Наемите в София

[KalinG]

Недей да смесваш увеличаването на наемите с възвръщаемостта на имотите.

Така е защото в сегашният пример наема, след корекция пак изостава спрямо цената на НИ, но ако прогнозите се окажат верни и цената на НИ, се понижи, то тогава сметката излиза за тези, които са купили преди 2020, защото след това имаше скок от 40%

Калин също го е обяснил. Наемите зависят от дохода и в момента се качват чисто механично защото доходите се качиха заради инфлацията. Ако някой е получавал 2000 лева заплата преди 2 години и сега е станала 2400 ,защото работодателя му е дал увеличение, част от този доход може да отиде за увеличения наем.

Така е.

Тук обаче има много детайли. Първия е, че в момента може да има раздвижване нагоре но това е временно защото се дължи на компенсациите за инфлация. Механично нарастналите доходи помпат инфлацията и тя не може да бъде компенсирана с нови нараствания до безкрай. В един момент компенсирането ше изостане и хората ше трябва да правят избори между храна и наем и естествено наемите ше тръгнат надолу (или ше останат на място а инфлацията ше продължи нагоре , което е същото като да паднат).

До някъде, също съм съгласен. С едно уточнение. Инфлацията се забавя. Намалява и ще бъде овладяна в някакви поносими стойности. Така че този сценарии си го описал твърде крайно.

Не забравяй, че наемите са част от икономиките в много развити държави и този пазар се регулира, къде на сила, къде на пазарен принцип. Но винаги се постига приемливо съотношение между доходи и наеми. Така, че да има смисъл и за едните и другите.

Втория е, че ръста на имотите е много по-голям и моментното увеличение на наема ше е минимално в сравнение с увеличението на стойността на имота. Т.е. малко по-високия наем не помага на лендлордовете и те всъшност губят повече пари от преди. Много повишители тук не могат да разберат , че ако един имот сега е 300к губят пари от наеми защото вместо да го продадат и да вземат 300к веднага се опитват да го дадат под наем и да вземат същите тези 300к за 30 или 40 години. Разбирам , че смятат , че след 30 години ше са взели парите и ще имат апартамента , но това не е вярно и може да го обсъждаме друг път.

Тук трябва да се подчертае, че инвестицията в НИ, е успешна само в определени моменти на икономическият цикъл. Има формула за определяне на съотношението между цена на НИ и възвръщаемостта от наеми. Между 10 и до 15г. ако не се изплати от наеми, значи е надценен и не купуваш. Колкото по-бързо се изплати от наеми, значи по-добра сделка си направинаправил.

Те наемите в един момент, ще спрат да растат, но и цената на НИ ще корегира, в посока на долу. Така че пак процента на възвръщаемост ще се запази. Пак подчертавам, всичко си зависи на каква цена си го купил. Дали си ползвал креди или платил кеш? Не може да слагаш всички инвеститори под общ знаменател, а си е до конкретната инвестиция и стратегия за печалба.

Третия естествено демографията. Има хора които купуват имот за "инвестиция" и го държат празен, но това е абсурд защото празно жилище е пасив а не актив и при сегашната демография, единствената причина поради която му се вдига цената е, че в България имотите са пирамида и има хора , които вярват , че винаги ще има желаещи да им дадат повече за това което те са купили на по-ниска цена. Това очевидно не е вярно. ДОри хората да си останат глупави в един момент лихвите ще се качат, притока на свежи купувачи ше спре и цените ше паднат. Отделно , че рано или късно хората ще започнат да разбират че апартамента не се яде и това , че са купили 1-2 апартамента всъшност им съсипва живота защото средния българин няма безкрайни ресурси и съседите му живеят в същия апартамент като тях , но понеже не са си набили парите (ресурсите) в безмислени апартаменти, ходят на ваканции, карат нови коли, децата им учат в добри училища и т.н. Е каква инвестиция е да забиеш спестяванията си в самоучастие за кредит от 300к и да плащаш всеки месец 1500 евро вноска по кредита за да имаш апартамент, който стои празен ?

Това не вярвам някой реално да го прави, освен ако не пере пари. Но това е друга тема и пак е на плюс. Но не е пазарно, така че няма какво да го коментираме.

Рано или късно тия "ивестиционни" апартаменти ше излезнат или пазара за наеми или за продажба. Нали идеята е все пак да се трансформират обратно в пари ? Когато това се случи ше стане перфектната буря , защото ше паднат и наемите и цените на имотите а и очевидно ще има оше някакви причини който да предизвикат старт на процеса та няма да е приятно дори за наблюдаващите.

Едва ли масово ще излязат всички в купом, за да се предизвика чак такова цунами от падащи цени на НИ.

Всеки един пазар на каквато и стока да е, било то и НИ, преминава през различни фази, така че в даден етап, когато нещо подобно се случи, то ще е положително за пазара на НИ, защото ще стане по-зрял. Да сега донякъде е модерно да се копуват НИ от хора, които изобщо не разбират от това. В един момент, те ще осъзнаят грешката си и ще продадат. Това ще очисти и затвърди пазара. Един вид друсане крушата и падат гнилите ябълки. Така или иначе два за левче няма да станат.

П.С. От миналата година насам забелязвам , че някои "инвеститори" почнаха да се усещат , че са смешни с приказките за купени апартаменти "за децата", които стоят празни, и започнаха да говорят и за наематели. Всичките им наематели естествено са програмисти, французи и подобни и естествено плащат от 1400 евро нагоре месечен наем за имоти по кварталите ... аз естествено сум Жент'лмен и им вярвам. На Левчо му вярвам за 800 евро в Докторската. Там да каже че го дава и двойно на тази сума пак ше му вярвам. Но по кварталите 1400-1800 евро ( 3600 лева наем) ... айде нема нужда да го обсъждаме.

Не забравяй, че много голяма част от жилищният фонд в София е в окайващо състояние. Ето вземи един квартал, като Люлин. Там има и сравнително добри локации, но и откровени гета. Мой приятел ми разказа, че е ходил на гости на негов приятел, в такъв блок, освен занемарените фасада и общи части, когато дошъл асансьора в него имало торба с боклук. Просто на някой му скимнало, че няма да ходи да си хвърли боклука, ами ще я остави за по-лесно в асансьора, та някой друг услужлив съсед да свърши тази работа.

Е това разбира се, не е като да си изхвърлиш същата торба директно през прозореца, защото аз лично съм ставал свидетел на такива неща. Та стига с лирическите отклонения. Я се замислете колко жилищни единици току що погребахме, като ги категоризираме - НИ без бъдеще?

Сега се замисли новото строителство, колко е като брой сравнено с тези?

Иначе ме е яд за едно, че новите квартали на София по инфраструктура не могат и да се доближат до квартал, като Свобода, Северен парк, огромни отстояния между блоковете, градинки до всеки блок, външни паркинги, дървета и зеленина, ниско 4-5 етажно строителство и т..н, но сградите, хората в тях....


За тези наеми, които си посочил, това не са масови наеми. Аз на Докторската нямам, но в друга част на Оборище имам двустаен, ново строителство, преди месец го преотдадох за 900лв, а няколко дена по-късно друг брокер ми каза, че имал клиент за 950, но аз бях подписал договор.

[mirodes]

Да, но това е масовият сектор, за да е атрактивна една държава, тя трябва да може да покаже върхови технологии, развита среда на развойна дейност, да има достатъчно инженери, специалисти с висока експертиза, мениджъри, които познават детайлите и спецификата в ресорният си сектор, с далновидна мисъл, направляващи поверените им структуструктури.

Другият проблем е не толкова липсата на правителство. А по-скоро сивата икономика, нелоялната конкуренция, кражба на интелектуална собственост, връзкарството, което не само, че е без добавена стойност, но и е с отрицателен знак, по отношение на развитието. Тези неща с които ние така сме свикнали и срастнали, са голяма спирачка за чуждестранните инвеститори.

Всички тези неща си ги знаем много добре, ще е хубаво да се отърсим лека полека и тогава нещата ще почнат да се случват.

Нека бъдем реалисти.България няма потенциал за високотехнологична икономика.На първо място нямаме демографски потенциал, нямаме образователен потенциал, ако щеш и географски потенциал ни липсва.Няма как да станем Сингапур или Тайван.Така че много правилно сме се ориентирали към туризъм, индустрия, която е спомагателна като производство на компоненти за автомобили, но не и самите автомобили.
А че манталитета ни е на бай Ганьо и Хитър Петър е ясно. Българите са царе да извъртят някоя дребна далавера (например да си остъклят балкона),но не това е което ни спъва.Има си обективни причини-демография,географско положение (едно е да си в задният двор на развитите държави в Европа като Полша, Чехия ,Словакия и Унгария, друго да граничи с Македония Сърбия и Турция),историческо развитие (500 години османска власт ,три национални катастрофи и 45 години комунизъм няма как да не окажат влияние).
Така че си се развиваме напълно логично.Вече имаме по-висок БВП на човек от населението от всички държави в Източна Европа извън ЕС. И гоним другите в ЕС.Илюзия е да се смята,че може да се постигне някакъв изключителен растеж.

[Kris_]

Благодаря на KalinG и на твоето мнение. На 99% се припокрива с моето. За мен 12 нетни дохода като кеш са едно спокойствие. Проблема е, че съпругата клони към 36 и нагоре чисти семейни дохода, които са в банка на 0 лихва. Много се нервирам, но семейната идилия и спокойствие трябва да са над икономическият разум:-) За златото и среброто ясно. Това е сигурност, даже лично за мен среброто е много подценено. Въпреки, че рентирствам в от 4-5 години не съм купувал апарт, защото според мен в момента са надценени. Инвестирам в гаражи в Сф и УПИта в рамките на околовръсното. Лично мое мнение, че последното ще е ракета след време.

Интересно ми е как се обосновава съпругата ти? Сигурен съм, че може да ѝ бъде обяснено така, че да разбере, че 36+ месечни нетни дохода в банката са леко глупост и доста остарели възгледи и начин на мислене. На каква основа си е формирала „инвестиционната стратегия”?
Среброто в повечето държави от ЕС е малко греда с ДДС-то, затова може да се разпредели в по-малки количества, например в 1/3 сребро и 2/3 злато, но среброто не просто е подценено, а си е направо на безценица, и дори с облагането с данък като суровина, потенциала за растеж когато избухне е в пъти повече отколкото много други активи, а същевременно знаеш, че парите са ти на сигурно място.
Изчакай малко за имот, и ако имаш кеш по-добре не го набивай в тухли, а вземи възможно най-голямата ипотека, която ти дават в лева с минимално участие, но всичко го пресметни да е с премерен риск и спрямо възможностите ти, а не да мажеш филии само и само, за да изплащаш ипотека, която ще загробва и децата ти.
Темата е за друго, и затова по-добре да се направи отделна тема за целта.

П.П. - С гаражите ходиш по тънък лед, ако се промени ситуацията към най-лош сценарий и Западен Комунизъм.

[KalinG]

Само да ти кажа, че segato бърка обезценката на валутата, чрез инфлацията(не чрез скоростта на парите по брой сделки, а увеличаването на паричното предлагане) с увеличена производителност на труда и по-голяма икономика, и понеже малко директно му казах какво му е в главата ме вкара в игнора.

Ами едното е чисто механичен номинален ръст, идексиран чисто инфлационно. Другото е ръст базиран на икономически просперитет и се мери с други метрики. Една от тях е ППС, но има още, нека по-компетентните да ги посочат.

[KalinG]

Ами то на повечето развити държави БВП им се формира от сектора на услугите. Дори в Германия 69 процента от БВП е в сектора на услугите. В САЩ също.Така че България не е изключение.
България е по-скоро нов феномен(не е единствената естествено),при която БВП на човек от населението нараства заради намаляващото население и не чак толкова висок ръст на БВП. Естествено липсата на работна ръка ще се отрази в един момент ,но поне в близките 10 години БВП на човек от населението ще расте. И имаме шанс да настигнем другите държави от Източна Европа.
Та може да се каже,че България намалява с бързи темпове, но оставащото население все повече забогатява.

Да, така е. За съжаление обаче, това не е здрав и устойчив, а по-скоро механичен ръст на богатството.

Ако не инвестираме в образование и подобряване на икономическата среда, която можем да предложим, ще затънем яко.

Ако съумеем да постигнем няколко съществени подобрения, можем да дръпнем качествено. От нас си зависи. Имаме всички предпоставки за успех. Достъпно голяма държава, с достатъчно природни дадености, кое ни спира???

[KalinG]

Ами то на повечето развити държави БВП им се формира от сектора на услугите. Дори в Германия 69 процента от БВП е в сектора на услугите. В САЩ също.Така че България не е изключение.

Да, но това е масовият сектор, за да е атрактивна една държава, тя трябва да може да покаже върхови технологии, развита среда на развойна дейност, да има достатъчно инженери, специалисти с висока експертиза, мениджъри, които познават детайлите и спецификата в ресорният си сектор, с далновидна мисъл, направляващи поверените им структуструктури.

Другият проблем е не толкова липсата на правителство. А по-скоро сивата икономика, нелоялната конкуренция, кражба на интелектуална собственост, връзкарството, което не само, че е без добавена стойност, но и е с отрицателен знак, по отношение на развитието. Тези неща с които ние така сме свикнали и срастнали, са голяма спирачка за чуждестранните инвеститори.

Всички тези неща си ги знаем много добре, ще е хубаво да се отърсим лека полека и тогава нещата ще почнат да се случват.

[mirodes]

То тук е проблемът. За това бях и писъл по-рано, че БВП се индексира, чисто инфлационно, а не чрез увеличена и подобрена икономика на страната.

Това, че БВП е нарастнал номинално, не значи, че в реално изражение е претърпял качествен и количествен скок.

Единственото хубаво нещо, което наблюдавам е че повечето предприятия с ниска добавена стойност прекратиха дейността си, защото България вече не е с толкова евтина цена на труда. Визирам шивашки цехове и разни подобни от прехода....

Друг е въпроса дали ще успеем да привлечем достатъчно инвестиции с висока добавена стойност и да увеличим развойната дейност, за да не се припознаваме, като страна на услугите...и кол центровете

Ами то на повечето развити държави БВП им се формира от сектора на услугите. Дори в Германия 69 процента от БВП е в сектора на услугите. В САЩ също.Така че България не е изключение.
България е по-скоро нов феномен(не е единствената естествено),при която БВП на човек от населението нараства заради намаляващото население и не чак толкова висок ръст на БВП. Естествено липсата на работна ръка ще се отрази в един момент ,но поне в близките 10 години БВП на човек от населението ще расте. И имаме шанс да настигнем другите държави от Източна Европа.
Та може да се каже,че България намалява с бързи темпове, но оставащото население все повече забогатява.

[Kris_]

То тук е проблемът. За това бях и писъл по-рано, че БВП се индексира, чисто инфлационно, а не чрез увеличена и подобрена икономика на страната.

Това, че БВП е нарастнал номинално, не значи, че в реално изражение е претърпял качествен и количествен скок.

Единственото хубаво нещо, което наблюдавам е че повечето предприятия с ниска добавена стойност прекратиха дейността си, защото България вече не е с толкова евтина цена на труда. Визирам шивашки цехове и разни подобни от прехода....

Друг е въпроса дали ще успеем да привлечем достатъчно инвестиции с висока добавена стойност и да увеличим развойната дейност, за да не се припознаваме, като страна на услугите...и кол центровете

Само да ти кажа, че segato бърка обезценката на валутата, чрез инфлацията(не чрез скоростта на парите по брой сделки, а увеличаването на паричното предлагане) с увеличена производителност на труда и по-голяма икономика, и понеже малко директно му казах какво му е в главата ме вкара в игнора.

[KalinG]

Оше едно уточнение, по-скоро въпрос. За да сме на средното ниво трябва да има страни с по-нисък БВП на човек под нас за да компенсират тези над нас. Кои ше бъдат тия държави , че нешо ми се губят ? Дано ба бъркам, но в момента България е с най-висока инфлация в ЕС, единствената държава без правителство и с минимални изгледи за такова, инвеститорите се изтеглят или в най-добрия случай се ослушват. Та кой ше инвестира в държава без правителсто и с приказки за дефицит, повишаване на заплатите чрез кредити и промяна на данъчната система ? Лееко прекаляваме с оптимизма.

Видях че се качва броя на обявите за работа и ми е интересно в какви отрасли. Много ше се изненадам ако ИТ и другите с висока добавена стойност задържат дори на нива близки до миналите месеци.

То тук е проблемът. За това бях и писъл по-рано, че БВП се индексира, чисто инфлационно, а не чрез увеличена и подобрена икономика на страната.

Това, че БВП е нарастнал номинално, не значи, че в реално изражение е претърпял качествен и количествен скок.

Единственото хубаво нещо, което наблюдавам е че повечето предприятия с ниска добавена стойност прекратиха дейността си, защото България вече не е с толкова евтина цена на труда. Визирам шивашки цехове и разни подобни от прехода....

Друг е въпроса дали ще успеем да привлечем достатъчно инвестиции с висока добавена стойност и да увеличим развойната дейност, за да не се припознаваме, като страна на услугите...и кол центровете

[mitko2848]

Поздравления Калинчо Интересни мнения имаш, другите също- така трябва да се развива форума- културни и аргументирани мнения, които да са ни взаимно полезни, а не само брокерските глупости в имотните теми да четем.

[KalinG]

Благодаря на KalinG и на твоето мнение. На 99% се припокрива с моето. За мен 12 нетни дохода като кеш са едно спокойствие. Проблема е, че съпругата клони към 36 и нагоре чисти семейни дохода, които са в банка на 0 лихва. Много се нервирам, но семейната идилия и спокойствие трябва да са над икономическият разум:-) За златото и среброто ясно. Това е сигурност, даже лично за мен среброто е много подценено. Въпреки, че рентирствам в от 4-5 години не съм купувал апарт, защото според мен в момента са надценени. Инвестирам в гаражи в Сф и УПИта в рамките на околовръсното. Лично мое мнение, че последното ще е ракета след време.

Скоро няма да е 0 лихвата, по депозитите. Тази ликвидност в търговските банки, може и бързо да се стопи.

Един пример само и спирам. Ако БНБ емитира дълг на вътрешният пазар, търговските банки може да го купят и свършва ликвидността.

Тогава ще се вдигнат и лихвите по депозитите, защото на банките ще са им необходими определени нива на ликвидност, за да оперират.

Да, и аз сега не бих купил НИ на тези цени, очакванията са за корекция, след промяна на лихвените проценти и подтиснато кредитиране, по нареждане на ЕЦБ. Защото именно кредита създаде тази инфлация.

Гаражите бяха хитър ход. Сега и те са надценени много. Иначе браво за интуицията.

УПИта по околовръстното, също звучи добре, но зависи в коя част. Като цяло всичко около София има потенциал.

Въпроса е да подбереш правилният етап от икономическият цикъл, в който да инвестираш. Това за мен е от съществено значение.

[KalinG]

А доходите от какво зависят тогава?
Ако поразмишляваш,ще разбереш ,че съм прав.
Просто ти го казвам на Макро ниво,без подробностите

Тук под доходи разбирай заплати. Защо заплати, ами защото те са най-масовият трудов доход. А той си се регулира от различни структури, както от държавни, така и от частни, като КРИБ, АИКБ, синдикати и други в микса.

Не бъркай дохода от заплати с частен бизнес, други доходи, като специфични услуги или печалби от фондовата борса, това не са масов и основен доход на населението.

А от какво зависят заплатите в дадена държава, мисля че всеки знае отговора - от икономиката й, както и статута в ирархията й спрямо останалите.

[БОНВИВАН1]

До голяма степен съм съгласен с анализите му. Бих добавил, че е добре човек да има еквивалент на кеша в злато и сребро, и някакво количество Биткойн, който еквивалент сумарно за всичките активи да е в размер поне колкото е отделената валута в брой за належащи нужди и спешни ситуации. Перфектно ще е, ако има еквивалентно количество от всичките. 3 месеца е минимумът, а аз се чувствам комфортно с поне 6 месеца, но силно препоръчвам 12, т.е. една година. Той е избрал балансиран вариант по средата - 9 месеца.
Съвет най-трудно се дава, защото на всеки ситуацията е различна, но според мен има време когато е добре да си прахосних, и има време когато е добре да си спествоник. В сегашните времена е добре да си повече спестовник, отколкото прахосник, но колелото ще се завърти пак.

Благодаря на KalinG и на твоето мнение. На 99% се припокрива с моето. За мен 12 нетни дохода като кеш са едно спокойствие. Проблема е, че съпругата клони към 36 и нагоре чисти семейни дохода, които са в банка на 0 лихва. Много се нервирам, но семейната идилия и спокойствие трябва да са над икономическият разум:-) За златото и среброто ясно. Това е сигурност, даже лично за мен среброто е много подценено. Въпреки, че рентирствам в от 4-5 години не съм купувал апарт, защото според мен в момента са надценени. Инвестирам в гаражи в Сф и УПИта в рамките на околовръсното. Лично мое мнение, че последното ще е ракета след време.

[petrg5s]

Оше едно уточнение, по-скоро въпрос. За да сме на средното ниво трябва да има страни с по-нисък БВП на човек под нас за да компенсират тези над нас. Кои ше бъдат тия държави , че нешо ми се губят ? Дано ба бъркам, но в момента България е с най-висока инфлация в ЕС, единствената държава без правителство и с минимални изгледи за такова, инвеститорите се изтеглят или в най-добрия случай се ослушват. Та кой ше инвестира в държава без правителсто и с приказки за дефицит, повишаване на заплатите чрез кредити и промяна на данъчната система ? Лееко прекаляваме с оптимизма.

Колегите къде неволно,къде не,не ги споменават тези неща

[petrg5s]

Недей да смесваш увеличаването на наемите с възвръщаемостта на имотите. Калин също го е обяснил. Наемите зависят от дохода и в момента се качват чисто механично защото доходите се качиха заради инфлацията.

А доходите от какво зависят тогава?
Ако поразмишляваш,ще разбереш ,че съм прав.
Просто ти го казвам на Макро ниво,без подробностите