Адванс Терафонд АДСИЦ (ATER / ATERA)

[ravnovesie]

Tвоите мнения отдавна ги следя с голям интерес и в над 80% ми импонират.
Ма точно тази област се съмнявам да ти е от силните страни.
Ти и миналата година бе сигурна мечка че 2.60 е върха на артията, а то взе че сложи още 10% отгоре тая и то при по малък дивидент ( макар че и аз не го вярвах )

Верно е че апогея и мина.
Но при всички случаи земята е злато и много по добра инвестиция от кюлчето тъй като носи и текущ доход и винаги бие инфлацията.
Определено от целия ЕС тука има най много място за оптимизъм в този сектор защото все още е най евтината. А не е най лошата, дори напротив...

Аз инвестицията си тука не я разглеждам като някакъв голям профитен източник оттук насетне. Каквото ми е снесла досега -предоволен. Но едно консервативно очакване от 5-10% поскъпване на фундамента и 7-8% дивидент следващите 4-5год. би ми осигурило една 12-15% год.доходност при доста добро ниво на сигурност и риск.
Не ми трябва банка да си държа кеша, винаги е наличен тук и под ръка при прилична ликвидност, ако изникне нужда за перспективни позиции, главно на нисе.

Вярно е че цената се качи от тогавашния връх. И аз не го вярвах, защото нито фундаментално това има смисъл нито пък страхът на борсата вече е толкова голям че народа чак толкова да бяга да се крие в "сигурни" компании. Но пазар - очевидно на хората им харесва и не се замислят особено.

5-10% изобщо не е консервативно. 5% за пет години прави 27% ръст, а 10% вече 61% ръст. За самата земя не вижда как ще и се вдигне производителността с 27% дори за пет години, да не говорим с 60% че да има и ръст на рентите. А отделно за Атера там си тече бавна ликвидация, която става все по-бавна. И тази година ще дадат относително добър дивидент, но ето че за първите три месеца на 2014 са продали само на 60% от това през 2013 колко ще отиде дивидента догодина ако тази тенденция се запази. Очакват от ренти 5,8 милиона. Ако това е основния им приход за следващите години и хората искат поне 5% то това прави капитализация от 116 милиона - без да броим разходите по управлението - да кажем че може да си намалят таксите ако спрат да продават земя. Капитализацията в момента е 206 милиона.

[pipbel]

Мисля че се надъхвате безсмислено.

.......
Вече се получи плато в цената на земята - и то в условия на повсеместен оптимизъм. Това не ви ли говори че има нещо сбъркано в пазара на земя.

Tвоите мнения отдавна ги следя с голям интерес и в над 80% ми импонират.
Ма точно тази област се съмнявам да ти е от силните страни.
Ти и миналата година бе сигурна мечка че 2.60 е върха на артията, а то взе че сложи още 10% отгоре тая и то при по малък дивидент ( макар че и аз не го вярвах )

Верно е че апогея и мина.
Но при всички случаи земята е злато и много по добра инвестиция от кюлчето тъй като носи и текущ доход и винаги бие инфлацията.
Определено от целия ЕС тука има най много място за оптимизъм в този сектор защото все още е най евтината. А не е най лошата, дори напротив...

Аз инвестицията си тука не я разглеждам като някакъв голям профитен източник оттук насетне. Каквото ми е снесла досега -предоволен. Но едно консервативно очакване от 5-10% поскъпване на фундамента и 7-8% дивидент следващите 4-5год. би ми осигурило една 12-15% год.доходност при доста добро ниво на сигурност и риск.
Не ми трябва банка да си държа кеша, винаги е наличен тук и под ръка при прилична ликвидност, ако изникне нужда за перспективни позиции, главно на нисе.

[Felbuzz]

ами и аз бях скептик и началото на миналата година продадох. но от тогава борсите си качиха по над 30% ей така без някаква фундаментална причина, щом те качват така що и тука да не продължи да надува примерно дакса да стане 10-11 000 а тука да има корекция над 10-15% не ми се вярва. общо взето всичко се набалончи
пък и след година-две влизаме в еврозоната и що да си продаваш земята с 5% рента ако в банката ти дават 2-3% вече вдигнат ли лихвите ще има сеч навсякъде

[SOFIX]

Мисля че се надъхвате безсмислено.

Една камара народ се е втурнал да инвестира в земя защото е "сигурно" до нищо добро няма да доведе това. Тук продължава да има само оптимистчни очаквания в цената. Всеки с акъла си доста отдавна се измъкна от тази позиция. А тези които са останали плащат безумна премия за "сигурност" пък то сигурност просто няма. В дългосрочен период единственото сигурно нещо е че нещата се променят.

А тук промяната може да е само надолу. Силно ме съмнява производителността от земята да скочи с толкова много следващите години че да оправдае сегашния оптимизъм. в същото време много лесно може да падне. Кой знае поради каква причина, цени на продукция, промени в европейски регулации, дори защото да кажем френските селяни губят политическата си сила.

Вече се получи плато в цената на земята - и то в условия на повсеместен оптимизъм. Това не ви ли говори че има нещо сбъркано в пазара на земя.

+1111111111111111111111111

[ravnovesie]

Мисля че се надъхвате безсмислено.

Една камара народ се е втурнал да инвестира в земя защото е "сигурно" до нищо добро няма да доведе това. Тук продължава да има само оптимистчни очаквания в цената. Всеки с акъла си доста отдавна се измъкна от тази позиция. А тези които са останали плащат безумна премия за "сигурност" пък то сигурност просто няма. В дългосрочен период единственото сигурно нещо е че нещата се променят.

А тук промяната може да е само надолу. Силно ме съмнява производителността от земята да скочи с толкова много следващите години че да оправдае сегашния оптимизъм. в същото време много лесно може да падне. Кой знае поради каква причина, цени на продукция, промени в европейски регулации, дори защото да кажем френските селяни губят политическата си сила.

Вече се получи плато в цената на земята - и то в условия на повсеместен оптимизъм. Това не ви ли говори че има нещо сбъркано в пазара на земя.

[BSEtrader]

Освен това има и още един риск според мен. Адванс дават земята за 1 година и реално като някой сериозен арендатор от съседни землища реши да разширява бизнеса какво може да направи, да купува парцели с години на дребно или да отиде при Адванс и да им каже 1200 ли искате - ок, тогава досешния наемател казва - олее 1250 и ги вземам и конкуренцията между арендаторите вдига допълнително цената. Това е хубавия модел на Адванс и борбата за земята е по-голяма отколкото очакваме най-вече заради белите петна, щото купуваш 2000дка, ама вземаш и съответния дял от белите петна, значи реално навлизаш в землището директо да кажам с 3000дка.

[Van Basten]

Колеги,ще споделя с вас моят личен опит от адванс,дано съм ви от полза.
Обработваме 12 000дка в североизточна България,2000дка собствена земв и останалата наета.Имаме договорни отношения с фонда в последните 3 г.,земята им при нас е около 2000 дка,необработваемата е около 10% от нея.заради огромната конкуренция в землищата ни фонда със всяка година е в все по-изходна позиция.никой от тях не ни извива ръц ете,но когато получат висока офертас за наем на дка ние няма как да не дадем същото. В момента рентаста за 2014/2015 вече е платена и е много над средната за землището.нормално според мен с оглед на количестеото земя.относно пазара на земя.от няколко месеца наблюдаваме абсолютен застой в продажбите.хората започнаха да,взимат добри ренти и продават само в краен случай.мислим за покупка на пакета на адванс,но към момента той е на цена с около 40% над тази при,която купуваме от частници.

Мисля, че сте се сблъскали с двата пазара (Първичен на малките имоти и вторичния на големите пакети), за които тъкмо бях писал малко по-напред. Разликата в цената, за съжаление наистина си я има и по-големите пакети струват повече пари.

Предполагам няма еднозначен отговор, кой вариант е по-добър - със сигурност никой не иска да плаща по-висока цена, но както и сами сте се убедили, ако разчиташ на покупки на дребно процеса е бавен, а поради описаните от теб причини (че повечето дребни притежатели предпочитат да си задържат земята за рента + факта, че така или иначе масовите продажби на наследени земи може би приключиха) - вероятно да се разчита на натрупване на земя с покупку на дребно ще става все по-бавно и тромаво.

Много земеделци предпочитат да си вземат земята веднага с кредит и да плащат лихва вместо рента, като по този начин се застраховат от бъдещи увеличения на рентата, а и придобиват земята ведната на текущите ценови нива (може би в момента наистина няма значителни очаквания за ръст в цената на земята в следващите 1-2 години, но пък всички прогнози в диапазон например за над 5 години са, че земята ще продължи да поскъпва).

Опитай се да си представиш, ако бяхте купили тези 2000 дка преди 2 години - на каква цена щяхте да го направите, каква щеше да ви е годишната лихва (ако поради липса на собствени средства бяхте ползвали кредит) и я сравни сега с годишния ви разход за рента на тези 2000 декара в момента.

Иначе Ви пожелавам успех с бизнеса - дано годината е добра за Вас ! (винаги съм се радвал на хората, които изкарват с труд парите се... и въпреки че е много рентабилен сектор, със сигурност земеделието не е лесно за работа - така че Respect ! )

[fortiss]

Харесва ми стила ти, честно Същински Тони Сопрано

Представям си какви диалози правиш с купувачите, когато си продаваш колата или старите въдици

П.С. Имам малко тук, та се надявам Спас да се огъне

не ловя по язовирите - поне не там
а досега съм продал само една кола - старият ми Вартбург

[tony1975]

нямам, но ви чета с удоволствие!
Дебатите станаха много продуктивни!

[DidoDinev]

Ще се наложи да купите пакета и да дадете 2.4 мил. Иначе пак ще го купите, но за 3 мли.
....
Предполагам, че имате кредити и то не много макло.
.....
2.4 мил няма да са малко за вас, но такова е положението.

Харесва ми стила ти, честно Същински Тони Сопрано

Представям си какви диалози правиш с купувачите, когато си продаваш колата или старите въдици

П.С. Имам малко тук, та се надявам Спас да се огъне

[fortiss]

Колеги,ще споделя с вас моят личен опит от адванс,дано съм ви от полза.
Обработваме 12 000дка в североизточна България,2000дка собствена земв и останалата наета.Имаме договорни отношения с фонда в последните 3 г.,земята им при нас е около 2000 дка,необработваемата е около 10% от нея.заради огромната конкуренция в землищата ни фонда със всяка година е в все по-изходна позиция.никой от тях не ни извива ръц ете,но когато получат висока офертас за наем на дка ние няма как да не дадем същото. В момента рентаста за 2014/2015 вече е платена и е много над средната за землището.нормално според мен с оглед на количестеото земя.относно пазара на земя.от няколко месеца наблюдаваме абсолютен застой в продажбите.хората започнаха да,взимат добри ренти и продават само в краен случай.мислим за покупка на пакета на адванс,но към момента той е на цена с около 40% над тази при,която купуваме от частници.

Същото е и около мен.
Ще се наложи да купите пакета и да дадете 2.4 мил. Иначе пак ще го купите, но за 3 мли.
Предполагам, че имате кредити и то не много макло. Особено след като сте се съгласили да дадете много над средната рента в региона и от там следствието за печалба, конкуренция и др.
2.4 мил няма да са малко за вас, но такова е положението.
Дано не се случват няколко поредни години с добри реколти в света - и ниски цени.

[spas2003]

Колеги,ще споделя с вас моят личен опит от адванс,дано съм ви от полза.
Обработваме 12 000дка в североизточна България,2000дка собствена земв и останалата наета.Имаме договорни отношения с фонда в последните 3 г.,земята им при нас е около 2000 дка,необработваемата е около 10% от нея.заради огромната конкуренция в землищата ни фонда със всяка година е в все по-изходна позиция.никой от тях не ни извива ръц ете,но когато получат висока офертас за наем на дка ние няма как да не дадем същото. В момента рентаста за 2014/2015 вече е платена и е много над средната за землището.нормално според мен с оглед на количестеото земя.относно пазара на земя.от няколко месеца наблюдаваме абсолютен застой в продажбите.хората започнаха да,взимат добри ренти и продават само в краен случай.мислим за покупка на пакета на адванс,но към момента той е на цена с около 40% над тази при,която купуваме от частници.

[fortiss]

Дискусията стана точна, без възгласи за бързо поскъпване и др подобни.
Вижданията според мен са реалистични, но всеки си върви по неговия път. Май и двата полюса има бъдеще или нещо между тях ще бъде.

[Ivetka]

Опитах се да бъда оригинален, но явно не ми се получи...

Затова, ще пробвам по-просто:

Пазара на земеделска земя не е хомогенен, а може да се раздели на 2 сегмента:
1.) Първичен пазар - основно продавачи тук са малки собственици (в повечето случаи наследници, дребни земеделци), които продават земята си на по-големи земеделци или търговци на земя (като фондовете). Като цяло се продават малки ниви - 5-10 до 20-50 дка., вероятно в редки случаи и по-големи. Тук продавачите в повечето случаи са непрофесионални, което може би обяснява и по-ниските цени в този сегмент. Въпреки че и тук има цени като в другия сегмент, същите са по-скоро изключение и принципно на първичния пазар за по-ниски.

2.) Вторичен пазар - тук в общия случай се препродава земя, която е придобита преди това на първичния пазар. Като цяло и от двете страни седят професионални играчи - средни и големи земеделци, фондове за земя, големи индивидуални инвеститори. Продават се големи пакети земя - например 500-1000-2000 или дори повече декари. Цените тук са доста по-високи. И аз не можех да го разбера в началото, но пазара е обратен на почти всички останали пазари - по-голямото количество струва повече пари за единица, спрямо по-малкото.... Ако например искаш да си купиш 1000 кг. домати, със сигурност ще ги спазариш на по-добра цена от 1 кг. домати.... но тук цената ще ти е по-висока за 1000 декара вместо за 1...

Предполагам ще попиташ за причината ? Ами големия пакет се купува по-бързо и по-бързо се пристъпва към обработката му. Представи се земеделец, които иска 2000 дка в едно землище. Ако ги купува на дребно по 2-5 декара, може да се наложи да ги изкупува с години, като респективно за всяка сделка ще трябва да наддава с местните конкуренти. Много по-бързо и лесно е да се купи накуп земя и тъй като няма много окрупнена земя, това определя и по-високата цена.

В по-предния си пост питаше за "добавената стойност" от фонда - тя се крие във факта, че той участва и на двата пазара. На първичния е Купувач, а на вторичния е Продавач ! Купува на ниските цени на първичния и продава на по-високите цени на вторичния.

Затова не се заблуждавай с медийните заглавия за статистически средни цени на зем.земя (тя усреднява цените на двата пазара и при положение, че първичния е явно по-голям, среднопретеглената цена се намалява) или за разказаните истории от рода на "Как съседката продаде наследената земя на село за 600 лв. декара".... Просто тези цени нямат нищо общо с цените на пазара, на който "Адванс" работи като продавач....

Ето - за разлика от теб, аз си загубих времето да обясня... надявам се да съм бил полезен.

За да не разводняваме темата и смислените мнения в нея съвсем да се размият ще бъда кратка.
Прочети какво точно означава конкурентно преимущество и добавена стойност. Твърдя че в момента фонда почти няма такива, или поне не в такъв огромен мащаб, в който ги имаше 2004-2005г. Тогава имаха акумулиран огромен паричен ресурс и визия за земеделието. Не бяхме член на ЕС и нямаше субсидии и ПРСР, съответно земеделците нямаха парите, които имат днес. Купуването на земя беше лесно, а конкуренцията незначителна. Така се направиха големите удари.

Ситуацията сега е супер различна. Последните години бяха добри и реколтата у нас беше силна, което съвпадна с проблеми в основните производители и цената на реализация беше висока и земеделците направиха МНОГО пари, започнаха да купуват земя масово, цената скочи, включиха се и дребни играчи, спекуланти и много други да купуват.
В момента като купувач фонда не е в изгодна позиция. Всички имат пари, а арендаторите познават по-добре местната специфика (знаят хората, кой жив,кой умрял, кой има проблеми и кой продава). Нали не мислиш, че хората от село като продават земя първо звънят на фонда и после на арендаторите или председателя на кооперацията? В допълнение арендаторите обикновено плащат повече пари на декар,за да не дадат възможност на някой друг да влезе на пазара (нещо, което АТЕРА използва да им извива рръцете при продажба)

Очевидно фонда няма преимущество при закупуването, а в момента има само при продажба, защото има окрупнени масиви и може да търси по-висока цена, но когато и те се продадат партито ще свърши и тогава да очакваш, че ей така ще реализира 100% доходност от закупуване от баби продажба на арендатори е мега наивно.

Закупуването ще се случва много по-бавно, надценката ще е по-малка, съответно разтеглена в по-голям времеви период, което пряко ще рефлектира на годишната възвръщаемост от инвестицията.

[Van Basten]

А като купува на 500, защо това да не е пазарната???
Очевидно изобщо не разбираш какво искам да кажа, а в такива ситуации не си губя времето да обяснявам ноу офенс
Успех ти пожелавам с акцията!

Опитах се да бъда оригинален, но явно не ми се получи...

Затова, ще пробвам по-просто:

Пазара на земеделска земя не е хомогенен, а може да се раздели на 2 сегмента:
1.) Първичен пазар - основно продавачи тук са малки собственици (в повечето случаи наследници, дребни земеделци), които продават земята си на по-големи земеделци или търговци на земя (като фондовете). Като цяло се продават малки ниви - 5-10 до 20-50 дка., вероятно в редки случаи и по-големи. Тук продавачите в повечето случаи са непрофесионални, което може би обяснява и по-ниските цени в този сегмент. Въпреки че и тук има цени като в другия сегмент, същите са по-скоро изключение и принципно на първичния пазар за по-ниски.

2.) Вторичен пазар - тук в общия случай се препродава земя, която е придобита преди това на първичния пазар. Като цяло и от двете страни седят професионални играчи - средни и големи земеделци, фондове за земя, големи индивидуални инвеститори. Продават се големи пакети земя - например 500-1000-2000 или дори повече декари. Цените тук са доста по-високи. И аз не можех да го разбера в началото, но пазара е обратен на почти всички останали пазари - по-голямото количество струва повече пари за единица, спрямо по-малкото.... Ако например искаш да си купиш 1000 кг. домати, със сигурност ще ги спазариш на по-добра цена от 1 кг. домати.... но тук цената ще ти е по-висока за 1000 декара вместо за 1...

Предполагам ще попиташ за причината ? Ами големия пакет се купува по-бързо и по-бързо се пристъпва към обработката му. Представи се земеделец, които иска 2000 дка в едно землище. Ако ги купува на дребно по 2-5 декара, може да се наложи да ги изкупува с години, като респективно за всяка сделка ще трябва да наддава с местните конкуренти. Много по-бързо и лесно е да се купи накуп земя и тъй като няма много окрупнена земя, това определя и по-високата цена.

В по-предния си пост питаше за "добавената стойност" от фонда - тя се крие във факта, че той участва и на двата пазара. На първичния е Купувач, а на вторичния е Продавач ! Купува на ниските цени на първичния и продава на по-високите цени на вторичния.

Затова не се заблуждавай с медийните заглавия за статистически средни цени на зем.земя (тя усреднява цените на двата пазара и при положение, че първичния е явно по-голям, среднопретеглената цена се намалява) или за разказаните истории от рода на "Как съседката продаде наследената земя на село за 600 лв. декара".... Просто тези цени нямат нищо общо с цените на пазара, на който "Адванс" работи като продавач....

Ето - за разлика от теб, аз си загубих времето да обясня... надявам се да съм бил полезен.