Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[terziеv]

За огромно съжаление ...

Абсолютно си прав, ако и повечето ти аргументи да противоречат на началното ти изречение. Но тука играта не е чак толкова "апартаменти", ако и те да изпълняват функции много отвъд инвестиционните. Ситуацията е - грабваш активи или гориш.

Другото, което не отчиташ, е че България е данъчен рай, докато политическа среда в Англия е изключително нестабилна. Постоянни данъчни промени, регулации, разни санкции, тук там някой бунт... Ето точно направиха нов договор с ЕС, напук на електората.

[Evropat]

За огромно съжаление на повишителите ето ви малко аргументи за реалити чек или още защо цените на имотите в България са високо надценени:
1. ⁠⁠⁠Cap rates - Според този показател, цените са спекулативно високи.
Това е най-елементарния показател следен от инвеститори. това е просто годишния наем разделен на цената на имота. ако събираш годишен наем от 10.000 лв а апартаментът струва 200.000, това е cap rate от 5%. в най-скъпите градове този показател понякога е спадал до под 4%. рядко, но е факт. Ето една страница с информация за англия - https://www.globalpropertyguide.com/.../rental-yields

По-принцип, колкото по-висок е този показател, толкова по-добре за инвестиция. Ако този показател е нисък, това означава, че възвръщаемостта на имота е ниска и собственикът очаква да направи пари или чрез бързо вдигане на наема след изтичането на договора (от 500лв на 800 лв, примерно) или (по-вероятно) спекулативно очакване на повишение в цените.

Това което виждам в софия е, че този показател е под 4% и достига дори 3.25% за 3-стаен. Тоест ако съм глобален инвеститор, логичното действие е да продам имот в София и да купя в Лондон. Това е спрямо този показател само. Не ме вълнуват мнения за араби, престъпления и подобни глупости в Лондон.

Много ми е трудно да си представя, че този показател ще продължи да върви надолу. Или наемите трябва да се вдигнат доста или имотите да паднат доста. Ако сравня с Лондон, цените в София са с около 10% завишени. Ако сравня с други градове, стават още по-високи.

2. Наем спрямо заплата - пак по Интернет, изглежда че в София, средната заплата е около 1.500 евро. няма да споря за mean/median. вие си знаете разликата. ето ми го източника - https://bnr.bg/en/post/102115877/the...cording-to-nsi

Ако приемам че средният наем за двустаен в София е 600 евро, това е супер достъпно спрямо заплатите. Тоест, наемите могат да се вдигат още доста и ако се вдигат, цените също ще се вдигнат.

В скъпи чуждестранни градове, хората плащат 30%-35% от заплата за наем. тоест ако вие с партньора си правите общо 6.000 лв, може да си позволите наем от 2.000 лв. Ето ситуацията в големи американски градове - https://themortgagepoint.com/2025/05...re-to-30-rule/

По-този показател, София е евтина и цените могат да се вдигнат доста.

3. Строителство - в най-скъпите световни градове, строителството е много трудно и бавно. в най-трудните за строене градове като Хонг Конг, Лос Анджелис, Сан Франциско, Лондон това допринася до голям недостиг на жилища. В София, този проблем го няма. Има яко строителство. това означава, че винаги ще има нови жилища, които ще натискат цените надолу.

4. Големи наемодатели - в много градове в света, едри наемодатели държат голям процент от пазара. те винаги купуват нови жилища и така поддържат пазара висок. В София това го няма. ако тези наемодатели решат да навлизат в София, цените ще се вдигнат.

Равносметка: знам че казах че няма да правя прогнози, но моята равносметка е следната.

Цените в София са скъпи за места в които всеки иска да живее. Като чета коментарите, имам чувството че всеки иска да живее в центъра за 125.000 евро. Това е невъзможно.

Но ако цените, които виждам по интернет са вярни, много части в София са супер достъпни. Примерно, Обеля 2. знам, знам. Цигания, мръсно, скапани училища.

Но, това е квартал без особена престъпност, близо до метро. 3-стаен апартамент за 160.000 евро на 20 минути от центъра е нечувано в европа и америка. Камо ли “предградия” тип Нови Искър.

Ако съм инвеститор, на този етап не бих тръгнал да купувам апартамент в София и да го давам под наем. Това ми изглежда супер кофти инвестиция. Ако сметката стане, то ще е чиста спекулация, защото от инвестиционна/бизнес гледна точка, инвестицията не става.

Но липсата на други възможности за инвестиране в България, предполагам допринася за това.

Ако си купувам апартамент за живеене, цените извън “желаните” квартали са доста достъпни спрямо показателите в световен мащаб. В крайна сметка, никой квартал в София не е гето. В никой квартал няма да те оберат докато ходиш или да има улица с наркомани. Може да е грозно и мърляво, но градският транспорт става и прави разстоянията кратки. Това прави доста квартали в София привлекателни спрямо европейски второстепенни/третостепенни еквиваленти.

Откъм чисто математическа гледна точка, най-приемливото решение е да си наемател и да си инвестираш спестяванията. Разбира се, домът е едно доста емоционално и лично решение и има други фактори, както и възможността за по-приемливи инвестиции.

[Bailor]

ЕУ, другия пуска в фалшива новина да ни убеди че квадрата е 12бона в по-проклетата и от България страна.

Значи казваш БТА пуска фалшиви новини. Добре, повярваха ти...то много добре си личи кой е изнервен до краен предел.

[ratten]

ратко заеми се ти с мастъра, аз се отказвам, вече дори не ми е забавно

то и на мен не ми е
но няма жив понижител вече

[bertram]

Още един въпрос за да добия представа: Как мислиш ние тук водим дискусия за цените с теб или просто се гаврим с твоята особа?

мисля си, че първо трябва да 'превъртиш' играта с имотите (разход за данъци < приход от НИ - наеми,ренти, бизнес) и едва тогава да се гавриш с тук пишещите

[AMG2023]

Съжалавам за теб, Кондоресо, ама трябваше да очакваш намалялата клиентела. Все пак вече сме в Шенген и по суша, ТИР паркингите по границата са празни. Като гледам и мигрантите яко са намалели, глад те чака:
[ATTACH=CONFIG]n4272412[/ATTACH]

С Тиква,Чалгар,Свиня и комунисти на власт да говориш за повишаване на цените и имотите и стандартът в БГ следващите години трябва или да си брокер или не добре с главата.
Само да не се окаже скоро че повечето инвеститорчета на тухли ще почнат да се палят с бензин пред парламента или да тропат с менчетата и канчетата както преди 10-15г гладни,гладни и не могат да си обслужат няколкото кредитите щото няма далаверки.

[AMG2023]

Баси отчаяните брокерази гладни, пускат фалшиви новини една след друга само и само разкрасят мизерията в която са изпаднали.
Единия пуска фалшив сайт с фалшива новина че била топ10 дестинация каквото и да значи това, вероятно последната страна да отидеш на море в ЕУ, другия пуска в фалшива новина да ни убеди че квадрата е 12бона в по-проклетата и от България страна.
Брокерази идват гладни годинки за вас и е удоволствие да ви гледам как се стопявате и страдате и същевременно се самоубеждавате че всичко е наред.

[два_таралежа]

България е в Топ 10 на най-желани дестинации за организирани почивки сред германските туристи за лято 2025 - TravelRadar

[два_таралежа]

23% ръст на пътническия трафик отчитат от Летище Варна. От април пътуваме директно до Париж - TravelRadar

[bertram]

ратко заеми се ти с мастъра, аз се отказвам, вече дори не ми е забавно

Ако ме беше чел с разбиране 2017-та сега нямаше да питаш час по час за датата на голямото мяу..

[два_таралежа]

не го прекъсвай
че не е купувал никога е ясно
но са ми интерсни причините, които ще изтъквне
дали ще е за побеснялото стадо, дали за канарите
ще ми се ра разбера

ратко заеми се ти с мастъра, аз се отказвам, вече дори не ми е забавно

[bertram]

Нищо конкретно вече не смееш да кажеш. Тайминг ис евритинг! (твоя сентенция) Поне пиши този край на бичия цикъл в това ли десетилетие да го чакаме или в следващото. Не забравяй, че догодина ще ти празнуваме юбилей 10 години чакане на МЯУ и -40% дискаунти.

напълно конкретно ти казвам - бичият цикъл свършва с края на евтините ипотеки
кога - ами когато тогава ... ако искаш стой и чакай... аз не стоя и не чакам.

Ако зависеше от мен кранчето на кредитирането щях да ти дам дата и час, но понеже не зависи ти отговарям - следи какво се случва на този пазар
Грешно е кесиш и да чакаш голямо мяу - по-скоро е добре да имаш едно на ум и да действаш адекватно.

[Evgo]

Виждам, че сте в настроение.

Колето просто не е искал и не му трябва, за това не е купил. Щеше да се пребори за един двустаен, ЕПК и преди, и днес в неговия квартал.

[два_таралежа]

написал съм ти го, но трябва да го осмислиш - СЛЕДИ ИПОТЕЧНОТО КРЕДИТИРАНЕ - когато закопае - чакай край на бичия цикъл.

Нищо конкретно вече не смееш да кажеш. Тайминг ис евритинг! (твоя сентенция) Поне пиши този край на бичия цикъл в това ли десетилетие да го чакаме или в следващото. Не забравяй, че догодина ще ти празнуваме юбилей 10 години чакане на МЯУ и -40% дискаунти.

Това в синьото може да се случи 2079-та нали? Помниш ли, че ми се смееше за 2029-та? Сега ти се вижда съвсем приемлива нали?

===2079===

Още един въпрос за да добия представа: Как мислиш ние тук водим дискусия за цените с теб или просто се гаврим с твоята особа?

[bertram]

Аз също не съм ял рибай стек но съм чувал че е вкусен, пробвай.

Та кога казваш е края на този бичи цикъл??... (искам отговор)

написал съм ти го, но трябва да го осмислиш - СЛЕДИ ИПОТЕЧНОТО КРЕДИТИРАНЕ - когато закопае - чакай край на бичия цикъл.