Наемите в София

[Kildirim_Bei]

По-логично е да предположим с доста голяма доза сигурност че наемите надолу трудно ще слязат. А казах 7 години произволно. Може да са дори 3, може повече. Наемът е по-вероятно да расте с времето, както и стойността на имота (макар че може да има несъгласни). Но тук говорим за наема. Само за сравнение - на много хора 0т 2008 досега заплатата им е мръднала незначително особено на някои бюджетни, но ако през това време са отдавали с радост биха установили че са вземали адекватна сума от наем покачваща се през периода и осигуряващ доход равностоен на среден месечен доход за Бг. А от два? А от три?

bulgarian lev, прочете ли кво написах по-долу?
А да погледнем ли с колко паднаха лихвите, особено по ипотеките, за последните 10 години? И, в синхрон с това, вноските по тях?
И как българина, мразейки да плаща наем, ако има €400-500 на месец, ще ги дава по-скоро на банката, както правилно отбеляза retro_69 по-долу? Не, че това е винаги правилното решение, но въпреки всичко...

Намерих някакви данни от Райфайзен от втората половина на 2015 г.
От тяхната клиентска база (средни стойности):
размер на ипотечен кредит - 78 000 лв. (€39 880),
срок - 18 год.,
вноска 570 лв. (€390).

Към днешна дата лихвите/вноските сигурно още са паднали. Че и до 85% от стойността на имота финансират.
Изводите може всеки да си ги направи сам, ако главата му не служи само за слагане на шапка.

[bulgarian lev]

Нищо не може да се предвиди със сигурност... камо ли за такъв дълъг период (7 г.)
Всичко зависи от конкретния случай... Да разбирам, че имаш два имота, които са ти чисти от задължения (няма ипотеки и т.н.), и които имаш желание да отдаваш под наем?

По-логично е да предположим с доста голяма доза сигурност че наемите надолу трудно ще слязат. А казах 7 години произволно. Може да са дори 3, може повече. Наемът е по-вероятно да расте с времето, както и стойността на имота (макар че може да има несъгласни). Но тук говорим за наема. Само за сравнение - на много хора 0т 2008 досега заплатата им е мръднала незначително особено на някои бюджетни, но ако през това време са отдавали с радост биха установили че са вземали адекватна сума от наем покачваща се през периода и осигуряващ доход равностоен на среден месечен доход за Бг. А от два? А от три?

[Kildirim_Bei]

Както винаги, трябва да тръгнем от сметките....
Например:

1. Ипотека
Стойност на имота: €80 000
Самоучастие: €10 000
Кредит: €70 000
Лихва: 4.5% год.
Срок: 15 год.
Вноска: - €535.50/мес.

2. Наем
Чисто теоретически, ако се ориентираме по Price-to-Rent, трябва да гледаме неговата стойност да е между 15 и 21

т.е. годишния наем да е между €80 000/21 = €3 810 и €80 000/15 = €5 333

или €318 - 444/мес. (средно €381), за да е атрактивен имота за наемоотдаване.

---

Лека връзка с т.1: Излиза, че €444 е break-even-point в нашата сметка, т.е. при наем над €444/мес. е по-добре да се обмисли покупка на имота.

Ако се върна към параметрите на ипотеката, то при кредит от €58 000 (самоучастие €22 000), месечната вноска ще е €444.
С €420/мес. може да погасява главница от €55 000. Кредит от €60 000 ще се погасява с €459/мес., а такъв от €65 000 - с €497/мес.

Излиза, че наем в рамките на €420-500/мес. ще накара потенциалният наемател доста усърдно да преглежда офертите на банките, и е много вероятно да го видим в някоя от тях да подписва документи за ипотека.

---

При €381 месечен наем, годишната ти доходност на имота (от отдаване под наем) ще е (12 * €381) / €80 000 = 5.72%.

Е, тук има много фактори: пазар, надеждност на наемателя, локация, транспортни връзки, удобства, които могат да наклонят наема нагоре или надолу от средната стойност.... има много по-големи експерти от мен тук, които могат също да дадат мнение по въпроса.

По същия начин си правиш сметката за втория имот, за третия (дай Боже всекиму) и т.н.
Така си оправяш портфейла от имоти. после можеш да си правиш сметки на средни доходности и други неща като портфейлна инвестиция. Ако някъде имаш задължения по ипотеки, сметката малко ще се поусложни, ама не е болка за умиране.
Само не ми стана много ясно 13ADROL как директно си смята кошницата от имоти, без да ги гледа поотделно, както спомена в предишното мнение.

Това е една проста сметка, която може да служи за начален ориентир.
През годините (срока беше 7 год.) това ще търпи промени в зависимост от пазара на имоти и пазара на читави наематели - и двата са доста динамични, особено вторият.

Пак казвам, този индикатор не е универсална панацея, и всеки случай трябва да се разглежда в конкретика. Още повече, че този индикатор поставя граници на доходността от отдаване на имота под наем в рамките на до 6.67%.

Както по-долу 13ADROL спомена, може да има изключения от правилото, но те, както виждам, касаят специални случаи - основно големи градове, като Москва, Мумбай, Ню-Йорк, Лос Анжелис, Сан Франциско, местенца от Силициевата долина в Щатите, Лондон, Франкфурт и т.н. Щях много да се радвам, ако и ние сме сред тях...

[13ADROL]

Ето, bulgarian lev поставя сложни казуси, като за profi landlords. Аз винаги съм отдавал 2 плюс и ми е било смешно и чудно, че се смята един, а не кошница от НИ

[Kildirim_Bei]

А ако изобщо не мисля да наемам а да отдам към кое правило да се насоча от 1 до 3? А ако мисля да отдам две? А би ли предвидил след 7 години колко ще е наема и/или доходите на бъдещите наематели?

Нищо не може да се предвиди със сигурност... камо ли за такъв дълъг период (7 г.)
Всичко зависи от конкретния случай... Да разбирам, че имаш два имота, които са ти чисти от задължения (няма ипотеки и т.н.), и които имаш желание да отдаваш под наем?

[bulgarian lev]

Съгласен съм, изключения винаги има, но нека да си гледаме в нашата кочинка как вървят нещата. Разбери ме правилно - идеята ми не е да се заяждам, а да видя какво стои зад числата. Както се чете между редовете, така се гледа и зад числата.

Та, ако сметнем 5.77%, или айде 4%, както беше предложил ти, на цена от €64 000, това прави €2 560 на година, или €213 на месец.

Ако сметнем отношението Price-to-Rent се получава:

(Цена на имота) / (Среден Наем * 12) = €64 000 / €2 560 = 25

Стойности на Price-to-Rent отношението:
От 1 до 15: много по-добре да купиш, отколкото да наемеш
От 16 до 20: типично е по-добре да наемеш, отколкото да купиш
От 21 нагоре: по-добре да наемеш, отколкото да купиш

Ако доходността е 5.77%, съотношението е 17.33, което прави нещата на кантар, съгласно горните данни.

Ако имаш директно сметната годишната доходност на имота d %, то Price-to-Rent се смята много лесно

Price-to-Rent = (1 / d)*100

Така го сметнах за 5.77%
(1/5.77)*100 = 17.33

P.S. Естествено, това съотношение не е универсално, и съм далеч от мисълта, че винаги ще закове на правилното решение за всеки конкретен случай. Но е все пак някакъв индикатор.

А ако изобщо не мисля да наемам а да отдам към кое правило да се насоча от 1 до 3? А ако мисля да отдам две? А би ли предвидил след 7 години колко ще е наема и/или доходите на бъдещите наематели?

[Kildirim_Bei]

Калдаръм паша, понеже си проф. финансист и се интересуваш от НИ, ти препоръчвам индийския форум за НИ - IREF. Там правят сравнения м/у държавите за колко години се избива инвестицията. И в Мумбай и в Москва нещата са брутални в сравнение с тук.

Съгласен съм, изключения винаги има, но нека да си гледаме в нашата кочинка как вървят нещата. Разбери ме правилно - идеята ми не е да се заяждам, а да видя какво стои зад числата. Както се чете между редовете, така се гледа и зад числата.

Та, ако сметнем 5.77%, или айде 4%, както беше предложил ти, на цена от €64 000, това прави €2 560 на година, или €213 на месец.

Ако сметнем отношението Price-to-Rent се получава:

(Цена на имота) / (Среден Наем * 12) = €64 000 / €2 560 = 25

Стойности на Price-to-Rent отношението:
От 1 до 15: много по-добре да купиш, отколкото да наемеш
От 16 до 20: типично е по-добре да наемеш, отколкото да купиш
От 21 нагоре: по-добре да наемеш, отколкото да купиш

Ако доходността е 5.77%, съотношението е 17.33, което прави нещата на кантар, съгласно горните данни.

Ако имаш директно сметната годишната доходност на имота d %, то Price-to-Rent се смята много лесно

Price-to-Rent = (1 / d)*100

Така го сметнах за 5.77%
(1/5.77)*100 = 17.33

P.S. Естествено, това съотношение не е универсално, и съм далеч от мисълта, че винаги ще закове на правилното решение за всеки конкретен случай. Но е все пак някакъв индикатор.

[13ADROL]

Калдаръм паша, понеже си проф. финансист и се интересуваш от НИ, ти препоръчвам индийския форум за НИ - IREF. Там правят сравнения м/у държавите за колко години се избива инвестицията. И в Мумбай и в Москва нещата са брутални в сравнение с тук.

[Kildirim_Bei]

Скоро не бях проверявал цените в хоумс.бг и се уплаших! Панеляк от рода на моя преди годавах за 50 000€, като леко завишавах офертата, щото е на много хубаво място м/у парк и у-ще. Сега подобен се оферира за 64 000€. Прав ще излезе nradev, че доходността малее.

Тогава (1998 г.) средноприлична заплата в София беше $250-300. С 40 заплати го купуваш.
Съдейки по това, дето чета, сега ще ти трябват 100 заплати (средноприлични за стандарта на София).

Влошава се положението.

[orchis]

Вързва се сметката.
Тогава (1998 г.) средноприлична заплата в София беше $250-300. С 40 заплати го купуваш.
Не съм много в час с данните сега... Колко биха били тези съотношения към днешна дата?

Ами не е 2500-3000 долара.

[13ADROL]

Скоро не бях проверявал цените в хоумс.бг и се уплаших! Панеляк от рода на моя преди годавах за 50 000€, като леко завишавах офертата, щото е на много хубаво място м/у парк и у-ще. Сега подобен се оферира за 64 000€. Прав ще излезе nradev, че доходността малее.

[Kildirim_Bei]

25 години не е толкова страшно, колкото предполагам си мислиш. Първият ми панеляк придобих през 1994г, а реално го владея от 1998г. , полунаследствен, полуплатен. Тогава двустайните панелки вървяха по 10 000$. За 19 години съм го избил два пъти.

Вързва се сметката.
Тогава (1998 г.) средноприлична заплата в София беше $250-300. С 40 заплати го купуваш.
Не съм много в час с данните сега... Колко биха били тези съотношения към днешна дата?

[retro_69]

Апартамент на стойност €100 000 трябва да носи около €6 000 на година, демек около €500 на месец чисто (надявам се, че цитираните 5.77% са чисти, като приспаднем МДТ и др.).
Нереално ли е това? Чисто от научен интерес питам, не защитавам никаква теза...

Съвсем реално си е...Нооооо,българинът много мрази да плаща наем(и не само наем)...Та,проблемът е ,че ако могат да си позволят да отделят едни 500 Евро на месец,повечето българи ще предпочетат да изплащат/кредит/,па макар и за по-малко жилище,но да си е тяхно...Психология,дешевност,манталитет,както искаш го наречи.....И след като повечето ще предпочетат варианта с изплащането, а по-малкото ще останат на варианта наем,въпросът е,дали подобен тип жилище ,ще има достатъчно потенциални наематели...Евентуално и някой и друг временно пребиваващ чужденец трябва да имаме предвид....

[13ADROL]

25 години не е толкова страшно, колкото предполагам си мислиш. Първият ми панеляк придобих през 1994г, а реално го владея от 1998г. , полунаследствен, полуплатен. Тогава двустайните панелки вървяха по 10 000$. За 19 години съм го избил два пъти.

[Kildirim_Bei]

Айде 4% да го сложим чисто, пак е в пъти по-добра инв. от депозита

Това прави 25 год. срок за избиване на инвестицията (ако няма резки движения на цената на недвижимостта).
По-добро е от депозит... ако апартамента е подарен или наследствен, или вече ипотеката по него е изплатена.
Иначе сметката става сложна. Не защитавам депозитите - там доходността е близо до абсолютната нула в момента.