се чувствай засегнат от моите думи.
Не се заяждам с теб.
Нали идеята тук е да обсъдим теми, които смятаме за интересни.
Имам наблюдения, които споделих и държа на тях - че при жилищата не е масова практика вдигането на наемите ежегодно. Има немалко такива случаи, за които и ти и аз знаем, но не са преобладаващи, според мен са под 50%.
Първо, една част от договорите са сключени преди 2007 г.
Дотогава собствениците не обръщаха голямо внимание на инфлационната клауза, защото инфлацията растеше с 4-8% на годишна база, а не с двуцифрени проценти, както напоследък.
Второ, търсенето на квартири като цяло в София съвсем не превишава силно предлагането, както при продажбите (където недостатъчният брой нови жилища допринесе донякъде за бързото нарастване на цените). А балансът между търсене и предлагане прави бързото покачване на наемите невъзможно. Ще споделя пример - преди половин година търсих двустаен апартамент в района на Румънското посолство. Предлагаха ми различни варианти, като най-бюджетният беше 280 евро. Наскоро случайно пак се наложи да търся имот в същия район - чакаха 5 предложения за 250 евро. Искам да кажа, че предлагането на пазара не се стопява толкова бързо, за да мога да прогнозирам покачване на наемите.
Трето, факторът "Коректен наемател" е много силен.
90% от познатите ми, които отдават апартамент, предпочитат да не вдигат ежегодно наема, за да не изпуснат квартиранта, от който са доволни (специално разпитах поне 50 човека по този казус). Какво ги спира ли? Веднъж само да се опарят от тарикати, които да ги завлекат с големи сметки или да им направят жилището негодно за обитаване. Не казвам, че в този случай изобщо няма индексиране на наема, но то се случва по-скоро през 2-3 години. И понякога не е с ръста на инфлацията, а примерно с 1/2 от него - има и такива случаи, което дори и за мен бе изненада.
Четвърто - доходите. За мен те са може би най-силния фактор за наемните нива. Вярно е, че доходите нараснаха в последно време, но и животът поскъпна много. Горива, храни, стоки и услуги гълтат много повече сега, отколкото през миналата година. Ако сега вземам 1800 лв. ще живея доста по-зле в сравение с началото на 2007, когато съм вземал 1500 лв. Това прави трудно поносимо рязко увеличение на наемите, с над 10-13%.
И накрая - за да прогнозирам скок на наемите трябва да очаквам или ново сериозно повишение на доходите или осезаем спад в предлагането. Засега не виждам особени признаци за това.Коментар
-
Жилищни наеми не се актуализират веднъж годишно. Там където са го правили на приятели, след 2 месеца бай бай.
А другото е висок наем и вътре 3 двойки живеят. Бардак става. Това също е за кратко. А после - ремонт
При тебе едва ли някой свястен ще дойде да наема. Като те гледам какъв си лакомчо.
Най много някой балък да намериш за 2-3 месеца да те търпи.
Първоначално изпратено от driverf1Относно последното изречение:Приятел,така си намерил.....Първоначално изпратено от Karpatski vulk
Я,ми ела един квартирант и друга песен ще запееш.....
Хайде успех все пак.....
.Коментар
-
Относно последното изречение:Приятел,така си намерил.....Първоначално изпратено от Karpatski vulk
Я,ми ела един квартирант и друга песен ще запееш.....
Хайде успех все пак......
„Няма значение, колко пари правиш на пазарите, важното е да успееш да ги запазиш”
Джеси ЛивърморКоментар
-
Пример за 30% ръст, София, кв. Яворов. Средна цена на тристаен:Първоначално изпратено от Karpatski vulk
23/5/2005 - 895 евро/м2
19/5/2008 - 1941 евро/м2
За годишната актуализация, при жилищните имоти го зная от опит. Ако не ми вярваш, питай някой, на когото вярваш. Все ми е тая.
Тези с годишни доходи над 1 млн долара не живеят в панелните комплекси, а живеят в къщи в предградията - познавах такива. В панелките живеят пришълците от провинцията, които не могат да си позволят друго. Просто търсене и предлагане, какво да правиш...
"Какъв минимум ми покрива сегашната безумно ниска доходност от рента?" В съответния абзац съм написал: наем + ръст!
И последно, София не е Банско. Не смятам, че цените (в София) ще растат вечно, смятам, че в следващите 3 години ще растат. Освен това смятам, че с консолидация на собствеността на имотите в София, ще видим по-добре координирана политика на покачване на наемите, такава, каквато е в по-развитите пазари.
Това е последния ми пост по темата. Заяждай се с някой друг. Бъдещето ще покаже кой прав, кой крив."Only when the dusk starts to fall does the owl of Minerva spread its wings and fly."Коментар
-
Optic
Първо, наемите следват цените. Ако цените се качват, и наемите се качват.
Слабо начало - в кой квартал на София наемите са достигнали или поне доближили до ръста на цените. Припомни ми!
Когато цените достигнат определено ниво и спрат да растат, наемите ще продължат да растат докато наваксат изоставането.
Изглежда си поредния, който мисли че имотите в България само поскъпват. Може пък цените да се доближат до наемите, защо изключваш този вариант. Помня миналото лято ентусиаст от Банско, направил 100-200 сделки с чужденци, разправяше как цените т.г. щели да стигнат 2000 евра квадрата, дори щяло да има луксозни проекти по 5000 евра. Каква я мислихме, каква стана!!!
Абсолютно същите прийоми продължават да се използват сега от посредниците в София. Купи сега, щото после ще е късно. Първите печелят и други врели-некипели. Без да си дават сметка, че най-надутите балони гърмят най-силно.
Навремето голямата печалба от един жилищен проект се прибираше от строителния предприемач. После на собствениците на земя им светна, искат все по-високи обезщетения и по-тлъсти суми и те прибират лъвския пай. Въпросът е, че все някога ще се появат предприемачи, които ще строят по над 500 жилища на година, ще разчитат на оборот и ще са предоволни на 15-25% норма на печалба.
Отделно при ръст на пазара имаш печалба от разликата в цените, както е в София последните десетина години. В други страни (Германия) не е така и съответно собствениците искат по-високи наеми (като % от цената) за да компенсират. Принципното положение е, че общата доходност от имота (наем + ръст) трябва да покрива определен минимум, иначе защо да се занимаваш?
Какъв минимум ми покрива сегашната безумно ниска доходност от рента? Ми то по-изгодно е в банка - куриоз!!!
Ниските доходи на населението не винаги поддържат ниски нива на наема при условие, че има търсене. Иначе панелките на 20 км от Москва нямаше да струват толкова (и да се тъпчат по няколко човека в стая).
Много далече сме от Москва, от Русия, от Газпром и от големите пари. Нищо че някои карат "Бугати" в шоплука. Поинтересувай се колко хора в Москва имат годишни доходи над 1 млн. долара, ще ти е полезно.
Така изложено, мисля че ти обясних защо смятам, че ще продължат да растат наемите,
Не, не ми обясни!
а че ги намираш високи и плащаш с неприязън е разбираемо - всички си плащаме разходите с неприязън.
Не влагам емоция при плащането на наема!
Но фиксиран наем за три години, през които ръстът годишно надхвърля 30%, определено не е в интерес на собственика
Кои са тези 3 години, когато ръстът е надхвърлял 30%. Стига бе, хора!
масово наемите се актуализират веднъж годишно
При жилищните имоти не е масово, държа на това!Коментар
-
И на мен ми е интересно къде ще купиш двустаен апартамент с 500 лв.Първоначално изпратено от thehun
месечна вноска?
За Враца или Монтана говориш?Коментар
-
леко ме съмнява това което казваш, затова дай цифри да ги обсъдимПървоначално изпратено от thehun
как точно се изравнява наема с месечните вноски? А може ли лихвения процент по ипотека според теб да се повиши след тегленето?
Ами ако наемите вземат че тръгнат надолу?Коментар
-
Най - интересно е в малките градове , където наемите са мизерни ако
се намери наемател за 150лв. но цената на НИ заради
всеобщото мнение си е 500 Екв..
Особена е минавката при голям апартамент от 100кв.
Което е около 1% доходност .
Но цената продължава нагоре въпреки по- трудното откриване на читави наематели.Коментар
-
Не търсете винаги връзка между цени на жилища и наеми. Може би, ако системата беше затворена, то връзката щеше да е сериозна, но сега не е така. Строителството променя всичко страшно бързо. Много млади хора живеещи под наем си купиха жилища на зелено преди 1-2-3 години и вече освобождават квартирите. Има сериозен естествен отрицателен прираст, от който се освобождават много жилища, които наследниците не продават, защото са научени, че НИ не се продава, зашото вечно ще поскъпваПървоначално изпратено от thehun Много хора купуват жилища с инвестиционна цел в нови кооперации, като рано или късно ще ги пуснат под наем.
В крайна сметка броя на предлаганите под наем жилища само нараства. От друга страна трябва да вземем и това че 90% от хората с по-висок доход си купуват жилище, а тези с по-нисък немогат да си позволят ипотечен кредит.
Или като цяло броя на жилищата търсещи наеметели нараства, като 90% от наемателите са хора с ниски доходи. Т.е. наемите много трудно биха догонили ръста на цените на жилищата. А ако строителството запази темпа си и предлагането натисне цените на долу, така че и хората с по-нисък доход да могат да купуват, ще се окаже че няма да има кой да наема жилища.
Съгласен съм с Optic, че локацията е най-важна за да може наемодателя да е цар, но все пак, ако наемите в Изток падндат то това ще се отрази и на центъра...Коментар
-
Двустаен: Е 60 000Първоначално изпратено от thehun
Кредит: Е 50 000 за 20 години
Месечна вноска: Е 398 (калкулатора на пощенска)
За тази цена мисля може да се намери нещо прилично.
Твоя наем толкова ли е - Е 400? Ако ти е толкова при сходни параметри на жилището - търси си нова квартира.Коментар
-
До момента живея на квартира и никога не се замислях за покупка, поради една или друга причина. В момента при тези цени на наемите идеята за покупка става все по-актуална поради една единствена причина, наема ми се изравни с вноските по ипотечен кредит. Много от хората решиха че ще вземат жилище на ипотека и ще го дадът под наем и той сам ще се изплати.Това си е мое лично мнение не се заяждам с никой. Просто се мъча да разсъждавам, колкото и да е трудКоментар
-
При спад на цените на имотите - наемите са Надолу и те!
Реален пример - Курортите - цените падат, нощувките и те.
При спад на цените на жилищата, всички тръгват да продават или отдават под наем, съпътстващите Индустрии, го закъсват, уволняват хора и доходите падат, паднат ли доходите падат и наемите.
А също селяните се изнасят- щото няма работа и освобождават жилищатата, които са наели. Смятам че на това много ще се зарадвате
само се замислете колко хора работят по строежите, дограми, мебели, фаянс, ВИК, ЕЛ, покриви, изолации, и т.н.
А търговските обекти също ще отчетат спад - по-малко хора, по-малко хранителни стоки (или дрехи и обувки) закупени от супера и какво става - КУП търговски обекти затварят работата не е шега
аре ся да видим вашите доводи, че наемите няма да паднат ако паднат цените на имотите (търговски и жилищни)
само не залитайте в нападки моля щото това автоматично означава че са ви свършили доводите[/img]
Коментар
-
Тук в един пост си събрал толкова много спорни твърдения, че ако тръгна да ти отговарям едно по едно пак ще се затлачи темата с безсмислени спорове. Само ще ти кажа няколко основни положения.Първоначално изпратено от Karpatski vulk
Първо, наемите следват цените. Ако цените се качват, и наемите се качват. Когато цените достигнат определено ниво и спрат да растат, наемите ще продължат да растат докато наваксат изоставането. Имотът може да се види като инвестиция с текуща пазарна цена и дивидент (наем). Отделно при ръст на пазара имаш печалба от разликата в цените, както е в София последните десетина години (стария ми соц апартамент от 7 години стои празен, защото ме мързи да го давам под наем, а още му е рано за продажба). В други страни (Германия) не е така и съответно собствениците искат по-високи наеми (като % от цената) за да компенсират. Принципното положение е, че общата доходност от имота (наем + ръст) трябва да покрива определен минимум, иначе защо да се занимаваш?
Ниските доходи на населението не винаги поддържат ниски нива на наема при условие, че има търсене. Иначе панелките на 20 км от Москва нямаше да струват толкова (и да се тъпчат по няколко човека в стая).
За предлагането в София. Има райони, в които предлагането значително надвишава търсенето, ноо далеч не всички са такива. Около пл. Народно Събрание например собственикът наистина е (по твойте думи) господар на пазара, както и на повечето добри локации в центъра. Малко се получава объркване, защото панелните комплекси също ги наричат София, а на практика те нямат много общо с града, очертан в границите на центъра, който в общи линии представлява истинската София от преди социализма.
Така изложено, мисля че ти обясних защо смятам, че ще продължат да растат наемите, а че ги намираш високи и плащаш с неприязън е разбираемо - всички си плащаме разходите с неприязън. Но фиксиран наем за три години, през които ръстът годишно надхвърля 30%, определено не е в интерес на собственика (доколкото го интересува да си търси интереса) и от моя опит не е типичното положение (масово наемите се актуализират веднъж годишно)."Only when the dusk starts to fall does the owl of Minerva spread its wings and fly."Коментар
-
Optic
При ръст на цените на наемите да не мислиш, че собственика предпочита няколко години подред да не актуализира цената
Не всички собственици умират от алчност.
Някои са реалисти.
Отделно се застраховам с 2 или 3-годишен
договор с фиксиран наем.
Накрая сядаме и преговаряме. Ако безумен брокер, сключил
1 сделка през живота си е казал на
собственика, че наемите се вдигнали с ехейййй за тия
2 години, и затова този апартамент струвал много по-скъпо,
стискаме си ръцете и "Адио, Рио".
Квартири в София - бол. Там собственикът не е господар на пазара, ако
мога да направя паралел с продажбите на жилища.
Да не говорим, че имотът за тези години се амортизира, а той
ще ми го осъвременява с инфлацията!
Ако направиш подобрение, тогава съм съгласен да плащам повече.
Тук спор няма!Коментар
Коментар