Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[Грую Груев]

Груич, с пълното ми уважение, ама в тази част с дивидента от капарото според мен грешиш.

Капарото няма как да го отчетат като продажба тази година, ще си го отчетат в заедно с доплащането в момента в който се изповяда нотариалния акт за покупко продажбата. Въпреки че парите са получени, реално не се води извършена (за 2024-а) продажба. Въпреки че парите влизат като паричен поток, счетоводно не са 4 млн.продажба, която да формира основания за дивидент.

Отделен въпрос е, че пак избеснявам като се сетя за простотията, че паричните потоци по изплащане на заемите ги броят да намаляване на печалбата (преподавателите дето са давали дипломите на тия дето приеха това финансово безумие сигурно си блъскат главите в стените от срам). Та, ако ще се отчитат паричните потоци по кредити (въпреки че НЕ са разход) да намалят финансовия резултат за разпределение, би следвало да се отчитат и входящите парични потоци от капарото (въпреки че НЕ са приход (до окончателното финализиране на сделката)) за формиране на резултат за разпределение.... но се съмнявам, че ще намерят счетоводен способ да го направят.

Сигурно си прав, но не пречи да дадат от минали години, както сме си го говорили - така или иначе обещаха да има редовни уебинари и ще ги питаме. Благодаря за добрите думи - старая се винаги да съм обективен, иначе няма как да съм успешен. Е, обективността ми винаги е пречупена през собствената ми субективност, но все пак се старая Успех и на теб

[top]

Абе, не че нещо... ама.... вие добре ли сте с главите ?

От всички възможни комбинации "Форумен колега - Компания", как успяхте да уцелите най-нелогичната, с която да се заяждате ?!?

На фона на толкова други компании и особено някои (айде да не ги споменавам, че са са статут на свещени крави - за тях или добро или нищо), дето инвестиралите си ги хвалят основно на база критериии това е модерно, бъдещето и подобни, точно Грую да обвинявате за нещата писал за BREF ?!?!?
Наистина не го проумявам това !??

Първо, човека ВИНАГИ изключително ДЕТАЙЛНО е анализирал компанията, както като индивидуални отчетни данни, така и в някаква степен макроиномически (наемни цени като цяло за офиси в София, развитие на инфраструктура (в частност метрото), алтернативни офис проекти и др.). Винаги е споделял т.е. АРГУМЕНТИРАЛ изключително прецизни изчисления за проценти запълняемост, очаквани приходи, прогнози и т.н.

Второ (и особено за Вас и такива като Вас, трябва да е дори НАЙ-ВАЖНОТО), пича винаги е бил супер КРИТИЧЕН към компанията и мениджмънта ВЪПРЕКИ ЧЕ СИ Е НАЛЯЛ ПАРИТЕ В НЕЯ и никога не е хвалил дружеството само щото е инвеститор в него.... което пак казвам, не може да се каже за много други колеги тук.

Трето - да му скачате точно когато в крайна сметка се оказа, че ПРОГНОЗИТЕ му се оказаха ПРАВИЛНИ - въпреки всичкия присмех към него в годините (и косвено други като него дето сме инвестирали в тези "тухли и бетон и как вече никой нямало да работи в офис и че цената на акцията няма да мръдне" и ред подобнни).

Наистина ме изумявате ?!?
Дайте да поддържаме поне минимално ниво на обективност в този форум !
Ако ви е срам да поздравите някой за добрите му анализи и прогнози за дадена компания, поне не се излагайте да му скачате и то точно когато се е доказал с коректност на анализи и прогнози....

Марко, не искам да се заяждам, но мнението сякаш е базирано на това, че си прочел няколко коментара, но не си вникнал в същността на спора и следователно коментара ти е доста повърхностен. Пожелавам ти успехи!

[Van Basten]

А кой е казал, че ще имаме планини от кеш на 0% лихва? То дори няма да е на 0% де, ама както и да е Първо, ние нямаме планини кеш - сега ще влязат само 4 милиона лева от капарото, другото ще влезе след 1 година. Второ, има сериозни разходи, които се правят за преустройството на офисите, които са си наш ангажимент и съответно наш разход - изрично казаха, че Синерджи още не може да излезе на 0 точно заради тези разходи. Трето, да, ЩЕ вземат % от парите по сметка, но в последните 2 години преди ликвидацията, т.е. от края на 2027, ерго сегашната сума нямат никаква изгода да я държат по сметка. И четвърто, последно, банката изисква и някакви пари по сметка, с които да се покрият бъдещите вноски по двата кредита за определен период.

Аз очаквам поне 10 стинки дивидент от капарото или да се покрие изцяло малкият кредит - нямам идея как са уредени нещата с неустойката

Груич, с пълното ми уважение, ама в тази част с дивидента от капарото според мен грешиш.

Капарото няма как да го отчетат като продажба тази година, ще си го отчетат в заедно с доплащането в момента в който се изповяда нотариалния акт за покупко продажбата. Въпреки че парите са получени, реално не се води извършена (за 2024-а) продажба. Въпреки че парите влизат като паричен поток, счетоводно не са 4 млн.продажба, която да формира основания за дивидент.

Отделен въпрос е, че пак избеснявам като се сетя за простотията, че паричните потоци по изплащане на заемите ги броят да намаляване на печалбата (преподавателите дето са давали дипломите на тия дето приеха това финансово безумие сигурно си блъскат главите в стените от срам). Та, ако ще се отчитат паричните потоци по кредити (въпреки че НЕ са разход) да намалят финансовия резултат за разпределение, би следвало да се отчитат и входящите парични потоци от капарото (въпреки че НЕ са приход (до окончателното финализиране на сделката)) за формиране на резултат за разпределение.... но се съмнявам, че ще намерят счетоводен способ да го направят.

[Van Basten]

Грую тука яко ви къпе и ви бърка в мозъка, Пуска ви атропрогнози на корем и накрая, може да се окаже, че продал всичко в хайпа и пак върти профита по онези билборд, доверие, софарми, фиб и другите, който постоянно плюва, пък се оказа скрита лимонка, мельонерче само от шитовете.
Евала на астропрогнозите

Споко Августа, ако тука има някой, който се връзва на груецо-подобни изпълнения, то той напълно заслужава да си загуби парите. Ти спи спокойно, предупредила си кибиците и вече всичко е наред

Знаем го, Грую

Абе, не че нещо... ама.... вие добре ли сте с главите ?

От всички възможни комбинации "Форумен колега - Компания", как успяхте да уцелите най-нелогичната, с която да се заяждате ?!?

На фона на толкова други компании и особено някои (айде да не ги споменавам, че са са статут на свещени крави - за тях или добро или нищо), дето инвестиралите си ги хвалят основно на база критериии това е модерно, бъдещето и подобни, точно Грую да обвинявате за нещата писал за BREF ?!?!?
Наистина не го проумявам това !??

Първо, човека ВИНАГИ изключително ДЕТАЙЛНО е анализирал компанията, както като индивидуални отчетни данни, така и в някаква степен макроиномически (наемни цени като цяло за офиси в София, развитие на инфраструктура (в частност метрото), алтернативни офис проекти и др.). Винаги е споделял т.е. АРГУМЕНТИРАЛ изключително прецизни изчисления за проценти запълняемост, очаквани приходи, прогнози и т.н.

Второ (и особено за Вас и такива като Вас, трябва да е дори НАЙ-ВАЖНОТО), пича винаги е бил супер КРИТИЧЕН към компанията и мениджмънта ВЪПРЕКИ ЧЕ СИ Е НАЛЯЛ ПАРИТЕ В НЕЯ и никога не е хвалил дружеството само щото е инвеститор в него.... което пак казвам, не може да се каже за много други колеги тук.

Трето - да му скачате точно когато в крайна сметка се оказа, че ПРОГНОЗИТЕ му се оказаха ПРАВИЛНИ - въпреки всичкия присмех към него в годините (и косвено други като него дето сме инвестирали в тези "тухли и бетон и как вече никой нямало да работи в офис и че цената на акцията няма да мръдне" и ред подобнни).

Наистина ме изумявате ?!?
Дайте да поддържаме поне минимално ниво на обективност в този форум !
Ако ви е срам да поздравите някой за добрите му анализи и прогнози за дадена компания, поне не се излагайте да му скачате и то точно когато се е доказал с коректност на анализи и прогнози....

[polax]

Пишеш глупости. На всеки инвеститор с достатъчно мозъчни клетки (Шели инвеститорите не са сред тях) му беше ясно, че ще има желаещи да купят апетитния парцел за около 20 млн. евра, макар и малко по-късно - когато стартира метрото. Така, че сделката нито е неочаквана, нито е перфектна по отношение цената (за тукашните инвеститори) и тайминга. Същото е и по отношение на активите на Брефа. Те са реални, а не виртуални, измислени. Не е необходимо да има поредна сделка, за да скочи цената. Груйчо ви посочва нещата доста точно и ако имате разум и не сте непоправими хазартни играчи, ще се вслушвате в анализите му!

Голямо огорчение, че не си спечелил от шели и завист към тези които са, показваш.
Много си прозрачен, във всеки удобен момент показваш, какво чувстваш. Толкова ли е трудно да си гледаш паничката и да коментираш само нея? Шели даде на пазара много, много хора направиха пари, които сега са по други позиции и подкрепят пазара, като цяло.
Хубаво е да се опитаме да се радваме на успехите на колегите. Всеки си има мнение за всяка позиция.
Имам си бреф и си чакам на Груев цифрите, шели нямам от март.

[top]

Пишеш глупости. На всеки инвеститор с достатъчно мозъчни клетки (Шели инвеститорите не са сред тях) му беше ясно, че ще има желаещи да купят апетитния парцел за около 20 млн. евра, макар и малко по-късно - когато стартира метрото. Така, че сделката нито е неочаквана, нито е перфектна по отношение цената (за тукашните инвеститори) и тайминга. Същото е и по отношение на активите на Брефа. Те са реални, а не виртуални, измислени. Не е необходимо да има поредна сделка, за да скочи цената. Груйчо ви посочва нещата доста точно и ако имате разум и не сте непоправими хазартни играчи, ще се вслушвате в анализите му!

И дядо коледа съществува!

[penman]

Е как стана така, че някой оценява компанията на 2-2,60 в продължение на 5 години да кажем и изведнъж, същият този човек, няма и месец преди сделата, променя собствената си оценка на 4 лева? И то без абсолютно никакви фундаментални причини.

Пишеш глупости. На всеки инвеститор с достатъчно мозъчни клетки (Шели инвеститорите не са сред тях) му беше ясно, че ще има желаещи да купят апетитния парцел за около 20 млн. евра, макар и малко по-късно - когато стартира метрото. Така, че сделката нито е неочаквана, нито е перфектна по отношение цената (за тукашните инвеститори) и тайминга. Същото е и по отношение на активите на Брефа. Те са реални, а не виртуални, измислени. Не е необходимо да има поредна сделка, за да скочи цената. Груйчо ви посочва нещата доста точно и ако имате разум и не сте непоправими хазартни играчи, ще се вслушвате в анализите му!

[wild at heart]

Е как стана така, че някой оценява компанията на 2-2,60 в продължение на 5 години да кажем и изведнъж, същият този човек, няма и месец преди сделата, променя собствената си оценка на 4 лева? И то без абсолютно никакви фундаментални причини. Много хора оценяват компанията на 7-8-9 лева, но не го правят седмица преди да се обявят важни събития. Направили са си анализ, купили са си отдавна и си чакат, а други, без труд изкарват колкото тях за седмица. По този начин остават съмнения за нелоялно /да не кажа незаконно/ предимство на едни пред други. А борсата трябва да е символ точно на това - абсолютната прозрачност и равнопоставеност. В противен случай се получава парадоия на борса и всички реват защо имала оборот по-малък от квартален магазин, защо нямало участници и т.н.

Разбира се, че не бива да се толерира търговия на база вътрешна информация, ако може да се докаже такава. Има си органи - да разследват и да налагат санкции. Но в никакъв случай не приемам да се обобщава, че вдигането на цената се дължи на злоупотреба с вътрешна информация. Тук има достатъчно грамотни инвеститори, които да си направят правилната преценка, че акцията трябва да се купува на база на сериозната й подцененост и очакванията за предстоящи добри новини.

[15-]

Макар и малобройни, сред нас има хора, които задълбочено следят някои компании и не виждам каква изненада представлява тази сделка.

Така че е добре да се следи и анализира информация, а не да се отправят голословни обвинения.

Е как стана така, че някой оценява компанията на 2-2,60 в продължение на 5 години да кажем и изведнъж, същият този човек, няма и месец преди сделата, променя собствената си оценка на 4 лева? И то без абсолютно никакви фундаментални причини. Много хора оценяват компанията на 7-8-9 лева, но не го правят седмица преди да се обявят важни събития. Направили са си анализ, купили са си отдавна и си чакат, а други, без труд изкарват колкото тях за седмица. По този начин остават съмнения за нелоялно /да не кажа незаконно/ предимство на едни пред други. А борсата трябва да е символ точно на това - абсолютната прозрачност и равнопоставеност. В противен случай се получава парадоия на борса и всички реват защо имала оборот по-малък от квартален магазин, защо нямало участници и т.н.

[oil_coil]

Това в червено на Капитал и според мен е аматъорска журналистика. Щом нещо на БФБ се вдига, значи някой има вътрешна информация - има доста хора, които застъпват такава теза и явно такива са източниците на Капитал. Макар и малобройни, сред нас има хора, които задълбочено следят някои компании и не виждам каква изненада представлява тази сделка. На уебинара на 6.08. Брешков подчерта, че стремежът на мениджмънта е Бриколаж да бъде продаден преди изтичане на срока на наемния договор. Каза също, че постоянно има интерес към имота, както за жилищно строителство, така и за ритейл, а " би трябвало и за самите Мосю Бриколаж да е интересен " / цитирам по памет/. Очевидно е, че такава голяма сделка би изисквала време , най-малкото за да се уреди финансирането, така че за да приключи до края на 2025, предварителен договор следваше да се очаква сравнително скоро.

По отношение на цената - диапазонът беше очертан от Брешков на ОСА в края на юни - 13-21 мио евро / отново по спомен /, но и който е навътре в темата е наясно и без Брешков, че цени от порядъка на 300 - 400 евро без ДДС за м2 РЗП са пазарни за тази локация.

Така че е добре да се следи и анализира информация, а не да се отправят голословни обвинения.

Мое лично мнение е, че информация за сделката е изтекла преди официално да бъде публикувана и голяма част от ръста 2.60-3.70 се дължеше на това.

[wild at heart]

Който както иска да го тълкува - за мен има откровени глупости, които са писани все едно от аматьори, а не от Капитал. Например цената преди сплита, която трябва да се смята делена на 3, как се формира печалба от продажбата на Бриколаж и най-вече - като как се продава самото Бреф-че - това ме хвърли в потрес, като тук няма мажоритари? Особено това в червеното? И що са забравили сградата в Бизнес парка и разните имоти в активите?

https://www.capital.bg/moiat_capital...zo_na_borsata/

Това в червено на Капитал и според мен е аматъорска журналистика. Щом нещо на БФБ се вдига, значи някой има вътрешна информация - има доста хора, които застъпват такава теза и явно такива са източниците на Капитал. Макар и малобройни, сред нас има хора, които задълбочено следят някои компании и не виждам каква изненада представлява тази сделка. На уебинара на 6.08. Брешков подчерта, че стремежът на мениджмънта е Бриколаж да бъде продаден преди изтичане на срока на наемния договор. Каза също, че постоянно има интерес към имота, както за жилищно строителство, така и за ритейл, а " би трябвало и за самите Мосю Бриколаж да е интересен " / цитирам по памет/. Очевидно е, че такава голяма сделка би изисквала време , най-малкото за да се уреди финансирането, така че за да приключи до края на 2025, предварителен договор следваше да се очаква сравнително скоро.

По отношение на цената - диапазонът беше очертан от Брешков на ОСА в края на юни - 13-21 мио евро / отново по спомен /, но и който е навътре в темата е наясно и без Брешков, че цени от порядъка на 300 - 400 евро без ДДС за м2 РЗП са пазарни за тази локация.

Така че е добре да се следи и анализира информация, а не да се отправят голословни обвинения.

[balkandjia]

Ще разбереш "скоро", преди нещата да са минали пред нотариус, не трябва да се оповестява нищо.

Дали може някой да е знаел??

[Грую Груев]

Който както иска да го тълкува - за мен има откровени глупости, които са писани все едно от аматьори, а не от Капитал. Например цената преди сплита, която трябва да се смята делена на 3, как се формира печалба от продажбата на Бриколаж и най-вече - като как се продава самото Бреф-че - това ме хвърли в потрес, като тук няма мажоритари? Особено това в червеното? И що са забравили сградата в Бизнес парка и разните имоти в активите?

https://www.capital.bg/moiat_capital...zo_na_borsata/

Всяка фондова борса в света има собствени индекси, а целта е да са обобщен индикатор за случващото се на пазара или определен сегмент на него. Българската фондова борса има пет: най-големият и най-стар е Sofix, BG TR30 с най-големите компании на борсата, BG BX40, с най-търгуваните дружества, BeamX, който тръгна през август миналата година и следи компаниите на пазара за малки и средни компании (beam), и BG REIT, които проследява акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ).

Именно последният бележи най-голям ръст през последните месеци - за половина година той е с над 10% нагоре при 5% за Sofix например. Това обаче е привидно добра новина, тъй като зад нея се крият и не толкова добри - например няма индексен фонд върху BG REIT, което да позволи пасивни инвестиции в него. Отделно повечето дружества в индекса са, меко казано, неликвидни. А и някои предпочитани от инвеститорите не са вътре, но такива са правилата.

......

Една от причините за ръста на имотния индекс е сделка за предварителна продажба на сградата, в която се помещава магазина на "Мосю Бриколаж" на "Цариградско шосе" в София за 18 млн. евро, която "Фонд за недвижими имоти" обяви в 11 октомври. Голяма част от тази сделка ще формира печалба за разпределение на дивидент.


След обявяването на предварителната продажба акциите на фонда поскъпнаха с над 10% за ден до 4 лв. за дял, но все още са далеч от върха през септември 2007 г. от 7.5 лв. В същото време индексът BG REIT, който стартира от 100 пункта месец по-късно- през октомври 2007 г., отдавна се е възстановил от финансовата криза и в момента се търгува на рекордно високи исторически стойности от над 210 пункта. "Индексът винаги е бил подценен", коментира пред "Капитал" Димитър Георгиев, ръководител направление "Финансови пазари" в "ЕЛАНА трейдинг", и допълва, че "Дружествата се търгуват при около два пъти под нетната стойност на активите".


След като беше най-слабо представящият се индекс за миналата година - с ръст под 4% за 2023 г. (за сравнение - Sofix се разрасна с над 25% за същата година), през 2024 г. е най-бързо растящият. Ръстът за последните три месеца е над 11%, докато Sofix губи стойност за същия период. Според източници на "Капитал" причината за драстичния ръст може да бъде изтичане на информация за предварителната продажба на "ФНИ България" - нещо, което "Капитал" не успя да потвърди. Компанията притежава офис сграда "Камбаните" и бизнес сграда в "София тех парк".

[balkandjia]

АДСИЦ не плащат данък печалба. Преоценките пък не водят до печалба, която подлежи на дивидент. Отделно, сумата (90% от нея) ще влезе ноември 2025, сега идват само 4 милиона лева


(3) Печалбата за разпределение е финансовият резултат (счетоводна печалба/загуба), коригиран, както следва:

1. увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти;

2. увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;

3. увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между:

а) продажната цена на недвижимия имот, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

4. увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг;

5. увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:

а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

6. намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2, невключени в отчета за всеобхватния доход;

7. намален в годината на извършването им с плащанията за погасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2.

Благодаря, не знаех, че не плащат данък печалба, иначе знам, че от преоценки не дължат тези 90% дивидент.

Смятам, че сделката ще се реализира доста по скоро, може би в началото на другата година, купувача като осигури финансирането, за какво да се чака....

И кредити не следва да се покриват, хем те са свързани с даден актив, хем лихвата е ниска, смятам, че аз мога да намеря по добра доходност от тия 2.95% дето се плащат. Пък вероятно и всеки един друг от акционерите че може.

[BSEtrader]

Според мен реално парите дето влизат като задатък, ако ги използват за предсрочно погасяване на кредит може и тази година да нямат задължение за дивидент, което не означава, че не могат да разпределят де.