Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[ledosvetlenie]

никой не ти говори за 3-5 пъти. Понякога 15-20% излишък да създадеш по дадена позиция е достатъчно много сериозно да натисне доходността на даден бизнес.

Наемите са си вид услуга и когато пазара се развие е нормално да има спад на маржа, но проблемът при нас в България е, че се залита и сами си режем клона на който седим - без оглед на сектора от икономиката.

В момента има огромно количество тъмни прозорци, които не 'натискат' доходността защото хората имат спестени пари и не им се занимава да отдават без пари. Това обаче много бързо се обръща, когато нуждата почука на вратата. Било по-скъп ток, било съкращения в службата, било по-скъпа храна, забавление, образование - рано или късно хората стискащи 'спящи' активи имат нужда от някакъв доход от тези активи и тогава е момента на истината.

Берти в земеделието на екзотични култури е лесно да направиш 15% излишък и да срутиш пазара

На пазара на имотите в София за 15% новопостроен излишък ти трябват години

Там е много по реалистично да имаш 15% намалено търсене от колкото 15% излишък от нови имоти

Както видяхме и финансова и здравна криза могат да намалят търсенето с 15% но е въпрос на време то да се възстанови към момента за мен лично наемният пазар е напълно възстановен от кризата миналата година - Нямам празен имот и нямам имот с по нисък наем спрямо преди пандемията, а напротив имам по високи наеми

[ledosvetlenie]

Доходите само че не са само за жилищни разходи ,я сметни инфлацията не на жилищата ами на разходите за живот ,храна стоки и услуги за 10 годишен период ???
Всички като правите сметките отнасяте доходите само и единствено към цената на жилището .
Ами хората да не би да се хранят с хоросан или тухли,ами дрехите,разни странични разходи за живот ,те са нараснали двойно от тогава заедно с всичко ,и като теглим чертата балона си надут до краен предел ,а не че има още място да се надува както ти смяташ ,защото няма кой да плати повече това надуване .

Точно тази сметка не работи в твоя полза

Преди 2-3 години като ти написах че имотите никога не са били толкова достъпни ти ми говореше глупости

Ето ти ги днеска с 40% отгоре и намалена покупателна способност на хората заради инфлацията

И дори и днес те са по достъпни от преди 20г когато заплатите бяха по 300лв а разходите за живот на семейство над 600лв

[bertram]

Берти прав си за търсенето и предлагането на лавандулата, ама към момента не сме свидетели новозасадените имоти да са 3-5 пъти повече от съществуващите и това да обърне рязко пазара

Ето какво ми показва моят опит в рентирането

Всяка следваща година става все по лесно да се рентира - Разбира се има сътресения като 2009-та и 2019-та но те не променят хода на историята

Живеенето под наем става все по популярно и световната тенденция от която София не прави изключение е че броят на собствениците намалява за сметка на наемателите

Другото е че когато не дължиш пари на банките и отдаваш изцяло собствени имоти трудно ще ти останат празни защото можеш да си позволиш да ги отдаваш на каквато и да е цена или просто да ги затвориш и да чакаш по добри времена. В такива времена и акциите не са цъфнали и вързали

никой не ти говори за 3-5 пъти. Понякога 15-20% излишък да създадеш по дадена позиция е достатъчно много сериозно да натисне доходността на даден бизнес.

Наемите са си вид услуга и когато пазара се развие е нормално да има спад на маржа, но проблемът при нас в България е, че се залита и сами си режем клона на който седим - без оглед на сектора от икономиката.

В момента има огромно количество тъмни прозорци, които не 'натискат' доходността защото хората имат спестени пари и не им се занимава да отдават без пари. Това обаче много бързо се обръща, когато нуждата почука на вратата. Било по-скъп ток, било съкращения в службата, било по-скъпа храна, забавление, образование - рано или късно хората стискащи 'спящи' активи имат нужда от някакъв доход от тези активи и тогава е момента на истината.

[nkavrakov1982]

Че ти сам потвърждаваш тезата ми, сега цената е 10% над тази от 2008ма от твоя пример. Това не покрива дори инфлацията, а разликата в доходите е направо в пъти и явно балона има още накъде да се надува.

Доходите само че не са само за жилищни разходи ,я сметни инфлацията не на жилищата ами на разходите за живот ,храна стоки и услуги за 10 годишен период ???
Всички като правите сметките отнасяте доходите само и единствено към цената на жилището .
Ами хората да не би да се хранят с хоросан или тухли,ами дрехите,разни странични разходи за живот ,те са нараснали двойно от тогава заедно с всичко ,и като теглим чертата балона си надут до краен предел ,а не че има още място да се надува както ти смяташ ,защото няма кой да плати повече това надуване .

[ledosvetlenie]

Че ти сам потвърждаваш тезата ми, сега цената е 10% над тази от 2008ма от твоя пример. Това не покрива дори инфлацията, а разликата в доходите е направо в пъти и явно балона има още накъде да се надува.

Бобка кажи ни моля ти се 2008 каква ти беше експозицията в акции да се посмееме

Следварителни инвеститори с лопата да ги ринеш

[ledosvetlenie]

Всички видни теоретици тук накрая се снимате с каравани на фона на зарязани изкоп и малко бетон а-ла еБанско Сефте.

Крети до сега нямам спомен да съм купил гола поляна и да съм почнал да строя от тая мисъл тръпки ме побиват

Практиката ми сочи че е много по добре да купиш нещо вече построено и да го ремонтираш ако има нужда от колкото да строиш с цел отдаване под наем

Може би някой ден за разнообразие ще го пробвам

[BobyB]

Днес цените са по-високи от 2008 г.

Тогава една панелна гарсионера след ремонт се продаваше за 63 000 евро, а сега е над 70 000 евро. Давам пример с най-евтиното жилище.

Сега са вдиганали цените и за старите панели на 50 г, те не се търсят много и вървяха под 1000 евро за кв.м., сега има и по 80 000 евро за двустаен панелен.

Просто доминира страх и паника.

Че ти сам потвърждаваш тезата ми, сега цената е 10% над тази от 2008ма от твоя пример. Това не покрива дори инфлацията, а разликата в доходите е направо в пъти и явно балона има още накъде да се надува.

[ledosvetlenie]

Сравнение с периода след виденовата зима е неудачно, защото тогава хората (съществена част от населението) нямаха грам пари и е това беше последното 'Голямо Мяу' в модерната ни история (преди това имаме също подобни моменти назад във времето особено покрай националните катастрофи както сме ги учили по история)

Като цяло едно балансирано портфолио от акции винаги бие имотите във времето, но си има и изключения - говорим генерално. Проблемът е, че в България сме все още в началото на формирането на нормален капиталов пазар и хората са силно недоверчиви, което предвид на миналия бум и срив на БФБ е абсолютно закономерно.

По отношение на дохода от наем е добре да се гледа както назад така и напред във времето, защото всяка година се пускат нови и нови апартаменти под наем, а демографията ни е зле...меко казано. Това, че някой е вадил пари от нещо преди 10г не значи, че ще вади следващите 10г и затова е добре да се вземе предвид пазара (търсене и предлагане).

Ще ви дам за пример лавандулата, която така упорито ме нарочихте, че отглеждам (слава богу не). Преди няколко години фермери от Добруджа насяха пробно декари с лавандула. Предвид на международното търсене и проблемите във Франция - цената на маслото беше такава, че 'извадиха' от декар в пъти повече от колкото с царевица и пшеница. Съответно се засадиха десекти хиляди декари с лавандула. Търсенето в същото време си е на едно константно ниво с потенциални леки ръстове, а производството, което направихме в България презадоволи пазара. В резултат цените на маслото паднаха около 5 ПЪТИ от рекордните си нива и хората изградили насаждения (многогодишни), купили техника останаха да работят на 0 или да разорават и да приключват с тази култура. Та това, че преди няколко години някой е вадил добри пари от нещо не означава , че след години ще е същото.

Берти прав си за търсенето и предлагането на лавандулата, ама към момента не сме свидетели новозасадените имоти да са 3-5 пъти повече от съществуващите и това да обърне рязко пазара

Ето какво ми показва моят опит в рентирането

Всяка следваща година става все по лесно да се рентира - Разбира се има сътресения като 2009-та и 2019-та но те не променят хода на историята

Живеенето под наем става все по популярно и световната тенденция от която София не прави изключение е че броят на собствениците намалява за сметка на наемателите

Другото е че когато не дължиш пари на банките и отдаваш изцяло собствени имоти трудно ще ти останат празни защото можеш да си позволиш да ги отдаваш на каквато и да е цена или просто да ги затвориш и да чакаш по добри времена. В такива времена и акциите не са цъфнали и вързали

[redcretin]

Джонка постове като този говорят за дълбоко непознаване на пазара от преди 20г граничещо с пълно невежество и се чудя дали въобще да ти отговарям след като хабер си нямаш за онези времена

По онова време цените бяха в долари и например панелна гарсониера в Надежда струваше под 10 000 долара - Моля ти се покажи ми в момента нещо подобно на 30 000 евро

И преди съм писал че съм купил 2004-та до момента там теоретичната ми капиталова е над 8 пъти сметната на база 20 годишни наема
Лорда също сподели че имот купен пак по това време му е с над 6 пъти капиталова

Дури по това време е купувала продавала - Питай нея ако не ми верваш но не се излагай защото този ти пост говори за много ниско ниво

Всички видни теоретици тук накрая се снимате с каравани на фона на зарязани изкоп и малко бетон а-ла Банско Сефте.

[ledosvetlenie]

Едностаен Надежда 1 - 02/2004 средна цена 366 Евро
Едностаен Надежда 1 - 08/2021 средна цена 889 Евро

Това е максималният период на графиката в Imot.bg. Ако от 2004 досега са 2,5 пъти, от 2001 да са максимум 3-3,5 пъти.
Колко са верни тези данни не ме интересува, идват от брокерски сайт. Нито пък ме интересува ти за колко си купил и каква доходност си реализиарал - просто защото говориш 100 процентови лъжи през цялото време.

Джонка говорим за 20г - В началото на 2004-та цените на имотите вече бяха поскъпнали

Аз направих сделка в началото на 2004-та но сделката беше договорена октомври 2003 и се проточи няколко месеца докато продавачите си оправят документите

За тези само няколко месеца цените на имотите толкова скочиха, че накря аз бях 100% сигурен че те ще се откажат - За мой късмет те си удържаха на думата

[Evgo]

20 години е прекалено удобен период за имотите, преди 20 години още бяха на абсолютното дъно след Виденовата зима. Скоро след това почват да растат сериозно и 2008ма стигат почти сегашните цени. Ако хванем 14 годишен период, твоята теза ще издиша тотално, 10 пъти покачване на Дау срещу почти същите цени на имотите.

Днес цените са по-високи от 2008 г.

Тогава една панелна гарсионера след ремонт се продаваше за 63 000 евро, а сега е над 70 000 евро. Давам пример с най-евтиното жилище.

Сега са вдиганали цените и за старите панели на 50 г, те не се търсят много и вървяха под 1000 евро за кв.м., сега има и по 80 000 евро за двустаен панелен.

Просто доминира страх и паника.

[bertram]

Сравнение с периода след виденовата зима е неудачно, защото тогава хората (съществена част от населението) нямаха грам пари и е това беше последното 'Голямо Мяу' в модерната ни история (преди това имаме също подобни моменти назад във времето особено покрай националните катастрофи както сме ги учили по история)

Като цяло едно балансирано портфолио от акции винаги бие имотите във времето, но си има и изключения - говорим генерално. Проблемът е, че в България сме все още в началото на формирането на нормален капиталов пазар и хората са силно недоверчиви, което предвид на миналия бум и срив на БФБ е абсолютно закономерно.

По отношение на дохода от наем е добре да се гледа както назад така и напред във времето, защото всяка година се пускат нови и нови апартаменти под наем, а демографията ни е зле...меко казано. Това, че някой е вадил пари от нещо преди 10г не значи, че ще вади следващите 10г и затова е добре да се вземе предвид пазара (търсене и предлагане).

Ще ви дам за пример лавандулата, която така упорито ме нарочихте, че отглеждам (слава богу не). Преди няколко години фермери от Добруджа насяха пробно декари с лавандула. Предвид на международното търсене и проблемите във Франция - цената на маслото беше такава, че 'извадиха' от декар в пъти повече от колкото с царевица и пшеница. Съответно се засадиха десекти хиляди декари с лавандула. Търсенето в същото време си е на едно константно ниво с потенциални леки ръстове, а производството, което направихме в България презадоволи пазара. В резултат цените на маслото паднаха около 5 ПЪТИ от рекордните си нива и хората изградили насаждения (многогодишни), купили техника останаха да работят на 0 или да разорават и да приключват с тази култура. Та това, че преди няколко години някой е вадил добри пари от нещо не означава , че след години ще е същото.

[nkavrakov1982]

Благодаря за отговорите
Ще се опитам да ги синтезирам много ,защото това е изискването и със сигурност ще видите нещо много обобщено и по кратко .
В края на годината ще излезне голяма статия или анализ в която нашата страна ще участва /имам в предвид форума като трета страна ,потенциални купувачи и всички извън сегмента агенции,строители,банки /.

[power grid]

Факторите към момента не са толкова важни - По важни са сигналите

Ако гледахме факторите ти трябваше да си познал срива още 2017-та когато наистина беше редно да има срив и ти беше теоретично прав

Та да се върнеме на сигналите

Сигнал 1 - Цената на имотите се отделя от фундамента (Фундамента е ръста на доходите) - Когато това се случи и цените почнат рязко да се покачват без това да е подплатено със съответното покачване на доходите е ясен знак за оформянето на балон
Сигнал 2 - Покачване на цените с 20% в рамките на една година (Това е сигурен знаг за горещ пазар и формиращ се балон)
Сигнал 3 - Рекорден брой сделки с имоти въпреки високите цени (Това отново е сигурен предвестник на предстоящи проблеми говори за зараждаща се паника на пазара)
Сигнал 4 - На пазара се включват хора с кеш - Хора които са го имали този кеш и не са купили на по ниски цени явно имот не им трябва и сега изведнъж пак без да им трябва този имот го купуват на по високи цени (това пак е сигурен сигнал за нарастваща паника и предстоящи проблеми )

Какво още липсва

Сигнал 5 - Още 20% поскъпване за да може балона да получи необходимият размер (сигурен сигнал за прегрял пазар)
Сигнал 6 - Сътресение на фондовата борса в ЕУ и УСА
Сигнал 7 - Ограничаване на ипотечното финансиране от банките уплашени от горните неща (този сигнал не е задължителен, но появи ли се е особено важен)

Всяко нещо има край.Скъсването с реалността води до лош край.Ще дойде края и на тая простотия...Половин милион за коптор в София????!!!!!С половин милион мога да отида на село и да не работя до края на живота си...

[ledosvetlenie]

Добави и факторите за влияние на пазара .

Факторите към момента не са толкова важни - По важни са сигналите

Ако гледахме факторите ти трябваше да си познал срива още 2017-та когато наистина беше редно да има срив и ти беше теоретично прав

Та да се върнеме на сигналите

Сигнал 1 - Цената на имотите се отделя от фундамента (Фундамента е ръста на доходите) - Когато това се случи и цените почнат рязко да се покачват без това да е подплатено със съответното покачване на доходите е ясен знак за оформянето на балон
Сигнал 2 - Покачване на цените с 20% в рамките на една година (Това е сигурен знак за горещ пазар и формиращ се балон)
Сигнал 3 - Рекорден брой сделки с имоти въпреки високите цени (Това отново е сигурен предвестник на предстоящи проблеми говори за зараждаща се паника на пазара)
Сигнал 4 - На пазара се включват хора с кеш - Хора които са го имали този кеш и не са купили на по ниски цени явно имот не им трябва и сега изведнъж пак без да им трябва този имот го купуват на по високи цени (това пак е сигурен сигнал за нарастваща паника и предстоящи проблеми )

Какво още липсва

Сигнал 5 - Още 20% поскъпване за да може балона да получи необходимият размер (сигурен сигнал за прегрял пазар)
Сигнал 6 - Сътресение на фондовата борса в ЕУ и УСА
Сигнал 7 - Ограничаване на ипотечното финансиране от банките уплашени от горните неща (този сигнал не е задължителен, но появи ли се е особено важен)