Инвестиция 50-55 Евро,София за отдаване под наем възможно ли е, струва ли си?

[phoenix_]

за ФЛ ефективния данък е 9% .нормативно признатия разход е само 10%

Да, точно така, правилно, грешката е моя.

[nradev]

Е, условности много. Ако е ЮЛ, ефективният данък върху приходите му няма да е 7,5%, а 14,5%. Дали ще плати всичките 14,5% зависи от това какви разходи ще има. Ако са под 25% от приходите, не му е изгодно да го дава като ЮЛ, защото 25% са НПР на ФЛ. Ако единствената дейност на ЮЛ-то е отдаването под наем, едва ли ще има 25% разходи. Обаче това ЮЛ ще доведе до разходи за счетоводител, за осигуровки и т.н., та пак няма да излезе сметката. Кяр има само ако успее да си ползва ДДС-то, ама това повече върви за офиси, а не за жилищни апартаменти. Че при ФЛ като калкулираш ДДС-то в наемната цена, става тежко. Тогава обаче отиваш на ежемесечни декларации и съответно - счетоводно обслужване.

за ФЛ ефективния данък е 9% .нормативно признатия разход е само 10%

[phoenix_]

Ами ако наемодателя е ЮЛ?

И всички горни точки ги пречупим през тази призма? :-)))))

Е, условности много. Ако е ЮЛ, ефективният данък върху приходите му няма да е 7,5%, а 14,5%. Дали ще плати всичките 14,5% зависи от това какви разходи ще има. Ако са под 25% от приходите, не му е изгодно да го дава като ЮЛ, защото 25% са НПР на ФЛ. Ако единствената дейност на ЮЛ-то е отдаването под наем, едва ли ще има 25% разходи. Обаче това ЮЛ ще доведе до разходи за счетоводител, за осигуровки и т.н., та пак няма да излезе сметката. Кяр има само ако успее да си ползва ДДС-то, ама това повече върви за офиси, а не за жилищни апартаменти. Че при ФЛ като калкулираш ДДС-то в наемната цена, става тежко. Тогава обаче отиваш на ежемесечни декларации и съответно - счетоводно обслужване.

[Бонвиван]

10) Данък - силно препоръчително е да го плащаш и то в пълен размер, защото не си струва рискът за толкова дребни суми (само той ти е 60 лв. на 800 лв.).

Ами ако наемодателя е ЮЛ?

И всички горни точки ги пречупим през тази призма? :-)))))

[bota156]

Много ми е интересно кой ще е този смелчага дето ще посмее да направи това...А и кой ще плаща щото аз не мисля да плащам подобни данъци а просто да хвана дървото....Интересно ми е по селата какви данъци мислиш да тургаш

Как си плащат по 1лв в затворените комплекси - 90% са продадени. 50% празни може би дето не плащат и нямат ток/вода.
По селата къщите струват преко сили 10к лева, 1% са 100лв данък. Кой викаш няма да го плаща?
Всеки има кола и плаща ГО - 250-400лв, данък 50-500лв, винетка 100лв. Няма да плаща 100лв данък на 2-ет си къща?
Как ще стане - питай гърците. Фалит и МВФ ги слага да спаси държавата. На нас ако не ни дадат кредит и за 1 година сме на килимчето

[phoenix_]

Мерси на всички за мненията,мисля заформи се интересна дискусия съобразена с сегашните обстоятелства... Можеби трябва да обобщим темата малко повече. Питането беше за мненията ви, дали си струва и каква е вероятността в най-близко бъдеще спорд вас(приемаме че НЕсме врачки) да дойде подходящият момент в който поради създалата се т.н. пандемия. Да се инвестира с надежда че може да вземеш нещо по-добър имот(евентуално по-голям на кв-ра, по-добра локация и т.н.) на евентуално по-ниска цена! Нали към това се целим в края на краищата всички.
Питам тук и Вас защото видях че има доста кадърни и реално мислещи хора, както и интересни различни мнения също!

Нека отбележим че съм съгласен че е близко до не възможно да се реализират 500лв да кажем цитирам колегата отдолу '' ВЪЗДУШНИ''(мъкар че предоставяме услуга, стара горе долу колкото историята на света) и че наема се облага с данъци, такси или подяждат в от ремонти и бъдещи подобрения по имота.
Но като вземем в предвид девидента от капиталовото вложение(евентуалният ръст на цената на имота). На мен лично ми се струва добро вложение!
Все пак това е нещо което може да видиш, пипнеш а и създаваш нещо от което някой може да се възползва.
А на въпроса защо София, ами мн. просто. Има работеща икономика която генерира. Има хора. Останалото от страната ми се струва някак си безперспективно,с риск да да засегна някой, което НЕ желая!
Благодаря ви за комент-те отново.

Абсолютен абсурд е да имаш 500 лв. чист месечен доход. Това означава да получаваш минимум 800 лв. наем. Но когато се случи такъв спад на цените, за какъвто говориш, и наемите няма да са такива нива. Сега ще попиташ защо 800 лв. наем. Много е просто - има много разходи, които не калкулираш:
1) МДТ;
2) Застраховка - силно препоръчвам да имаш такава;
3) Комисиони за брокери - при покупка и при наемане;
4) Празни месеци без наеми;
5) Риск от неплатени наеми;
6) Риск от неплатени сметки;
7) Задължителен периодичен ремонт/освежаване;
8) Амортизация на оборудване и обзавеждане;
9) Ремонти и поддръжка на общи части - асансьори, покриви и т.н.
10) Данък - силно препоръчително е да го плащаш и то в пълен размер, защото не си струва рискът за толкова дребни суми (само той ти е 60 лв. на 800 лв.).

Чистата номинална доходност от жилище пряко сили е 3%, т.е. чисто 250-300 лв. можеш да изкарваш.
Ако сложиш капиталовата доходност, трябва пък да калкулираш и инфлацията, за да имаш реалния %. Тя обаче ще ти удари и наемите. И накрая зависи в какъв период ще ти се наложи да продадеш. Ако си купил около дъно и продадеш на пик, ще имаш някаква капиталова доходност. Ако обаче ти се наложи да продадеш на дъно, няма да си много доволен и щастлив от инвестицията.
Има и друго - няма гаранция, че предишният връх ще бъде достигнат. При настоящия пик бяхме около номиналните нива на предишния, но реалната стойност сега е много по-ниска - заради инфлацията, която се е натрупала за 10-12 години. Т.е. капиталова доходност почти никой не е реализирал.

[13ADROL]

Много ми е интересно кой ще е този смелчага дето ще посмее да направи това...А и кой ще плаща щото аз не мисля да плащам подобни данъци а просто да хвана дървото....Интересно ми е по селата какви данъци мислиш да тургаш

Този злобар нещастен слага данъци на всички в България от как го удари през 2014г. ΕΝ.Φ.Ι.Α За този данък мълчи като комунист на разпит, а съм сигурен, че е проклинал гръцката държава поне 5 години, както и себе си, че си е убил у главата този апартамент на 1000км.

[power grid]

Не ви се вярва ама данъка може да стане 1%. Да ви сметна на 100к 3-ен 1000€ данък, лукс тип артекс сградите - 2к€ за малките апартаменти, за големите 3-4к€. Колко ви е такса поддържка? Все е левче на квадрат. Толкова трябва да взема и държавата за да строи улици и поддържа тротоари, градинки, детски/спортни площадки

Много ми е интересно кой ще е този смелчага дето ще посмее да направи това...А и кой ще плаща щото аз не мисля да плащам подобни данъци а просто да хвана дървото....Интересно ми е по селата какви данъци мислиш да тургаш

[Бонвиван]

Ако се ограничим в бюджет 50-55 000 Евро

Успехи в покупката!
Занимавам се почти професионално с рентиерство и ти казвам, че за тези пари ново строителлство тухла с акт 16 вбез тежести, проблеми, куц етаж, изглед, ателие, не може да купиш

Ако имаш нерви се хвани да пасеш на зелено!
Иначе от двустаен в определен квартал 600-800лв месечен наем е реално. Всеки ден ми звънят гладни брокери дали не се е освободило нещо.
Успехи!

[13ADROL]

Не ви се вярва ама данъка може да стане 1%. Да ви сметна на 100к 3-ен 1000€ данък, лукс тип артекс сградите - 2к€ за малките апартаменти, за големите 3-4к€. Колко ви е такса поддържка? Все е левче на квадрат. Толкова трябва да взема и държавата за да строи улици и поддържа тротоари, градинки, детски/спортни площадки

Хахахахаа, на теб не ти ли омръзна да вдигаш данъците на другите? Толкова ли те съсипа този

ΕΝ.Φ.Ι.Α?

[nedev75]

За София не знам каква е доходността от наем на жилище, би трябвало да е най-висока,
все пак е столица,
но като гледам цени на жилищата спрямо наемите в момента във Варна и Пловдив,
годишната доходност от наем излиза ~ 3%.
Доста слабо.

Вероятно гледаш машинната доходност генерирана от някой сайт на база извадки от купищата фалшиви обяви.В София проблема е че цените са много високи, не че наемите са ниски.Например ако купиш 2-стаен в Гео Милев 65кв/м, тухла ще ти излезе около 100 000евро и може да му търсиш макс 400евро наем.В Пловдив около ВМИ 2-стайка 65кв/м нова сграда лукс завършен ще му вземеш също 400евро наем, но ще ти струва 80 000евро макс.Аз също бях изненадан ужасно много, но е така.Според строителни предприемачи е така защото в Пловдив има много повече чуждестранни студенти на еденица жилища сравнено със София.Сега тук интересно е че пловдивския медицински ВУЗ е предпочитан от гърците и англичаните сравнено със софийските защото в България идват не много богати студенти, целта им е просто кетапа и не искат София родителите им именно защото се очаква в София самия живот да е по-скъп, а пък Пловдив си има всички екстри за един млад човек, а и климата им понася много по-добре.Отделно в Пловдив манталитета е хората да не си дават много, много апартаментите под наем и независимо, че избягаха пловдивчани да живеят в Марково, Белащица и т.н просто не си дават апартаментите, а си ги държат да спят там ако се наложи през седмицата да си имат градски апартамент.Получава се дефицит.Има и много стари и занимарени апартаменти, които просто не стават за живеене.Града там се разширява в една зона , която не е много атрактивна за наематели и в централната част или престижни места се получава дисбаланс на търсене/предлагане.В огромните им нови комплекси в кв.Смирненски доходността може и да е 3%. самите пловдивчани бягат от тези комплекси защото там купуват хора от Кърджали, Хасково и Смолян, които са ползват с лоша слава в Пловдив.

[bota156]

Това с данъците не мисля, че много ще промени нещата . Дали ще плащаш 100 лв или /дори/ 200 лв годишно, разликата е да кажем 8 лв на месец при взимане на наем около 500

Не ви се вярва ама данъка може да стане 1%. Да ви сметна на 100к 3-ен 1000€ данък, лукс тип артекс сградите - 2к€ за малките апартаменти, за големите 3-4к€. Колко ви е такса поддържка? Все е левче на квадрат. Толкова трябва да взема и държавата за да строи улици и поддържа тротоари, градинки, детски/спортни площадки

[nradev]

В момента със сигурност няма, но преди време с еърбнб 7% по туристически местенца е минимум. Но както е ида. Трябва да се разберете с брокерите въздушни пари ли си или не са. Щото всеки както му изнася казва., И да не са 7%, като сложиш и капиталова гони вече доста нагоре. Държавата трябва да ги събере тези пари. Аман от безрискови инвестиции на кредит.

кое е безрисково и кое на кредит.

[nradev]

Ами ДОД на тия 500? И патентен. Такива въздушни пари трябва да се пресекът от държавата за да няма недоволство от реално работещите. Докато има въздушни пари младите ще бягат.

Не може хем ДОД, хем патентен.Или единия или другия.

[Dobr1ss]

Мерси на всички за мненията,мисля заформи се интересна дискусия съобразена с сегашните обстоятелства... Можеби трябва да обобщим темата малко повече. Питането беше за мненията ви, дали си струва и каква е вероятността в най-близко бъдеще спорд вас(приемаме че НЕсме врачки) да дойде подходящият момент в който поради създалата се т.н. пандемия. Да се инвестира с надежда че може да вземеш нещо по-добър имот(евентуално по-голям на кв-ра, по-добра локация и т.н.) на евентуално по-ниска цена! Нали към това се целим в края на краищата всички.
Питам тук и Вас защото видях че има доста кадърни и реално мислещи хора, както и интересни различни мнения също!

Нека отбележим че съм съгласен че е близко до не възможно да се реализират 500лв да кажем цитирам колегата отдолу '' ВЪЗДУШНИ''(мъкар че предоставяме услуга, стара горе долу колкото историята на света) и че наема се облага с данъци, такси или подяждат в от ремонти и бъдещи подобрения по имота.
Но като вземем в предвид девидента от капиталовото вложение(евентуалният ръст на цената на имота). На мен лично ми се струва добро вложение!
Все пак това е нещо което може да видиш, пипнеш а и създаваш нещо от което някой може да се възползва.
А на въпроса защо София, ами мн. просто. Има работеща икономика която генерира. Има хора. Останалото от страната ми се струва някак си безперспективно,с риск да да засегна някой, което НЕ желая!
Благодаря ви за комент-те отново.