Наемите в София

[13ADROL]

Ето, bulgarian lev поставя сложни казуси, като за profi landlords. Аз винаги съм отдавал 2 плюс и ми е било смешно и чудно, че се смята един, а не кошница от НИ

[Kildirim_Bei]

А ако изобщо не мисля да наемам а да отдам към кое правило да се насоча от 1 до 3? А ако мисля да отдам две? А би ли предвидил след 7 години колко ще е наема и/или доходите на бъдещите наематели?

Нищо не може да се предвиди със сигурност... камо ли за такъв дълъг период (7 г.)
Всичко зависи от конкретния случай... Да разбирам, че имаш два имота, които са ти чисти от задължения (няма ипотеки и т.н.), и които имаш желание да отдаваш под наем?

[bulgarian lev]

Съгласен съм, изключения винаги има, но нека да си гледаме в нашата кочинка как вървят нещата. Разбери ме правилно - идеята ми не е да се заяждам, а да видя какво стои зад числата. Както се чете между редовете, така се гледа и зад числата.

Та, ако сметнем 5.77%, или айде 4%, както беше предложил ти, на цена от €64 000, това прави €2 560 на година, или €213 на месец.

Ако сметнем отношението Price-to-Rent се получава:

(Цена на имота) / (Среден Наем * 12) = €64 000 / €2 560 = 25

Стойности на Price-to-Rent отношението:
От 1 до 15: много по-добре да купиш, отколкото да наемеш
От 16 до 20: типично е по-добре да наемеш, отколкото да купиш
От 21 нагоре: по-добре да наемеш, отколкото да купиш

Ако доходността е 5.77%, съотношението е 17.33, което прави нещата на кантар, съгласно горните данни.

Ако имаш директно сметната годишната доходност на имота d %, то Price-to-Rent се смята много лесно

Price-to-Rent = (1 / d)*100

Така го сметнах за 5.77%
(1/5.77)*100 = 17.33

P.S. Естествено, това съотношение не е универсално, и съм далеч от мисълта, че винаги ще закове на правилното решение за всеки конкретен случай. Но е все пак някакъв индикатор.

А ако изобщо не мисля да наемам а да отдам към кое правило да се насоча от 1 до 3? А ако мисля да отдам две? А би ли предвидил след 7 години колко ще е наема и/или доходите на бъдещите наематели?

[Kildirim_Bei]

Калдаръм паша, понеже си проф. финансист и се интересуваш от НИ, ти препоръчвам индийския форум за НИ - IREF. Там правят сравнения м/у държавите за колко години се избива инвестицията. И в Мумбай и в Москва нещата са брутални в сравнение с тук.

Съгласен съм, изключения винаги има, но нека да си гледаме в нашата кочинка как вървят нещата. Разбери ме правилно - идеята ми не е да се заяждам, а да видя какво стои зад числата. Както се чете между редовете, така се гледа и зад числата.

Та, ако сметнем 5.77%, или айде 4%, както беше предложил ти, на цена от €64 000, това прави €2 560 на година, или €213 на месец.

Ако сметнем отношението Price-to-Rent се получава:

(Цена на имота) / (Среден Наем * 12) = €64 000 / €2 560 = 25

Стойности на Price-to-Rent отношението:
От 1 до 15: много по-добре да купиш, отколкото да наемеш
От 16 до 20: типично е по-добре да наемеш, отколкото да купиш
От 21 нагоре: по-добре да наемеш, отколкото да купиш

Ако доходността е 5.77%, съотношението е 17.33, което прави нещата на кантар, съгласно горните данни.

Ако имаш директно сметната годишната доходност на имота d %, то Price-to-Rent се смята много лесно

Price-to-Rent = (1 / d)*100

Така го сметнах за 5.77%
(1/5.77)*100 = 17.33

P.S. Естествено, това съотношение не е универсално, и съм далеч от мисълта, че винаги ще закове на правилното решение за всеки конкретен случай. Но е все пак някакъв индикатор.

[13ADROL]

Калдаръм паша, понеже си проф. финансист и се интересуваш от НИ, ти препоръчвам индийския форум за НИ - IREF. Там правят сравнения м/у държавите за колко години се избива инвестицията. И в Мумбай и в Москва нещата са брутални в сравнение с тук.

[Kildirim_Bei]

Скоро не бях проверявал цените в хоумс.бг и се уплаших! Панеляк от рода на моя преди годавах за 50 000€, като леко завишавах офертата, щото е на много хубаво място м/у парк и у-ще. Сега подобен се оферира за 64 000€. Прав ще излезе nradev, че доходността малее.

Тогава (1998 г.) средноприлична заплата в София беше $250-300. С 40 заплати го купуваш.
Съдейки по това, дето чета, сега ще ти трябват 100 заплати (средноприлични за стандарта на София).

Влошава се положението.

[orchis]

Вързва се сметката.
Тогава (1998 г.) средноприлична заплата в София беше $250-300. С 40 заплати го купуваш.
Не съм много в час с данните сега... Колко биха били тези съотношения към днешна дата?

Ами не е 2500-3000 долара.

[13ADROL]

Скоро не бях проверявал цените в хоумс.бг и се уплаших! Панеляк от рода на моя преди годавах за 50 000€, като леко завишавах офертата, щото е на много хубаво място м/у парк и у-ще. Сега подобен се оферира за 64 000€. Прав ще излезе nradev, че доходността малее.

[Kildirim_Bei]

25 години не е толкова страшно, колкото предполагам си мислиш. Първият ми панеляк придобих през 1994г, а реално го владея от 1998г. , полунаследствен, полуплатен. Тогава двустайните панелки вървяха по 10 000$. За 19 години съм го избил два пъти.

Вързва се сметката.
Тогава (1998 г.) средноприлична заплата в София беше $250-300. С 40 заплати го купуваш.
Не съм много в час с данните сега... Колко биха били тези съотношения към днешна дата?

[retro_69]

Апартамент на стойност €100 000 трябва да носи около €6 000 на година, демек около €500 на месец чисто (надявам се, че цитираните 5.77% са чисти, като приспаднем МДТ и др.).
Нереално ли е това? Чисто от научен интерес питам, не защитавам никаква теза...

Съвсем реално си е...Нооооо,българинът много мрази да плаща наем(и не само наем)...Та,проблемът е ,че ако могат да си позволят да отделят едни 500 Евро на месец,повечето българи ще предпочетат да изплащат/кредит/,па макар и за по-малко жилище,но да си е тяхно...Психология,дешевност,манталитет,както искаш го наречи.....И след като повечето ще предпочетат варианта с изплащането, а по-малкото ще останат на варианта наем,въпросът е,дали подобен тип жилище ,ще има достатъчно потенциални наематели...Евентуално и някой и друг временно пребиваващ чужденец трябва да имаме предвид....

[13ADROL]

25 години не е толкова страшно, колкото предполагам си мислиш. Първият ми панеляк придобих през 1994г, а реално го владея от 1998г. , полунаследствен, полуплатен. Тогава двустайните панелки вървяха по 10 000$. За 19 години съм го избил два пъти.

[Kildirim_Bei]

Айде 4% да го сложим чисто, пак е в пъти по-добра инв. от депозита

Това прави 25 год. срок за избиване на инвестицията (ако няма резки движения на цената на недвижимостта).
По-добро е от депозит... ако апартамента е подарен или наследствен, или вече ипотеката по него е изплатена.
Иначе сметката става сложна. Не защитавам депозитите - там доходността е близо до абсолютната нула в момента.

[13ADROL]

Айде 4% да го сложим чисто, пак е в пъти по-добра инв. от депозита

[Kildirim_Bei]

това са брокерски партенки. реално е доста по- малко

Апартамент на стойност €100 000 трябва да носи около €6 000 на година, демек около €500 на месец чисто (надявам се, че цитираните 5.77% са чисти, като приспаднем МДТ и др.).
Нереално ли е това? Чисто от научен интерес питам, не защитавам никаква теза...

[nradev]

Сигурно това си имал предвид:

http://www.pariteni.bg/?tid=40&oid=211563

5.77% доходност от наем на година
17 год. и 4 мес. срок за избиване на инвестицията

това са брокерски партенки. реално е доста по- малко