Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[Грую Груев]

За мен, единствената реална сила, която ме въздържа от увеличаване на количеството акции на БРЕФ в портфейла е риска, поради каквато и да е причина, да решат да удължат срока за ликвидация. Да не се залъгваме, тая работа е като катаджиите - ако решат да те глобят, все ще намерят причина и начин. Тука е същото. А и предполагам, ако решат да го анонсират, ще са се подготвили да се случи. Ако се редактира устава, така, че да нямат право да го правят или да имат право, но само по изброени форс-мажорни обстоятелства, които наистина да защитават нашия интерес и то само в строго определени граници, то бих заредил още доста. Но дотогава, hold.

Браво, ето едно мнение, което подкрепям напълно. Това е нещото, което ме притеснява и мен. Но те, управляващите, изрично заявиха, че няма да има увеличаване на срока и ще ликвидират дружеството в заложения срок. Тази промяна на устава, за която тук се получи доста плач, за мен е стъпка, която доказва точно това - че ликвидацията ще си върви по план, а и на последния уебинар изрично казаха, че няма да продават всичко наведнъж в края, а лека полека ще се освобождават във времето. Пък и няма как да го решат сами, трябва да се гласува от големите държатели на пакети, щото тук мажоритар няма. И финално, пак в тази насока - изрично подчертаха, че няма да увеличават капитала.

Разбира се, нещата могат да се променят - факт, но засега поне, към днешния момент, няма никакви изгледи нито за увеличение на капитала, нито за удължаване на срока на ликвидация. Затова и моята инвестиция е тук. Но пък всеки сам си "преценя", нали

[ewgeny]

За мен, единствената реална сила, която ме въздържа от увеличаване на количеството акции на БРЕФ в портфейла е риска, поради каквато и да е причина, да решат да удължат срока за ликвидация. Да не се залъгваме, тая работа е като катаджиите - ако решат да те глобят, все ще намерят причина и начин. Тука е същото. А и предполагам, ако решат да го анонсират, ще са се подготвили да се случи. Ако се редактира устава, така, че да нямат право да го правят или да имат право, но само по изброени форс-мажорни обстоятелства, които наистина да защитават нашия интерес и то само в строго определени граници, то бих заредил още доста. Но дотогава, hold.

[vzhekoff]

А в това време инфлацията се развихря и до 2029 вероятно всички цени ще са се удвоили. Хич да не е скромният дивидент, остава запазване на стойността в качествени имоти. Имам и допълвам.

[intellect]

Софарма имоти да го взима и да го отдава на Доверие, а в някакъв момент ако иска да строи кули.

[efendulov]

Здравейте!

Следя форума от години и винаги съм странял от прякото участие, но от два дни се налагат някои абсолютно несъстоятелни виждания на правна тематика, та реших да се включа.

1) Да, предлага се таванът на разходите да се покачи от 8% на 10%.

При все това става дума именно за таван, а не за гарантирани разходи. Нека не забравяме, че други положения на Устава и приложимите закони ни защитават както от неразумни разходи за управление, така и от неразумен размер на нужните разходи за управление. Моля преди да пишете да прочетете приложимите актове в тяхната цялостност.
Ако не сме тук, за да си чешем езиците, а за да вършим истински анализ, въз основа на който да вземаме обосновани инвестиционни решения, то нека някой колега да вземе отчетите за последните 10 години и построи статистика относно съотношението на разходи / активи за съответните периоди. Сигурен съм, че резултатът ще е достатъчно красноречив.

2) Да, изрично е посочено, че става дума за 10% от всички активи, включително нетекущите такива.

Според мен това уточнение беше съвършенно излишно, тъй като можеше да се предположи, че ще внесе паника, без да допринася за нищо. И по текущата редактиция на Устава е пределно ясно, че става дума за всички активи, включително нетекущите такива. Дружеството е АДСИЦ с основна цел придобиване и изграждане на инвестиоционни имоти, а от това следва, че текущите активи винаги ще са незначителна част от баланса му. Който има съмнения по този повод нега погледне който и да е отчет на дружеството и да провери дали поне веднъж от началото на съществуването му разходите по управление не са надхвърляли 1/10 от стойността на текущите активи.

3) Да, при изброяването на разходите за управление вече не се споменават изрично разходите за одит, оценка и др.

Това не ги прави по-малко разходи за управление и те все така влизат в тази сметка. Обърнете особено внимание на чл. 9 ал. 1 т. 5 ЗДСИЦДС, според която уставът на АДСИЦ-овете трябва да предвижда максималния размер на годишните разходи за управление, а също така на §1 т.9 от ДР към ЗДСИЦДС, според която "„Разходи за управление" са всички разходи по управлението и обслужването, включително разходи за възнаграждения на членовете на съвета на директорите на дружество със специална инвестиционна цел, както и разходите за възнаграждение на трети лица по чл. 27, ал. 3, регистрирания одитор, оценителите и банката-депозитар". За мен няма съмнение, че при тълкуването на "разходите за управление" визирани в чл. 60 на Устава, следва да приложим легалното определение от ЗДСИЦДС, а следователно, макар и формулировката в Устава да е различна, de facto промяна няма.

4) Да, при превишаване на тавана могат да бъдат използвани квотите за следващите две години.

И какво? Безумно е да връзваме ръцете на СД и да не им позволяваме бързо и ефективно да реагират на настъпилите непредвидени ситуации. При тази формулировка от една страна ние сме защитени защото таван има и като теглим чертата на петилетката лимитите така или иначе няма да са превишени, а от друга на СД е дадена възможност да надхвърли тавана при наложителност.

В заключение

Видно от горното, единственото истинско нововъведение е качването на тавана. Аз си направих труда да прегледам по диагонал няколко минали отчета и за себе си стигнах до извода, че ако не настъпят някакви извънредни обстоятелства, тази промяна ще е безрезултатна, тъй като при нормална обстановка разходите по управлението така или иначе не се доближават до тавана, а отделни положения на устава и приложимите закони ни защитават от рязък и необоснован скок на разходите. Ако пък е обоснован - ще плащаме, това са рисковете.

Декларации:
Юрист съм, но горното не е нито становище, нито съвет.
Нямам нито счетоводна, нито финансова квалификация.
Имам позиция в дружеството.

[ivopashov]

Така, хайде пак сметки:

Първо, бях дал имот, за който наскоро имаше данни - сградата на Щрабаг в уличка, успоредна на Г. М. Димитров в частта на 4-ти км - 6 декара, 3,5 КИНТ, цена 1200 евро на квадрат с ДДС през лятото на 2020. Толкова е удостоверения интерес, на колко реално е продадена е отделен въпрос - има си начини с договори а управление, за консултантски услуги и т.н.

Второ, тук имаме 14,7 декара, при съшият КИНТ 3,5, т.е. отиваме на 51 000 РЗП (отделно може още 15 000 подземни и някой тавански, но тях няма да ги броим). Средното обезщетение на хубавите имоти в София е 30-35%, достигат и до 40% за мега топ локациите. При цена от 1800 евро (нарочно я намалявам - стандартните продажби в районите около новите станции на Слатинското метро са около и над 2000 евро, при това без ДДС) и 35% обезщетение, отиваме на 630 евро на квадрат за земята, т.е. 2200 евро на квадратен метър за имота - близо е до моите 2500. Сложи 700 евро за мега качествено строителство (повечето строят около 550, ама нейсе) и пак остават 500 евро чисто за инвеститора или по 15% годишна печалба за 2 години, за колкото се строи подобна сграда

Този имот дето Щрабаг го купиха е добра референция. Около 1000Е на м2 без ДДС (ние гледаме без ДДС). За това, че имотът под Бриколаж е по-голям и до бъдещото метро, може да има някаква премия ама няма да е дубъл. Тоест от 15дка да вземем 15-20 млн, ама 30..... Пак не е зле.

Тея сметки с обезщетението не съм сигурен, че са релевантни при големи бизнес имоти. Там реално кой прави обезщетение? Всичко се купува на 100% за build to let или за препродажба.

[Econlav]

Така, хайде пак сметки:

Първо, бях дал имот, за който наскоро имаше данни - сградата на Щрабаг в уличка, успоредна на Г. М. Димитров в частта на 4-ти км - 6 декара, 3,5 КИНТ, цена 1200 евро на квадрат с ДДС през лятото на 2020. Толкова е удостоверения интерес, на колко реално е продадена е отделен въпрос - има си начини с договори а управление, за консултантски услуги и т.н.

Второ, тук имаме 14,7 декара, при съшият КИНТ 3,5, т.е. отиваме на 51 000 РЗП (отделно може още 15 000 подземни и някой тавански, но тях няма да ги броим). Средното обезщетение на хубавите имоти в София е 30-35%, достигат и до 40% за мега топ локациите. При цена от 1800 евро (нарочно я намалявам - стандартните продажби в районите около новите станции на Слатинското метро са около и над 2000 евро, при това без ДДС) и 35% обезщетение, отиваме на 630 евро на квадрат за земята, т.е. 2200 евро на квадратен метър за имота - близо е до моите 2500. Сложи 700 евро за мега качествено строителство (повечето строят около 550, ама нейсе) и пак остават 500 евро чисто за инвеститора или по 15% годишна печалба за 2 години, за колкото се строи подобна сграда

Трето, да сравняваш суперфиция от държавата с определени условности (например % технологични компании като наематели) и продажба на имот от частен субект на частен субект без условности, е меко казано нелепо. Новият инвеститор може да реши и да не строи, а да пази парцела и да препродаде след известно време - негова си работа

Четвърто, и на 2000 евро да го сметнем този имот на Бриколажа, при 14 700 квадрата, идват почти 30 милиона евро, т.е. повече от достатъчно, за да покрият всички заеми, или да дадат по 1,50 лева дивидент, което си изберат. И пак остават сградата в Тех парка, тази на Камбаните, тази в Бизнес парка, разните дребни имотчета насам-натам, имотите в Младост и Бриколажа във Варна. Как е, на около 2 лева ли идва на акция, или докъм 50 стинки макс.

Последно мнение по темата - всеки сам да си реши и да си прецени. тези неща сме ги писали и говорили много пъти. За поредн път ще кажа, че личното ми мнение е, че това е единствената акция, която ще даде гарантирано, повтарям гарантирано (според мен) по 3 до 2029, ако фотогава не ни е ударил метеорита. Бъдете здрави и успешни, аз продължавам да си купувам тук, друг ще продава и всички ще сме доволни. Или пък не

Ти вметна коментар за Тех Парка и ти сметнах колко е платено за кв.м. суперфиция на надземно РЗП. Пазара в онзи квартал не е видял сделка на квадратен метър на парцел от 2,500 евро. Ако ще строиш апартаменти на тази локация трябва да очакваш продажни цени на 1,400-1,800 (1,800 на определени етажи и с най-добро разпределение на площите) в момента. Реалистично в момента в региона можеш да купиш парцел на около 400-450 евро с подобни показатели, но може и да стигне до 900 евро на кв.м. парцел, но 2,500 евро е абсурдно. 15% е малка доходност за инвеститор в имоти и с подобна големина на проекта. Нека подчертая, че това е към днешна дата, може доста скоро да има успокоение на пазара и да се върнем на нива за апартаменти от 1200-1500 на кв.м. за тази локация.

Аз не казвам, че в БРЕФ няма стойност, просто казвам да си свериш часовника и да не казваш стойност от 2,500 евро на кв.м. парцел. Може да направиш справка в имот бг и да видиш какви оферти има, за тази цена - абсурдни глупости на собственици/брокери или са парцели в Оборище/супер център.

[abc]

Глупости пак говориш, за 10,000,000 лева парцел с надземно РЗП от 35 хил. кв.м. е 285 лева на кв.м., делено на две е 140 евро на кв.м. Не ми се занимава да влизам да гледам документите и да ти го смятам до стотинката.

За тоя тип спорове баба ми казваше, че са сметки без кръчмар.
Важното в случая е какво ще реши Кръчмарят в крайна сметка.
Вс останало са си мозъчни тренировки, което не е лошо, разбира се

[Грую Груев]

Така, хайде пак сметки:

Първо, бях дал имот, за който наскоро имаше данни - сградата на Щрабаг в уличка, успоредна на Г. М. Димитров в частта на 4-ти км - 6 декара, 3,5 КИНТ, цена 1200 евро на квадрат с ДДС през лятото на 2020. Толкова е удостоверения интерес, на колко реално е продадена е отделен въпрос - има си начини с договори а управление, за консултантски услуги и т.н.

Второ, тук имаме 14,7 декара, при съшият КИНТ 3,5, т.е. отиваме на 51 000 РЗП (отделно може още 15 000 подземни и някой тавански, но тях няма да ги броим). Средното обезщетение на хубавите имоти в София е 30-35%, достигат и до 40% за мега топ локациите. При цена от 1800 евро (нарочно я намалявам - стандартните продажби в районите около новите станции на Слатинското метро са около и над 2000 евро, при това без ДДС) и 35% обезщетение, отиваме на 630 евро на квадрат за земята, т.е. 2200 евро на квадратен метър за имота - близо е до моите 2500. Сложи 700 евро за мега качествено строителство (повечето строят около 550, ама нейсе) и пак остават 500 евро чисто за инвеститора или по 15% годишна печалба за 2 години, за колкото се строи подобна сграда

Трето, да сравняваш суперфиция от държавата с определени условности (например % технологични компании като наематели) и продажба на имот от частен субект на частен субект без условности, е меко казано нелепо. Новият инвеститор може да реши и да не строи, а да пази парцела и да препродаде след известно време - негова си работа

Четвърто, и на 2000 евро да го сметнем този имот на Бриколажа, при 14 700 квадрата, идват почти 30 милиона евро, т.е. повече от достатъчно, за да покрият всички заеми, или да дадат по 1,50 лева дивидент, което си изберат. И пак остават сградата в Тех парка, тази на Камбаните, тази в Бизнес парка, разните дребни имотчета насам-натам, имотите в Младост и Бриколажа във Варна. Как е, на около 2 лева ли идва на акция, или докъм 50 стинки макс.

Последно мнение по темата - всеки сам да си реши и да си прецени. тези неща сме ги писали и говорили много пъти. За поредн път ще кажа, че личното ми мнение е, че това е единствената акция, която ще даде гарантирано, повтарям гарантирано (според мен) по 3 до 2029, ако фотогава не ни е ударил метеорита. Бъдете здрави и успешни, аз продължавам да си купувам тук, друг ще продава и всички ще сме доволни. Или пък не

[Econlav]

Ти сигурно си по-нясно, но на мен ми се струва, че цената на един парцел се определя не само от позволеното РЗП, както се опитват тук някой да твърдят ..
пп. в противен случай много щеше да е прост пазарът на парцели

От застрояването може да разбереш колко ще ти излезне разход да строиш един кв.м. Ако парцелът е 300 евро на кв.м. с кинт 3 (РЗП към парцел в съотношение 3:1). В случая себестойността на земята в един кв.м. РЗП е 100 евро, като добавиш разходи за изграждане и добавиш възвръщаемост на инвестицията (20% на година за строителство на имоти) ще достигнеш до цената на която трябва да продаваш. Може да се сметне наобратно да вземеш цените на имотите да извадиш всички разходи + development yield (20% на година) и ще стигнеш до стойността на парцела.

В случая за Тех Парк Хоум, ако цените са 1,500 евро средно, извадиш 800-900 евро за всички разходи остават 600 евро от тях трябва да си изкараш печалбата и ще стигнеш до цената на парцела в РЗП, което ако го умножиш по кинта ще ти даде цената на парцела на кв.м.

[mechka uteshitelka]

говорим за цени на парцели. Не се бъркай в разговора на батковците, ако обичаш!

За цените на парцелите се отнася!
Щом и това не вдена, всеки коментар по темата с тебе е напълно излишен

[Грую Груев]

говорим за цени на парцели. Не се бъркай в разговора на батковците, ако обичаш!

Точно така, но щом искат, ще им го сметна и на РЗП, няма проблеми. Просто сега нямам време

[Econlav]

Моля те виж коментара на Груев, той каза, че цената в РЗП е 6 пъти повече от 100 евро, което не е така, тъй като е 140 евро на надземно РЗП. Ако е 8 декара, то стойността му е 1,200 лева на кв.м., демек 600 евро, много далеч от 2,500 евро. Но не съм сигурен, че е точно 8 декара.

[petyob]

На РЗП ли ще го смятане? Ок, довечера ще ти сметна за бриколажа колко излиза при 2500 евро на квадрат и нивата на застрояване там

Ти сигурно си по-нясно, но на мен ми се струва, че цената на един парцел се определя не само от позволеното РЗП, както се опитват тук някой да твърдят ..
пп. в противен случай много щеше да е прост пазарът на парцели

[petyob]

Пазарната сройност на колко си искаш декари е възможното РЗП

говорим за цени на парцели. Не се бъркай в разговора на батковците, ако обичаш!