Дискусия за балона на НИ у нас и в чужбина

[Обама]

В строителството явно все още не се усеща кризата:

Виетнамски строители пристигат наесен

Първата група виетнамци, които ще работят в строителството, пристигат в края на август, каза във Видин народният представител от "Коалиция за България" Борис Николов. Строителният сектор е обявил 2000 работни места за тази година и не може да намери работници у нас. Социалното министерство е разработило нормативната база за наемането, но държавата не е поела гаранции за пребиваването на виетнамците у нас. Затова гаранциите се поемат от работодателите, каза депутатът. От виетнамската страна са поискали 500 долара заплата, която не е непосилна за мощните фирми, твърди Николов. Във Виетнам те получават средна заплата 100 долара.
Първолета Цветкова

[harpoon]

yerdna,

Разговорът беше съвсем друг и нека не се отклоняваме от него. За втори път ще те питам простичко :
Защо се вдигнаха цените на имотите И в България, не само по света (започвайки от 2003г за България)?
Задавам ти този въпрос с ясната цел, да насоча мисълта ти към анализ на определени процеси; процеси, които се разиграха в цял свят и съответно към играта на ливъридж.

Цените на имотите се вдигнаха поради две причини. Първата е неимоверно улесненият достъп до кредитиране. Вече дори хора, които работят в сивия сектор или въртят частен бизнес с деклариране на минимални печалби, могат да теглят кредит и да си купят жилище. Вярно, при по-лоши условия, но могат! Сравни това с 2000 година примерно, когато, за да вземеш ипотечен кредит, трябваше да си на държавна работа и да доведеш трима поръчители, и те на държавна работа и с достатъчен доход!
Втората е чисто психологическа - за българина открай време исконната цел на живота е да има собствено жилище. Независимо какво, независимо на каква цена - важното е да го притежава! Който живее под наем, ако ще да е в палат, е лузър и некадърник, а който има собствен апартамент, пък бил той и гарсониера в Младост-17, е преуспял. Оттам и втрещяващите цифри за собствеността, които цитирах по-горе.

[Peter(Petar)]

yerdna,

Разговорът беше съвсем друг и нека не се отклоняваме от него. За втори път ще те питам простичко :
Защо се вдигнаха цените на имотите И в България, не само по света (започвайки от 2003г за България)?

Задавам ти този въпрос с ясната цел, да насоча мисълта ти към анализ на определени процеси; процеси, които се разиграха в цял свят и съответно към играта на ливъридж.

[harpoon]

В дълбока заблуда си, ако действително считаш, че спекуланта не играе на ливъридж. Точно това е типичният профил на real estate-спекуланта.

В нормалния свят - може би. Но тук все пак става дума за България.

Много ще трябва да се постараеш, за да убедиш аудиторията, че българският спекулант по нещо се отличава от западния. Освен това не знам, дали се усещаш, че със защитата на една подобна теза помагаш по скоро на "ъпърския" лагер.

Докато съм писал поста си виждам, че си вметнал набързо и това :

Осевн това, както казах по-долу, според мен спекулантите с имоти са една минимална част от участващите на пазара, така че дори да играят на ливъридж, както ти нтвърдиш, действията им не влияят сериозно на пазара.

Сори, но по всичко личи, че не си си дал още отговор на въпроса, защо се вдигнаха цените на недвижимите имоти и в България.

Петре,
Аз смятам, че ще има срив в цените на имотите. Всъщност, срив вече има - на Слънчев бряг и Банско цените на апартаментите са се сринали с над 50% за 2 години, предлагането е колосално, а купувачите и съответно продажбите са единици. Въпрос на време е това да стане и в София.
Само че, за разлика от повечето форумци, които предричат срив, аз не очаквам масово провалени ипотеки и хиляди семейства изхвърлени на улицата. Това може да стане само при криза тип Виденов'97, което засега изглежда много малко вероятно, макар че точно управляващите в момента комуняги винаги са били царе на неприятните изненади :-)
Сривът ще дойде от най-обикновено свръхпредлагане. Така или иначе ние сме рекордьори в ЕС по два показателя - брой жилища на 1000 души население (над 480) и процент на домакинствата, които притежават жилището, в което живеят (над 94%). Отделно цените специално в София са достигнали такива нива, че едно семейство със среден доход просто не може да си позволи дори двустаен панел в Обеля, камо ли нещо по-добро. При тези предпоставки не виждам кой ще купува всичките строящи се в момента апартаменти, както и тези, които висят празни от години в очакване на балъци, които да платят по 1000-1100-1200 Евро на квадрат. Само в петте най-големи комплекса от затворен тип, които се строят в момента в и около София, са предвидени над 1 милион кв. м жилищна площ. Колко още има в по-малките комплекси и в отделните сгради, дето са нацвъкани навсякъде из града - това едва ли някой може да сметне. Пък нека НСИ обясняват как в София се строели по 1500 апартамента годишно...
А цените на имотите се вдигнаха поради две причини. Първата е неимоверно улесненият достъп до кредитиране. Вече дори хора, които работят в сивия сектор или въртят частен бизнес с деклариране на минимални печалби, могат да теглят кредит и да си купят жилище. Вярно, при по-лоши условия, но могат! Сравни това с 2000 година примерно, когато, за да вземеш ипотечен кредит, трябваше да си на държавна работа и да доведеш трима поръчители, и те на държавна работа и с достатъчен доход!
Втората е чисто психологическа - за българина открай време исконната цел на живота е да има собствено жилище. Независимо какво, независимо на каква цена - важното е да го притежава! Който живее под наем, ако ще да е в палат, е лузър и некадърник, а който има собствен апартамент, пък бил той и гарсониера в Младост-17, е преуспял. Оттам и втрещяващите цифри за собствеността, които цитирах по-горе.

[vajvaj]

В дълбока заблуда си, ако действително считаш, че спекуланта не играе на ливъридж. Точно това е типичният профил на real estate-спекуланта.

В нормалния свят - може би. Но тук все пак става дума за България.

Много ще трябва да се постараеш, за да убедиш аудиторията, че българският спекулант по нещо се отличава от западния. Освен това не знам, дали се усещаш, че със защитата на една подобна теза помагаш по скоро на "ъпърския" лагер.

Много е тегаво да създадеш профил на български спекулант. Познавам и едните и другите. Но все пак мисля, че тези със собствените средства преобладават. Затова и по принцип повечето са много страхливи. Освен това не мисля, че процента на спекулантите е нисък. Според мен за София говорим за около 20-25% от сделките сключени през периода юни 2004 - октомври 2006. Ако направите сметка ще останете учудени за какви площи говорим.
Тук трябва да уточним и понятието "участващи на пазара". Ако говорим за купувачи, съм съгласен, че спекуланти не останаха. Що се отнася до продавачите, обаче, там нещата стоят по съвсем различен начин.
Българският спекулант, играещ на софийския пазар започна да продава интензивно юни миналата година. Това е и причината на рязко (1,5-2 пъти) покачване на броя на оферираните жилища. По далновидните замениха жилищните имоти с офиси и търговски площи, а най-умните заложиха на производствени и складови такива.
Понятието "инвеститор" за България нещо не ми се връзва. Истинският инвеститор купува имоти, които в последствие отдава под наем. В периода след Виденов у нас това никога не е бил печеливш бизнес. По-скоро в момента с това име се наричат също спекуланти, които не купуват, а строят. Независимо от начина, обаче, те си остават спекуланти и подхождат към пазара като спекуланти.

[Peter(Petar)]

В дълбока заблуда си, ако действително считаш, че спекуланта не играе на ливъридж. Точно това е типичният профил на real estate-спекуланта.

В нормалния свят - може би. Но тук все пак става дума за България.

Много ще трябва да се постараеш, за да убедиш аудиторията, че българският спекулант по нещо се отличава от западния. Освен това не знам, дали се усещаш, че със защитата на една подобна теза помагаш по скоро на "ъпърския" лагер.

Докато съм писал поста си виждам, че си вметнал набързо и това :

Осевн това, както казах по-долу, според мен спекулантите с имоти са една минимална част от участващите на пазара, така че дори да играят на ливъридж, както ти нтвърдиш, действията им не влияят сериозно на пазара.

Сори, но по всичко личи, че не си си дал още отговор на въпроса, защо се вдигнаха цените на недвижимите имоти и в България.

[harpoon]

В дълбока заблуда си, ако действително считаш, че спекуланта не играе на ливъридж. Точно това е типичният профил на real estate-спекуланта.

В нормалния свят - може би. Но тук все пак става дума за България.
Осевн това, както казах по-долу, според мен спекулантите с имоти са една минимална част от участващите на пазара, така че дори да играят на ливъридж, както ти нтвърдиш, действията им не влияят сериозно на пазара.

[Peter(Petar)]

Благодаря ви за отношението, колеги, но ние пак не спорим.
Доколкото има продадени жилища, те в огромната си част са купени от хора, които възнамеряват да ги използват за живеене.
Но те са много малко в морето от непродадени жилища.
Спекулативните покупки също са единични. Първо, малцина могат да извадят няколко десетки хиляди евро кеш, за да купят жилище. Второ, дори да има такива хора, те едва ли ще вложат парите си по този начин - това означава, че до момента на продажбата, който може да бъде след 2-3-4 години, техните пари де факто са замразени и не могат да разполагат с тях по никакъв начин.
Тук имаме разминаване във вижданията, но нека!
Празните апартаменти не са собственост на спекуланти, а просто не са продадени. При огромния марж, на който работят предприемачите, и половината апартаменти да останат непродадени, пак ще са на печалба. Слагат им някакви бомбастични цени и чакат, белким някой балък се хване.
Дали спекулант е строителят или някой друг, няма значение. Това е нещо, купено по-евтино, което чака да бъде продадено. За строителя е далавера дори да му го купят на цената на тухли и вар - да му се махне от главата.

Има съществена разлика между спекулант и предприемач.
Спекулантът е извадил едни пари (не кредит, а кеш), купил е апартамент и чака цените да се качат, за да продаде с печалба. Проблемът на такива спекуланти е, че винаги искат да продават на връх и докато цените се качват, си стискат апартаментите, за да не се минат да продадат днес по-евтино от утре , а като тръгнат да падат, веднага хукват да продават - пак за да не се минат и да продадат утре по-евтино от днес:-). Тоест, ако следваме твоята логика, при падащи цени пазарът изведнъж ще се наводни от апартаменти, купени именно с цел спекула. Между другото, някои АНИ-та говорят вече за такъв ефект.
Предприемачътт се различава от спекуланта по това, че се издържа от строителство и използва получените пари, за да развива бизнеса си. Също така при строителното предприемачество, както и при всеки бизнес, кредитирането е съществен фактор, докато при спекулата е незначителен.
Накратко, понеже станах твърде многословен - спекулантът влага собствени средства и гони единствено максимална печалба, а предприемачът влага средства от кредити и гони развитие на бизнеса си. Затова и спекулантът, който не е притискан от нищо, може да чака, а предприемачът, който е притискан от банките, не може да чака.

В дълбока заблуда си, ако действително считаш, че спекуланта не играе на ливъридж. Точно това е типичният профил на real estate-спекуланта.

[harpoon]

Благодаря ви за отношението, колеги, но ние пак не спорим.
Доколкото има продадени жилища, те в огромната си част са купени от хора, които възнамеряват да ги използват за живеене.
Но те са много малко в морето от непродадени жилища.
Спекулативните покупки също са единични. Първо, малцина могат да извадят няколко десетки хиляди евро кеш, за да купят жилище. Второ, дори да има такива хора, те едва ли ще вложат парите си по този начин - това означава, че до момента на продажбата, който може да бъде след 2-3-4 години, техните пари де факто са замразени и не могат да разполагат с тях по никакъв начин.
Тук имаме разминаване във вижданията, но нека!
Празните апартаменти не са собственост на спекуланти, а просто не са продадени. При огромния марж, на който работят предприемачите, и половината апартаменти да останат непродадени, пак ще са на печалба. Слагат им някакви бомбастични цени и чакат, белким някой балък се хване.
Дали спекулант е строителят или някой друг, няма значение. Това е нещо, купено по-евтино, което чака да бъде продадено. За строителя е далавера дори да му го купят на цената на тухли и вар - да му се махне от главата.

Има съществена разлика между спекулант и предприемач.
Спекулантът е извадил едни пари (не кредит, а кеш), купил е апартамент и чака цените да се качат, за да продаде с печалба. Проблемът на такива спекуланти е, че винаги искат да продават на връх и докато цените се качват, си стискат апартаментите, за да не се минат да продадат днес по-евтино от утре , а като тръгнат да падат, веднага хукват да продават - пак за да не се минат и да продадат утре по-евтино от днес:-). Тоест, ако следваме твоята логика, при падащи цени пазарът изведнъж ще се наводни от апартаменти, купени именно с цел спекула. Между другото, някои АНИ-та говорят вече за такъв ефект.
Предприемачътт се различава от спекуланта по това, че се издържа от строителство и използва получените пари, за да развива бизнеса си. Също така при строителното предприемачество, както и при всеки бизнес, кредитирането е съществен фактор, докато при спекулата е незначителен.
Накратко, понеже станах твърде многословен - спекулантът влага собствени средства и гони единствено максимална печалба, а предприемачът влага средства от кредити и гони развитие на бизнеса си. Затова и спекулантът, който не е притискан от нищо, може да чака, а предприемачът, който е притискан от банките, не може да чака.

[harpoon]

Re: yerdna

Къде са тези предприемачи с кредити , те всичките минаха на безлихвени кредити а лихвите са на задните части на купилите от тях апартаменти на зелено.Няма да изгори народа ли ? Ще гори че ще свети!

Строителният бтранш е на първо място по фалити през миналата година. А дори и да са "безлихвени":-), кредитите пак трябва да се връщат.

[Netisan]

Благодаря ви за отношението, колеги, но ние пак не спорим.
Доколкото има продадени жилища, те в огромната си част са купени от хора, които възнамеряват да ги използват за живеене.
Но те са много малко в морето от непродадени жилища.
Спекулативните покупки също са единични. Първо, малцина могат да извадят няколко десетки хиляди евро кеш, за да купят жилище. Второ, дори да има такива хора, те едва ли ще вложат парите си по този начин - това означава, че до момента на продажбата, който може да бъде след 2-3-4 години, техните пари де факто са замразени и не могат да разполагат с тях по никакъв начин.
Тук имаме разминаване във вижданията, но нека!
Празните апартаменти не са собственост на спекуланти, а просто не са продадени. При огромния марж, на който работят предприемачите, и половината апартаменти да останат непродадени, пак ще са на печалба. Слагат им някакви бомбастични цени и чакат, белким някой балък се хване.
Дали спекулант е строителят или някой друг, няма значение. Това е нещо, купено по-евтино, което чака да бъде продадено. За строителя е далавера дори да му го купят на цената на тухли и вар - да му се махне от главата.

[supertrader]

yerdna

Къде са тези предприемачи с кредити , те всичките минаха на безлихвени кредити а лихвите са на задните части на купилите от тях апартаменти на зелено.Няма да изгори народа ли ? Ще гори че ще свети!

[harpoon]

Бих искал да предложа една теза, която поначало може да ви "наежи", но нека да се позамислим по-дълбоко и обширно.
Балонът с НИ в България е спасителен за икономиката ни в дадения момент на криза у нас, в Европа и по света.
Нека започна с очевидния парадокс в светлината на кризата в САЩ. Основната разлика виждам във факта, че за разлика от САЩ нашият имотен балон обхваща "ничии" имоти: с малки изключения на реално купени на хиперзагуба жилища за живеене, останалите са собственост или на крупни чужди инвеститори, или на български перачи на пари, или в момента държат замразени крупни количества излишни кредитни пари.
С други думи, "балонът НИ" е "кислородна бутилка" за издишащата ни икономика.
Какво ще стане, когато се спука балонът?
Уви, ще има шепа честни купувачи на улицата и с дълг на шията (дано държавата някак обезщети тези клетници), но повечето изгорели капитали ще бъдат или чужди, или мръсни или излишни.
Така цените на НИ ще се върнат в разумни граници, голяма част от най-калпавите нови сгради ще бъдат разрушени (от активи ще се превърнат в пасиви).
Ще се поизчисти банковата и финансовата система за инвестиции в реален бизнес със свежи и по-чисти капитали.
Благодаря за вниманието!

Не съм напълно съгласен с твоята теза.
Доколкото има продадени жилища, те в огромната си част са купени от хора, които възнамеряват да ги използват за живеене. Схемата "Buy To Lend" (Купи и отдавай под наем) очевидно не работи, защото наемът покрива максимум една трета от месечната вноска по ипотеката. Спекулативните покупки също са единични. Първо, малцина могат да извадят няколко десетки хиляди евро кеш, за да купят жилище. Второ, дори да има такива хора, те едва ли ще вложат парите си по този начин - това означава, че до момента на продажбата, който може да бъде след 2-3-4 години, техните пари де факто са замразени и не могат да разполагат с тях по никакъв начин.
Празните апартаменти не са собственост на спекуланти, а просто не са продадени. При огромния марж, на който работят предприемачите, и половината апартаменти да останат непродадени, пак ще са на печалба. Слагат им някакви бомбастични цени и чакат, белким някой балък се хване.
Интересно ще стане, когато продажбите спаднат дотам, че вече не могат да покриват разходите на "предприемачите" и банките започнат да ги натискат да си връщат кредитите (защото нали се сещаш, че всички тия нови сгради също са строени с кредити). Общо взето, очертава се картинка като на Слънчев бряг и Банско - хиляди празни апартаменти, които се предлагат за продажба, и никакво търсене

[Netisan]

Ааа, не така мойто момче!
Защо трабва държавата да бърка в моя джоб още веднъж и да толерира безхаберното и неграмотно поведение на разни индивиди с розови възгледи ?!?

Аз не съм поощрявал джебчийството никога! Това са си твои опасения
Виж обаче в щатите с каква готовност държавата гарантира Фани и Фреди, на честна дума! Само и само мир да има, щото става страшно...

[jays]

....kato stava duma za NI

........gledam tuka shemata Rent Now - Buy Latter mai nabira skorost

...hubava ideia dokolkoto ia poznavam de

В Испания този продукт също набира скорост

Espaсa despierta al alquiler

Opciуn de compra

Si no consiguen, o no quieren vender al por mayor, la soluciуn es el alquiler... puro y duro o con opciуn de compra. Las dificultades de algunas promotoras, que se han lanzado a construir pisos sin tener asegurada su venta, las ha obligado a ofrecer sus pisos no vendidos bajo esta fуrmula. "Las viviendas terminadas y que no se han vendido de forma inmediata", explica Carlos Cano, director de marketing de Urbas, "las comercializamos por el sistema de alquiler con opciуn de compra".

El formato es interesante tambiйn para el pъblico. "Se trata de un producto", prosigue Cano, "destinado a personas que no han podido conseguir una hipoteca, pero que quieren intentarlo en el futuro. La fуrmula les permite atravesar esta difнcil etapa hasta que mejoren las condiciones de crйdito". Si algunas promotoras no desean hablar del tema (ofrecen los pisos a travйs de agencias), otras han convertido la opciуn de compra en una herramienta de marketing. Es el caso de Nozar o Habitat, que han lanzado marcas comerciales para su negocio de alquiler.

Aunque este formato no les resulta tan interesante a las promotoras en dificultades como la venta a patrimonialistas o fondos (ya que no les permite recuperar su dinero), les sirve para remontar las dificultades. "Permite garantizar la liquidez suficiente para cumplir con los gastos financieros", reconoce Cano. "En muchos casos", dice Montoro, de Best House, "son los bancos acreedores los que les exigen que pongan esos pisos no vendidos en el mercado de alquiler".

.....shenata set-nata ot houseing minister Caroline Flint
......Rent now buy later
zna4i
1 rent-va6 na 80% ot rentable value
2 opcia da kupi6 imota sled 3 g

<tuka nikade ne mi stana qsno kato go kupia sled 3g na kakva cena ste bade....na sega6na pazarna ili na sled 3 g ?>

Shared ownership

1 vzema6 ipoteka na stoinost 25% ot cenata na imota
2 housing association ima 75%
3 pla6ta6 im rent-a
4 moje6 da si kupi6 teia 75% po vsiako pojelano ot teb vreme


...parvata shema ne mi zvu4i zle ...a kakvo ako otkaja da kupia sled 3g a ve4e sym se vazpolzval ot ostapkata 20%<naem>