Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[oslo]

И аз се порових малко повече, Софарма са теглили 10 годишен кредит за сградата. После са го рефинансирали пак с 10 годишен с по-ниска лихва. Не знам какви са причините да е 10 годишен, а не 20 например.

Ако тук отидем на вариант 10 годишен кредит, 30 млн евро цифрите не са много приятни. Това са по около 300 000 Е на месец вноска, което вече предполага 25-30 000 м2 отдадени от 35 000 м2 надземни което си е бая. + имаме такси обслужване, данъци и тн + искана възвръщаемост или 100% заета сграда.

Та финансирането и execution-a се очертават като големите въпроси тук.

При Софарма имоти (не Софарма както пишете) директора е консервативен и иска по-бързо редуциране на дълга.

Тук дълга вероятно ще е 20 г. или с плащане само на лихви (пефинансирана главница на по 5 г) Първо защото 2029 с парите при ликвидацията ще се погаси и второ дори с приходите от другите имоти ще могат да платят. За разлика от другите инвеститори в НИ тук не е нов строеж ново ООД...

Трето. Площ от 35 000 кв.м. е по добре от 10 000 и че в съседство има още 35 000 и т.н е добре. Защото наемателите искат гъвкавост започвайки от 5 000 кв.. Едно е да въртиш кубче рубик с 10 000 кв. и само един основен наемател (видяхте и в Камбаните с един основен как останаха 10% незаети). Така че тук очаквам 99,99% запълняемост защото това е РАБОТИМА СГРАДА. Тоест голяма и става за пренареждане на наемател. Защото знаете, когато на един му е тясно просто напуска ....

[ivopashov]

Гледал съм, но не съм догледал. Падежиращи през годината (и за 2017 и за следващата 2018) са 4 500 000 лв. това се вижда от разбивката на заемите. Може да предплащат, а може и банката да иска да се изплаща целия генериран кеш. Тук и аз не знам кое е.

И аз се порових малко повече, Софарма са теглили 10 годишен кредит за сградата. После са го рефинансирали пак с 10 годишен с по-ниска лихва. Не знам какви са причините да е 10 годишен, а не 20 например.

Ако тук отидем на вариант 10 годишен кредит, 30 млн евро цифрите не са много приятни. Това са по около 300 000 Е на месец вноска, което вече предполага 25-30 000 м2 отдадени от 35 000 м2 надземни което си е бая. + имаме такси обслужване, данъци и тн + искана възвръщаемост или 100% заета сграда.

Та финансирането и execution-a се очертават като големите въпроси тук.

[nobody]

Къде гледаш данни колко им е главницата (а не колко са погасили)?

В отчета виждам, че погасяват огромни суми главница, но кое е вярно:
* набират капитал защото имат да плащат големи главници и няма как
* набират капитал. С него плащат главница предсрочно + главницата която така или иначе е за този период за да си намалят дълга.

Аз клоня към 2-то без да съм сигурен.

Защото аз ако имам кредит 1000 лв и 10 вноски по 100 и на 5-я месец се опарича и внеса 200 лв а не 100, значи че съм си погасил малко от кредита предсрочно, а не че вноската ми е била 200.

Гледал съм, но не съм догледал. Падежиращи през годината (и за 2017 и за следващата 2018) са 4 500 000 лв. това се вижда от разбивката на заемите. Може да предплащат, а може и банката да иска да се изплаща целия генериран кеш. Тук и аз не знам кое е.

[ivopashov]

Втората част на поста ти е точно на място. В първата обаче си далече. Лихвата на Софарма е 3М EURIBOR + 2%, което е супер, но главницата през 2016 и 2017 е по 3 250 000 евро. В следващите години ще е по-малко, но погасяването е агресивно.

Къде гледаш данни колко им е главницата (а не колко са погасили)?

В отчета виждам, че погасяват огромни суми главница, но кое е вярно:
* набират капитал защото имат да плащат големи главници и няма как
* набират капитал. С него плащат главница предсрочно + главницата която така или иначе е за този период за да си намалят дълга.

Аз клоня към 2-то без да съм сигурен.

Защото аз ако имам кредит 1000 лв и 10 вноски по 100 и на 5-я месец се опарича и внеса 200 лв а не 100, значи че съм си погасил малко от кредита предсрочно, а не че вноската ми е била 200.

[nobody]

Гледайки Софарма имоти, 2016 са имали дълг около 30 млн и платени лихви 1.1 млн. Айде и главница още толкова (пак от бакалските сметки). Та 2.2 млн за обслужване на дълга или под 200 000 лв на месец, но да го закръглим на около 100 000Е. Е отиваме пак на около 10 000 м2 отдадени за да се обслужва кредит от около 30 млн лв. Но и малко повече да трябват все тая. Мисля си, че сега лихвите са по-ниски от тогава когато Софарма Имоти са теглили както, че и кредитирането е по-лесно. Downside-a е покрит според мен, фалит надали ще има за това, че проекта е голям и тн.

Големият въпрос е ще се напълни ли сградата дотам, че да започне и новия капитал да носи пари или ще отидем на вариант същата печалба ама една камара още издадени акции на които да се разпредели? И то да носи толкова след това, че да се компенсират и 2-3 години строителство в които ще сме на варинат същите пари ама повече акции защото приходите започват след АКТ 16, а акциите са вече издадени.

Втората част на поста ти е точно на място. В първата обаче си далече. Лихвата на Софарма е 3М EURIBOR + 2%, което е супер, но главницата през 2016 и 2017 е по 3 250 000 евро. В следващите години ще е по-малко, но погасяването е агресивно.

[ivopashov]

Банковото финансиране на АДСИЦ с офиси за отдаване не е толкова атрактивно, може да се окаже, както при Софарма, че трябва редовно увеличаване на капитала. Сметките, че банките ще дадат кредит с 30 годишен профил (договорът ще е за по-кратко време) точна на БРЕФ, може да са малко криви.

Гледах дружеството, което ще прави сграда на Маркан - имат финансиране за правото на строеж и за част от строителството от ПИБ на доста висока лихва, което е обяснимо. Но имат ли пари да я завършат е малко неясно.

Гледайки Софарма имоти, 2016 са имали дълг около 30 млн и платени лихви 1.1 млн. Айде и главница още толкова (пак от бакалските сметки). Та 2.2 млн за обслужване на дълга или под 200 000 лв на месец, но да го закръглим на около 100 000Е. Е отиваме пак на около 10 000 м2 отдадени за да се обслужва кредит от около 30 млн лв. Но и малко повече да трябват все тая. Мисля си, че сега лихвите са по-ниски от тогава когато Софарма Имоти са теглили както, че и кредитирането е по-лесно. Downside-a е покрит според мен, фалит надали ще има за това, че проекта е голям и тн.

Големият въпрос е ще се напълни ли сградата дотам, че да започне и новия капитал да носи пари или ще отидем на вариант същата печалба ама една камара още издадени акции на които да се разпредели? И то да носи толкова след това, че да се компенсират и 2-3 години строителство в които ще сме на варинат същите пари ама повече акции защото приходите започват след АКТ 16, а акциите са вече издадени.

[nobody]

Банковото финансиране на АДСИЦ с офиси за отдаване не е толкова атрактивно, може да се окаже, както при Софарма, че трябва редовно увеличаване на капитала. Сметките, че банките ще дадат кредит с 30 годишен профил (договорът ще е за по-кратко време) точна на БРЕФ, може да са малко криви.

Гледах дружеството, което ще прави сграда на Маркан - имат финансиране за правото на строеж и за част от строителството от ПИБ на доста висока лихва, което е обяснимо. Но имат ли пари да я завършат е малко неясно.

[colline]

nobody, явно си нямаш хабер от имоти! Но къде ще инвестираш си е твоя работа! Като човек, който от години се занимава с това, мога да ти припомня основна максима за имотите - локация, локация и пак локация! А локацията на проекта е чудесна, при добър мениджмънт няма да останат незаети площи, дори и при презасищане в офис сектора. Празни ще останат други сгради, но не и тази! Ако аз бях мажоритарен собственик не бих теглил кредит за завършването й (лихвите неминуемо ще нарастват), а ще продам "работещи" (както папагалски повтарят някои форумци) обекти - например Камбаните. Той, а дори и тези в бизнес парка може да се поопразнят от наематели при евентуално презасищане, но но не и новия проект.

Напълно подкрепям мнението Ви и се радвам, че най-сетне някой го изрази.

Освен това ще добавя още някои неща за дружеството и защо аз инвестирах отново тук.

Аз лично съм доволен от промяната на отношението на мениджмънта към инвеститорите - изпълниха си обещанието за намаляване таксата на МНИ ( включително и за последните две години от съществуването на АД-то ) , направиха бюлетина, който обещаха, мисля и добре защитиха интереса на акционерите при проблема с ТР. Увеличението на капитала е факт, има малко закъснение с началото на строителството, но мисля че скоро ще има добри новини.

Локацията е отлична, а предвид по-централното местоположение и бъдещата станция на метрото ще бъде далеч по-добра от района на ИЕЦ и БПС.
А гледката от високо ще е много добра ( с намигване към феновете на кулите на Софарма - и те остаряха - преди години като инвестирах там на 2.50 лв бяха акциите, а сега....)

Също мисля, че криза ще има в следващите 2-3 години, но сградата ще е в строеж и може да е донякъде от полза за разходите по строителство, както май стана и с Камбаните.

Лично за мен новината за ликвидация през 2029 беше нова и това съществено промени нагласата ми за позицията. Преди години, когато ЕЛАРГ решиха да се ликвидират купих твърде малко акции под 1 лв, а ликвидацията до къде стигна всички помним... Понякога пазарът предлага интересни възможности

И не на последно място чудесно е да си излязъл от една позиция над 2.20 , а при настоящите обстоятелства да влезеш отново на 1.90 лв

Успех на всички и малко по-позитивно мислене.

Без препоръки, имам акции тук отново

[ivopashov]

Фондът е с ограничен срок и ще бъде ликвидиран през 2029, освен ако акционерите не решат нещо друго тогава. Но предвид този срок, който е вписан в устава, не знам дали има опция за финансиране отвъд 2029.

Това си го мислех и аз, но се съмнявам, че е критерии. Ако се удължи всичко е файн. Ако ли не, ще се ликвидира. Продава се сградата и се плаща кредита предсрочно.

[margen]

А 20 годни защо да е агресивно като период на финансиране? Масово ипотечните кредити са за толкова.

Фондът е с ограничен срок и ще бъде ликвидиран през 2029, освен ако акционерите не решат нещо друго тогава. Но предвид този срок, който е вписан в устава, не знам дали има опция за финансиране отвъд 2029.

[ivopashov]

Не искам да звуча негативно, защото проектът изглежда добре, но имаме няколко разминавания. Да се продаде по средата или докато не е завършена ще е много, много трудно, ако пазарът не върви, а това е което говорим. Ако са я завършили може да има излизане, нашият пазар вече не е толкова неликвиден. Веднъж завършена рискът ще намалее.

Относно банковото финансиране 20 години са малко агресивни, ако са 10 тогава говорим за 19 000 кв. м. на 11 евро за обслужване на дълга. Това вече са 2/3 от площите. За да има и за акционерите говорим за почти цялата сграда.

Не казвам, че така ще стане. Но се усеща едно пренебрегване на реалната ситуация. Проектите в София са доста, а София до сега привличаше младите хора от цялата страна, малко или много. Сега обаче Пловдив и до някъде Варна и Бургас излизат на картата и това преселение вече е към края си според мен.

Ок, да я продадеш по средата на строежа сигурно е трудно. Но както казах си мисля, че кредит няма да е нещо супер трудно за тях. Имат 50% самоучастие, клас А проект и доходи и печалба от години насам. И то стабилни. Ако съм банка, не бих имал съмнение, че ще плащат. Съмнението е дали акционерите ще взимат дивидент по-скоро. Тъй че завършването за мен не е под въпрос.

Та казвам, че като се завърши може да се продаде част или цялата. Не ми се иска, но го има и този вариант.

А 20 годни защо да е агресивно като период на финансиране? Масово ипотечните кредити са за толкова. Да, това е проект за милиони а не апартамент за 50к Е, но въпреки това 20 години е по-скоро стандарт. Дори си мисля дали няма да отидат на 30 години за още по-ниска вноска, но се съмнявам.

[Alonso]

nobody, явно си нямаш хабер от имоти! Но къде ще инвестираш си е твоя работа! Като човек, който от години се занимава с това, мога да ти припомня основна максима за имотите - локация, локация и пак локация! А локацията на проекта е чудесна, при добър мениджмънт няма да останат незаети площи, дори и при презасищане в офис сектора. Празни ще останат други сгради, но не и тази! Ако аз бях мажоритарен собственик не бих теглил кредит за завършването й (лихвите неминуемо ще нарастват), а ще продам "работещи" (както папагалски повтарят някои форумци) обекти - например Камбаните. Той, а дори и тези в бизнес парка може да се поопразнят от наематели при евентуално презасищане, но но не и новия проект.

Аз също бих продал Камбаните по принцип. Щеше да има много мнения, че са изтървали питомното за да гонят дивото и щеше да има много недоволни. По принцип никой който е гонил питомното не е спечелил, но това си е мое мнение. Иначе БРЕФ и мен вече не ме кефи много ама не виждам алтернатива. Алтернатива освен кеш. Сценариите за криза са ясни. Ако има криза, ще пада всичко без значение в коя точно акция сме инвестирали според мен. Относно пренасищането незнайно защо, но не се притеснявам толкова. Смятам че тук хората знаят какво правят. Примерно пазара на автомобили или смартфони си е пренаситен по дефоулт. Просто тези, които си знаят работата си печелят а тези, които допускат грешки не печелят много или губят. Нормални работи са това

[penman]

nobody, явно си нямаш хабер от имоти! Но къде ще инвестираш си е твоя работа! Като човек, който от години се занимава с това, мога да ти припомня основна максима за имотите - локация, локация и пак локация! А локацията на проекта е чудесна, при добър мениджмънт няма да останат незаети площи, дори и при презасищане в офис сектора. Празни ще останат други сгради, но не и тази! Ако аз бях мажоритарен собственик не бих теглил кредит за завършването й (лихвите неминуемо ще нарастват), а ще продам "работещи" (както папагалски повтарят някои форумци) обекти - например Камбаните. Той, а дори и тези в бизнес парка може да се поопразнят от наематели при евентуално презасищане, но но не и новия проект.

[nobody]

Винаги може да продадеш част от сградата за да финансираш остатъка от строителството или да покриеш заем ако нещата отидат на зле. Така може да имаш 20 000 м2 сграда например и 0 заем. Има го разбира се риска, че никой няма да иска да я купи и дори на по-малката част пак трябва да се търсят наематели. Та това което искам да кажа е, че не трябва да се мисли "тези 35 000м2 са твърде много и твърде голям риск". Винаги може да се раздели. Въпрос на execution. Има и опцията да се продаде изцяло. Дори и да се случи частична или цяла продажба и дори пазарът да е слаб, все си мисля че продажната цена ще е > тази която е реализирана и пак ще има печалба.

Също така ако стигнеш до Акт 14 със собствени средства не е зле. Финансиране след това не би трябвало да е много трудно. Особено за клас А имот, особено за фирма с добри приходи и печалби. И колко да са лихвите след това? Ако се вземе 40 млн лв кредит (може би е много) на 4% за 20 години, това са 240 000 лв на месец вноска или 120 000 Е. При наеми за офиси клас А по 10-12 Е на месец на м2 това са под 10000 - 12000 м2 отдадена площ (или ~ 30% от надземната сграда). Още малко ще трябва за да се плащат текущи разходи по поддръжка, данъци и тн.

Не искам да звуча негативно, защото проектът изглежда добре, но имаме няколко разминавания. Да се продаде по средата или докато не е завършена ще е много, много трудно, ако пазарът не върви, а това е което говорим. Ако са я завършили може да има излизане, нашият пазар вече не е толкова неликвиден. Веднъж завършена рискът ще намалее.

Относно банковото финансиране 20 години са малко агресивни, ако са 10 тогава говорим за 19 000 кв. м. на 11 евро за обслужване на дълга. Това вече са 2/3 от площите. За да има и за акционерите говорим за почти цялата сграда.

Не казвам, че така ще стане. Но се усеща едно пренебрегване на реалната ситуация. Проектите в София са доста, а София до сега привличаше младите хора от цялата страна, малко или много. Сега обаче Пловдив и до някъде Варна и Бургас излизат на картата и това преселение вече е към края си според мен.

[ivopashov]

Винаги може да продадеш част от сградата за да финансираш остатъка от строителството или да покриеш заем ако нещата отидат на зле. Така може да имаш 20 000 м2 сграда например и 0 заем. Има го разбира се риска, че никой няма да иска да я купи и дори на по-малката част пак трябва да се търсят наематели. Та това което искам да кажа е, че не трябва да се мисли "тези 35 000м2 са твърде много и твърде голям риск". Винаги може да се раздели. Въпрос на execution. Има и опцията да се продаде изцяло. Дори и да се случи частична или цяла продажба и дори пазарът да е слаб, все си мисля че продажната цена ще е > тази която е реализирана и пак ще има печалба.

Също така ако стигнеш до Акт 14 със собствени средства не е зле. Финансиране след това не би трябвало да е много трудно. Особено за клас А имот, особено за фирма с добри приходи и печалби. И колко да са лихвите след това? Ако се вземе 40 млн лв кредит (може би е много) на 4% за 20 години, това са 240 000 лв на месец вноска или 120 000 Е. При наеми за офиси клас А по 10-12 Е на месец на м2 това са под 10000 - 12000 м2 отдадена площ (или ~ 30% от надземната сграда). Още малко ще трябва за да се плащат текущи разходи по поддръжка, данъци и тн.

Дори лихвите да станат 6-7% пак ни трябват под или около 40% отдадена площ за да се покриват разходите.

Разбира се, всеки иска да е над това защото все пак имаше dilution. Aко пазарът отиде в посока, че не можем да отдадем 30-40% от тази сграда, мисля че и вие и аз ще си имаме доста по-големи проблеми от цената на акцията на БРЕФ.

(Edit) За да носят и допълнителните 30-те млн набран капитал по 5-6 % дивидентна доходност на година, то това са още около 7000 м2 отдадени. Или още ~20%. Ta 50-60% отдадена клас А сграда не би трябвало да е чудо невиждано в който и да е пазар ако всичко се изпълни добре. Така и кредита ще се плаща и новия капитал ще носи доходност. Всичко над това (ха дано) ще отива за по-голям дивидент както по стария така и по новия капитал.

Цифрите са малко бакалски и ще се радвам на корекция ако бъркам някъде.