Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[първи стъпки]

Че толкова е излязъл, излязъл е, но всъщност, при сегашните цени на имотите, които имаме, и сегашнта цена на акцията, Синерджи ти е безплатен - говорили сме го много пъти, няма нужда пак да го смятаме. Проблемите също да ясни - липсата на наематели. Иначе приходите от наеми за това Кю са същите като преди година, когато имахме Модис и варненския Бриколаж сред наемателите, но пък нямахме Синерджи. Синерджи е абсолютно ключово, а там се мотаят.

И големият въпрос е защо сме с разрешение за ползване на само 5 етажа от 17 (от тях са отдадени 3) - дали не довършваме останалите, щото няма наематели, та няма смисъл да се напъваме, или щото не ги завършваме, та затова и няма наематели? А междувременно ПИБ вече са финалната права по съседски.

П.С. Очаквам 15 стинки на акция дЕвЕдент за догодина - ако щете

Не се напъват за акт 16 защото ще тръгант огромни данъци, а без наематели просто няма смисъл.

[Грую Груев]

Какво имаш предвид? Че строежа им е излезнал толкова или че при сегашната цена на акция, на нас акционерите ни излиза, че по толкова я купуваме?

Че толкова е излязъл, излязъл е, но всъщност, при сегашните цени на имотите, които имаме, и сегашнта цена на акцията, Синерджи ти е безплатен - говорили сме го много пъти, няма нужда пак да го смятаме. Проблемите също да ясни - липсата на наематели. Иначе приходите от наеми за това Кю са същите като преди година, когато имахме Модис и варненския Бриколаж сред наемателите, но пък нямахме Синерджи. Синерджи е абсолютно ключово, а там се мотаят.

И големият въпрос е защо сме с разрешение за ползване на само 5 етажа от 17 (от тях са отдадени 3) - дали не довършваме останалите, щото няма наематели, та няма смисъл да се напъваме, или щото не ги завършваме, та затова и няма наематели? А междувременно ПИБ вече са финалната права по съседски.

П.С. Очаквам 15 стинки на акция дЕвЕдент за догодина - ако щете

[15-]

Около 800 евро на квадрат идва при тези числа Синерджито. Не е лошо.

Какво имаш предвид? Че строежа им е излезнал толкова или че при сегашната цена на акция, на нас акционерите ни излиза, че по толкова я купуваме?

[melon]

Около 800 евро на квадрат идва при тези числа Синерджито. Не е лошо.

[LEOPARD]

Нещата, които ми правят впечатление в отчета :
- за 2022 г. изкарвам платени главници по кредитите 2.5 мил., което би трябвало да значи 5 мил. за дивидент, разбира се може и да греша съществено
- няма спад в приходите от наеми
- още 4 мил. за довършителни работи, като се очаква раздвижване в последните месеци - аз го тълкувам като раздвижване и довършване по желание на клиента ще видим
- Синерджи - общо инвестирани средства 80 мил. вкл. правото на строеж

Ами, надявам се вече машината за пари сама да си генерира гориво за работа / дивиденти за реинвестиции / и да бумти до 2029 г.

[1984-]

Не става. Едни други хрантутници, които наляха чужди пари за разводняване на капитала, няма да позволят

[penman]

Груйче, дай да свикваме извънредно ОСА и да ги махаме тези хрантутници!

[Грую Груев]

Е, новините - за да имаш новини, следва да имаш стабилен мениджмънт, а не някакви счетита, дето само си гледат МНИ-то и толкова. За псуване са си и няма да им се спести, като направят уебинар. Те затова и не правят уебинар явно, щото не им се занимава, а и нямат какво да кажат реално. Запълването на Синерджи е трагично и в последната година не са направили абсолютно нищо в тази посока. Ама абсолютно нищо! Сгеа ще си лапнат някое левче покрай продажбите на Бриколажа и парцела в Младост 4 и ще си закрепят положението. Но тяхното положение. Отделно акцията изобщо не е подкрепяна от никого (вярно, че мажо тук няма) и 2-3 паникьори с по 15-20К акции я срутиха с 20%, което също е трагично, но каквото е, такова е. Аз съм на парите в момента.

Така, дотук с кривите неща, те са си за казване и не следва да си заравяме главите в пясъка. И все пак активите са брутални и перЕспективите - още повече. Грипът си отиде, народът свикна с войната на русомакедонците и руслямистите и всичко е точно. Гладни и на студено няма да бъдем, икономиката ще си върви нагоре и т.н. Не виждам причини за паника и край на света, едва ли не, но фактите са си фактите - хем акцията е супер евтина, хем синерджи си е празно, а и останалите активи не са пълни на 100%, което значи, че МНИ е кофти стопанин на супер активи.

Индексът Прайм на Пощенска не е вързан с Юрибор, дококото съм запознат, така че там драма няма. Драма обаче ще има, ако не се запълни Синерджи - пише си го ясно, че трябва да има 120% покритие на вноската по този кредит от наемите на Синерджи от 2023. Та гледаме мача и чакаме уебинара.

А ето и една статия по въпроса - всеки сам си преценя, нали така беше

Πлoщитe в cтpoeж пpoдължaвaт дa нaмaлявaт зapaди липcaтa нa зaпoчнaти нoви oфиc cгpaди, пoĸaзвaт дaннитe зa тpeтo тpимeceчиe нa ĸoнcyлтaнтcĸaтa ĸoмпaния зa бизнec имoти Сuѕhmаn & Wаkеfіеld Fоrtоn. Kъм ceптeмвpи в пpoцec нa изгpaждaнe в Coфия ca 167 300 ĸв. м - нaй-ниcĸoтo нивo нa oфиc cтpoитeлcтвo зa пocлeднитe 5 гoдини.

"Oгpaничeнoтo тъpceнe нa oфиcи пoд нaeм и нaличиeтo нa cвoбoдни плoщи нe блaгoпpиятcтвaт зaпoчвaнeтo нa гoлeми нoви пpoeĸти. Hяĸoи cгpaди в cтpoeж cъщo ce oтлaгaт във вpeмeтo, ĸoeтo зa мoмeнтa пoддъpжa oтнocитeлнo ycтoйчив бaлaнc нa пaзapa", oбяcни Йopдaн Kpъcтeв, мeниджъp "Oфиc плoщи" в ĸoмпaниятa.

Maĸap и в пo-мaлĸи oбeми, нaeмният пaзap нa oфиc плoщи зa мoмeнтa пoĸaзвa oтнocитeлeн бaлaнc мeждy тъpceнe и пpeдлaгaнe. Πpeз тpeтoтo тpимeceчиe нa 2022 г. бяxa зaвъpшeни caмo двe мaлĸи oфиc cгpaди c oбщa oтдaвaeмa плoщ oĸoлo 7000 ĸв. м. Toвa зaдъpжa cтaбилeн дeлa нa нeзaeтитe плoщи в cтoлицaтa - 16.6% пpи 16.7% пpeз пpeдxoдния пepиoд.

Kaтo цялo, нa oфиc пaзapa в Coфия нaeмнaтa aĸтивнocт ce зaпaзвa бeз ocoбeнa пpoмянa cпpямo нивaтa oт пpeдxoднитe гoдини. Πpeз дeвeтмeceчиeтo oтдaдeнитe плoщи дocтигaт 110 646 ĸв. м. Πoднoвявaниятa нa дoгoвopи и пpeмecтвaниятa нa нaeмaтeли ocтaвaт ocнoвният двигaтeл нa cдeлĸитe, дoĸaтo paзшиpeниятa нa плoщи фopмиpaт eдвa oĸoлo 11% oт oбщия oбeм. Heтнoтo ycвoявaнe ocтaвa пoлoжитeлнo oт янyapи дo мoмeнтa и ce paвнявa нa мaлĸo нaд 20 000 ĸв. м.

Haблюдeниятa нa Сuѕhmаn&Wаkеfіеld Fоrtоn зa нaглacитe cpeд нaeмaтeлитe пoĸaзвaт, чe ĸъм нaчaлoтo нa eceнтa дeлът нa зaвъpнaлитe ce пocтoяннo в oфиcитe cлyжитeли ocтaвa пo-мaлъĸ oт oчaĸвaниятa нa мeниджъpитe нa ĸoмпaниитe.

Haeмнитe нивa нa пъpвoĸлacнитe oфиcи в Coфия ocтaвaт cтaбилни зa пopeдeн тpимeceчeн пepиoд - 15 eвpo/ĸв. м в цeнтpaлнaтa чacт нa гpaдa и 12-14 eвpo/ĸв. м пo пpoтeжeниe нa глaвнитe бyлeвapди. Πpичинaтa зa зaдъpжaнeтo e бaвнoтo възcтaнoвявaнe нa тъpceнeтo. Taĸcитe зa пoддpъжĸa и oбcлyжвaнe cъщo ocтaвaт бeз пpoмянa - 2.75 - 4 eвpo/ĸв. м.

Зacилeн интepec ĸъм cпoдeлeнитe oфиc пpocтpaнcтвa нaблюдaвaт oщe aнaлизaтopитe пpeз тpeтoтo тpимeceчиe oт гoдинaтa. Oбщoтo пpeдлaгaнe в тoзи ceгмeнт вeчe нaдминaвa 50 000 ĸв. м в Coфия и ce oчaĸвa дa пpoдължи дa pacтe.

[tony1975]

Лихвите тръгнаха нагоре, а тук новини няма и няма!

[petrg5s]

23% спад без грам корекция.Плаче за такава.Близо е и до психо ниво - 2лв.Въпроса е дали от тук или от жълтата линия ще тръгне


https://tvc-invdn-com.investing.com/...abffbc53f9.png

[Econlav]

Значи ще купуваме още по-тънко? Не възразявам!
Няма да е зле да си преразгледат цените на отдаваните офис площи и да ги намалят, за да станат по-атрактивни за наемателите!
Тук до моята месторабота в кв.Хладилника, офис сградите никнат като гъби след дъжд и се чудя как ще бъдат напълнени някога?
Свръх предлагането би трябвало да свали цените на наемите, поне докато не влезем в Шенген.

В хладилника, след София-център, заетостта е най-висока.

[penman]

Днешната търговия е нагледно доказателство, че твърдението на Petrg5s ("коментар в сайта не може да повлияе нивата на търговия") е напълно невярно. Излезе buyvalue със свои разсъждения относно неблагоприятна перспектива на акцията и "мишоците се хванаха". Честито на купилите!

[конан]

Значи ще купуваме още по-тънко? Не възразявам!
Няма да е зле да си преразгледат цените на отдаваните офис площи и да ги намалят, за да станат по-атрактивни за наемателите!
Тук до моята месторабота в кв.Хладилника, офис сградите никнат като гъби след дъжд и се чудя как ще бъдат напълнени някога?
Свръх предлагането би трябвало да свали цените на наемите, поне докато не влезем в Шенген.

Едва ли

[Designer]

Опасявам се, че Petrg5s е прав/а
Нетния паричен поток за полугодието на 2022 г. е отрицателен -59К лв.
Разходите за лихви 500К (ил 1 мио годишно)
Продажбата на имот за 13'840 е отписана от покупна стойност 10'040, т.е. от печалбата 4'340 делът на тази продажба е 3,8М лева, а оперативно е 0,5М Спасява ги плащането на данък 10%, защото са АДСИЦ иначе са на близка до нулата резултат
Дългосрочно остава въпросът с
- погасяване на банковия заем 33 мио при покачващи се лихви и ако е флоут текущото обслужване на лихви ще се удвои до 2 години
- 25% натовареност с наеми на сградата при 15% празни офис площи в София и новостроящи се с пусков срок до 2 години други 200 хил. м2 офиси
- трайна тенденция за хоум офис при най-активните наематели - ИТ фирми, на фона спад в договорите от вън за този сектор от последните 3 месеца
- тенденция към повишаване на лихвените нива във всяко отношение, което ще доведе в по-консервативно търсене и предлагане на ипотеки, може би дифоут по съществуващи, което ще нагнети сектора на жилищно строителство, спад на цените там, фалити или оттегляне на строители и неминуемо спад на себестойност на строителство, което да резултатира малко или много на цените на офис площи също
все трудни въпроси и мрачна перспектива, която определено не е за ъптренд на компанията

Значи ще купуваме още по-тънко? Не възразявам!
Няма да е зле да си преразгледат цените на отдаваните офис площи и да ги намалят, за да станат по-атрактивни за наемателите!
Тук до моята месторабота в кв.Хладилника, офис сградите никнат като гъби след дъжд и се чудя как ще бъдат напълнени някога?
Свръх предлагането би трябвало да свали цените на наемите, поне докато не влезем в Шенген.

[Грую Груев]

Опасявам се, че Petrg5s е прав/а
Нетния паричен поток за полугодието на 2022 г. е отрицателен -59К лв.
Разходите за лихви 500К (ил 1 мио годишно)
Продажбата на имот за 13'840 е отписана от покупна стойност 10'040, т.е. от печалбата 4'340 делът на тази продажба е 3,8М лева, а оперативно е 0,5М Спасява ги плащането на данък 10%, защото са АДСИЦ иначе са на близка до нулата резултат
Дългосрочно остава въпросът с
- погасяване на банковия заем 33 мио при покачващи се лихви и ако е флоут текущото обслужване на лихви ще се удвои до 2 години
- 25% натовареност с наеми на сградата при 15% празни офис площи в София и новостроящи се с пусков срок до 2 години други 200 хил. м2 офиси
- трайна тенденция за хоум офис при най-активните наематели - ИТ фирми, на фона спад в договорите от вън за този сектор от последните 3 месеца
- тенденция към повишаване на лихвените нива във всяко отношение, което ще доведе в по-консервативно търсене и предлагане на ипотеки, може би дифоут по съществуващи, което ще нагнети сектора на жилищно строителство, спад на цените там, фалити или оттегляне на строители и неминуемо спад на себестойност на строителство, което да резултатира малко или много на цените на офис площи също
все трудни въпроси и мрачна перспектива, която определено не е за ъптренд на компанията

А велю, имаш интересна гледна точка, но, за добро или за лошо, доста погрешка. давам набързо по точки:
- какво значение има нетния паричен поток, при положение че правят довършителни работи по Синерджи?
- разбира се, че оперативно печалбата е малка (без продадените имоти, щото не е един), даже може и на загуба да излезе - всеки, който следи позицията, го знае. И няма как да е иначе, при положение че Синерджи, който е основният актив, е запълнен на 25%. Това сме си го говорили милиард пъти - не са само за бой, ми и за еване тия от МНИ, че са такива бездарници
- заемът беше дори намален като лихва (този за камбаните) и да, плаващ лихвен процент е, но не е вързан директно с юрибор, а с един измислен индекс на пощальоните, наречен прайм - той кога и как ще се вдига, не е ного ясно, но със сигурност ще се вдигне по-малко от юрибора
- за запълняемостта на Синерджи го говирхме многократно - покъртително ниска, затова и цената на акцията е такава. Локацията и изпълнението ѝ са мега топ, така че е въпрос на време, въпреки крайната неадекватност на мърльовците от МНИ!!! Празните площи в София са над 15% и доближават 20%, а за нови сгради и повече, но това не ги оправдава - абсолютно всички наши сгради са под средната запълняемост за София и това е безспорен факт!
- не, не се очакват 200 000 квадрата нови площи, най-малкото щото никой вече не започва такива, а само се довършват. То и Синерджи беше доскоро в тази графа, с акт 16 за 1/3 от етажите си
- като изключим мега разлигавените ИТ, тенденцията е точно обратното на това, което описваш - масово народът се завръща в офисите (доброволно или не). И тази тенденция ще се засилва
- пазарът на жилища все още е далеч от охлаждане, пък какво да говорим за дроп даун и изпълнения тип 2008. И причната е елементарна - нито лихавните нива са супер високи, нито заплатите/доходите в София са ниски. Аз лично не очаквам драми там - просто има супер много свободни пари. А и жилишният пазар и този на офис площи имат обшо колко цената на марулите и краставиците

Ето ти моята прогноза:
- дивидент към 15 стотиники, с което акцията ще е номер 1 дивидентна акция за годината у нас от нормално търгуваните - това ще я изведе в радара на шматароците, както изведе атера миналата година
- 50% запълняемост на Синерджи към края на тази година (това е пожелателно-наложително мислене) - в договора им с пошите е залегнало, че наемите от Синерджи следва да покриват 120% от месечната вноска по кредита от 2023 - т.е. поне 50% запълнемост трябва да има
- ако не дръннем с нюкчета и икономиката не си еве майката - ръст от минимум 50% до края на 2023
- започване на метрото към нашите обекти в първото Кю на 2023, с което да се увеличи търсенето на Синерджи и цената на парцела на Бриклажа

Набързо е това - здраве и успехи ти желая