Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[Bad_Bear]

Моята интуиция ми казва да продавам всичките си НИ. Както инвестиционните, които отдавам под наем, така и личните, които обитавам постоянно и сезонно. Кредити нямам.
Здравият разум в мен, обаче ми казва, че 1) + 2) + 3) + 4) + 5) е още равно на още по-голям балон.

Цецо, като бивш търговски представител ще ти го кажа - най-лесния начин да реализираш много успешна сделка на гърба на някой е:

-като го изкараш извън зоната му на комфорт, където доводите нямат такава тежест, защото ситуацията е привидно различна.
-като го манипулираш да вземе емоционално/уж интуитивно/ решение, вместо рационално. Човешката емоция/интуиция много лесно може да се насочи/промени, но не и икономическия фундамент в случая.
-придавайки вид на сделката, като много изгодна, и че момента е СЕГА, няма време за мислене! Прикрита зад понятия като оферта/промоция, само СЕГА. После е късно и т.н.

Отново се замисли дали тези търговски прийоми не са валидни към настоящия момент, карайки ги да вярваш, че това което говори в теб всъщност е интуицията.

[anonymous6718]

Въпроса не беше към мен но ще дам свое обяснение с малкото уточнение че колегата говори за замръзване, аз за пропадане на цените

Тогавашните цени напълно бяха скъсали с реалните доходи на хората тоест беше се получил балон и последва корекция от около 40%

Днес цените отново са скъсали връзката си с реалните доходи, но не чак толкова колкото беше преди за това корекцията ще бъде около 20%

Не е задължително имотните балони да се пукат в един и същи стадии нещата опират до това кога спукването ще се случи в УСА и до къде е стигнал балонът у нас

Ако ФЕД си бяха затваряли очите още една година и сегашният балон в БГ щеше да се наложи да се пука с 40% корекция като миналият път а не само с 20% както очаквам

Благодаря! За 20% корекция не си заслужава изход-чакане-вход с междинно лишаване от наеми и плащане на такива. Без да броим 6% брокерска комисионна - 3 на входа и 3 на изхода

[6000]

Ти предишните пъти ги остави! В момента горят по 90 млрд. на месец.

Да пръскат с воден пистолет горящ самолет

Погледни графиката и ми кажи как си представяш тази планина да се срути като я намаляваш само с по 90 милиарда???

Реално този дълг няма плащане дори и при на половин по ниски лихвени нива как точно ще стане тая работа да не печатат и да стоят с високи лихви аз не знам, като измислиха нова медицина така явно ще измислят нова икономика

[6000]

Много изчерпателно! Благодаря, че върнахте темата към нейната същина! Имам въпрос и моля за снизхождение от ваша страна, защото съм финансов невежа Защо очаквате сега при (потенциално) вгигане на лихвата до 6-7% значително забавяне/замръзване на сделките с НИ, след като през декември 2006:
1) лихвата за жилище е била 8.5% [1] , т.е. много по-висока от днес
2) коефициентът работна заплата към цена на квадратен метър жилищна площ [2] е бил много по-нисък от днес
3) цените на имотите са били по-ниски [3] от днес
4) инфлацията на годишна база е била 6.5% [4] , т.е. много по-ниска от днешните 17.7% (данни към август 21/22)
5) депозитите на домакинствата са били 14,6 млрд лева [5] , т.е. много по-малко от днешните 67,6 млрд лева (данни към юни 22)
? (край на въпросът ми)

Моята интуиция ми казва да продавам всичките си НИ. Както инвестиционните, които отдавам под наем, така и личните, които обитавам постоянно и сезонно. Кредити нямам.
Здравият разум в мен, обаче ми казва, че 1) + 2) + 3) + 4) + 5) е още равно на още по-голям балон.

Липсва ми финансова култура, но мисля, че съм посредствено умен и бих успял да разбера, ако обясните.
Вярвам, че ще бъде полезно и за останалите лаици като мен тук.

П.П. Може да съм лаик, но за сметка на това често греша. Ако има несъответствия и посочените от мен данни, е плод само на греха ми, но не е опит за манипулация.

[1]
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...es_aa07_bg.xls

[2]
https://profit.bg/imoti/analizi/zhil...po-nedostapni/

[3]

Вярвайки, че посочените изравнени цени в долари не са индексирани, т.е. не са същите, а днес са много по-ниски, тъй като доларът за тези 15 години се е обезценил.

[4]
https://www.nsi.bg/bg/content/2539/%...8F%D1%82%D0%B0

[5]
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...ct_2008_bg.xls
и
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...ep_qty_bg.xlsx

Въпроса не беше към мен но ще дам свое обяснение с малкото уточнение че колегата говори за замръзване, аз за пропадане на цените

Тогавашните цени напълно бяха скъсали с реалните доходи на хората тоест беше се получил балон и последва корекция от около 40%

Днес цените отново са скъсали връзката си с реалните доходи, но не чак толкова колкото беше преди за това корекцията ще бъде около 20%

Не е задължително имотните балони да се пукат в един и същи стадии нещата опират до това кога спукването ще се случи в УСА и до къде е стигнал балонът у нас

Ако ФЕД си бяха затваряли очите още една година и сегашният балон в БГ щеше да се наложи да се пука с 40% корекция като миналият път а не само с 20% както очаквам

[better]

Тия ще счупят пазара, по-точно цялата финансова система и то много скоро според мен. Гледайте и в Англия какво стана тези дни, изплашиха се и набързо вкараха ликвидност. Има статия в инвестора днес за държавния дълг на Щатите. С тия лихви, само лихвените плащания за тази година са 290 а следващата година ще са около 440 млрд. долара и после нарастват все по-бързо. Или пускат печатницата или сриват всичко и май ще е второто. В кой точно случай от тези двата шумата ще е ценна и ще значи нещо за разлика от жилищата?

Нз кво ще стане, нямам кристална топка, но пуснат ли печатницата (скоро, до 2-3 год) - край с фиатките!

[troika]

По-големи глупости не бях чувал скоро! Фед "горят" всеки месец по 90 млрд гущера. Имат план да "махнат" 2 трлн гущера! Отделно ЕЦБ ще "махнат" 1 трлн евро в рамките на 1 год.

Тия ще счупят пазара, по-точно цялата финансова система и то много скоро според мен. Гледайте и в Англия какво стана тези дни, изплашиха се и набързо вкараха ликвидност. Има статия в инвестора днес за държавния дълг на Щатите. С тия лихви, само лихвените плащания за тази година са 290 а следващата година ще са около 440 млрд. долара и после нарастват все по-бързо. Или пускат печатницата или сриват всичко и май ще е второто. В кой точно случай от тези двата шумата ще е ценна и ще значи нещо за разлика от жилищата?

[Bad_Bear]

Тя инфлацията не са казали утре не са я озаптили. Утре всички медии почват да викат че вече няма инфлация и тя умира

В момента в който им стане напечено ще обявят че са се преборили с инфлацията и ще свалят лихвите

Парите които напечатаха обаче не са изчезнали те седят и чакат

Както казвам от няколко дни тайминга му е майката

Значи да очакваме скоро новини. Предната криза от 2008 я направиха за назидание, че който не слушка и не играе в хора/Лемон Брадърс и сие/, друг няма да му покрива риска. Сега от 1 година насам врякат за рецесия, сакън някой заблуден да не вземе да повтори грешката, затова и спада е сравнително плавен. Щом почнаха вече редовно да излизат статии за ралита(демек да не вземете да продавате като луди), значи дъното не е много далече. Мен лично не ме устройва, защото цените на имотЯта са ми височки за тъй желания мезонет с гараж. Ама това не значи, че не трябва да съм реалист и да вещая сривове по 50-60%

[better]

Блаженни са верующите тяхно е царството небесно

За протокола провери колко "изгориха" предният път като казаха че затягат и колоко ПЪТИ повече наляха след това

В предният пост ти го обясних схемата е пожар с бензин се гаси

Ти предишните пъти ги остави! В момента горят по 90 млрд. на месец.

[6000]

По-големи глупости не бях чувал скоро! Фед "горят" всеки месец по 90 млрд гущера. Имат план да "махнат" 2 трлн гущера! Отделно ЕЦБ ще "махнат" 1 трлн евро в рамките на 1 год.

Блаженни са верующите тяхно е царството небесно

За протокола провери колко "изгориха" предният път като казаха че затягат и колоко ПЪТИ повече наляха след това

В предният пост ти го обясних схемата е пожар с бензин се гаси

[anonymous6718]

Привет,

Включвам се с мой прочит относно динамичната икономическа ситуация. За никого не изглежда да са тайна основните три момента:
1. Американските акции вече са в мечи пазар
2. Лихвите бележат рекордни повишения за последните няколко десетилетия, а традиционното 60-40 портфолио е с най-лошото си представяне за последния век.
3. Броят сделки на НИ намалява за пръв път от началото на бума 2012-2013, изключвайки екзогенни фактори /а именно физическото затваряне на хората през 2020, което причини резкият спад тогава/.


Не намирам за особено трудно да се обвърже всичко това. Трендът на лихвите се обрърна и предвид магнитуда на движението, мисля, че е много възможно дъното на лихвите /не реалните!/ да е факт за десетилетия напред. В допълнение, когато правителството на страната тегли дълг на 4.5%, гражданите й е нерузмно да очакват лихви по-ниски от 6-7%. С други думи /ако трендът не се промени рязко/, лихвите по ипотеки ще са силно привлечени от нива 6-7%. Казват, че ще е плавно. Аз не съм толкова сигурен, но да видим.

Как лихви от 6-7% ще се отразят на пазара на НИ? Едва ли някой ще се изненада, но не особено добре! Смятам, че най-положителният развой за НИ в една такава ситуация е пазарът просто да замръзне! Полша вече ни прави едно показно. Там лихвите по кредитите вече са над 7%, като само допреди година са били сходни на нашите! В резултат кредитирането е намаляло с над 70%, а обемът на сделките в страната с около 40-50%! Цените, обаче, не са се понижили. Доколкото разбирам масово се замразяват обекти и предлагането също секва, което държи цените. Дали нашите родни строители ще могат да си позволят това, някой с повече информация за това как се строи, може да сподели. Напрактика, до голяма степен това ще предопредели може ли и за колко време пазарът да замръзне, без спад на цените.

Досега, донякъде нетрадиционно за мен, направих по-скоро фундаментален оценка на случващото се. Но моята слабост винаги е бил в техническия анализ и се опитвам доколкото мога да го приложа към имотния пазар в София. Има няколко много силни фактора, които ме притесняват повреме на целия текущ имотен бум:
1. От началото му през 2012-2013 та досега така и няма година с повече сключени сделки от пика 2007-ма. Това е много нетипично за един истински имотен бум.
2. След 10 години "бумтене", което си е един доста дълъг цикъл, сме горе-долу на върха от 2007-ма в долари. Да, за мен е важно какво прави цената в долари!

В резултат на горните две, намирам вероятностите за това целият този "имотен бум" да е просто корекция на спада 2007-2012. И ако съм прав някъде от тези нива /2000 долара за квадрат/ следва да започне продължението от корекцията, при която спадът да е равен на първия спад /2007-2012/ или дори да бъде малко по-страшен/рязък. Таргет от 700-1000 долара за квадрат намирам за напълно реалистични, като по-неприятното е, че може да се задържат там и отвъд 2030г. Иначе казано, веднъж приключил този имотен бум, новият е много слабо вероятно да се появи само след 4-5 години, както стана последният път.

Относно фондовите пазари и в частност щатските индекси: положението никак не изглеежда добре! Сериозно подкрепи са пробити и макар скоро да очаквам да намерим дъно и да започне рали, мисля, че има сериозни шансове върхът от 4819 да не се превземе това десетилетие. Комбинацията от такъв сериозен мечи пазар, период на вдигащи се лихви и задаваща се рецесия придава на техническия анализ допълнителна тежест.

И все пак, може ли нещата да се развият по съвсем различен начин от гореописания? Разбира се! За мен, всеки, който твърди, че "знае" какво се задава, просто трябва да се игнорира. И все пак, моята гледна точка към момента е такава. Единственото бичи, което виждам в този пазар е, че още има "понижители" и че Кавръков още не си е купил имот - но това по-скоро в рамките на шегата. И Биткойн-понижителите, например, бяха прави в един момент - така че дори на върха остават хора, които държат на тезата си, която се оказва вярна (колкото и дълго да е била грешна преди това).

Поздрави и успех на всички!

Много изчерпателно! Благодаря, че върнахте темата към нейната същина! Имам въпрос и моля за снизхождение от ваша страна, защото съм финансов невежа Защо очаквате сега при (потенциално) вгигане на лихвата до 6-7% значително забавяне/замръзване на сделките с НИ, след като през декември 2006:
1) лихвата за жилище е била 8.5% [1] , т.е. много по-висока от днес
2) коефициентът работна заплата към цена на квадратен метър жилищна площ [2] е бил много по-нисък от днес
3) цените на имотите са били по-ниски [3] от днес
4) инфлацията на годишна база е била 6.5% [4] , т.е. много по-ниска от днешните 17.7% (данни към август 21/22)
5) депозитите на домакинствата са били 14,6 млрд лева [5] , т.е. много по-малко от днешните 67,6 млрд лева (данни към юни 22)
? (край на въпросът ми)

Моята интуиция ми казва да продавам всичките си НИ. Както инвестиционните, които отдавам под наем, така и личните, които обитавам постоянно и сезонно. Кредити нямам.
Здравият разум в мен, обаче ми казва, че 1) + 2) + 3) + 4) + 5) е още равно на още по-голям балон.

Липсва ми финансова култура, но мисля, че съм посредствено умен и бих успял да разбера, ако обясните.
Вярвам, че ще бъде полезно и за останалите лаици като мен тук.

П.П. Може да съм лаик, но за сметка на това често греша. Ако има несъответствия и посочените от мен данни, е плод само на греха ми, но не е опит за манипулация.

[1]
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...es_aa07_bg.xls

[2]
https://profit.bg/imoti/analizi/zhil...po-nedostapni/

[3]

2. След 10 години "бумтене", което си е един доста дълъг цикъл, сме горе-долу на върха от 2007-ма в долари. Да, за мен е важно какво прави цената в долари!

Вярвайки, че посочените изравнени цени в долари не са индексирани, т.е. не са същите, а днес са много по-ниски, тъй като доларът за тези 15 години се е обезценил.

[4]
https://www.nsi.bg/bg/content/2539/%...8F%D1%82%D0%B0

[5]
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...ct_2008_bg.xls
и
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...ep_qty_bg.xlsx

[6000]

Пуснат ли пак печатницата, това ще е краят на фиатките - никой няма да има повече доверие в тях!

А защо си мислиш че те имат друг избор?

Как си представяш Американската икономика да плаща 4+% лихви на дълг 125% GDP

Нещата там са неспасяеми огън с бензин се гаси

[better]

Тя инфлацията не са казали утре не са я озаптили. Утре всички медии почват да викат че вече няма инфлация и тя умира

В момента в който им стане напечено ще обявят че са се преборили с инфлацията и ще свалят лихвите

Парите които напечатаха обаче не са изчезнали те седят и чакат

Както казвам от няколко дни тайминга му е майката

По-големи глупости не бях чувал скоро! Фед "горят" всеки месец по 90 млрд гущера. Имат план да "махнат" 2 трлн гущера! Отделно ЕЦБ ще "махнат" 1 трлн евро в рамките на 1 год.

[Bailor]

Аз се майтапя но ако Кавръка купи сега със сигурност ще е в добра позиция дългосрочно от колокото да чака "големият" спад и да го изпусне

Той го чака 5 години!!!. От това по-голямо чакане, здраве му кажи!

[better]

Озаптят ли инфлацията, ще свалят моментално лихвите. При такава задлъжнялост, на никой не му се играе руска рулетка. Безработица, бездомници и бунтове е последното, което искат ФЕД и ЕЦБ. Прозореца ще е много кратък. Такава изкуствена и предизвестена криза, която всички инвеститори са очаквали и са излезли кеш, няма как да е продължителна.

Пуснат ли пак печатницата, това ще е краят на фиатките - никой няма да има повече доверие в тях!

[6000]

[

Аз се майтапя но ако Кавръка купи сега със сигурност ще е в добра позиция дългосрочно от колокото да чака "големият" спад и да го изпусне