Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[anonymous6718]

Привет,

Включвам се с мой прочит относно динамичната икономическа ситуация. За никого не изглежда да са тайна основните три момента:
1. Американските акции вече са в мечи пазар
2. Лихвите бележат рекордни повишения за последните няколко десетилетия, а традиционното 60-40 портфолио е с най-лошото си представяне за последния век.
3. Броят сделки на НИ намалява за пръв път от началото на бума 2012-2013, изключвайки екзогенни фактори /а именно физическото затваряне на хората през 2020, което причини резкият спад тогава/.


Не намирам за особено трудно да се обвърже всичко това. Трендът на лихвите се обрърна и предвид магнитуда на движението, мисля, че е много възможно дъното на лихвите /не реалните!/ да е факт за десетилетия напред. В допълнение, когато правителството на страната тегли дълг на 4.5%, гражданите й е нерузмно да очакват лихви по-ниски от 6-7%. С други думи /ако трендът не се промени рязко/, лихвите по ипотеки ще са силно привлечени от нива 6-7%. Казват, че ще е плавно. Аз не съм толкова сигурен, но да видим.

Как лихви от 6-7% ще се отразят на пазара на НИ? Едва ли някой ще се изненада, но не особено добре! Смятам, че най-положителният развой за НИ в една такава ситуация е пазарът просто да замръзне! Полша вече ни прави едно показно. Там лихвите по кредитите вече са над 7%, като само допреди година са били сходни на нашите! В резултат кредитирането е намаляло с над 70%, а обемът на сделките в страната с около 40-50%! Цените, обаче, не са се понижили. Доколкото разбирам масово се замразяват обекти и предлагането също секва, което държи цените. Дали нашите родни строители ще могат да си позволят това, някой с повече информация за това как се строи, може да сподели. Напрактика, до голяма степен това ще предопредели може ли и за колко време пазарът да замръзне, без спад на цените.

Досега, донякъде нетрадиционно за мен, направих по-скоро фундаментален оценка на случващото се. Но моята слабост винаги е бил в техническия анализ и се опитвам доколкото мога да го приложа към имотния пазар в София. Има няколко много силни фактора, които ме притесняват повреме на целия текущ имотен бум:
1. От началото му през 2012-2013 та досега така и няма година с повече сключени сделки от пика 2007-ма. Това е много нетипично за един истински имотен бум.
2. След 10 години "бумтене", което си е един доста дълъг цикъл, сме горе-долу на върха от 2007-ма в долари. Да, за мен е важно какво прави цената в долари!

В резултат на горните две, намирам вероятностите за това целият този "имотен бум" да е просто корекция на спада 2007-2012. И ако съм прав някъде от тези нива /2000 долара за квадрат/ следва да започне продължението от корекцията, при която спадът да е равен на първия спад /2007-2012/ или дори да бъде малко по-страшен/рязък. Таргет от 700-1000 долара за квадрат намирам за напълно реалистични, като по-неприятното е, че може да се задържат там и отвъд 2030г. Иначе казано, веднъж приключил този имотен бум, новият е много слабо вероятно да се появи само след 4-5 години, както стана последният път.

Относно фондовите пазари и в частност щатските индекси: положението никак не изглеежда добре! Сериозно подкрепи са пробити и макар скоро да очаквам да намерим дъно и да започне рали, мисля, че има сериозни шансове върхът от 4819 да не се превземе това десетилетие. Комбинацията от такъв сериозен мечи пазар, период на вдигащи се лихви и задаваща се рецесия придава на техническия анализ допълнителна тежест.

И все пак, може ли нещата да се развият по съвсем различен начин от гореописания? Разбира се! За мен, всеки, който твърди, че "знае" какво се задава, просто трябва да се игнорира. И все пак, моята гледна точка към момента е такава. Единственото бичи, което виждам в този пазар е, че още има "понижители" и че Кавръков още не си е купил имот - но това по-скоро в рамките на шегата. И Биткойн-понижителите, например, бяха прави в един момент - така че дори на върха остават хора, които държат на тезата си, която се оказва вярна (колкото и дълго да е била грешна преди това).

Поздрави и успех на всички!

Много изчерпателно! Благодаря, че върнахте темата към нейната същина! Имам въпрос и моля за снизхождение от ваша страна, защото съм финансов невежа Защо очаквате сега при (потенциално) вгигане на лихвата до 6-7% значително забавяне/замръзване на сделките с НИ, след като през декември 2006:
1) лихвата за жилище е била 8.5% [1] , т.е. много по-висока от днес
2) коефициентът работна заплата към цена на квадратен метър жилищна площ [2] е бил много по-нисък от днес
3) цените на имотите са били по-ниски [3] от днес
4) инфлацията на годишна база е била 6.5% [4] , т.е. много по-ниска от днешните 17.7% (данни към август 21/22)
5) депозитите на домакинствата са били 14,6 млрд лева [5] , т.е. много по-малко от днешните 67,6 млрд лева (данни към юни 22)
? (край на въпросът ми)

Моята интуиция ми казва да продавам всичките си НИ. Както инвестиционните, които отдавам под наем, така и личните, които обитавам постоянно и сезонно. Кредити нямам.
Здравият разум в мен, обаче ми казва, че 1) + 2) + 3) + 4) + 5) е още равно на още по-голям балон.

Липсва ми финансова култура, но мисля, че съм посредствено умен и бих успял да разбера, ако обясните.
Вярвам, че ще бъде полезно и за останалите лаици като мен тук.

П.П. Може да съм лаик, но за сметка на това често греша. Ако има несъответствия и посочените от мен данни, е плод само на греха ми, но не е опит за манипулация.

[1]
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...es_aa07_bg.xls

[2]
https://profit.bg/imoti/analizi/zhil...po-nedostapni/

[3]

2. След 10 години "бумтене", което си е един доста дълъг цикъл, сме горе-долу на върха от 2007-ма в долари. Да, за мен е важно какво прави цената в долари!

Вярвайки, че посочените изравнени цени в долари не са индексирани, т.е. не са същите, а днес са много по-ниски, тъй като доларът за тези 15 години се е обезценил.

[4]
https://www.nsi.bg/bg/content/2539/%...8F%D1%82%D0%B0

[5]
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...ct_2008_bg.xls
и
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...ep_qty_bg.xlsx

[6000]

Пуснат ли пак печатницата, това ще е краят на фиатките - никой няма да има повече доверие в тях!

А защо си мислиш че те имат друг избор?

Как си представяш Американската икономика да плаща 4+% лихви на дълг 125% GDP

Нещата там са неспасяеми огън с бензин се гаси

[better]

Тя инфлацията не са казали утре не са я озаптили. Утре всички медии почват да викат че вече няма инфлация и тя умира

В момента в който им стане напечено ще обявят че са се преборили с инфлацията и ще свалят лихвите

Парите които напечатаха обаче не са изчезнали те седят и чакат

Както казвам от няколко дни тайминга му е майката

По-големи глупости не бях чувал скоро! Фед "горят" всеки месец по 90 млрд гущера. Имат план да "махнат" 2 трлн гущера! Отделно ЕЦБ ще "махнат" 1 трлн евро в рамките на 1 год.

[Bailor]

Аз се майтапя но ако Кавръка купи сега със сигурност ще е в добра позиция дългосрочно от колокото да чака "големият" спад и да го изпусне

Той го чака 5 години!!!. От това по-голямо чакане, здраве му кажи!

[better]

Озаптят ли инфлацията, ще свалят моментално лихвите. При такава задлъжнялост, на никой не му се играе руска рулетка. Безработица, бездомници и бунтове е последното, което искат ФЕД и ЕЦБ. Прозореца ще е много кратък. Такава изкуствена и предизвестена криза, която всички инвеститори са очаквали и са излезли кеш, няма как да е продължителна.

Пуснат ли пак печатницата, това ще е краят на фиатките - никой няма да има повече доверие в тях!

[6000]

[

Аз се майтапя но ако Кавръка купи сега със сигурност ще е в добра позиция дългосрочно от колокото да чака "големият" спад и да го изпусне

[Bailor]

Така де що да не го обуеш още един път в най подходящият момент той си ти е пациент

Бертрам ги работи добре понижителите, всички ги прави наши наематели. Трябва да му благодарим. Хвала Бертраме!

[6000]

Озаптят ли инфлацията, ще свалят моментално лихвите. При такава задлъжнялост, на никой не му се играе руска рулетка. Безработица, бездомници и бунтове е последното, което искат ФЕД и ЕЦБ. Прозореца ще е много кратък. Такава изкуствена и предизвестена криза, която всички инвеститори са очаквали и са излезли кеш, няма как да е продължителна.

Тя инфлацията не са казали утре не са я озаптили. Утре всички медии почват да викат че вече няма инфлация и тя умира

В момента в който им стане напечено ще обявят че са се преборили с инфлацията и ще свалят лихвите

Парите които напечатаха обаче не са изчезнали те седят и чакат

Както казвам от няколко дни тайминга му е майката

[6000]

аз да не съм ти?

явно не разбираш, че сме на прага на сериозно затягане на кредитирането с всичките произлизащи от това проблеми за пазарите и потреблението като цяло.

Така де що да не го обуеш още един път в най подходящият момент той си ти е пациент

[bertram]

Баш сега е момента да подковеш Кавръка да купи, релано балона гръмва когато и последните съпротивляващи се предадат и купят

аз да не съм ти?

явно не разбираш, че сме на прага на сериозно затягане на кредитирането с всичките произлизащи от това проблеми за пазарите и потреблението като цяло.

[bertram]

Озаптят ли инфлацията, ще свалят моментално лихвите. При такава задлъжнялост, на никой не му се играе руска рулетка. Безработица, бездомници и бунтове е последното, което искат ФЕД и ЕЦБ. Прозорец ще е много кратък. Такава изкуствена и предизвестена криза, която всички инвеститори са очаквали и са излезли кеш, няма как да е продължителна.

това е единия възможен сценарий - и трябва да се внимава и не само за ни, но за всякакви други активи..

има го и шансът и за загубено десетилетие ако само тушират дълговете непазарно... печатницата ще доведе хиперинфлация за месец...та може да не я пуснат..тогава ще има много влачене по корем за всички пазари.

[Bad_Bear]

Озаптят ли инфлацията, ще свалят моментално лихвите. При такава задлъжнялост, на никой не му се играе руска рулетка. Безработица, бездомници и бунтове е последното, което искат ФЕД и ЕЦБ. Прозореца ще е много кратък. Такава изкуствена и предизвестена криза, която всички инвеститори са очаквали и са излезли кеш, няма как да е продължителна.

[Bailor]

Баш сега е момента да подковеш Кавръка да купи, релано балона гръмва когато и последните съпротивляващи се предадат и купят

С Кавръка снощи водихме един, меко казано непродуктивен спор. Той твърдеше, че е на пешеходно разстояние от центъра на София, а аз в много по-забутан квартал.
Реалнастта показа, че разстоянието от неговия блок в Красната 3-та част до пл. Св.Неделя, е абсолютно точно същата, като от моята къща в Редута до пл. Св. Неделя, а именно 3,7км. и не се взима за половин час пеша, както храбро излъга Накавръка, а за 48 минути. Това за достоверността в мненията.

[exxs]

Ти си по мненията тип " и така и така", затова те бъзикаше БАЦЕ. Инак за прогностиците, тип шамани, много харесах. И Господ, ако слезе на Земята, не може да каже какво се ЩЕ се случва на даден пазар.

Ами всъщност просто винаги може "и така, и така"! Иначе е интересно как хем не харесваш прогностиците тип-шамани, хем да не ти се напомня, че всичко е въпрос на вероятности. А ако от поредния ми пост не си разбрал накъде накланят вероятностите за мен, съжалявам.

Баце си е шегобиец-шаман-талисман. Последно беше сменил 3-4 акаунта, а откакто не съм влизал последните месеци - може би още толкова.Той чакаше златото под 1000 и шорти едно от най-мощните ралита в историята му /пробивът над $1360 през Юни 2019 до $2080 през Август 2020 или 55% за 14 месеца!/. Този сетъп беше един от най-добрите, които бях виждал, затова отделях доста време да пиша в темата за златото тогава - за съжаление имахме доста дълъг рейндж от 2 години между 1360 и 1100, включително и един фалшив пробив, който отся всички надежди - и точно както му е редът, тогава си започна импулсът. Аз все пак направих каквото можах.

И споменавайки златото, смятам, че там дъното също не е далеч, ако дори вече не е направено. Веднъж да започне импулсно движение нагоре и е доста вероятно да видим нови върхове над $2100-2200 още следващата година. Както казах шаносвете за подобни нови върхове над 4900 SPX са далеч, далеч по-малки.


Успех!

[6000]

отплеснахме се от темата за имотите сефте

гледам euribor и за периода от 1999 до днес последните месеци е най-рязкото покачване(!)
това няма да спре след половин %, а вероятно няма да спре и след още 1-2%

ще бутат докато докарат една стабилна и сериозна рецесия, която ще смарзи мераците ни за инвестиции и харчове като цяло.

пазарът на НИ вероятно първо ще замръзне(но не заради януарските температури), а после в засивисимост от това на кой са му нужни бели пари за черни дни (скрити в тухли) може да има намаления.

Баш сега е момента да подковеш Кавръка да купи, релано балона гръмва когато и последните съпротивляващи се предадат и купят