Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[bota156]

Съгласен съм с рационалния подход на оценка на наема, който даваш, но не съм сигурен дали отчиташ фактора, че не малка част от отдаваните имоти са изплатени и разходите за амортизация на масово отдаваните апартаменти далеч не са на база 400 евро на м2, както си ги бистрим с теб от край време. Народопсихологията също не трябва да се изключва от картинката. Ако наемодателят вярва, че цената на имота му може само да расте, той е ОК и на 2 % възвращаемост, защото гледа на тухлата като спестовен влог. И когато станат много тези участници, наемите няма как да се вдигнат щом наемодателите нямат рационално поведение. От примерът, който днес дадох на Дури за наемите на тристайни в Стрелбище и сметки на коленце, излиза че имаме не по-малко от 30-35 годишна възвращаемост на имотната инвестиция към днешни цени, но въпреки това населението предпочита да купува, вместо да живее под наем, а при спад на търсенето следва спад на цената без значение каква е покупателната способност на заплатата. Повишената заплата води до ръст на покупките за собствено ползване и спад на наемателите ако приемем броя на живущите в София за даденост, а ми се струва, че той е по-скоро в намаление.

Абе то и тука смятан на ПОКУПНА ЦЕНА преди 10-20 години а не на сегашна възвръщаемостта.
Та като си го взел за 200-300€ 2000г 200€ наем са си баш 10% - повече от прилично.

[nomche]

Всъщност с наемите нещата са много ама много прости и зависят от малко лесни за отчитане неща. Относно търсене/предлагане. То зависи от броя хора живущи в София / за 2020 има безспорно намаление, за 2021 ще има увеличение , но не знам дали ще надмине нивото от преди Ковид...по-скоро не/. След това имаме имотите с разрешение за ползване всяка година / когато започнат да стават по над 10К на година е лошо/ и имотите, които биха се отдавали / към момента са до 20% от новите = 2К при 10К нови на година/
Относно стойността на наема той зависи от ЗАПЛАТИТЕ на хората в града , които растат , инфлацията, която изяжда този ръст = остатъчен доход за наем и амортизацията / разходи за ремонт и обзавеждане/.
Колкото и абсурдно на някой да му звучи търсенето и предлагането на наеми е фактор разбира се, който с близка перспектива поради многото ново строителство спрямо ръста на населението ЩЕ натисне до санитарният минимум наемите , но не е основният . Основните са позволимостта да се плаща определена сума наем и разходите на наемодателите за поддръжка на имота при наемател в него. Те сочат, че повишаването на наемите е неизбежно защото и двете неща се увеличават.
Когато разходите станат НАД пазарният наем имота става тъмен прозорец и тухлен депозит и излиза от пазара на наеми. И не не се продава защото 98% от хората не знаят какво да правят кеша от подобна продажба.

Съгласен съм с рационалния подход на оценка на наема, който даваш, но не съм сигурен дали отчиташ фактора, че не малка част от отдаваните имоти са изплатени и разходите за амортизация на масово отдаваните апартаменти далеч не са на база 400 евро на м2, както си ги бистрим с теб от край време. Народопсихологията също не трябва да се изключва от картинката. Ако наемодателят вярва, че цената на имота му може само да расте, той е ОК и на 2 % възвращаемост, защото гледа на тухлата като спестовен влог. И когато станат много тези участници, наемите няма как да се вдигнат щом наемодателите нямат рационално поведение. От примерът, който днес дадох на Дури за наемите на тристайни в Стрелбище и сметки на коленце, излиза че имаме не по-малко от 30-35 годишна възвращаемост на имотната инвестиция към днешни цени, но въпреки това населението предпочита да купува, вместо да живее под наем, а при спад на търсенето следва спад на цената без значение каква е покупателната способност на заплатата. Повишената заплата води до ръст на покупките за собствено ползване и спад на наемателите ако приемем броя на живущите в София за даденост, а ми се струва, че той е по-скоро в намаление.

[pesimist4o na kvadrat]

E, тя ако не може да си позволи вноска за ипотека, а вече има кредити под 3 % лихва, смятай каква доходност ще може да предложи като наемател. Като добавим довършителните й работи и самоучастието, които едва ли ще даде даром, къде отиде възвращаемостта? A понеже е взела имота преди 3 години, заначи по статистика от тук пишещите, сега ще го продаде на 40 % отгоре, то тогава вноската й в момента е поне на едно половината от проджната й цена, т.е. преко сили ще имаш доходност от 1,3 %. Дали си заслужава такава инвестиция?

Преди 3 години лихвите бяха над 3% и по-скоро е над 4%. Освен това тя плаща и главница с вноската. Изплатила е част от нея. Сега ще продаде и на печалба , така че ще има с какво да плаща наем. Дали си заслужава .... да... защото тя е свикнала с имота и би стояла в него много години евентуално....
Разбира се подобно нещо няма да се случи защото просто е ревала на рамото на Кавръка....Имаме навик да се оплакваме винаги каквото и да е положението.... Няма човек купил в София реди 3 години, който би имал проблем с плащане на ипотека / доходите са му 20-30% нагоре за периода, а вноската може да е само надолу в зависимост от условията на банката, но не и нагоре/.....

[nomche]

Привет и на теб,
Пожелавам ти бързо и успешно да продадеш имота в който живееш и да вземеш желания апартамент под наем на цена която според теб е справедлива. Пожелавам същото и за втория апартамент когато стане готов да го отдадеш на справедлива за теб цена.
Пиша, че няма намаление на наемите не за друго ,а защото така показва справката в имот.бг. Апартаментите ми са отдадени под наем и за сега от първо лице не мога да пиша дали наемите са намалели или не, но след като свърши наемния ми срок ще повиша наема пък който иска да го наема

Мерси за пожеланията, Дъри, малко късмет никога не е излишен, но дори и да не стане така както съм го намислил, няма да е болка за умиралка, а и най-вероятно няма да промени мнението ми за пазара на имотите.
Пожелавам ти като му дойде времето бързо да намериш желаещи на търсения от теб наем, а дотогава дано има само коректни и точни наематели.

[Bearfox]

E, тя ако не може да си позволи вноска за ипотека, а вече има кредити под 3 % лихва, смятай каква доходност ще може да предложи като наемател. Като добавим довършителните й работи и самоучастието, които едва ли ще даде даром, къде отиде възвращаемостта? A понеже е взела имота преди 3 години, заначи по статистика от тук пишещите, сега ще го продаде на 40 % отгоре, то тогава вноската й в момента е поне на едно половината от проджната й цена, т.е. преко сили ще имаш доходност от 1,3 %. Дали си заслужава такава инвестиция?

Разбира се че НЕ !
Само малоумен или лъжец може да каже , че в момента ПОКУПКА НА НЕДВИЖИМОСТ като Инвестиция или за Рента е изгодно.
А тепърва ще става все по неизгодно и безсмислено.
Което ще свали цените на имотите в следващите две години и ще ги задържи ниски много дълго време.

[pesimist4o na kvadrat]

Песи, здравият разум, комън сенс дето му викат у Факултето, е много срещу вдигането на наемите. Аз статистика за 5 години назад нямам, гледам само какво се случва около мен, а то не е в подкрепа на увеличението на наемите. Знам за студенти, които се върнаха по родните си места, напускайки квартири и още не са се върнали, чувам за хора от кол центрове, които си работят дистанционно от родните градове и са напуснали София, знам за наемодатели, на които им напуснаха наемателите, защото са си купили апартамент, гледам предавания за разни ИТ специалисти дето вдигали цените на къшите около София, щото искали простор, предполагам, че повишената смъртност в София освобождава повече апартаменти, отколкото го е правила преди 2 или 3 години. С това далеч не искам да кажа, че ти не си успял да си вдигнеш нивото на наемите, които получаваш, но ако ти оперираш в един определен сегмент от пазара, това не означава, че картинката като цяло не би могла да е друга. Иначе съм съгласен, че увеличението на цените на имотите предполага вдигане на наемите, в противен случай към днешна дата има неравенство между цена на актив и доход, но съвсем друг е въпроса може ли да се очаква увеличение на наемите.

Всъщност с наемите нещата са много ама много прости и зависят от малко лесни за отчитане неща. Относно търсене/предлагане. То зависи от броя хора живущи в София / за 2020 има безспорно намаление, за 2021 ще има увеличение , но не знам дали ще надмине нивото от преди Ковид...по-скоро не/. След това имаме имотите с разрешение за ползване всяка година / когато започнат да стават по над 10К на година е лошо/ и имотите, които биха се отдавали / към момента са до 20% от новите = 2К при 10К нови на година/
Относно стойността на наема той зависи от ЗАПЛАТИТЕ на хората в града , които растат , инфлацията, която изяжда този ръст = остатъчен доход за наем и амортизацията / разходи за ремонт и обзавеждане/.
Колкото и абсурдно на някой да му звучи търсенето и предлагането на наеми е фактор разбира се, който с близка перспектива поради многото ново строителство спрямо ръста на населението ЩЕ натисне до санитарният минимум наемите , но не е основният . Основните са позволимостта да се плаща определена сума наем и разходите на наемодателите за поддръжка на имота при наемател в него. Те сочат, че повишаването на наемите е неизбежно защото и двете неща се увеличават.
Когато разходите станат НАД пазарният наем имота става тъмен прозорец и тухлен депозит и излиза от пазара на наеми. И не не се продава защото 98% от хората не знаят какво да правят кеша от подобна продажба.

[Dury]

Здравей Дъри и приятен ден.
Изненадан съм от това твърдение в черно от твоя пост. Както коментирахме, продавам си в момента апартамента, в който живея, за да си куя втори в сградата, в която вече си строя едно жилище за собствено ползване. Та, реално ако успея да продам, ще се наложи известно време да живея под наем докато са готови двата ми нови апартамента. Затова следя от няколко месеца наемите на тристайни в два квартала. Към днешни дати в сайта, който най-много се цитира тук, има 9 паратамента с намалени наема и 2 с увеличени за кв. Стрелбище. Има и поне един, който съм видял преди два месеца да е на по-висока цена, сега е на нова обява с по-нисък наем, но без макривоква за увеличение или намаление. В квартала, в който живея и също гледам за наем, съотношението е даже по-голямо в полза на намлените наеми. И понеже купувам и продавам едновременно в два квартала, мога смело да кажа, че с настоящите наеми и цени на продажба на м2, смятам, че спадът на цените на имотите е неминуем.
И понеже ще се намери някой умник пак да пита що тогава купувам, направо да кажа, щото съм си харесал мястото, където ми строят и щото мога да си го позволя.

Привет и на теб,
Пожелавам ти бързо и успешно да продадеш имота в който живееш и да вземеш желания апартамент под наем на цена която според теб е справедлива. Пожелавам същото и за втория апартамент когато стане готов да го отдадеш на справедлива за теб цена.
Пиша, че няма намаление на наемите не за друго ,а защото така показва справката в имот.бг. Апартаментите ми са отдадени под наем и за сега от първо лице не мога да пиша дали наемите са намалели или не, но след като свърши наемния ми срок ще повиша наема пък който иска да го наема

[nomche]

Да го дава. Ще я оставя да живее в него под наем....:-)

E, тя ако не може да си позволи вноска за ипотека, а вече има кредити под 3 % лихва, смятай каква доходност ще може да предложи като наемател. Като добавим довършителните й работи и самоучастието, които едва ли ще даде даром, къде отиде възвращаемостта? A понеже е взела имота преди 3 години, заначи по статистика от тук пишещите, сега ще го продаде на 40 % отгоре, то тогава вноската й в момента е поне на едно половината от проджната й цена, т.е. преко сили ще имаш доходност от 1,3 %. Дали си заслужава такава инвестиция?

[13ADROL]

Хората бият трвевога, че функционалната неграмотност обхваща все по-голяма част от младото поколение, но явно ти се опитваш да покажеш, че проблемът е от по-отдавна.

Аз какво се опитвам не е интересно, но описаното от теб ТИ прекрасно го показа. Затова сме на такова дередже, работещ в транспорта даде тотално невярна прогноза за цените, а после обяснява и учи другите защо не е познал. Потресаваща наглост и дебелоочие

[pesimist4o na kvadrat]

В момента съм в една комисия за изборите за президент.Към ГЕРБ съм.
Колежката от ГЕРБ е купила двустаен с ипотека в Манастирски ливади преди 3 години и вече издиша с изплащането.Каза че не можела да плаща ипотеката и ще трябва да го продава.До месец Март не можела да го продава защото имала големи неустойки към банката преди тази дата.В момента каза че едвам плаща вноските а работи на две места.Сами си правете сметката колко ипотечковци ще обрули инфлацията.

Да го дава. Ще я оставя да живее в него под наем....:-)

[nomche]

Да, ама отговор няма нали "умнико". Аз ако се бях изложил толкова много в сферата в която работя, никога не пих се появил повече

Хората бият трвевога, че функционалната неграмотност обхваща все по-голяма част от младото поколение, но явно ти се опитваш да покажеш, че проблемът е от по-отдавна. Казах отдавна, на който може да чете и разбира, какво се случи в транспорта, няма да повтарям за трудно разбиращи, само ще ти кажа да си знаеш, че цените тръгнаха надолу и няколко компании вече обявиха, че не виждат смисъл от увеличение на настоящите нива. Вече има спад от 20 % при някои превозвачи и ако тръгнем от тъпоумната логика, от която изобщо почна спора преди година, значи като пада цената на транспорта, трябва да падне и цената на квадратен метър, ама двете нямат много общо.

[Bearfox]

Искам да обърна внимание на модераторите върху следното:

В темата за повишението на цените на имотите, доста често пишещите участници биват подбуждани от понижителите-нулеваци и обитатели на детски стаи да пишат не по темата.

Та за да не стават полемики, нека модераторите вместо да трият или модерират коментарите на нормалните участници, а да преместват коментарите свързани с понижение в съответната тема. Тук в тази тема иде реч за повишение на цените поне до 2029-та и всички коментари за понижение следва да се третират като спам и тролене.

Може би дори е добра идея достъпа до тази тема за някои от най-яростните понижители да бъде ограничен само до правото да може да се чете, без право да се пише. Нямам нищо против същото да бъде направено реципрочно и в темата за понижението относно повишителите.

Хубаво ще е горното да бъде направено за да няма личностни нападки срещу инвеститорите притежаващи повече имоти от нямащи нищо нулеваци, обитаващи детски стаи.

Който харесва идеята нека натисне върху бутона "Харесвам" за да знаят модераторите дали има достатъчно поддръжници на тази идея.

пп. към нормалните инвеститори: Щом видите понижителски коментар натиснете бутона "Сигнал за нередност" и помолете коментара да бъде преместен в подходящата тема.

Нима само аз виждам желание за самоуправство и опит за ограничаване на свободния изказ и мнение.
Темата е какво повишение очаквате на недвижимите имоти и повече от 80% от здравомислещите хора могат спокойно да отговорят еднозначно или с големи постове кой както желае с отговора : Н И К А К В О !!

И ще бъде изцяло по темата зададена като заглавие.
Смешни и детински са вече прищявките на някой пишман притежатели на уж имоти.

[pesimist4o na kvadrat]

Жалко, че няма статистка за среден брой активност на обявите. Да се види колко масово обявите си стоят с месеци, а все по-често и от 1+ година.
Каквито и цени да обявяват, презасищането е факт.

Нямаш никаква идея за пазара на наеми. Или просто от позицията на наемател пишеш и си фантазираш някакви неща. Дури не знам защо се мъчи да ти обяснява.
Пиша ти за последно малко повече вътрешно инфо ей така за да разбереш позицията на наемодателите. До момента не съм имал апарт, който да съм го отдал за повече от месец. Последният го преотдадох Февруари в най-тъпият възможен момент за 3 дни, но ФАКТ беше на 8% по-нисък наем / тогава беше криза/. Сега чакам/надявам се наемателя да се изнесе , за да го отдам на 20% повече - демек на 10% НАД предковид наемите..
ОГРОМЕН процент от обявите за наеми са брокерски примамки ментета - звъниш и ти казват сори ама се отдаде вчера ама имаме друго подобно малко по-скъпо и доста по-тъпо в района...., снимките и описанието са мента и т.н.
И друго - има долна граница под която наемите няма как да са у нас защото се отдава основно обзаведено. Има си определена амортизация и човек трябва да е меко казано слабоумен да отдава под наем под себестойността на разходите. Ако се стига до подобно нещо просто не се отдава докато някой не се съгласи да плати нужната цена - мебелите и пералнята леб и вода не искат.....Та по този повод не ми е проблем да държа имот за под наем и 5 години ако трябва празен....., но както казах досега не е имало нужда от подобно нещо....

[13ADROL]

Както казах, винаги ще се намери някой "умник" да зададе тъп въпрос.

Да, ама отговор няма нали "умнико". Аз ако се бях изложил толкова много в сферата в която работя, никога не бих се появил повече

[nomche]

Дълбоко се съмнявам, че отдаваш повече апарти от мен.... Още повече по спомен си наемател....Ако греша сори.
Мога да ти пусна и статистика за 5 години назад за наемите ама няма... :-) Избирай си да вярваш в каквото искаш. Аз ЗНАМ , че минахме нивата от преди Ковид от първо лице....:, а и статистиката това показва -))).
Предполагам живееш със заблудата от зимата на миналата година когато наистина имаше / в минало време/ спад от порядъка на 15% средно....беше....

Песи, здравият разум, комън сенс дето му викат у Факултето, е много срещу вдигането на наемите. Аз статистика за 5 години назад нямам, гледам само какво се случва около мен, а то не е в подкрепа на увеличението на наемите. Знам за студенти, които се върнаха по родните си места, напускайки квартири и още не са се върнали, чувам за хора от кол центрове, които си работят дистанционно от родните градове и са напуснали София, знам за наемодатели, на които им напуснаха наемателите, защото са си купили апартамент, гледам предавания за разни ИТ специалисти дето вдигали цените на къшите около София, щото искали простор, предполагам, че повишената смъртност в София освобождава повече апартаменти, отколкото го е правила преди 2 или 3 години. С това далеч не искам да кажа, че ти не си успял да си вдигнеш нивото на наемите, които получаваш, но ако ти оперираш в един определен сегмент от пазара, това не означава, че картинката като цяло не би могла да е друга. Иначе съм съгласен, че увеличението на цените на имотите предполага вдигане на наемите, в противен случай към днешна дата има неравенство между цена на актив и доход, но съвсем друг е въпроса може ли да се очаква увеличение на наемите.