Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[redcretin]

Такава статистика няма как да има. За да стои един апартамент на обява една година има друга причина, не е цената. Вижда се прекрасно ,че намаление на наемите няма.

Понеже висят ненаети Логика като на камилар, дето не е осъзнал, че докторите взимат вече по-малко от касиерка в ЛИДЛ

[nomche]

Разбира се прав си че има и повече детайли, но основните неща мисля са безспорни - остатъчен доход за наем и разходи покрай амортизацията. Тези старите апарти ги има / аз също имам такъв, който не е с 400 евро довършителни работи защото е правен 2007 и когато имах по-малко пари/. Та него го преотдадох Февруари и похарчих 2500 лева за ремонт и дребно обновяване. Когато сегашният наемател се изнесе ще похарча още поне 3000 лева / трябва да сменя щори и пердета, мебелите в спалнята, тавана на банята, пребоядисване... евентуално и друго може да изникне/ На 300 лева ли да го отдам като това ми е амортизационният разход ? Няма начин.....
Старите имоти имат разходи за поддръжка в даден момент и те се увеличават всяка година....
Повишената заплата не стига за покупка. Ръста и винаги е бил далеч от увеличението на цените. Например среден апарт в София за последната година е поскъпнал с 30-40К евро, докато в същото време повишената заплата с 10% за двама човека е донесла 2500 евро повече на година. Трябва да се гледат дълги периоди от по 10-20 години, но основното не що е че ръст на доходите с 10% за средностистически човек прави по-трудна покупката му на имот дори и когато ръста там е 3% / 2.5 евро спрямо 5К евро/.... Т.е. тази заплата се отнася за наемите само...., а купувачите ще бъдат все повече хора с друг тип заплати

Разходите по амортизация и вдигането на заплатите сами по себе си не могат дадоведат до ръст на наемите, не и при ситуация на ръст на покупки на НИ, обуславящи според повишителите нарастналите цени на апартите. Отдаващите имоти се увеличават, а наемателите намаляват, това не го твърдя аз, а повишителите на цените на НИ. Само единият фактор търсене-предлагане предполага спад на наемите, а двата в случая са гаранция.Разглежданата хипотеза е при умерен темп на инфлация.
Като даваме пример, да дам и аз за освежаване на двустаен след изгонване на наемател мърляч преди година и малко. Запълних дупки по стени и пребоядисах сам, купихме нов диван и всичко излезе под 1000 лв. за двустаен. Сегашните наематели са готини и освежаването след тях ще е вероятно подобна сума защото ще се сложат допълнителни неща. Не казвам, че трябва да се отдава за 300 лв, но и не виждам как ще вдигна цената, ако в квартала има тристайни само на 200-250 лв над наема, който се взема на споменатия двустаен.

[nkavrakov1982]

Моята призма е счупена - дохода ми е 3 ПЪТИ по-малък сравнено с преди 3 години...., но за София средната заплата е 20-30% нагоре. Девойката може да се преквалифицира или както Номчето каза да предоговори ипотеката....
Може да и стане сложно, ако лихвата по ипотеката стане 7-8%..., тогава и с работата и доходите ще е по-зле.... Но има бая години до този момент....

Не гледай стъкмистика,защото Бойко наля много пари в администрация за да си купи гласове но в момента ще има много съкращения в бюджетната сфера и всички чиновници треперят.
Тази за която писах няма как да се преквалифицира,даже се чудя как е взела и ипотечен изобщо,да се оправя.

[pesimist4o na kvadrat]

Виж сега не гледай през своята собствена призма.Много хора са работили в бизнеси и свързани бизнеси които пандемията почти заличи.

Моята призма е счупена - дохода ми е 3 ПЪТИ по-малък сравнено с преди 3 години...., но за София средната заплата е 20-30% нагоре. Девойката може да се преквалифицира или както Номчето каза да предоговори ипотеката....
Може да и стане сложно, ако лихвата по ипотеката стане 7-8%..., тогава и с работата и доходите ще е по-зле.... Но има бая години до този момент....

[pesimist4o na kvadrat]

Съгласен съм с рационалния подход на оценка на наема, който даваш, но не съм сигурен дали отчиташ фактора, че не малка част от отдаваните имоти са изплатени и разходите за амортизация на масово отдаваните апартаменти далеч не са на база 400 евро на м2, както си ги бистрим с теб от край време. Народопсихологията също не трябва да се изключва от картинката. Ако наемодателят вярва, че цената на имота му може само да расте, той е ОК и на 2 % възвращаемост, защото гледа на тухлата като спестовен влог. И когато станат много тези участници, наемите няма как да се вдигнат щом наемодателите нямат рационално поведение. От примерът, който днес дадох на Дури за наемите на тристайни в Стрелбище и сметки на коленце, излиза че имаме не по-малко от 30-35 годишна възвращаемост на имотната инвестиция към днешни цени, но въпреки това населението предпочита да купува, вместо да живее под наем, а при спад на търсенето следва спад на цената без значение каква е покупателната способност на заплатата. Повишената заплата води до ръст на покупките за собствено ползване и спад на наемателите ако приемем броя на живущите в София за даденост, а ми се струва, че той е по-скоро в намаление.

Разбира се прав си че има и повече детайли, но основните неща мисля са безспорни - остатъчен доход за наем и разходи покрай амортизацията. Тези старите апарти ги има / аз също имам такъв, който не е с 400 евро довършителни работи защото е правен 2007 и когато имах по-малко пари/. Та него го преотдадох Февруари и похарчих 2500 лева за ремонт и дребно обновяване. Когато сегашният наемател се изнесе ще похарча още поне 3000 лева / трябва да сменя щори и пердета, мебелите в спалнята, тавана на банята, пребоядисване... евентуално и друго може да изникне/ На 300 лева ли да го отдам като това ми е амортизационният разход ? Няма начин.....
Старите имоти имат разходи за поддръжка в даден момент и те се увеличават всяка година....
Повишената заплата не стига за покупка. Ръста и винаги е бил далеч от увеличението на цените. Например среден апарт в София за последната година е поскъпнал с 30-40К евро, докато в същото време повишената заплата с 10% за двама човека е донесла 2500 евро повече на година. Трябва да се гледат дълги периоди от по 10-20 години, но основното не що е че ръст на доходите с 10% за средностистически човек прави по-трудна покупката му на имот дори и когато ръста там е 3% / 2.5 евро спрямо 5К евро/.... Т.е. тази заплата се отнася за наемите само...., а купувачите ще бъдат все повече хора с друг тип заплати

[nkavrakov1982]

https://segabg.com/node/198689

Силен ръст на необслужваните кредити !!!!

[nkavrakov1982]

Преди 3 години лихвите бяха над 3% и по-скоро е над 4%. Освен това тя плаща и главница с вноската. Изплатила е част от нея. Сега ще продаде и на печалба , така че ще има с какво да плаща наем. Дали си заслужава .... да... защото тя е свикнала с имота и би стояла в него много години евентуално....
Разбира се подобно нещо няма да се случи защото просто е ревала на рамото на Кавръка....Имаме навик да се оплакваме винаги каквото и да е положението.... Няма човек купил в София реди 3 години, който би имал проблем с плащане на ипотека / доходите са му 20-30% нагоре за периода, а вноската може да е само надолу в зависимост от условията на банката, но не и нагоре/.....

Виж сега не гледай през своята собствена призма.Много хора са работили в бизнеси и свързани бизнеси които пандемията почти заличи.

[nomche]

Преди 3 години лихвите бяха над 3% и по-скоро е над 4%. Освен това тя плаща и главница с вноската. Изплатила е част от нея. Сега ще продаде и на печалба , така че ще има с какво да плаща наем. Дали си заслужава .... да... защото тя е свикнала с имота и би стояла в него много години евентуално....
Разбира се подобно нещо няма да се случи защото просто е ревала на рамото на Кавръка....Имаме навик да се оплакваме винаги каквото и да е положението.... Няма човек купил в София реди 3 години, който би имал проблем с плащане на ипотека / доходите са му 20-30% нагоре за периода, а вноската може да е само надолу в зависимост от условията на банката, но не и нагоре/.....

Тука си прав за главницата, нарочно го пропуснах, за да видим дали ще се усети някой в сметката. Все пак, ако продавачката е рационална, едва ли не е помислила за вариант за предоговаряне на лихвата. Наскоро говорих с едно ИТ от квартала, което обясни колко са му намалили лихвата на 25 годишния заем взет точно преди 4 години. Все пак, сметката зависи от това колко й дългосрочен заема на девойката от изборната комисия.При по-дълъг срок, частта от лихвата за първите години е сериозна, а като добавим споменатото довъшрване, самоучастие и поскъпване, доходността от наема й става наистина много ниска. За моя случай продажаба и живеене под наем в моя си апартамент при нов собственик, го смятах, че доходността е около 2,5 % и това при положение, че не се калкулира разхода за освежаване, който ще последва като напусна след 2 години.

[bota156]

Съгласен съм с рационалния подход на оценка на наема, който даваш, но не съм сигурен дали отчиташ фактора, че не малка част от отдаваните имоти са изплатени и разходите за амортизация на масово отдаваните апартаменти далеч не са на база 400 евро на м2, както си ги бистрим с теб от край време. Народопсихологията също не трябва да се изключва от картинката. Ако наемодателят вярва, че цената на имота му може само да расте, той е ОК и на 2 % възвращаемост, защото гледа на тухлата като спестовен влог. И когато станат много тези участници, наемите няма как да се вдигнат щом наемодателите нямат рационално поведение. От примерът, който днес дадох на Дури за наемите на тристайни в Стрелбище и сметки на коленце, излиза че имаме не по-малко от 30-35 годишна възвращаемост на имотната инвестиция към днешни цени, но въпреки това населението предпочита да купува, вместо да живее под наем, а при спад на търсенето следва спад на цената без значение каква е покупателната способност на заплатата. Повишената заплата води до ръст на покупките за собствено ползване и спад на наемателите ако приемем броя на живущите в София за даденост, а ми се струва, че той е по-скоро в намаление.

Абе то и тука смятан на ПОКУПНА ЦЕНА преди 10-20 години а не на сегашна възвръщаемостта.
Та като си го взел за 200-300€ 2000г 200€ наем са си баш 10% - повече от прилично.

[nomche]

Всъщност с наемите нещата са много ама много прости и зависят от малко лесни за отчитане неща. Относно търсене/предлагане. То зависи от броя хора живущи в София / за 2020 има безспорно намаление, за 2021 ще има увеличение , но не знам дали ще надмине нивото от преди Ковид...по-скоро не/. След това имаме имотите с разрешение за ползване всяка година / когато започнат да стават по над 10К на година е лошо/ и имотите, които биха се отдавали / към момента са до 20% от новите = 2К при 10К нови на година/
Относно стойността на наема той зависи от ЗАПЛАТИТЕ на хората в града , които растат , инфлацията, която изяжда този ръст = остатъчен доход за наем и амортизацията / разходи за ремонт и обзавеждане/.
Колкото и абсурдно на някой да му звучи търсенето и предлагането на наеми е фактор разбира се, който с близка перспектива поради многото ново строителство спрямо ръста на населението ЩЕ натисне до санитарният минимум наемите , но не е основният . Основните са позволимостта да се плаща определена сума наем и разходите на наемодателите за поддръжка на имота при наемател в него. Те сочат, че повишаването на наемите е неизбежно защото и двете неща се увеличават.
Когато разходите станат НАД пазарният наем имота става тъмен прозорец и тухлен депозит и излиза от пазара на наеми. И не не се продава защото 98% от хората не знаят какво да правят кеша от подобна продажба.

Съгласен съм с рационалния подход на оценка на наема, който даваш, но не съм сигурен дали отчиташ фактора, че не малка част от отдаваните имоти са изплатени и разходите за амортизация на масово отдаваните апартаменти далеч не са на база 400 евро на м2, както си ги бистрим с теб от край време. Народопсихологията също не трябва да се изключва от картинката. Ако наемодателят вярва, че цената на имота му може само да расте, той е ОК и на 2 % възвращаемост, защото гледа на тухлата като спестовен влог. И когато станат много тези участници, наемите няма как да се вдигнат щом наемодателите нямат рационално поведение. От примерът, който днес дадох на Дури за наемите на тристайни в Стрелбище и сметки на коленце, излиза че имаме не по-малко от 30-35 годишна възвращаемост на имотната инвестиция към днешни цени, но въпреки това населението предпочита да купува, вместо да живее под наем, а при спад на търсенето следва спад на цената без значение каква е покупателната способност на заплатата. Повишената заплата води до ръст на покупките за собствено ползване и спад на наемателите ако приемем броя на живущите в София за даденост, а ми се струва, че той е по-скоро в намаление.

[pesimist4o na kvadrat]

E, тя ако не може да си позволи вноска за ипотека, а вече има кредити под 3 % лихва, смятай каква доходност ще може да предложи като наемател. Като добавим довършителните й работи и самоучастието, които едва ли ще даде даром, къде отиде възвращаемостта? A понеже е взела имота преди 3 години, заначи по статистика от тук пишещите, сега ще го продаде на 40 % отгоре, то тогава вноската й в момента е поне на едно половината от проджната й цена, т.е. преко сили ще имаш доходност от 1,3 %. Дали си заслужава такава инвестиция?

Преди 3 години лихвите бяха над 3% и по-скоро е над 4%. Освен това тя плаща и главница с вноската. Изплатила е част от нея. Сега ще продаде и на печалба , така че ще има с какво да плаща наем. Дали си заслужава .... да... защото тя е свикнала с имота и би стояла в него много години евентуално....
Разбира се подобно нещо няма да се случи защото просто е ревала на рамото на Кавръка....Имаме навик да се оплакваме винаги каквото и да е положението.... Няма човек купил в София реди 3 години, който би имал проблем с плащане на ипотека / доходите са му 20-30% нагоре за периода, а вноската може да е само надолу в зависимост от условията на банката, но не и нагоре/.....

[nomche]

Привет и на теб,
Пожелавам ти бързо и успешно да продадеш имота в който живееш и да вземеш желания апартамент под наем на цена която според теб е справедлива. Пожелавам същото и за втория апартамент когато стане готов да го отдадеш на справедлива за теб цена.
Пиша, че няма намаление на наемите не за друго ,а защото така показва справката в имот.бг. Апартаментите ми са отдадени под наем и за сега от първо лице не мога да пиша дали наемите са намалели или не, но след като свърши наемния ми срок ще повиша наема пък който иска да го наема

Мерси за пожеланията, Дъри, малко късмет никога не е излишен, но дори и да не стане така както съм го намислил, няма да е болка за умиралка, а и най-вероятно няма да промени мнението ми за пазара на имотите.
Пожелавам ти като му дойде времето бързо да намериш желаещи на търсения от теб наем, а дотогава дано има само коректни и точни наематели.

[Bearfox]

E, тя ако не може да си позволи вноска за ипотека, а вече има кредити под 3 % лихва, смятай каква доходност ще може да предложи като наемател. Като добавим довършителните й работи и самоучастието, които едва ли ще даде даром, къде отиде възвращаемостта? A понеже е взела имота преди 3 години, заначи по статистика от тук пишещите, сега ще го продаде на 40 % отгоре, то тогава вноската й в момента е поне на едно половината от проджната й цена, т.е. преко сили ще имаш доходност от 1,3 %. Дали си заслужава такава инвестиция?

Разбира се че НЕ !
Само малоумен или лъжец може да каже , че в момента ПОКУПКА НА НЕДВИЖИМОСТ като Инвестиция или за Рента е изгодно.
А тепърва ще става все по неизгодно и безсмислено.
Което ще свали цените на имотите в следващите две години и ще ги задържи ниски много дълго време.

[pesimist4o na kvadrat]

Песи, здравият разум, комън сенс дето му викат у Факултето, е много срещу вдигането на наемите. Аз статистика за 5 години назад нямам, гледам само какво се случва около мен, а то не е в подкрепа на увеличението на наемите. Знам за студенти, които се върнаха по родните си места, напускайки квартири и още не са се върнали, чувам за хора от кол центрове, които си работят дистанционно от родните градове и са напуснали София, знам за наемодатели, на които им напуснаха наемателите, защото са си купили апартамент, гледам предавания за разни ИТ специалисти дето вдигали цените на къшите около София, щото искали простор, предполагам, че повишената смъртност в София освобождава повече апартаменти, отколкото го е правила преди 2 или 3 години. С това далеч не искам да кажа, че ти не си успял да си вдигнеш нивото на наемите, които получаваш, но ако ти оперираш в един определен сегмент от пазара, това не означава, че картинката като цяло не би могла да е друга. Иначе съм съгласен, че увеличението на цените на имотите предполага вдигане на наемите, в противен случай към днешна дата има неравенство между цена на актив и доход, но съвсем друг е въпроса може ли да се очаква увеличение на наемите.

Всъщност с наемите нещата са много ама много прости и зависят от малко лесни за отчитане неща. Относно търсене/предлагане. То зависи от броя хора живущи в София / за 2020 има безспорно намаление, за 2021 ще има увеличение , но не знам дали ще надмине нивото от преди Ковид...по-скоро не/. След това имаме имотите с разрешение за ползване всяка година / когато започнат да стават по над 10К на година е лошо/ и имотите, които биха се отдавали / към момента са до 20% от новите = 2К при 10К нови на година/
Относно стойността на наема той зависи от ЗАПЛАТИТЕ на хората в града , които растат , инфлацията, която изяжда този ръст = остатъчен доход за наем и амортизацията / разходи за ремонт и обзавеждане/.
Колкото и абсурдно на някой да му звучи търсенето и предлагането на наеми е фактор разбира се, който с близка перспектива поради многото ново строителство спрямо ръста на населението ЩЕ натисне до санитарният минимум наемите , но не е основният . Основните са позволимостта да се плаща определена сума наем и разходите на наемодателите за поддръжка на имота при наемател в него. Те сочат, че повишаването на наемите е неизбежно защото и двете неща се увеличават.
Когато разходите станат НАД пазарният наем имота става тъмен прозорец и тухлен депозит и излиза от пазара на наеми. И не не се продава защото 98% от хората не знаят какво да правят кеша от подобна продажба.

[Dury]

Здравей Дъри и приятен ден.
Изненадан съм от това твърдение в черно от твоя пост. Както коментирахме, продавам си в момента апартамента, в който живея, за да си куя втори в сградата, в която вече си строя едно жилище за собствено ползване. Та, реално ако успея да продам, ще се наложи известно време да живея под наем докато са готови двата ми нови апартамента. Затова следя от няколко месеца наемите на тристайни в два квартала. Към днешни дати в сайта, който най-много се цитира тук, има 9 паратамента с намалени наема и 2 с увеличени за кв. Стрелбище. Има и поне един, който съм видял преди два месеца да е на по-висока цена, сега е на нова обява с по-нисък наем, но без макривоква за увеличение или намаление. В квартала, в който живея и също гледам за наем, съотношението е даже по-голямо в полза на намлените наеми. И понеже купувам и продавам едновременно в два квартала, мога смело да кажа, че с настоящите наеми и цени на продажба на м2, смятам, че спадът на цените на имотите е неминуем.
И понеже ще се намери някой умник пак да пита що тогава купувам, направо да кажа, щото съм си харесал мястото, където ми строят и щото мога да си го позволя.

Привет и на теб,
Пожелавам ти бързо и успешно да продадеш имота в който живееш и да вземеш желания апартамент под наем на цена която според теб е справедлива. Пожелавам същото и за втория апартамент когато стане готов да го отдадеш на справедлива за теб цена.
Пиша, че няма намаление на наемите не за друго ,а защото така показва справката в имот.бг. Апартаментите ми са отдадени под наем и за сега от първо лице не мога да пиша дали наемите са намалели или не, но след като свърши наемния ми срок ще повиша наема пък който иска да го наема