Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[Evgo]

Е, то от познат до познат... анекдотика.

Тъкмо като започвах да се занимавам с НИ преди 6 години се запознах с един ранно-пенсионирал се рентиер. Май имаше около 7-8 апартамента в Лозенец, явно закупени на ниски цени преди балона 2008, поне част от тях.

Независимо от казуистиката на всеки един, като се тегли чертата от приходи, разходи и нереализирана капиталова печалба, то нещата стават ясни.
От моите наблюдения обаче почти никой не тегли чертата правилно, камо ли пък да си моделира 10-20 години напред.

Скептиците ще кажат, че капиталовата печалба няма значение и е мираж. Ако можещ да реализираш имота на тази цена за 3-5 месеца не виждам какъв е проблема. Да не говориш за кредитния потенциал като обезпечение. Въпрос на гледна точка, няма нужда да се хапем по темата.

При прецизна отчетност от ден 1 и добро проектиране напред във времето, става много ясно какво-що.
Ама се получавабая стабилен ексел
- примерно трябва да си направиш вноските, лихвите и главницата за всеки месец за 2 години напред, като е добре да има адекватна прогноза за лихва в бъдеще.
Амортизация на оборудване (за мен лично обаче се компенсира от преоценяване на самото оборудване номинално изразено - особено ако е качествено). По принцип се стремя да оценявам отделно имота и оборудването в него за да е по-ясно. Разходите по ремонти може да да се погледнат като капитализиране на оборудването. И т.н.

Също така често се забравя ефекта на дебазирането на валутата. В ущърб на възращаемостта, но в полза на обезценяването на кредита.

Под "дебазиране на валута" обезценка на валута ли имаш предвид?

Който е купувал НИ в СФ преди 2004 г. определено е на +, обаче по онова време хората нямаха пари и работеха за малки заплати.

[ratten]

Ако се вземат предвид средните заплати в 28-те областни центъра на страната, купуването на жилище е най-недостъпно за хората в София и Бургас. Те трябва да съберат 106 месечни заплати, т.е. да работят в продължение на 8 години и 10 месеца без да харчат парите за нищо друго, за да се сдобият със среден по големина апартамент в съответния град.

Плевен е на другия край в тази класация – там е достатъчно да се работи в продължение на 3 години и 1 месец, за да се постигне същото, показват изчисления на “24 часа" на основата на средните заплати и на актуалните цени на жилище от 81 квадрата. Това според последното преброяване на населението от 2021 г. е средният размер на българското жилище преди това то е било малко над 73 квадрата.

еми, гастерите, които си мечтаят за покупка на имотиту с 2 годишни заплати,
да се ориентират към вълчитрън, попица и търнава

[direkto4eto2]

Няма еднозначен отговор кое е по-добро.

Има хора, които инвестират в скъп ремонт и после 5 г им се изплаща ремонта и обзавеждането от наеми. И им пада възвръщаемостта. А след 10-15 г ползване, обзавеждането и техниката заминават, защото квартирантите не пазят много.

Имам познати давали апартаменти под наем през 90-те години. Те си траеха и си харчеха наемчето за глезотии, обаче не забогатяха особено от това.

Имам и друг познат. Печели от наеми 10-15 г от 2 апартамента в СФ, но е уникално икономичен и си брои левчетата за всичко,

Е, то от познат до познат... анекдотика.

Тъкмо като започвах да се занимавам с НИ преди 6 години се запознах с един ранно-пенсионирал се рентиер. Май имаше около 7-8 апартамента в Лозенец, явно закупени на ниски цени преди балона 2008, поне част от тях.

Независимо от казуистиката на всеки един, като се тегли чертата от приходи, разходи и нереализирана капиталова печалба, то нещата стават ясни.
От моите наблюдения обаче почти никой не тегли чертата правилно, камо ли пък да си моделира 10-20 години напред.

Скептиците ще кажат, че капиталовата печалба няма значение и е мираж. Ако можещ да реализираш имота на тази цена за 3-5 месеца не виждам какъв е проблема. Да не говориш за кредитния потенциал като обезпечение. Въпрос на гледна точка, няма нужда да се хапем по темата.

При прецизна отчетност от ден 1 и добро проектиране напред във времето, става много ясно какво-що.
Ама се получавабая стабилен ексел
- примерно трябва да си направиш вноските, лихвите и главницата за всеки месец за 2 години напред, като е добре да има адекватна прогноза за лихва в бъдеще.
Амортизация на оборудване (за мен лично обаче се компенсира от преоценяване на самото оборудване номинално изразено - особено ако е качествено). По принцип се стремя да оценявам отделно имота и оборудването в него за да е по-ясно. Разходите по ремонти може да да се погледнат като капитализиране на оборудването. И т.н.

Също така често се забравя ефекта на дебазирането на валутата. В ущърб на възращаемостта, но в полза на обезценяването на кредита.

[Bailor]

Ако се вземат предвид средните заплати в 28-те областни центъра на страната, купуването на жилище е най-недостъпно за хората в София и Бургас. Те трябва да съберат 106 месечни заплати, т.е. да работят в продължение на 8 години и 10 месеца без да харчат парите за нищо друго, за да се сдобият със среден по големина апартамент в съответния град.

Плевен е на другия край в тази класация – там е достатъчно да се работи в продължение на 3 години и 1 месец, за да се постигне същото, показват изчисления на “24 часа" на основата на средните заплати и на актуалните цени на жилище от 81 квадрата. Това според последното преброяване на населението от 2021 г. е средният размер на българското жилище преди това то е било малко над 73 квадрата.

[Evgo]

Имате странно чувство за хумор. Гледам реалността. Очевидно е че приходите от един апартамент не стигат за да се купи втори. Ако имам 3 , може би , след 10 години те ще генерират приход за четвърти и то ако не ползвам нищо от приходите. Но откъде ще имам 3? От небето ли ? За да купя 3 апартамента трябва да съм изкарал парите за тях от нещо друго. Ако мога да изкарам пари за 3 апартамента от друго за какво ми е да инвестирам в апартаменти и да търся ниска възвращаемост ? По-добре да ги инвестирам в това с което съм изкарал парите и знам че работи. Правите имагинерни сметки как АКО имало 40 апартамента можело да се случи нещо си. Ако имам 5 апартамента за милион и половина евро последното нещо което ще направя е да ги давам под наем за да ми носят бруто 3500 франка месечен доход от който трябва да отделям да ги поддържам и да продължавам да си броя стотинките. Не разбирам каква е тази Ваша фиксация към апартаментите.

Споменахте че имате синове. Какво и къде са учили ?

Няма еднозначен отговор кое е по-добро.

Има хора, които инвестират в скъп ремонт и после 5 г им се изплаща ремонта и обзавеждането от наеми. И им пада възвръщаемостта. А след 10-15 г ползване, обзавеждането и техниката заминават, защото квартирантите не пазят много.

Имам познати давали апартаменти под наем през 90-те години. Те си траеха и си харчеха наемчето за глезотии, обаче не забогатяха особено от това.

Имам и друг познат. Печели от наеми 10-15 г от 2 апартамента в СФ, но е уникално икономичен и си брои левчетата за всичко,

[ratten]

А бурканЯ с пластмасова капачка, нали?

да и 2 щипки сол задължително

[direkto4eto2]

Имате странно чувство за хумор. Гледам реалността. Очевидно е че приходите от един апартамент не стигат за да се купи втори. Ако имам 3 , може би , след 10 години те ще генерират приход за четвърти и то ако не ползвам нищо от приходите. Но откъде ще имам 3? От небето ли ? За да купя 3 апартамента трябва да съм изкарал парите за тях от нещо друго. Ако мога да изкарам пари за 3 апартамента от друго за какво ми е да инвестирам в апартаменти и да търся ниска възвращаемост ? По-добре да ги инвестирам в това с което съм изкарал парите и знам че работи. Правите имагинерни сметки как АКО имало 40 апартамента можело да се случи нещо си. Ако имам 5 апартамента за милион и половина евро последното нещо което ще направя е да ги давам под наем за да ми носят бруто 3500 франка месечен доход от който трябва да отделям да ги поддържам и да продължавам да си броя стотинките. Не разбирам каква е тази Ваша фиксация към апартаментите.

Споменахте че имате синове. Какво и къде са учили ?

Няма да разберета каква е фиксацията към апартаментите когато пропускате основни фундаменти на инвестирането в НИ.

1. Да се използва привлечен капитал: дори и да се купува в кеш за по-изгодна сделка, след това апартаментите се ипотекират и благодарение на тях се привлича евтин капитал, който може да се използва за закупуване на други апартаменти. Тоест, ливеридж. И без данъци.

Ако се ремонтира, и или имотите се преоценяват нагоре, то може да се рефинансира имота за сума по-голяма от началната покупна.

Примерно апартамент струва 60К евро и след 2 години рефинансирам ипотека към него за 130К евро, пари с които се закупуват други имоти или друг тип активи.

2. Имам чувството че правите съпоставката ВНОСКА vs. НАЕМ. Вноската в по-голямата си част (особено при дългосрочни кредити) е в по-голямата си част главница и в по-малка лихва. Само лихвата е невъзстановяем разход.
Главницата, която събирате евентуално може да се "извади" обратно като капитал за използване чрез рефинансиране. Всичко това без данъци, както казахме.

Дори и да имате големи приходи от другаде, НИ е добър актив за диверсификация и за използване на ливеридж. Това казано, аз в момента в БГ не бих инвестирал освен за лично ползване, но това е друг въпрос.

[rverb]

Моето мнение е, че гледаш с много тесни граници. Може би от твоята камбанария е такава гледката.

Ще ти дам пример който за база ползвам твоят случай.
Имаш апарт в центъра от който взимаш 8500-9000 франка годишно.
Ако имаше 5 шеше да взимаш 45000
ако имаше 10...

Тогава нямаше да ти се налага да работиш нощно време.

Та сметката ти по-горе не излиза, защото не знаеш колко суверенчета на месец пълнят бурканчето. Когато приходите са повече от харчовете не издребняваш, не броиш, не смяташ капиталова, % доходоносност.

Просто живееш и си гледаш кефа.

Затова казах, че с всеки нов имот минаваш на по-висока скорост. Ако имаш 5-караш на пета, ако имаш 8 караш на осма и стигаш по-бързо и по икономично. Бурканчето се пълни още по-бързо и пак превключваш:-)

Имате странно чувство за хумор. Гледам реалността. Очевидно е че приходите от един апартамент не стигат за да се купи втори. Ако имам 3 , може би , след 10 години те ще генерират приход за четвърти и то ако не ползвам нищо от приходите. Но откъде ще имам 3? От небето ли ? За да купя 3 апартамента трябва да съм изкарал парите за тях от нещо друго. Ако мога да изкарам пари за 3 апартамента от друго за какво ми е да инвестирам в апартаменти и да търся ниска възвращаемост ? По-добре да ги инвестирам в това с което съм изкарал парите и знам че работи. Правите имагинерни сметки как АКО имало 40 апартамента можело да се случи нещо си. Ако имам 5 апартамента за милион и половина евро последното нещо което ще направя е да ги давам под наем за да ми носят бруто 3500 франка месечен доход от който трябва да отделям да ги поддържам и да продължавам да си броя стотинките. Не разбирам каква е тази Ваша фиксация към апартаментите.

Споменахте че имате синове. Какво и къде са учили ?

[nradev1111]

Моето мнение е, че гледаш с много тесни граници. Може би от твоята камбанария е такава гледката.

Ще ти дам пример който за база ползвам твоят случай.
Имаш апарт в центъра от който взимаш 8500-9000 франка годишно.
Ако имаше 5 шеше да взимаш 45000
ако имаше 10...

Тогава нямаше да ти се налага да работиш нощно време.

Та сметката ти по-горе не излиза, защото не знаеш колко суверенчета на месец пълнят бурканчето. Когато приходите са повече от харчовете не издребняваш, не броиш, не смяташ капиталова, % доходоносност.

Просто живееш и си гледаш кефа.

Затова казах, че с всеки нов имот минаваш на по-висока скорост. Ако имаш 5-караш на пета, ако имаш 8 караш на осма и стигаш по-бързо и по икономично. Бурканчето се пълни още по-бързо и пак превключваш:-)

А ти колко имаш къде са и колко ти е нетния доход от тях?

[БОНВИВАН1]

Доколкото разбрах Вие сте купили апартамент за 200,000 евро а наема му е 500 евро на месец или 1 суверен. За да съберете за следващия апартамент ще Ви трябват 33 години. 33 години ли ще държите златото в буркан? Какъв е смисъла да имате апартамент ако събирате всички приходи за да купите втори? Та Вие ще трябва и да го подържате и ще живеете по-зле от човек който няма апартамент.

Моето мнение е, че гледаш с много тесни граници. Може би от твоята камбанария е такава гледката.

Ще ти дам пример който за база ползвам твоят случай.
Имаш апарт в центъра от който взимаш 8500-9000 франка годишно.
Ако имаше 5 шеше да взимаш 45000
ако имаше 10...

Тогава нямаше да ти се налага да работиш нощно време.

Та сметката ти по-горе не излиза, защото не знаеш колко суверенчета на месец пълнят бурканчето. Когато приходите са повече от харчовете не издребняваш, не броиш, не смяташ капиталова, % доходоносност.

Просто живееш и си гледаш кефа.

Затова казах, че с всеки нов имот минаваш на по-висока скорост. Ако имаш 5-караш на пета, ако имаш 8 караш на осма и стигаш по-бързо и по икономично. Бурканчето се пълни още по-бързо и пак превключваш:-)

[nradev1111]

Да, едър е и много прост, държеше си парите на депозит цяло десетилетие в очакване да паднат цените на имотите под давлението на негов арменски "приятел"

Последно време купил малко акции.ЗА 10% от парите.2 акции ама едната много куца

[nradev1111]

Аз също имам благородни метали придобити от имоти, в огнеупорна каса под периметрова охрана и камбанки на всяка врата, хеклера е под възглавницата и още едно оръжие с 9мм., не е огнестрелно...

В огнеупорната каса има само ракия.

[danetha]

Аз също имам благородни метали придобити от имоти, в огнеупорна каса под периметрова охрана и камбанки на всяка врата, хеклера е под възглавницата

Бе най-вероятно са скрити в картотена кутия някъде в тоя античен долап

[BONI]

Хаха, заровено злато. Напомняш ми за късните ученически години...хижа Добрила. Бяхме група от София. Водят ни едни учителки лелки, които не знаеха даже къде сме, повечето с прически и гримове насред Балкана, абе ужас. За краткия преход от лифта над Сопот бяха повечето с мазоли, момичетата мрънкат, момчетата изпонапити и повръщат...Кошмар.
Аз понеже съм местен и познавам всички. Имаше един бай Иван Даков от с. Нешковци (днес Черни Осъм, стар иманяр), Васко Лукарски (голям наш алпинист, мой учител по осигуряване), двама военни от поделението в Карлово (не им помня имената, единият беше старши сержант, другият шофьор на ГАЗ-ка 66) и Христо (бивш хижар на Тъжа, бог да го прости). Христо разправяше за една пещера в местността Горни Поленици. Военните казват - от нас шашките, ти само води. Ще гърмят пещерата да търсят златото. Тръгваме към 6 часа сутринта на втория ден - всичко спи непробудно. Аз нарочно не съм пил вечерта и съм свежарка. От Добрила през Амбарица, Яворова Лъка и на Поленици. Малко след обед бяхме там. Не ги знам какво са правили, аз си слязох сам в кв. Видима и баща ми дойде да ме вземе. Обадихме се по радиостанцията. После разбрах как даскалиците издивяли, че ме нямало. Караха ми се яко. Но я запомних тази пещера, не е пипната, преди няколко години минах оттам. После разбрах, че въпросният Христо са го хванали на същото място 2-3 години по-късно, след сигнал от предатели и починал в ареста в Троян, били са го яко, но истината я знаят малко хора...

Балканът крие страшно много тайни. Жалко, че вече ги няма старите хора, които поназнайваха това-онова...

Докато момчетата са се забавлявали с момичетата, ти си се измъкнал тайно до шипковия храст с бай Иван и още двама. Ех какви военни имаше едно време, вълшебници!

Балканът крие страшно много тайни. Жалко, че вече ги няма старите хора, които поназнайваха това-онова...

[БОНВИВАН1]

Бонвиване, добре е да уточниш, че суверенчетата се съхранява в обществен трезор, а не да си помисли някой, че го държиш в сейфа в къщи. Всякакви хора четат този форум и може да си направят погрешни заключения.
Не се заяждам.

За мен е глупаво да ползваш услугите на обшествен трезор. Близката история помни примери за обрани трезори и хората пиха една студена вода.
В земята е също глупост според мен.

За съжаление буркана е празен и не го мисля, но има конкретни случаи, където е още по-сигурно. Например ти като държаевен служител нямаш ли в служдата някои огнеупорен сейф, който да е само твой?

Много хора имат такива, началници, служители, даже домакините имат такива. Обикновенно това са масивни каси с тегло над 500 кг и нагоре, намиращи се в държавни охранявани службички, където не се очаква да има буркан с 1-2 кила злато, А ДОКУМЕНТИ :-)