Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[Батя]

Понеже игнор функцията на Инвестор нещо се е бъгнала, ще отговоря на поредния лъжлив пост на дантелата (новия ник на рибаря) с долния цитат на мой пост от преди 1,5 г.:

.......
Портфейла ми към момента е:

Агрия - 25,1%
Алтерко - 13,7%
ДОХ - 12,6%
ПИБ - 8,9%
СФ варанти - 7,5%
БРЕФ - 6%
ЕУБГ - 5,8%
НЕОХ - 5,3%
ФПП - 2,4%
Илевън - 2,1%
други - 4-5%
КЕШ - 6,2%

Винаги съм харесвал акцията и затова е била в портфейла ми с добро тегло. Единствено може да съм критикувал безумните й сравнения и натрапени съревнования с други, доказано успешни инвестиции на БФБ

[penman]

Само да подкрепя със задействана стара прогноза и танцувана във времето
с прилични паузи ще е и за напред този танц, но ритъма за сега е точен;-

https://postimg.cc/HjjXK01J

е да и без да е препоръка -покана

Инта, съвета ми е да направиш както аз направих преди време - от над сто хиляди Атери, днес нямам и една. Далаверата тук свърши - хубавите земи се продадоха, рентите са "гълтат" от обслужващото д-во, а за акционерите - скромни дивиденти (за разлика от старите времена, когато и аз "намазах"). Купих доста от Брефа на цени около и под 2 лв. и сега съм доволен. Ако успееш да купиш около 3 лв. от евентуалните продажби на Атерките, ще си доволен след време.

[danetha]

Това и бавното запълване на Синерджи бяха факторите които задържаха цената тук толкова дълго. След като те са в миналото, надали акцията ще върне, камоли задържи, под 3 лв. вече.

Колкото и АГН нямаше да връща под 30 никога.
Топ селл сигнала обади.Чудно защо след като фундамента работи много добре на БФБ и всеки един фундаменталист е спечелил по няколко милярда на БФБ,защо не пишеш в темите в който си вътре?
А не са една и две....
И до вчера я плюеше тази акция,сега изведднъж викач стана.Купил си на 2.90 и давай викаш

[top]

Ей, не се научихте че нашето пазарче ТА не го лови. Виждате какви "видни" техничари - рибари, въдичари и елхари се провалиха, но пак напирате да го прилагате!
На БФБ фундамента и корпоративните събития са фактор Намер 1 за цените, проумейте го вече. Нека излезе новина за хубава продажба на Бриколажа или пък нов, голям наемател на Синерджи, пък ще сънувате вие графики под 3 лв.!
Големия (те) продавачи в зоната около 2,60 явно приключиха пакетите си. Това и бавното запълване на Синерджи бяха факторите които задържаха цената тук толкова дълго. След като те са в миналото, надали акцията ще върне, камоли задържи, под 3 лв. вече.

Да не забравяме и на грую сметката проста.

[Батя]

Ей, не се научихте че нашето пазарче ТА не го лови. Виждате какви "видни" техничари - рибари, въдичари и елхари се провалиха, но пак напирате да го прилагате!
На БФБ фундамента и корпоративните събития са фактор Намер 1 за цените, проумейте го вече. Нека излезе новина за хубава продажба на Бриколажа или пък нов, голям наемател на Синерджи, пък ще сънувате вие графики под 3 лв.!
Големия (те) продавачи в зоната около 2,60 явно приключиха пакетите си. Това и бавното запълване на Синерджи бяха факторите които задържаха цената тук толкова дълго. След като те са в миналото, надали акцията ще върне, камоли задържи, под 3 лв. вече.

[inta53]

След 1000кг лаладжийство да ви кажа че според мен цени над3лв са сериозна хапка.Купувачите да следят за 2,91 и недай си боже 2,73.И всичко това не означава нищо.

Само да подкрепя със задействана стара прогноза и танцувана във времето
с прилични паузи ще е и за напред този танц, но ритъма за сега е точен;-

https://postimg.cc/HjjXK01J

е да и без да е препоръка -покана

[tandem]

След 1000кг лаладжийство да ви кажа че според мен цени над3лв са сериозна хапка.Купувачите да следят за 2,91 и недай си боже 2,73.И всичко това не означава нищо.

[top]

Кефи ме на Гуреца колко са му прости сметките.

[oil_coil]

сичко убаво само дето борсовата стойност няма нищо общо с калкулираната счетоводна.
Всичко е 99% очаквания/спекулации и 1% фундамент

Затова една препоръка към Груев: Като смелиш някакъв подобен анализ, завършвай с “Нищо от изложеното по-горе не е препоръка за инвестиции”

Може да ти спести главоболия и задочни явни или неявни обвинения.

[bota156]

Груев изригна!

Адмирации за поста, а най-вече браво за профилната снимка!

сичко убаво само дето борсовата стойност няма нищо общо с калкулираната счетоводна.
Всичко е 99% очаквания/спекулации и 1% фундамент

[oil_coil]

И така, да направим бърз анализ на Брефчето и Атерата, за да уважа единственото смислено мнение от уикенда на колегата p - да, двете акции са в пряка конкуренция, затова е и това яростно плюене тук от въпросните яхтсмени и адептите им:

NPV на Атера - лесно се смята от отчетите им - 180 000 декара, които те смятат на обща стойност по отчет от 313 000 000 лева, или около 3,70 на акция. лесно е да се провери, както казах, от годишните отчети, като държа да отбележа, че за поредна година продават топ земите си от 2 и 3 категория, а купуват джънк и то в кофти райони. приемаме, че земята им е средната, за която се сключват сделки в даден рагион, което е нормално, след като средната им категория земя е 4-та към 5-та (видно от годишните отчети - няма да слагам линкове, всеки нормален инвеститор си ги следи). Слагаме средната цена на сделките по райони, спроед НСИ (за земеделската земя цените са реалните, не е като при жилишата с данъчните оценки) - https://www.nsi.bg/bg/content/11264/...B5%D0%BC%D1%8F

1. Северозападен регион - 67 542 декара х 1568 лева = 105 905 856 лева
2. Северен централен регион - 20 824 декара х 1706 лева = 35 525 744 лева
3. Североизточен регион - 28 834 декара х 2425 лева = 69 922 450 лева
4. Югоизточен регион - 36 058 декара х 1147 лева = 41 358 526 лева
5. Южен централен регион - 25 417 декара х 661 лева = 16 600 637 лева
6. Разни урбанизирани имоти = 2-3 000 000 лева

Или около 300 000 000 лева по цени на продажба от НСИ, които, подчертавам, са релевантни. Отново подчертавам, че Атера си продава най-добрите земи в най-скъпите региони(сравнение в отчетите за 2023 и 2022) - например земята втора категория е намаляла с 800 декара, трета е намаляла с 3500 декара, четвърта се е увеличила с 1900 декара, пета се е увеличила с 900 декара, а от шеста до десета са се увеличили с около 1000 декара. Също така земята в Северозападен регион е намаляла с около 7700 декара - горе долу с колкото се е увеличила тази в двойно по-евтините Южен централен и Югоизточен. Ми явно това им е великата политика на яхтсмените - продава се смислената земя, а се купува по-нискокачествена в по-кофти региони, но пък цацата кълве и се кефи. Разбира се, можем да влезем и в по-детайлна конкретика по общини и землища, но едва ли ще променим цялостната картинка

Виждаме и доходността от ренти, реалната печалба за дивидент, ако няма врътки - 150 000 декара по 65 лева = 9 750 000 лева. Ама яхатата яде около 3 милиона от тях - 1 милион от рентите (10%), плюс 2 милиона от такси (1,5% по цената на придобиване на имотите), т.е. чисто е към 6,5 милиона или около 7.5 стотинки печалба (реално е още по-малко, но нейсе). При П/Е 20 и търсена 5% доходност, всеки може да си сметне колко следва да е цената, ако ползваме този показател. Много пъти съм казвал и показвал, че ако само си държаха купените 300 000 декара (при това отлична земя, основно в Добруджа), при 100 лева рента на декар минимум, или 30 000 000 приходи само от ренти, щяха да имат по 25 стинки дивидент само от тях, но минала и заминала

Извод за Атера - при NPV от около 3,70 на акция, сметнати от самата Атера и горе-долу пак толкова, сметнати през данните, достъпни ни от техните отчети и цените на продажби в НСИ, плюс пргнозната доходност само от ренти, то не виждам никаква възможност за какъвто и да ръст при сегашната цена от 3,20-3,30, освен с дивидента. Очеизвадно е, че продажбите носят значително влошаване на портфейла - както като категория на земята, така и на местоположения на землища (продава се качествената земя в скъпите землища, а се купува нискокачествена в по-лоши землища)

Минаваме на NPV на Брефчето - и тук е много лесно да се сметне - според отчета им NPV e около 3,90 лева на акция. Разбиваме по сегменти, за да проверим сметките:

1. Камбаните - 23 милиона по отчет. Гледаме РЗП - 13 000 квадрата, от които 9700 отдаваеми. Понеже сме пичове, махаме паркоместата (214 броя) и оставяме другите 9700 квадрата по 1500 евро = 29 милиона реална оценка (30 милиона с паркоместата). Можем да го сметнем и по друг начин - 1,5 милиона нетен приход, според Брешков ще е толкова за тази година (при това при 75% запълняемост, т.е. реален 2 милиона), при П/Е 15 (както продадохме бриколажа във Варна, т.е. 7% годишна доходност), пак отлитаме между 22,5 и 30 милиона лева (в зависимост от запъляемостта)
2. Бизнес парка - 18 милиона по отчет. Гледаме квадратурата - 7318 квадрата отдаваеми и 68 паркоместа - пак по 1500 евро = 22 милиона реална стойност. Тук също правим врътката през П/Е 15 и вземаме 1.25 милиона нетен доход за 2024 (отново при 75% запълняемост) = 19 милиона при сегашната ситуация и 25 милиона при пълна запълняемост
3. Имот на Околовръстното - 7500 квадрата, плюс още толкова зелени площи - 4 милиона по отчет, там е малко спорно (могат да се построят около 20 000 квадрата РЗП, което при 25% обезетение, дори на 1000 евро да се продават, пак са около 10 милиона лева), но ще ги оставя 4 милиона и няма да ги променям
4. разни боклуци по морето и Видин - 4,5 милиона по отчет, спред мен са не повече от 3 милиона, просто щото е тегав пазарът там, макар че имат бъдеще, обаче нас ни притиска времето
5. Имот на Бриколаж - тук по отчет са 17,5 милиона, но реалността е малко по-различна - имаме 15 декара прекрасна земя точно на входа на метрото, при КИНТ 3.5, т.е. могат да се построят около 50 000 РЗП, при 2000 евро средна цена в района, при 25% стандартно обезщетение, идва към 50 милиона реална оценка. Нека го дисконтираме все пак до 40 милиона, на колкото според мен ще стане сделката за подобен парцел - все пак инеститорите за подобен имот не са хиляди, а се броят на пръсти
6. Синерджи - по отчет е 95 милиона. 50 000 РЗП, от които 35 000 отдаваеми. Тук слагам цена от 2000 евро на квадрат за офис частта, плюс 1000 евро за гаражите и складовете, т.е. 70 милиона евро+15 милиона евро или 170 000 000 лева. Разбира се, можем да сметнем и през наемите - 4.3 милиона сега (при около 55% средна запълняемост за годината) при П/Е 15 са около 65 милиона лева, при пълна запълняемост ще са 130 000 000 лева, което малко се различава от "моите" 170 000 000 лева, но все още има доста детайли за изчистване. Затова средно го вземам 150 000 000 лева

Сумираме усреднено към момента - 25 000 000 (Камбаните)+20 000 000 (Бизнес парка)+4 000 000 (Околовръстното)+3 000 000 (Лозенец и Видин)+40 000 000 (Бриколаж)+150 000 000 (Синерджи)=242 000 000 лева. От тях махаме 29 000 000 заеми и се получават 213 000 000 лева, делим на 34 500 000 акции и получаваме реална NPV от над 6 лева!

Виждаме и доходността от наеми - общо идват към 20 000 000 приходи (като се запълни всичко), при около 5 милиона разходи (говорим за идеалния вариант през 2029) - или 15 000 000 потенциални пари за дивидент или около 40 стотинки на акция, което, при П/Е 15 (нарочно го занижавам) пак идва около 6 лева на акция. разбира се, към момента това не е така, а и акцията не даде дивидент за 2023, въпреки че можеше да го направи, но за 2024 гаранция ще има, дори и да е символичен. Вече минахме брейк ивъна на приходи/разходи(лихви), така че бъдещето става все по-светло. Очевидно бях изпуснал едно нещо, което се разбра от уебинара, а именно, че плащаме някакви пари (вид самоучастие от наша страна) за ремонтите, необходими преди да се нанесат съответните наематели, които са си част от договора за наем и са невъзвращаеми, което пък влияе на чистите приходи от Синерди (основно)

Извод - при NPV от около 3,90, изчислена от Брефчето по отчети и реална от около 6,00 лева, ако се смята актив по актив по реалните цени в момента, то при настояща от 2,90 има още мнооооого ръст нагоре, дори и в момента, да не говорим за 2029. За лихвите и тяхното движение, ако някой толкова се притеснява за заемите, мога много да говоря в друго мнение, че това стана бая дълго.

Финален извод - всеки яхтсмен сам си преценЯ, за мен е очеизвадно, че Атера е бита карта, а на Брефчето му предстои още много ръст, въпреки напъните и затапването

Груев изригна!

Адмирации за поста, а най-вече браво за профилната снимка!

[polax]

Груеца е типичния "викач" , но не спира да се крие зад измислените от него яхтсмени,(викача,-гълчи по "викариите")
ала самин си остана след бегалите "Монти-Цвети", "пъдаря с гегата(с ямурлука от мен) и ред др.
Самотата го принуди да вее чаршафи със сметки, зер най после се събуди и тази заспала чаршия...

Спомена стари муцуни. Какво стана с Монти? Загуби се и изчезна или..... дано е жив и здрав.

[inta53]

Той да вземе и да си сметне каква доходност би имал до сега ако беше купил повече от 15 акции в Шелли, а не да смята потенциална такава през 2029г. в Брефа му ! Това е препоръка и към Пенчо по долу, който все ги сравнява ! Може пък да вземе да сравни колко имоти има Епъл и колко имоти има една имотна компания в Америка !

Груеца е типичния "викач" , но не спира да се крие зад измислените от него яхтсмени,(викача,-гълчи по "викариите")
ала самин си остана след бегалите "Монти-Цвети", "пъдаря с гегата(с ямурлука от мен) и ред др.
Самотата го принуди да вее чаршафи със сметки, зер най после се събуди и тази заспала чаршия...

[Zdravko74]

Най малкото, трябва да му се ъпдейтват графиките сравнени с фирми от януарска зима 2021!!!
И пак нищо няма да е видял и пропуснал!!!

Той да вземе и да си сметне каква доходност би имал до сега ако беше купил повече от 15 акции в Шелли, а не да смята потенциална такава през 2029г. в Брефа му ! Това е препоръка и към Пенчо по долу, който все ги сравнява ! Може пък да вземе да сравни колко имоти има Епъл и колко имоти има една имотна компания в Америка !

[inta53]

А за Шменти капели няма ли да кажеш нещо а ? Или това не е тролене твоето по отношение на всичко извън Брефа ти ? Вземи гледай малко по реално на нещата, защото с повтарянето на стари и изтъркани лафове няма да промениш нищо ! Как пък веднъж не погледна реално на фактите относно другите компании извън любимата ти, а все са разни яхти, адепти, коленца, телефони и още куп изречени глупости !

Най малкото, трябва да му се ъпдейтват графиките сравнени с фирми от януарска зима 2021!!!
И пак нищо няма да е видял и пропуснал!!!