Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[polax]

Откровено се чудя като чета голяма част от мненията тук по отношение на банковите кредити, които използва дружеството. Сякаш не е форум на инвеститори, а на пенсионери бягащи от риска като дявол от тамян. Извинявам се за сравнението, но дългът ти дава лост, за да постигаш по-добра доходност, говорим за капиталова структура. За радост, доколкото помня, г-н Брешков каза още на предния уебинар, че ще се обсъжда, но очаква най-голямото възможно погашение да е за инвестираната сума, което по мои сметки е половината от продажната цена.

Прав си за риска и предимствата, които дава кредита. Обаче с оглед на предстоящата ликвидация тук не им трябват лостове. Моето мнение е да плащат кредита, ако трябва частично за да остане за дивидент и да сме чисти от задължения.

[oil_coil]

Откровено се чудя като чета голяма част от мненията тук по отношение на банковите кредити, които използва дружеството. Сякаш не е форум на инвеститори, а на пенсионери бягащи от риска като дявол от тамян. Извинявам се за сравнението, но дългът ти дава лост, за да постигаш по-добра доходност, говорим за капиталова структура. За радост, доколкото помня, г-н Брешков каза още на предния уебинар, че ще се обсъжда, но очаква най-голямото възможно погашение да е за инвестираната сума, което по мои сметки е половината от продажната цена.

BSEtrader, след 4 години ликвидираме… случайно да съм пропуснал някакви нови инвестиционни намерения? Тук в следващите 4 години ще има освобождаване от странни активи, дивиденти и ликвидация. Това е. Няма много място да се вихри финансовия лост, за който говориш.

[BSEtrader]

Откровено се чудя като чета голяма част от мненията тук по отношение на банковите кредити, които използва дружеството. Сякаш не е форум на инвеститори, а на пенсионери бягащи от риска като дявол от тамян. Извинявам се за сравнението, но дългът ти дава лост, за да постигаш по-добра доходност, говорим за капиталова структура. За радост, доколкото помня, г-н Брешков каза още на предния уебинар, че ще се обсъжда, но очаква най-голямото възможно погашение да е за инвестираната сума, което по мои сметки е половината от продажната цена.

[oil_coil]

Решението, което дългосрочно би подкрепило цената е да се погасят всички банкови кредити възможно най-скоро. Това би позволило на фонда да изплаща редовни и сосни дивиденти до 2029, че и след това. При положение, че се планира ликвидация, кредитът си е изпълнил вече предназначението и няма смисъл да се пълнят гушите на банкерите. Акционерите имат нужда да имат стабилно растяща цена на акцията и изплащани дивиденти от регулярни входящи парични потоци.

Понеже мениджмънтът чете форума, моля днес на уебинара да се даде яснота по отношение плановете за предсрочно погасяване на банковия кредит.

[August]

Това се получава защото не е нормално АДСИЦ да ползват инвестиционни банкови кредити.
По дефолт АДСИЦ се капитализират с имитиране на акции.
Например: Ако бяха създали дъщерно ЕАД/ЕООД за проекта на Синерджи съвсем различно ще стоят нещата ;-)

Да, имитирането на акции е добро предложение

[penman]

Това което казваш е несериозно просто !

Какъв е проблема да се ползват кредити ?!?!

Всичко е въпрос на финансово планиране и структуриране. Ако са направени както трябва, всичко си е перфектно!.

Една компания може вземе и да си изплаща инвестиционен кредит по много начини (или комбинация от тях):
1.) може да има достатъчно парични потоци да си обслужва кредита, дори без извънредни мерки (не е нашия случай, но как ще лишиш АДСИЦ от правото да ползва финансиране, заради частен случай);
2.) планирани допълнителни увеличния на капитала за обслужване на заема (перфектно демонстриран модел при "Софарма имоти");
3.) продажба на други активи (тук дори частично влизаме в този вариант) - какъв е проблема да вземеш инвестиционен кредит за рентабилен проект и да си помогнеш за изплащането с продажбата на други имоти, които смяташ за нерентабилни.
4.) подходящо структуриране на инвестицонния кредит - по-дълъг гратисен период (за да се гарантира време за намиране на наематели) и по-дълъг срок на изплащане на кредита;

Инвестиционния банков кредит като инструмент не е проблем.
При неправилно ползване и лош мениджмънт естествено може да създаде проблем, но поради тази причина да забраниш на АДСИЦ да ползват инвестиционно финансиране ?!?

дай да спрем всички коли от движение, че има пияни или слаби водачи дето правят катастрофи с тях....

Като икономист много добре знам, че едиствения разумен кредит, които може да се върне с горница, е правилно преценения инвестиционен, аз също многократно съм прибягвал да подобни, но тук става въпрос за това, че не можеш да изплащаш дивидент без да си калкулирал разходите, които правиш за обслужване на главницата. Друг начин е трика на чичо - изплащаш дивидент с приходите от новоемитирани акции.

[penman]

Нямаш никакви познания по Финанси и Счетводоство нали ?
(моля те - бъди честен)

Когато аз завърших ВИИ "К. Маркс" вероятно не си бил роден.

[Грую Груев]

Дълга и сложна дискусия - и едното го има, и другото. Казвам го като човек, завършил и право, и финанси - в крайна сметка такъв е законът, а и реално ме облагодетелства - без този закон нямаше да вляза на тази цена тук. Пак без него нямаше да стои 3 години в рейндж от 10-16%, за да си купя достатъчно. Важното е да капитализирате печалбите си в приятно изживяни моменти - добрутру от мен

[petyob]

От счетоводна гледна точка дали изплащането на главницата е разход или не няма значение. Важна е логиката на доходността - ако излащаш дивидент, освен тези 5% данък губиш и 3% за лихвите по заема на година. Това са 8% доходност, които теоретично може да си ги вземеш от капиталовата доходност(без данък за физ.лица). Освен това ще има и психолигически печалби, затова че фирма без задължения ще е по-секси в несигурни, турболетни времена. Ако ще се връщат пари към акционерите - аз съм твърдо за обратно изкупуване(ако е възможно тук). Така ще се увеличи ликвидността, както и стабилността на цената. Това също добавя проценти доходност, психологически. Освен това може се получи и добавена стойност затова, че се купува все още подценен актив.

[dido_yord]

Това което казваш е несериозно просто !

Какъв е проблема да се ползват кредити ?!?!

Всичко е въпрос на финансово планиране и структуриране. Ако са направени както трябва, всичко си е перфектно!.

Една компания може вземе и да си изплаща инвестиционен кредит по много начини (или комбинация от тях):
1.) може да има достатъчно парични потоци да си обслужва кредита, дори без извънредни мерки (не е нашия случай, но как ще лишиш АДСИЦ от правото да ползва финансиране, заради частен случай);
2.) планирани допълнителни увеличния на капитала за обслужване на заема (перфектно демонстриран модел при "Софарма имоти");
3.) продажба на други активи (тук дори частично влизаме в този вариант) - какъв е проблема да вземеш инвестиционен кредит за рентабилен проект и да си помогнеш за изплащането с продажбата на други имоти, които смяташ за нерентабилни.
4.) подходящо структуриране на инвестицонния кредит - по-дълъг гратисен период (за да се гарантира време за намиране на наематели) и по-дълъг срок на изплащане на кредита;

Инвестиционния банков кредит като инструмент не е проблем.
При неправилно ползване и лош мениджмънт естествено може да създаде проблем, но поради тази причина да забраниш на АДСИЦ да ползват инвестиционно финансиране ?!?

дай да спрем всички коли от движение, че има пияни или слаби водачи дето правят катастрофи с тях....

Какво им пречеше да се финансират с увеличение на капитала!

[Van Basten]

Абсолютно не съм съгласен с разсъжденията ти и НАПЪЛНО одобрявам промените в Закона. Не може да се набълбукаш с кредити, които много бързо могат да те фалират, а да отчиташ "печалби" и раздаваш временни дивиденти с които да привличаш лапнишарани за нови акционери, които могат да се окажат владелци на ненужни "хартии". По отношение на другия въпрос - преждевременното изплащане на заемите - то той ще се реши с гласуване на ОСА. Аз съм категорично "За" и от 2026 г. дружеството да няма никакви заеми! Но мнозинството ще реши. Парите, които би получил като дивидент можеш да ги получиш и като продадеш акции, цената ще има добра, акцията е стабилна като дългосрочна инвестиция и е от особен интерес за институционални инвеститори. Колкото и дребни акционери да решат да излязат, акциите им ще бъдат изкупени. А до примера със Софарма имоти, имал си късмет с навременното излизане, защото далаверите на чичака рядко са в интерес на дребните инвеститори, а и наематели на билдинга са фирми на самия мажоритар, така че врътки всякакви са възможни.

Нямаш никакви познания по Финанси и Счетводоство нали ?
(моля те - бъди честен)

[Van Basten]

Това се получава защото не е нормално АДСИЦ да ползват инвестиционни банкови кредити.
По дефолт АДСИЦ се капитализират с имитиране на акции.
Например: Ако бяха създали дъщерно ЕАД/ЕООД за проекта на Синерджи съвсем различно ще стоят нещата ;-)

Това което казваш е несериозно просто !

Какъв е проблема да се ползват кредити ?!?!

Всичко е въпрос на финансово планиране и структуриране. Ако са направени както трябва, всичко си е перфектно!.

Една компания може вземе и да си изплаща инвестиционен кредит по много начини (или комбинация от тях):
1.) може да има достатъчно парични потоци да си обслужва кредита, дори без извънредни мерки (не е нашия случай, но как ще лишиш АДСИЦ от правото да ползва финансиране, заради частен случай);
2.) планирани допълнителни увеличния на капитала за обслужване на заема (перфектно демонстриран модел при "Софарма имоти");
3.) продажба на други активи (тук дори частично влизаме в този вариант) - какъв е проблема да вземеш инвестиционен кредит за рентабилен проект и да си помогнеш за изплащането с продажбата на други имоти, които смяташ за нерентабилни.
4.) подходящо структуриране на инвестицонния кредит - по-дълъг гратисен период (за да се гарантира време за намиране на наематели) и по-дълъг срок на изплащане на кредита;

Инвестиционния банков кредит като инструмент не е проблем.
При неправилно ползване и лош мениджмънт естествено може да създаде проблем, но поради тази причина да забраниш на АДСИЦ да ползват инвестиционно финансиране ?!?

дай да спрем всички коли от движение, че има пияни или слаби водачи дето правят катастрофи с тях....

[dido_yord]

За мен истината за българските АДСИЦ е спестяване на данък печалба ;-)

[penman]

Груич, с пълното ми уважение за познанията ти за бизнеса конкретно на БРЕФ а и като цяло (мисля, че с теб споделяме доста общи възгледи по много други позиции и неща), но специално в тази част (маркирана в червено в изказването) си в тотална грешка.

И искам най-приятелски (а и "съинвеститорски" предвид,че и двата участваме сериозно в този АДСИЦ) да те помоля да НЕ "промотираш" тая финансова простотия дето сътвориха с промените в Закона. Защото предвид, че 99,9 % от нещата които казваш са верни, хората които ти се доверяват като нищо ще възприемат като даденост и тая финансова малоумщина дето явно подкрепяш.

Много пъти съм казвал - тези промени, които са вкараха са тотална финансова некомпетентност !!! (все още не съм намерил отговор, кой и защо вкара неща, които буквално се подиграват с Финансовите принципи и Счетоводството като цяло).

Повтарям отново - ВИНАГИ и НАВСЯКЪДЕ, при формиране Нетния резултат (Печалба или Загуба) на компания, се включват разходите за лихви, но никога (повтярям НИКОГА !!!) не се включват плащнията за главница !!! Тези които приеха това, явно демонстрират, че дори не правят разлика между Печалба (Приходи/разходи) и Паричен поток (за плащания/получени плащания).

Плащането на главница е изходящ паричен поток, но НЕ Е Разход !

Факт, е че все пак тая финансова Некомптетнност (която Не само се гаври с Финансовата наука, но и в крайна сметка яко прецаква акционерите) бе приета и наложена за изпълнение посредством Закона и едва ли можем да променим нещо. Но моля те - поне си казвай, че "царят е гол", вместо това комформистко подкрепяне....

=====================================
Иначе, по отношение на това, което реферираш за казуса (наричам го точно така, защото НЕ е проблем), че е възможно да имаш едновременно формирана печалба и евентуално недостиг на паричен поток за посрещане на определени плащания (в дадения случая финансови по главница).

Да, казуса е специфичен и това налага:
1.) Наличие на финансови умения за прогнозиране и управление на паричните потоци от страна на мениджмънта на компанията ! (в крайна сметка затова ние акционерите избираме такъв нали... и затова има разлика между Добър и лош мениджмънт в различните бизнеси);
2.) Определени нива на разбиране на финансовия казус от страна на настоящите и бъдещи акционери - в крайна сметка пазарът е СВОБОДЕН и всеки може да реши да купи или да продаде акции в такава компания, отчитайки факта, че ще има потребност от бъдещо набиране на капитал.

По отношение на 2-рата точка, бих дали най-добрия пример - себе си.

В началото и аз не проумянвах конценпцията с увеличенията на капитала за да се плащат заеми при (нека си кажем директно кого визираш) "Софарма имоти" и поради това НЕ инвестирах,
=> Едва когато проумях концепцията и отчитайки фактите и риска, започнах да инвестирам в по-късните увеличения на капитала за да изплащам заема, който е бил взет по времето, когато още НЕ съм бил акционер. Излязох с много добра печалба от тази инвестиция, която си беше планирана и в някаква степен гарантирана. Всичко е въпрос на математика, а концепцията с изплащането на заеми от увеличения на капитала се демострира като много успешна и доказа, че НЯМАШЕ причина да се правят финансовите безобразия с промяната, която коментираме....

Абсолютно не съм съгласен с разсъжденията ти и НАПЪЛНО одобрявам промените в Закона. Не може да се набълбукаш с кредити, които много бързо могат да те фалират, а да отчиташ "печалби" и раздаваш временни дивиденти с които да привличаш лапнишарани за нови акционери, които могат да се окажат владелци на ненужни "хартии". По отношение на другия въпрос - преждевременното изплащане на заемите - то той ще се реши с гласуване на ОСА. Аз съм категорично "За" и от 2026 г. дружеството да няма никакви заеми! Но мнозинството ще реши. Парите, които би получил като дивидент можеш да ги получиш и като продадеш акции, цената ще има добра, акцията е стабилна като дългосрочна инвестиция и е от особен интерес за институционални инвеститори. Колкото и дребни акционери да решат да излязат, акциите им ще бъдат изкупени. А до примера със Софарма имоти, имал си късмет с навременното излизане, защото далаверите на чичака рядко са в интерес на дребните инвеститори, а и наематели на билдинга са фирми на самия мажоритар, така че врътки всякакви са възможни.

[dido_yord]

А сега да си дам и моето мнение по казуса за предсрочното изплащане по заема и елиминиране (или серизоното намаление) на потенциалния дивидент за разпределяне, с което се надявам да спомогна за да формираме обща позиция пред мениджмънта... Пък колко ще ни чуят е отделен въпрос....

Аз съм на 100 % за това да НЯМА предсрочно погасяване по кредита и да се разпредели целия възможен дивидент в максимален размер !

Причините:
1.) Първо - ами защото така е СПРАВЕДЛИВО към акционерите!!!!
Както общо взето посочих в прединия пост, приетия Закон с който бе наложено финансовото безобразие Паричен поток за плащане на главница, да се третира като разход (!?!?), ощети серизоно акционерите, като ги лиши сериозно и несправедливо от дивидентни плащания, на който имаха право.
Редно е при първата създала се възможност, мениджмънта да се отблагодари на акционерите и да ги компенсира за щетите, които понесоха не по тяхна (или на компанията в която са инвестирали) вина.
Ако предните години не е зависело от компанията (предвид малоумните промени в закона) да осигури дивидент на акционерите, то с решението дали да гаси предсрочно заема или не - МОЖЕ.

2.) Второ - не знам как да го дефинирам, дали просто като "инфлация" или модерния финансов принцип - "1 лв. сега е по-ценен от 1 лв. след няколко години";
По-добре да си получим дивидента (вкл. до голяма степем като компенсация за предните години) сега и да си го вложим, кой за каквото прицени, отколко да го получим "изяден" от инфлация в бъдеще с неясно колко намалена покупателна способност.

3.) Трето - Лихвата по заема е изключително ниска (на практика е равна на инфлацията, при това официално измерената - всички усещате по джобовете си, че реалната е доста по-висока) е финасово безумие за да спестим 2,5 % лихвени разходи, да се лишим от тези пари, които можем да вложим в други неща и/или просто да изконсумираме.

Когато компанията върне кеш към акционерите, те са свободни да оперират с него - както казах, който иска да ги ползва за други инвестиции където смята, че ще изкара над 2-3 % доходност, кой да се поглези.....

Ако пък някой няма желание нито да ги харчи, нито знае къде може да изкара над 3%... ами да си купи акции от BREF ! Ще изкара много по-вече от 3% от парите си в следващите години !

Това се получава защото не е нормално АДСИЦ да ползват инвестиционни банкови кредити.
По дефолт АДСИЦ се капитализират с имитиране на акции.
Например: Ако бяха създали дъщерно ЕАД/ЕООД за проекта на Синерджи съвсем различно ще стоят нещата ;-)