Наемите в София

[dex]

Не е зле към сметките да включиш:
-такси и комисионни при покупката -4-5к евро
-ремонт и обзавеждане евентуално
-данъци
-текущи ремонти
-алтернативна доходност на самоучастието

Както винаги, трябва да тръгнем от сметките....
Например:

1. Ипотека
Стойност на имота: €80 000
Самоучастие: €10 000
Кредит: €70 000
Лихва: 4.5% год.
Срок: 15 год.
Вноска: - €535.50/мес.

2. Наем
Чисто теоретически, ако се ориентираме по Price-to-Rent, трябва да гледаме неговата стойност да е между 15 и 21

т.е. годишния наем да е между €80 000/21 = €3 810 и €80 000/15 = €5 333

или €318 - 444/мес. (средно €381), за да е атрактивен имота за наемоотдаване.

---

Лека връзка с т.1: Излиза, че €444 е break-even-point в нашата сметка, т.е. при наем над €444/мес. е по-добре да се обмисли покупка на имота.

Ако се върна към параметрите на ипотеката, то при кредит от €58 000 (самоучастие €22 000), месечната вноска ще е €444.
С €420/мес. може да погасява главница от €55 000. Кредит от €60 000 ще се погасява с €459/мес., а такъв от €65 000 - с €497/мес.

Излиза, че наем в рамките на €420-500/мес. ще накара потенциалният наемател доста усърдно да преглежда офертите на банките, и е много вероятно да го видим в някоя от тях да подписва документи за ипотека.

---

При €381 месечен наем, годишната ти доходност на имота (от отдаване под наем) ще е (12 * €381) / €80 000 = 5.72%.

Е, тук има много фактори: пазар, надеждност на наемателя, локация, транспортни връзки, удобства, които могат да наклонят наема нагоре или надолу от средната стойност.... има много по-големи експерти от мен тук, които могат също да дадат мнение по въпроса.

По същия начин си правиш сметката за втория имот, за третия (дай Боже всекиму) и т.н.
Така си оправяш портфейла от имоти. после можеш да си правиш сметки на средни доходности и други неща като портфейлна инвестиция. Ако някъде имаш задължения по ипотеки, сметката малко ще се поусложни, ама не е болка за умиране.
Само не ми стана много ясно 13ADROL как директно си смята кошницата от имоти, без да ги гледа поотделно, както спомена в предишното мнение.

Това е една проста сметка, която може да служи за начален ориентир.
През годините (срока беше 7 год.) това ще търпи промени в зависимост от пазара на имоти и пазара на читави наематели - и двата са доста динамични, особено вторият.

Пак казвам, този индикатор не е универсална панацея, и всеки случай трябва да се разглежда в конкретика. Още повече, че този индикатор поставя граници на доходността от отдаване на имота под наем в рамките на до 6.67%.

Както по-долу 13ADROL спомена, може да има изключения от правилото, но те, както виждам, касаят специални случаи - основно големи градове, като Москва, Мумбай, Ню-Йорк, Лос Анжелис, Сан Франциско, местенца от Силициевата долина в Щатите, Лондон, Франкфурт и т.н. Щях много да се радвам, ако и ние сме сред тях...

[redcretin]

По-логично е да предположим с доста голяма доза сигурност че наемите надолу трудно ще слязат. А казах 7 години произволно. Може да са дори 3, може повече. Наемът е по-вероятно да расте с времето, както и стойността на имота (макар че може да има несъгласни). Но тук говорим за наема. Само за сравнение - на много хора 0т 2008 досега заплатата им е мръднала незначително особено на някои бюджетни, но ако през това време са отдавали с радост биха установили че са вземали адекватна сума от наем покачваща се през периода и осигуряващ доход равностоен на среден месечен доход за Бг. А от два? А от три?

След като заплатата не расте, отде пари за наеми бре аланкоолу? Пазар е туй, пазааар

[Kildirim_Bei]

колко е средният доход на семейство в София?
според мен ако не вземат общо поне 5х и имат ипотека са загубени в бъдещето

Средна заплата София-град: 1 396 лв. (данни от НСИ към юни 2017)
Значи, семейство с двама работещи, средно 2 792 лв. (€ 1 428).

Чисто ги смятай 1 094.34 лв. или около €560 на калпак. Общо - €1 120.
Сметнах ги с калкулатор.бг, писал съм ги малко по-малки в предишните сметки (чисти €537), щото на око ги смятах. Това е единственото нещо, дето горе-долу човек трябва добре да го знае и наум да смята, щото на евентуално интервю за повишение или нова работа, голямо дръвце може да го сполети, нали

[fortiss]

колко е средният доход на семейство в София?
според мен ако не вземат общо поне 5х и имат ипотека са загубени в бъдещето

[Kildirim_Bei]

добре изложени аргументи. извода е ясен. следва корекция. а ако се дигнат и лихвите с 2-3% което е нормално и очаквано,дупе да им е яко на ипотекарите. ще гледаме филма от 2008 година отново. пак ще има 25% лоши кредити

Благодаря за хубавите думи, nradev.

Ако вземем предишните данни за месечен приход на семейство в София (и двамата вземат средната заплата за града) и приемем, че за финансовото, психическото и физическото здраве на семейството е полезно разхода за ипотека да е до 25% от дохода, се получава сумата от € 268.50 (€1 074/4).

Ако срока на ипотеката е средно 18 г. и лихвата е 4.5% год., то с тази вноска може да се изплаща кредит от €39 700. Още €20-30 000 самоучастие и вероятно може да се вземе нещо прилично и не много голямо в родната ни столица, предполагам.

Ако изведнъж, неочаквано лихвата скочи с 3 пункта, както казваш ти, при същите условия вноската ще бъде €335.45 (31.23% от чистия доход)
Все още е поносимо за преглъщане.

Виж, ако кредита е по-голям...
При главница от €63 500, вноската отива на €537 (50% от чистия доход на семейството).
Те, предполагам, не са чак толкова семействата с такъв доход, даже и в София, но кой да знае....

[nradev]

---

Съгласно infostat.nsi.bg от 1998 до 2014 г. средната пазарна цена на кв. метър жилищна площ в София е поскъпвал средно с почти 7% на година (с натрупване), или общо 192% за периода.

Това в огромна степен се дължи на бума 2002-2008, когато общото поскъпване е 308% (22.25% средногодишно с натрупване). Само за 2007 нарастването е с близо 52%.
За 2009 спада е с 33%.
За периода 1998-2001 и 2009-2014 (и двата са следкризисни), средногодишното нарастване е едва 1% с натрупване.

Дайте някви обективни данни за 2015, 2016 и 2017, и ще се види цялата картинка.

---

За ква история/база за прогнози можем да говорим при тези данни? Всичко до момента е наследство от един сравнително скорошен бум и корекция, след които цените донякъде са се успокоили.

Та, кви са прогнозите оттук нататък, при липса на обективна история до момента?

Някво суперяко раздвижване на икономиката аз лично не виждам - чуждестранни инвестиции няма, бачка се предимно на ишлеме и печалбата заминава в голямата си част в чужбина, европейските средства - не знам след 2020, за демографската катастрофа няма кво да говоря....
Единствена надежда остава притока на пари от нашите братя и сестри емигранти (1.667 млрд лв. за 2016 по официални данни, с парите през приятели и роднини кеш може и 2 млрд. да заковат), голяма част от които по инерция се набиват в имоти...

Не се заяждам, само казвам, че който купил до преди 12-13 години макс (не по-късно), със сигурност е спечелил - къде повече, къде по-малко....
Ще има и за наеми, ако заплатите горе-долу ги бива и няма други излишни задължения....

Ако цената на имота ти расте не със 7%, а с 5% на година, искаш доходност от наем само 4% год., но заплатите стоят на същото ниво (1 396 лв. средна заплата за София за м.06/2017 съгласно НСИ) или мърдат средно само с 2% годишно, кво става?

Днес:
имота струва €80 000, годишния доход от наем е €3 200 (€267/мес.), среден месечен доход на семейство чисто €1 074 (25% за наем).

След 5 години:
имота трябва да струва €102 700, годишния доход от наем трябва да е €4 110 (€343/мес./+28.5%), среден месечен доход на семейството е чисто €1 187 /+10.5% нарастване/ (29% за наем)

От статия в Инвестора от юли т.г., ставаше ясно, че издръжката на четиричленно семейство е 2 287 лв. на месец. Не знам кво са сложили за ипотека или наем там, но това е €1 169 на месец.

Не знам вече кои данни и кои статистики да гледам...
Опитвам се да бъда реалист, поправете ме ако греша....
Какво ще кажете вие по въпроса?

добре изложени аргументи. извода е ясен. следва корекция. а ако се дигнат и лихвите с 2-3% което е нормално и очаквано,дупе да им е яко на ипотекарите. ще гледаме филма от 2008 година отново. пак ще има 25% лоши кредити

[Kildirim_Bei]

---

Съгласно infostat.nsi.bg от 1998 до 2014 г. средната пазарна цена на кв. метър жилищна площ в София е поскъпвал средно с почти 7% на година (с натрупване), или общо 192% за периода.

Това в огромна степен се дължи на бума 2002-2008, когато общото поскъпване е 308% (22.25% средногодишно с натрупване). Само за 2007 нарастването е с близо 52%.
За 2009 спада е с 33%.
За периода 1998-2001 и 2009-2014 (и двата са следкризисни), средногодишното нарастване е едва 1% с натрупване.

Дайте някви обективни данни за 2015, 2016 и 2017, и ще се види цялата картинка.

---

За ква история/база за прогнози можем да говорим при тези данни? Всичко до момента е наследство от един сравнително скорошен бум и корекция, след които цените донякъде са се успокоили.

Та, кви са прогнозите оттук нататък, при липса на обективна история до момента?

Някво суперяко раздвижване на икономиката аз лично не виждам - чуждестранни инвестиции няма, бачка се предимно на ишлеме и печалбата заминава в голямата си част в чужбина, европейските средства - не знам след 2020, за демографската катастрофа няма кво да говоря....
Единствена надежда остава притока на пари от нашите братя и сестри емигранти (1.667 млрд лв. за 2016 по официални данни, с парите през приятели и роднини кеш може и 2 млрд. да заковат), голяма част от които по инерция се набиват в имоти...

Не се заяждам, само казвам, че който купил до преди 12-13 години макс (не по-късно), със сигурност е спечелил - къде повече, къде по-малко....
Ще има и за наеми, ако заплатите горе-долу ги бива и няма други излишни задължения....

Ако цената на имота ти расте не със 7%, а с 5% на година, искаш доходност от наем само 4% год., но заплатите стоят на същото ниво (1 396 лв. средна заплата за София за м.06/2017 съгласно НСИ) или мърдат средно само с 2% годишно, кво става?

Днес:
имота струва €80 000, годишния доход от наем е €3 200 (€267/мес.), среден месечен доход на семейство чисто €1 074 (25% за наем).

След 5 години:
имота трябва да струва €102 700, годишния доход от наем трябва да е €4 110 (€343/мес./+28.5%), среден месечен доход на семейството е чисто €1 187 /+10.5% нарастване/ (29% за наем)

От статия в Инвестора от юли т.г., ставаше ясно, че издръжката на четиричленно семейство е 2 287 лв. на месец. Не знам кво са сложили за ипотека или наем там, но това е €1 169 на месец.

Не знам вече кои данни и кои статистики да гледам...
Опитвам се да бъда реалист, поправете ме ако греша....
Какво ще кажете вие по въпроса?

[Kildirim_Bei]

Прочетох. Не се тревожи, и аз не го правя. Ето, в другата тема става ясно че наематели не само че ще има, ами и ще се увеличават. Съвет към потенциалните ипотекари - ако нямат поне половината от стойността на жилището самоучастие към кредит да не пристъпват. Освен ако не смятат да съкратят значително срока на погасяване. Независимо че биха плащали повече на месец отколкото евентуален наем. Иначе дори да го изплащат без проблеми сметката трудно ще излезе.

За мнението ти за ипотекарите съм 101% съгласен.
Донякъде и с това за наемателите, ако имотите продължат яко да поскъпват и кредитната политика на банките се затегне. Тогава и Price-to-Rent ще е високо и ще оправдава наема пред ипотеката.

[bulgarian lev]

bulgarian lev, прочете ли кво написах по-долу?
А да погледнем ли с колко паднаха лихвите, особено по ипотеките, за последните 10 години? И, в синхрон с това, вноските по тях?
И как българина, мразейки да плаща наем, ако има €400-500, ще ги дава по-скоро на банката, както правилно отбеляза retro_69 по-долу?

Намерих някакви данни от Райфайзен от втората половина на 2015 г.
От тяхната клиентска база:
среден размер на ипотечен кредит - 78 000 лв.,
срок - 18 год.,
вноска 570 лв. (€390).

Изводите може всеки да си ги направи, ако главата му не служи само за слагане на шапка.

Прочетох. Не се тревожи, и аз не го правя. Ето, в другата тема става ясно че наематели не само че ще има, ами и ще се увеличават. Съвет към потенциалните ипотекари - ако нямат поне половината от стойността на жилището самоучастие към кредит да не пристъпват. Освен ако не смятат да съкратят значително срока на погасяване. Независимо че биха плащали повече на месец отколкото евентуален наем. Иначе дори да го изплащат без проблеми сметката трудно ще излезе.

[Kildirim_Bei]

По-логично е да предположим с доста голяма доза сигурност че наемите надолу трудно ще слязат. А казах 7 години произволно. Може да са дори 3, може повече. Наемът е по-вероятно да расте с времето, както и стойността на имота (макар че може да има несъгласни). Но тук говорим за наема. Само за сравнение - на много хора 0т 2008 досега заплатата им е мръднала незначително особено на някои бюджетни, но ако през това време са отдавали с радост биха установили че са вземали адекватна сума от наем покачваща се през периода и осигуряващ доход равностоен на среден месечен доход за Бг. А от два? А от три?

bulgarian lev, прочете ли кво написах по-долу?
А да погледнем ли с колко паднаха лихвите, особено по ипотеките, за последните 10 години? И, в синхрон с това, вноските по тях?
И как българина, мразейки да плаща наем, ако има €400-500 на месец, ще ги дава по-скоро на банката, както правилно отбеляза retro_69 по-долу? Не, че това е винаги правилното решение, но въпреки всичко...

Намерих някакви данни от Райфайзен от втората половина на 2015 г.
От тяхната клиентска база (средни стойности):
размер на ипотечен кредит - 78 000 лв. (€39 880),
срок - 18 год.,
вноска 570 лв. (€390).

Към днешна дата лихвите/вноските сигурно още са паднали. Че и до 85% от стойността на имота финансират.
Изводите може всеки да си ги направи сам, ако главата му не служи само за слагане на шапка.

[bulgarian lev]

Нищо не може да се предвиди със сигурност... камо ли за такъв дълъг период (7 г.)
Всичко зависи от конкретния случай... Да разбирам, че имаш два имота, които са ти чисти от задължения (няма ипотеки и т.н.), и които имаш желание да отдаваш под наем?

По-логично е да предположим с доста голяма доза сигурност че наемите надолу трудно ще слязат. А казах 7 години произволно. Може да са дори 3, може повече. Наемът е по-вероятно да расте с времето, както и стойността на имота (макар че може да има несъгласни). Но тук говорим за наема. Само за сравнение - на много хора 0т 2008 досега заплатата им е мръднала незначително особено на някои бюджетни, но ако през това време са отдавали с радост биха установили че са вземали адекватна сума от наем покачваща се през периода и осигуряващ доход равностоен на среден месечен доход за Бг. А от два? А от три?

[Kildirim_Bei]

Както винаги, трябва да тръгнем от сметките....
Например:

1. Ипотека
Стойност на имота: €80 000
Самоучастие: €10 000
Кредит: €70 000
Лихва: 4.5% год.
Срок: 15 год.
Вноска: - €535.50/мес.

2. Наем
Чисто теоретически, ако се ориентираме по Price-to-Rent, трябва да гледаме неговата стойност да е между 15 и 21

т.е. годишния наем да е между €80 000/21 = €3 810 и €80 000/15 = €5 333

или €318 - 444/мес. (средно €381), за да е атрактивен имота за наемоотдаване.

---

Лека връзка с т.1: Излиза, че €444 е break-even-point в нашата сметка, т.е. при наем над €444/мес. е по-добре да се обмисли покупка на имота.

Ако се върна към параметрите на ипотеката, то при кредит от €58 000 (самоучастие €22 000), месечната вноска ще е €444.
С €420/мес. може да погасява главница от €55 000. Кредит от €60 000 ще се погасява с €459/мес., а такъв от €65 000 - с €497/мес.

Излиза, че наем в рамките на €420-500/мес. ще накара потенциалният наемател доста усърдно да преглежда офертите на банките, и е много вероятно да го видим в някоя от тях да подписва документи за ипотека.

---

При €381 месечен наем, годишната ти доходност на имота (от отдаване под наем) ще е (12 * €381) / €80 000 = 5.72%.

Е, тук има много фактори: пазар, надеждност на наемателя, локация, транспортни връзки, удобства, които могат да наклонят наема нагоре или надолу от средната стойност.... има много по-големи експерти от мен тук, които могат също да дадат мнение по въпроса.

По същия начин си правиш сметката за втория имот, за третия (дай Боже всекиму) и т.н.
Така си оправяш портфейла от имоти. после можеш да си правиш сметки на средни доходности и други неща като портфейлна инвестиция. Ако някъде имаш задължения по ипотеки, сметката малко ще се поусложни, ама не е болка за умиране.
Само не ми стана много ясно 13ADROL как директно си смята кошницата от имоти, без да ги гледа поотделно, както спомена в предишното мнение.

Това е една проста сметка, която може да служи за начален ориентир.
През годините (срока беше 7 год.) това ще търпи промени в зависимост от пазара на имоти и пазара на читави наематели - и двата са доста динамични, особено вторият.

Пак казвам, този индикатор не е универсална панацея, и всеки случай трябва да се разглежда в конкретика. Още повече, че този индикатор поставя граници на доходността от отдаване на имота под наем в рамките на до 6.67%.

Както по-долу 13ADROL спомена, може да има изключения от правилото, но те, както виждам, касаят специални случаи - основно големи градове, като Москва, Мумбай, Ню-Йорк, Лос Анжелис, Сан Франциско, местенца от Силициевата долина в Щатите, Лондон, Франкфурт и т.н. Щях много да се радвам, ако и ние сме сред тях...

[13ADROL]

Ето, bulgarian lev поставя сложни казуси, като за profi landlords. Аз винаги съм отдавал 2 плюс и ми е било смешно и чудно, че се смята един, а не кошница от НИ

[Kildirim_Bei]

А ако изобщо не мисля да наемам а да отдам към кое правило да се насоча от 1 до 3? А ако мисля да отдам две? А би ли предвидил след 7 години колко ще е наема и/или доходите на бъдещите наематели?

Нищо не може да се предвиди със сигурност... камо ли за такъв дълъг период (7 г.)
Всичко зависи от конкретния случай... Да разбирам, че имаш два имота, които са ти чисти от задължения (няма ипотеки и т.н.), и които имаш желание да отдаваш под наем?

[bulgarian lev]

Съгласен съм, изключения винаги има, но нека да си гледаме в нашата кочинка как вървят нещата. Разбери ме правилно - идеята ми не е да се заяждам, а да видя какво стои зад числата. Както се чете между редовете, така се гледа и зад числата.

Та, ако сметнем 5.77%, или айде 4%, както беше предложил ти, на цена от €64 000, това прави €2 560 на година, или €213 на месец.

Ако сметнем отношението Price-to-Rent се получава:

(Цена на имота) / (Среден Наем * 12) = €64 000 / €2 560 = 25

Стойности на Price-to-Rent отношението:
От 1 до 15: много по-добре да купиш, отколкото да наемеш
От 16 до 20: типично е по-добре да наемеш, отколкото да купиш
От 21 нагоре: по-добре да наемеш, отколкото да купиш

Ако доходността е 5.77%, съотношението е 17.33, което прави нещата на кантар, съгласно горните данни.

Ако имаш директно сметната годишната доходност на имота d %, то Price-to-Rent се смята много лесно

Price-to-Rent = (1 / d)*100

Така го сметнах за 5.77%
(1/5.77)*100 = 17.33

P.S. Естествено, това съотношение не е универсално, и съм далеч от мисълта, че винаги ще закове на правилното решение за всеки конкретен случай. Но е все пак някакъв индикатор.

А ако изобщо не мисля да наемам а да отдам към кое правило да се насоча от 1 до 3? А ако мисля да отдам две? А би ли предвидил след 7 години колко ще е наема и/или доходите на бъдещите наематели?