Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[top]

Пишеш глупости. На всеки инвеститор с достатъчно мозъчни клетки (Шели инвеститорите не са сред тях) му беше ясно, че ще има желаещи да купят апетитния парцел за около 20 млн. евра, макар и малко по-късно - когато стартира метрото. Така, че сделката нито е неочаквана, нито е перфектна по отношение цената (за тукашните инвеститори) и тайминга. Същото е и по отношение на активите на Брефа. Те са реални, а не виртуални, измислени. Не е необходимо да има поредна сделка, за да скочи цената. Груйчо ви посочва нещата доста точно и ако имате разум и не сте непоправими хазартни играчи, ще се вслушвате в анализите му!

И дядо коледа съществува!

[penman]

Е как стана така, че някой оценява компанията на 2-2,60 в продължение на 5 години да кажем и изведнъж, същият този човек, няма и месец преди сделата, променя собствената си оценка на 4 лева? И то без абсолютно никакви фундаментални причини.

Пишеш глупости. На всеки инвеститор с достатъчно мозъчни клетки (Шели инвеститорите не са сред тях) му беше ясно, че ще има желаещи да купят апетитния парцел за около 20 млн. евра, макар и малко по-късно - когато стартира метрото. Така, че сделката нито е неочаквана, нито е перфектна по отношение цената (за тукашните инвеститори) и тайминга. Същото е и по отношение на активите на Брефа. Те са реални, а не виртуални, измислени. Не е необходимо да има поредна сделка, за да скочи цената. Груйчо ви посочва нещата доста точно и ако имате разум и не сте непоправими хазартни играчи, ще се вслушвате в анализите му!

[wild at heart]

Е как стана така, че някой оценява компанията на 2-2,60 в продължение на 5 години да кажем и изведнъж, същият този човек, няма и месец преди сделата, променя собствената си оценка на 4 лева? И то без абсолютно никакви фундаментални причини. Много хора оценяват компанията на 7-8-9 лева, но не го правят седмица преди да се обявят важни събития. Направили са си анализ, купили са си отдавна и си чакат, а други, без труд изкарват колкото тях за седмица. По този начин остават съмнения за нелоялно /да не кажа незаконно/ предимство на едни пред други. А борсата трябва да е символ точно на това - абсолютната прозрачност и равнопоставеност. В противен случай се получава парадоия на борса и всички реват защо имала оборот по-малък от квартален магазин, защо нямало участници и т.н.

Разбира се, че не бива да се толерира търговия на база вътрешна информация, ако може да се докаже такава. Има си органи - да разследват и да налагат санкции. Но в никакъв случай не приемам да се обобщава, че вдигането на цената се дължи на злоупотреба с вътрешна информация. Тук има достатъчно грамотни инвеститори, които да си направят правилната преценка, че акцията трябва да се купува на база на сериозната й подцененост и очакванията за предстоящи добри новини.

[15-]

Макар и малобройни, сред нас има хора, които задълбочено следят някои компании и не виждам каква изненада представлява тази сделка.

Така че е добре да се следи и анализира информация, а не да се отправят голословни обвинения.

Е как стана така, че някой оценява компанията на 2-2,60 в продължение на 5 години да кажем и изведнъж, същият този човек, няма и месец преди сделата, променя собствената си оценка на 4 лева? И то без абсолютно никакви фундаментални причини. Много хора оценяват компанията на 7-8-9 лева, но не го правят седмица преди да се обявят важни събития. Направили са си анализ, купили са си отдавна и си чакат, а други, без труд изкарват колкото тях за седмица. По този начин остават съмнения за нелоялно /да не кажа незаконно/ предимство на едни пред други. А борсата трябва да е символ точно на това - абсолютната прозрачност и равнопоставеност. В противен случай се получава парадоия на борса и всички реват защо имала оборот по-малък от квартален магазин, защо нямало участници и т.н.

[oil_coil]

Това в червено на Капитал и според мен е аматъорска журналистика. Щом нещо на БФБ се вдига, значи някой има вътрешна информация - има доста хора, които застъпват такава теза и явно такива са източниците на Капитал. Макар и малобройни, сред нас има хора, които задълбочено следят някои компании и не виждам каква изненада представлява тази сделка. На уебинара на 6.08. Брешков подчерта, че стремежът на мениджмънта е Бриколаж да бъде продаден преди изтичане на срока на наемния договор. Каза също, че постоянно има интерес към имота, както за жилищно строителство, така и за ритейл, а " би трябвало и за самите Мосю Бриколаж да е интересен " / цитирам по памет/. Очевидно е, че такава голяма сделка би изисквала време , най-малкото за да се уреди финансирането, така че за да приключи до края на 2025, предварителен договор следваше да се очаква сравнително скоро.

По отношение на цената - диапазонът беше очертан от Брешков на ОСА в края на юни - 13-21 мио евро / отново по спомен /, но и който е навътре в темата е наясно и без Брешков, че цени от порядъка на 300 - 400 евро без ДДС за м2 РЗП са пазарни за тази локация.

Така че е добре да се следи и анализира информация, а не да се отправят голословни обвинения.

Мое лично мнение е, че информация за сделката е изтекла преди официално да бъде публикувана и голяма част от ръста 2.60-3.70 се дължеше на това.

[wild at heart]

Който както иска да го тълкува - за мен има откровени глупости, които са писани все едно от аматьори, а не от Капитал. Например цената преди сплита, която трябва да се смята делена на 3, как се формира печалба от продажбата на Бриколаж и най-вече - като как се продава самото Бреф-че - това ме хвърли в потрес, като тук няма мажоритари? Особено това в червеното? И що са забравили сградата в Бизнес парка и разните имоти в активите?

https://www.capital.bg/moiat_capital...zo_na_borsata/

Това в червено на Капитал и според мен е аматъорска журналистика. Щом нещо на БФБ се вдига, значи някой има вътрешна информация - има доста хора, които застъпват такава теза и явно такива са източниците на Капитал. Макар и малобройни, сред нас има хора, които задълбочено следят някои компании и не виждам каква изненада представлява тази сделка. На уебинара на 6.08. Брешков подчерта, че стремежът на мениджмънта е Бриколаж да бъде продаден преди изтичане на срока на наемния договор. Каза също, че постоянно има интерес към имота, както за жилищно строителство, така и за ритейл, а " би трябвало и за самите Мосю Бриколаж да е интересен " / цитирам по памет/. Очевидно е, че такава голяма сделка би изисквала време , най-малкото за да се уреди финансирането, така че за да приключи до края на 2025, предварителен договор следваше да се очаква сравнително скоро.

По отношение на цената - диапазонът беше очертан от Брешков на ОСА в края на юни - 13-21 мио евро / отново по спомен /, но и който е навътре в темата е наясно и без Брешков, че цени от порядъка на 300 - 400 евро без ДДС за м2 РЗП са пазарни за тази локация.

Така че е добре да се следи и анализира информация, а не да се отправят голословни обвинения.

[balkandjia]

Ще разбереш "скоро", преди нещата да са минали пред нотариус, не трябва да се оповестява нищо.

Дали може някой да е знаел??

[Грую Груев]

Който както иска да го тълкува - за мен има откровени глупости, които са писани все едно от аматьори, а не от Капитал. Например цената преди сплита, която трябва да се смята делена на 3, как се формира печалба от продажбата на Бриколаж и най-вече - като как се продава самото Бреф-че - това ме хвърли в потрес, като тук няма мажоритари? Особено това в червеното? И що са забравили сградата в Бизнес парка и разните имоти в активите?

https://www.capital.bg/moiat_capital...zo_na_borsata/

Всяка фондова борса в света има собствени индекси, а целта е да са обобщен индикатор за случващото се на пазара или определен сегмент на него. Българската фондова борса има пет: най-големият и най-стар е Sofix, BG TR30 с най-големите компании на борсата, BG BX40, с най-търгуваните дружества, BeamX, който тръгна през август миналата година и следи компаниите на пазара за малки и средни компании (beam), и BG REIT, които проследява акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ).

Именно последният бележи най-голям ръст през последните месеци - за половина година той е с над 10% нагоре при 5% за Sofix например. Това обаче е привидно добра новина, тъй като зад нея се крият и не толкова добри - например няма индексен фонд върху BG REIT, което да позволи пасивни инвестиции в него. Отделно повечето дружества в индекса са, меко казано, неликвидни. А и някои предпочитани от инвеститорите не са вътре, но такива са правилата.

......

Една от причините за ръста на имотния индекс е сделка за предварителна продажба на сградата, в която се помещава магазина на "Мосю Бриколаж" на "Цариградско шосе" в София за 18 млн. евро, която "Фонд за недвижими имоти" обяви в 11 октомври. Голяма част от тази сделка ще формира печалба за разпределение на дивидент.


След обявяването на предварителната продажба акциите на фонда поскъпнаха с над 10% за ден до 4 лв. за дял, но все още са далеч от върха през септември 2007 г. от 7.5 лв. В същото време индексът BG REIT, който стартира от 100 пункта месец по-късно- през октомври 2007 г., отдавна се е възстановил от финансовата криза и в момента се търгува на рекордно високи исторически стойности от над 210 пункта. "Индексът винаги е бил подценен", коментира пред "Капитал" Димитър Георгиев, ръководител направление "Финансови пазари" в "ЕЛАНА трейдинг", и допълва, че "Дружествата се търгуват при около два пъти под нетната стойност на активите".


След като беше най-слабо представящият се индекс за миналата година - с ръст под 4% за 2023 г. (за сравнение - Sofix се разрасна с над 25% за същата година), през 2024 г. е най-бързо растящият. Ръстът за последните три месеца е над 11%, докато Sofix губи стойност за същия период. Според източници на "Капитал" причината за драстичния ръст може да бъде изтичане на информация за предварителната продажба на "ФНИ България" - нещо, което "Капитал" не успя да потвърди. Компанията притежава офис сграда "Камбаните" и бизнес сграда в "София тех парк".

[balkandjia]

АДСИЦ не плащат данък печалба. Преоценките пък не водят до печалба, която подлежи на дивидент. Отделно, сумата (90% от нея) ще влезе ноември 2025, сега идват само 4 милиона лева


(3) Печалбата за разпределение е финансовият резултат (счетоводна печалба/загуба), коригиран, както следва:

1. увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти;

2. увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;

3. увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между:

а) продажната цена на недвижимия имот, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

4. увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг;

5. увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:

а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

6. намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2, невключени в отчета за всеобхватния доход;

7. намален в годината на извършването им с плащанията за погасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2.

Благодаря, не знаех, че не плащат данък печалба, иначе знам, че от преоценки не дължат тези 90% дивидент.

Смятам, че сделката ще се реализира доста по скоро, може би в началото на другата година, купувача като осигури финансирането, за какво да се чака....

И кредити не следва да се покриват, хем те са свързани с даден актив, хем лихвата е ниска, смятам, че аз мога да намеря по добра доходност от тия 2.95% дето се плащат. Пък вероятно и всеки един друг от акционерите че може.

[BSEtrader]

Според мен реално парите дето влизат като задатък, ако ги използват за предсрочно погасяване на кредит може и тази година да нямат задължение за дивидент, което не означава, че не могат да разпределят де.

[penman]

Смятам, че е прекалено рано да се говори, какво ще се прави с парите от парцела. Сега ще постъпят само €1.8 млн., а голямата сума е в края на 2025 г., т.е. темата ще е актуална за обсъждане догодина и ще има отношение към финансовия резултат за 2025 г., а евентуалните дивиденти ще се изплатят чак септември 2026 г. Колкото до финансовия резултат за 2024 г. съм сигурен, че ще има скромно дивидентче от около 6-8 ст.

[Грую Груев]

Груец, ако си придобил нещо за 10 млн и си го продал за 15, може да се разчита на 90% от 5 млн минус таксите на МНИ и т.н. Имам чувството, че повечето хора тук говорим за различни неща - някои говорят какво да се прави с основата от 10-те млн., други с 5-те млн печалба, а трети говори какво да се прави с всичките 15-те млн. от сделката. Аз говоря, че в никой момент в банката не трябва да има повече да кажем 2 млн., които, заедно с постянните приходи от наеми намирам за достатъчни за преустройстовот на останалите квадрати. При този вариант банките няма да имат никаква дума защото ще им бъдат изплатени кредитите.

Че аз да споря - ако помниш, бях основният критик, че не дадоха дивидент тази година, при положение че имаха 5 милиона по сметките, а всички сектанти ми се нахвърлиха какъв съм идиот и как те, ако били на мястото на "мажовците", нямало да дадат и стотинка за дивидент. Оказа се, че имаме заложени едни немалко пари, които са за довършване на офисите в Синерджи, а явно е имало, колкото и да не се спомена, изискване от страна на Пощенска банка да държим примерно 6 месечните вноски по двата кредита по сметка, като своеобразен залог. И затова излязоха с мантрата, че по закон не дължат дивидент, ерго няма и да дадат, което юридически си беше абсолютно ок

Сега ситуацията вече е друга и да, или трябва да дадат 10 стинки дивидент от капарото, или с него да покрият малкия кредит и пак да дадат някакъв дивидент. Същото важи и когато дойдат останалите 90% от Доверие Брико. Абсолютно си прав, че към настоящия момент повече 2-3 милиона по сметка не следва да се държат. И тези въпроси ще се зададат на уебинара, макар че "мажовците" четат тук и отговарят и без да ги питаме

[15-]

А кой е казал, че ще имаме планини от кеш на 0% лихва? То дори няма да е на 0% де, ама както и да е Първо, ние нямаме планини кеш - сега ще влязат само 4 милиона лева от капарото, другото ще влезе след 1 година. Второ, има сериозни разходи, които се правят за преустройството на офисите, които са си наш ангажимент и съответно наш разход - изрично казаха, че Синерджи още не може да излезе на 0 точно заради тези разходи. Трето, да, ЩЕ вземат % от парите по сметка, но в последните 2 години преди ликвидацията, т.е. от края на 2027, ерго сегашната сума нямат никаква изгода да я държат по сметка. И четвърто, последно, банката изисква и някакви пари по сметка, с които да се покрият бъдещите вноски по двата кредита за определен период.

Аз очаквам поне 10 стинки дивидент от капарото или да се покрие изцяло малкият кредит - нямам идея как са уредени нещата с неустойката

Груец, ако си придобил нещо за 10 млн и си го продал за 15, може да се разчита на 90% от 5 млн минус таксите на МНИ и т.н. Имам чувството, че повечето хора тук говорим за различни неща - някои говорят какво да се прави с основата от 10-те млн., други с 5-те млн печалба, а трети говори какво да се прави с всичките 15-те млн. от сделката. Аз говоря, че в никой момент в банката не трябва да има повече да кажем 2 млн., които, заедно с постянните приходи от наеми намирам за достатъчни за преустройстовот на останалите квадрати. При този вариант банките няма да имат никаква дума защото ще им бъдат изплатени кредитите.

[Грую Груев]

Един счетоводен въпрос.

Сега вероятно трябва да направят преоценка на актива на бриколаж в баланса, което ще доведе до доста голяма печалба.

Съответно трябва ли да се плаща данък печалба?

АДСИЦ не плащат данък печалба. Преоценките пък не водят до печалба, която подлежи на дивидент. Отделно, сумата (90% от нея) ще влезе ноември 2025, сега идват само 4 милиона лева


(3) Печалбата за разпределение е финансовият резултат (счетоводна печалба/загуба), коригиран, както следва:

1. увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти;

2. увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;

3. увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между:

а) продажната цена на недвижимия имот, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

4. увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг;

5. увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:

а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

6. намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2, невключени в отчета за всеобхватния доход;

7. намален в годината на извършването им с плащанията за погасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2.

[balkandjia]

Един счетоводен въпрос.

Сега вероятно трябва да направят преоценка на актива на бриколаж в баланса, което ще доведе до доста голяма печалба.

Съответно трябва ли да се плаща данък печалба?