ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ (FPP)

[15%]

Дано не бъркам, но за мен нещата стоят просто така:
На даден АДСИЦ даден имот /земя, УПИ, сграда/ му струва 100 лв. придобиване и всички разходи за него. Когато го продадат за 110 лв дължат 90% от 10 лв. Няма никакво значение през годините дали са го оценявали на 50 или 150 лв. Ако го продадат за 90 лв., тези 10 лв се вадят от останалите печалби /ако има такива/ и тогава се изплаща дивидента.
В случая от 4,7 млн. се вадят 7,5 и се получава загуба от 2,8 млн. Ако дружеството завърши на печалба от 3 млн., ще раздатат 0,2 млн дивидент.

Бъркам ли някъде?

[Poncho]

Много сложно обясняваш.
Факт е че излиза кеш под форма на дивидент, защото не се вземат предвид обезценките.
Когато имотът се продаде на цена = на обезценената няма значение дали резултатът за разпределение е -1лв. или -3,5млн.лв (пари от акционерите обратно не се вземат). Ама дивидентът за предходни години вече е изплатен.
В условията на спадащи цени на имотите това декапитализира дружествата, защото реално ги кара да плащат нереален дивидент.

Не пропускай Търговския закон.

ЗАКОН за дружествата със специална инвестиционна цел

Чл. 10. (1) (Доп. - ДВ, бр. 107 от 2004 г.) Дружеството със специална инвестиционна цел разпределя като дивидент не по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон . Член 246, ал. 2, т. 1 от Търговския закон не се прилага.

Търговски закон

ИЗПЛАЩАНЕ НА ДИВИДЕНТИ И ЛИХВИ

Чл. 247а. (Нов - ДВ, бр. 84 от 2000 г.) (1) (Изм. - ДВ, бр. 58 от 2003 г., изм. - ДВ, бр. 66 от 2005 г.) Дивиденти и лихви по чл. 190, ал. 2 се изплащат само ако според проверения и приет съгласно раздел ХI финансов отчет за съответната година чистата стойност на имуществото, намалена с дивидентите и лихвите, подлежащи на изплащане, е не по-малка от сумата на капитала на дружеството, фонд "Резервен" и другите фондове, които дружеството е длъжно да образува по закон или устав.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 58 от 2003 г.) По смисъла на ал. 1 чистата стойност на имуществото е разликата между стойността на правата и задълженията на дружеството съгласно баланса му.
(3) Плащанията по ал. 1 се извършват до размера на печалбата за съответната година, неразпределената печалба от минали години, частта от фонд "Резервен" и другите фондове на дружеството, надхвърляща определения от закона или устава минимум, намален с непокритите загуби от предходни години, и отчисленията за фонд "Резервен" и другите фондове, които дружеството е длъжно да образува по закон или устав.
(4) Ако са извършени плащания, без да са налице предпоставките по ал. 1 - 3, акционерите не са длъжни да върнат получените суми, освен ако дружеството докаже, че са знаели или са могли да узнаят за липсата на предпоставки.
(5) (Нова - ДВ, бр. 58 от 2003 г.) Дружеството е длъжно да изплати на акционерите гласувания от общото събрание дивидент в срок три месеца от провеждането му, освен ако в устава е предвиден по-дълъг срок.

[SoHo]

Извод за мен: добре дошли са парите от продажбата на този имот, но дивидент за 2013няма да има Нямам акции тук, но на около .20ст може да взема за спорта

[Silver Fox]

Принципно съм счетоводител, но с счетоводство на АДСИЦ не съм се занимавал и съм раздвоен по въпроса коя стойност ще вземат за преобразуване на печалбата.

Принципно историческа цена би трябвало да значи ....цената за която е придобит имота и разходите свързани спокупката му.

Ако следваме най-консервативната логика при определяне на печалбата за разпределяне би трябвало положителните преоценки на активите да се ингорират , но отрицателните преоценки би трябвало да се отчитат и с тях да се намалява печалбата. В противен случай може да се получи стойността на капитала да се размине силно с реалността при наличие на големи обезценки и да се раздава дивидент без да се отчита че собственоста на компанията поевтинява съответно капитала на дружеството.....
Но това са само мои теоретчни разсъждения.
Някои които е запознат в детаили със счетоводните стандарти приложими за тези дружества да каже как е на практика ....

Те Феър Плей рипортват по IFRS, но този казус изисква тълкуване на нормативната наредба за АДСИЦИТЕ, а не толкова познания по IFRS.

[markov]

Точка 3б. е интересната.

Тук дали се има в предвид балансовата стойност в годината на закупуване на имота или нещо друго?

Принципно съм счетоводител, но с счетоводство на АДСИЦ не съм се занимавал и съм раздвоен по въпроса коя стойност ще вземат за преобразуване на печалбата.

Принципно историческа цена би трябвало да значи ....цената за която е придобит имота и разходите свързани спокупката му.

Ако следваме най-консервативната логика при определяне на печалбата за разпределяне би трябвало положителните преоценки на активите да се ингорират , но отрицателните преоценки би трябвало да се отчитат и с тях да се намалява печалбата. В противен случай може да се получи стойността на капитала да се размине силно с реалността при наличие на големи обезценки и да се раздава дивидент без да се отчита че собственоста на компанията поевтинява съответно капитала на дружеството.....
Но това са само мои теоретчни разсъждения.
Някои които е запознат в детаили със счетоводните стандарти приложими за тези дружества да каже как е на практика ....

[Silver Fox]

Ако продадат имота през 2013, то в ОПР-то ще влезе разликата от продажбата и последната балансова стойност.

Въпросът е когато се стигне до коригиране на финансовия резултат, за да се стигне до печалба, която подлежи на разпределяне на дивидент, дали ще се вземе в предвид разликата в прихода от продажбата и стойността, на която е бил закупен имотът???

[cymru]

Не е така. Ако го продам за 250 000 лева реално ще имам паричен поток от 500 000 лева за текущата година.

А печалбата преди данъци ще ми е 250 000 лева, защото там ще има обезценка за 250 000 лева.

Изходящият паричен поток, когато съм купувал апартамента е в минала година.

А обезценката на имота в ОПР-то съответно се отразява и в намаляване на собствения капитал. Така, че след като имота е оценян в баланса по справедлива стойност, то негативните ефекта от спада на балансовата стойност вече са отразени в собствения капитал.

Много сложно обясняваш.
Факт е че излиза кеш под форма на дивидент, защото не се вземат предвид обезценките.
Когато имотът се продаде на цена = на обезценената няма значение дали резултатът за разпределение е -1лв. или -3,5млн.лв (пари от акционерите обратно не се вземат). Ама дивидентът за предходни години вече е изплатен.
В условията на спадащи цени на имотите това декапитализира дружествата, защото реално ги кара да плащат нереален дивидент.

[Silver Fox]

Имотът, ако се преоценя по пазарна стойност в баланса, то тогава и цената по която е преоценян през 2012 е историческа цена ....

Някой по-запознат, ако може да коментира.

[Silver Fox]

ЗДСИЦ

Чл. 10. (1) (Доп. - ДВ, бр. 107 от 2004 г., в сила от 07.12.2004 г.) Дружеството със специална инвестиционна цел разпределя като дивидент не по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Член 246, ал. 2, т. 1 от Търговския закон не се прилага.
(2) Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната финансова година.
(3) (Нова - ДВ, бр. 107 от 2004 г., в сила от 07.12.2004 г.) Печалбата за разпределение е финансовият резултат (счетоводна печалба/загуба), коригиран както следва:
1. увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти;
2. увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;
3. увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между:
а) продажната цена на недвижимия имот, и
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му сума;
4. увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг;
5. увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:
а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг, и
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му сума.

Я кажете това как го разбирате .....

Точка 3б. е интересната.

Тук дали се има в предвид балансовата стойност в годината на закупуване на имота или нещо друго?

[VBT]

Аз като го смятам са продали парцела на грубо 63% от покупната цена. На мен P/B 0.63 ми е добре ако ще се дава кеш на инвеститорите

[Silver Fox]

Така - и продаваш втория апп. за 250 000 лв. И какво става - изплатил си пари за дивидент, а реално не е трябвало. Какво трябва да направиш в този случай - отрицателен дивидент или увеличение на капитала

Не е така. Ако го продам за 250 000 лева реално ще имам паричен поток от 500 000 лева за текущата година.

А печалбата преди данъци ще ми е 250 000 лева, защото там ще има обезценка за 250 000 лева.

Изходящият паричен поток, когато съм купувал апартамента е в минала година.

А обезценката на имота в ОПР-то съответно се отразява и в намаляване на собствения капитал. Така, че след като имота е оценян в баланса по справедлива стойност, то негативните ефекта от спада на балансовата стойност вече са отразени в собствения капитал.

[markov]

В тази връзка информираме, че към момента не е уговорена дата на окончателен договор и няма гаранция, че прехвърлянето на правото на собственост ще се извърши до края на текущата финансова година.

Това в съобщението също е съществено за дивидента за тая година ...

[cymru]

Дивидентът е. Точно за това е логично за разпределянето на дивидент да не се гледа нетната печалба във фин. отчет, където има ефекти от преоценки (които не са паричен поток). Ако аз ти продам един апартамент за 500 000 лева, а той ми е струвал 250 000 лева имам положителен паричен поток от 250 000 лева. Ако приемем, че няма други разходи и имам още един апартамент за продажба и го водя в баланса на 500 000 лева, но реша да оценя по пазарна цена да кажем, че пазарната е около 250 000 лв, то печалбата преди данъци е 0. Но реално имам 250 000 лева за разпределяне като дивидент.

Така - и продаваш втория апп. за 250 000 лв. И какво става - изплатил си пари за дивидент, а реално не е трябвало. Какво трябва да направиш в този случай - отрицателен дивидент или увеличение на капитала

[retro_69]

Нещо се обърках - т.е през годините са правили преоценки в негативна посока. Те не се отчитат в резултата за разпределение и той не е бил намалян - т.е излизал е кеш за дивиденти.
Сега загубата се реализира - и на акционерите им дреме дали резултатът за разпределение е -1 лв или - 3,5 мил.

Ми то така се декапитализираш тотално.

Батята е абсолютно прав,-справка Булленда..-по принцип,печалбата му, след преоценки на земята нагоре, беше около 0,17лв. на акция,но реално реализираната и която ще бъде раздадена под формата на дивидент е 0,11лв на акция.....

[Felbuzz]

значи казвате че софарма имоти като направят преоценка надолу в края на годината това няма да намали дивидента тамима логика да