Адванс Терафонд АДСИЦ (ATER / ATERA)

[tony1975]

поне си го написал точно и след време като видиш колко пропуснати ползи си натрупал след като си си продал акциите в момент на паника-ще знаеш кого точно да благославяш
ХРОНИКА НА ЕДНА ПРЕДИЗВЕСТЕНА СПЕКУЛАЦИЯ
Част 1 – Диагноза
Красимир Петров, PhD (Ohio State University)

Градски и купилите в т.3 не искат да пропуснат ползи, но дали са се усетили да излязат в точка 4 - не знам!
Поздрави!

[tony1975]

Тони ти да не си прекалил с пиенето,или да са те изгонили от къщи????

не знам защо напоследък си толкова хаплив(да не изпозвам друга дума) и се стремиш да обидиш, но чуй разговора - човека е прав!
Не съм съгласен с професора и с двамата лигльовци от Бум енд бъст за възгледите им за златото, но тук г-н Петров е прав за земеделската земя!
1. Факт ли е големия ръст в цената - мисля че всички ще се съгласят!
факт
2. Факт ли е че цената е напомпена изкуствено от нарастващото субсидиране , а не на пазарен принцип?
3. Факт ли е че всеки взе да "влага" в земеделска земя и всеки е голям разбирач?
4. Факт ли е че банките охолно кредитират покупката на земя и че по улиците на всякъде има табели с надпис "изкупувам земеделска земя"?

ами чакаме "пук" - дали след една или три години но вярвам че ще го чуя, а ти си купувай атера на 2,5лв!
Поздрави!

[Felbuzz]

я пак сме на вълна бабълс който е изпуснал да види и тая статия в NY Times Welcome to the Everything Boom, or Maybe the Everything Bubble
иначе за рисковете много сме говорили, всеки си преценява като решат да вдигат лихвите ЕЦБ ще се види кое какво е

[orakula]

поне си го написал точно и след време като видиш колко пропуснати ползи си натрупал след като си си продал акциите в момент на паника-ще знаеш кого точно да благославяш
ХРОНИКА НА ЕДНА ПРЕДИЗВЕСТЕНА СПЕКУЛАЦИЯ
Част 1 – Диагноза
Красимир Петров, PhD (Ohio State University)

[tony1975]

балооооон!

Човека 2005 го е казал за НИ - тогава са му се смяли, а сега го казва и за земята
ето спомени от 2005:

ХРОНИКА НА ЕДНА ПРЕДИЗВЕСТЕНА СПЕКУЛАЦИЯ
Част 1 – Диагноза
Красимир Петров, PhD (Ohio State University)

1. Уводни бележки

В момента в България се е развихрила спекулация с недвижими имоти, която неизбежно ще завърши трагично. Целта на първата част на нашата статия е да дадем на читателя една пълна картина и обективно разбиране на спекулацията като икономическо явление, и в частност, приложението му към пазара за недвижими имоти в България.

За втората част на статията запазваме описанието на завършека и равносметката от подобни спекулативни периоди, както и пълното обяснение на неизбежността от болезнени, а понякога дори кризисни последствия.

По своята същност първата част от настоящата статия е строго аналитична, а втората—прогностична.


2. Някои факти

Нека първо насочим вниманието си върху фактите: наистина рядко минава ден без медиите да не представят мнението на някой икономист или бизнесмен за това, дали в момента има спекулативна дейност в областта на недвижимите имоти или не. Понякога се изказва мнение за наличие на това явление, понякога—че няма, а понякога че е налице, макар и само в определени райони на страната. Рядко обаче се дава сериозна обосновка защо именно има или защо няма спекулация, която обосновка да се базира на нещо по-убедително от мнение. Още по-рядко се дават критерии за явлението „спекулация” въз основа на които да се отчете критерий по критерий дали ситуацията на пазара на недвижими имоти днес може да се нарече спекулативна или не. Тази част е посветена именно на поставянето на една подобна диагноза.

За напредналия читател и за професионалния икономист си позволяваме да препоръчваме двата шедьовъра в областта на анализа на спекулацията, на чиято основа базираме настоящия анализ. Първата книга е от английския автор Едуард Чанселор “История на Спекулацията” (Edward Chancellor, “Devil Take the Hindmost: A History of Financial Speculation”), а втората книга е написана от професор Киндлебергер и се нарича “Мании, Паники, и Кризи” (Charles Kindleberger, “Manias, Panics, and Crashes: A History of Financial Crises”).

Подобни периоди на засилена спекулация на жилищния пазар, макар че понятието „недвижимости” естествено включва индустриалните имоти и незастроената земя, са нещо обичайно за развити пазарни икономики като САЩ, където цикъла на възход на цените на жилища може да достигне до наистина маниакални пропорции. От личен опит мога да уверя читателя, че в тази спекулативна дейност по нищо не се отличаваме от съвременните американци, където през последните години също се е развихрила подобна спекулативна дейност. Подобни спекулации има добре описани още в литературата на Древна Гърция и Древен Рим. На практика всяка пазарна икономика циклично преминава през подобни периоди.

Всъщност, учудващо е че паметта на нашите усилено инвестиращи в недвижимости сънародници е толкова къса и слаба—един пълен цикъл вече беше преживян от българите в периода 1992-1997 г. Може би споменът за това е леко притъпен от шока, причинен от т.нар. „финансови пирамиди”. Дъното на този цикъл съвпадна с финансовата криза от 1996-1997 г., а през последвалите години, до около 2002 г., банките определено избягваха каквото и да било финансиране на строителни дейности. Последвалото агресивно банково кредитиране подхранва развихрящата се спекулативна дейност. На това ще обърнем допълнително внимание по-нататък.


3. Два основни критерия

Понятието „спекулация” се дефинира строго като значително покачване на цената на даден актив, например недвижими имоти, но винаги на основата на значително растящ кредит който финансира закупуването на актива.

Първи Критерий. Покачването на цената се определя на базата на общата инфлация в икономиката и се смята за значително тогава, когато растежа на цената е поне двукратна на процента на общата инфлация. Тоест, ако инфлацията в България е около 3-4% годишно, то нарастване на цените на жилищата от 7-8% вече би трябвало да се сметне за значително. Текущия растеж на цените на жилищата в почти всички райони на страната многократно надвишава дадения по-горе критерий.
Втори Критерий. За нормален растеж на кредита се смята темпото на растеж на икономиката, да кажем 4-5%, а самият растеж се смята за значителен когато е поне двукратен на нормалния, тоест е около 8-10%. Този втори основен критерий е също удовлетворен от известно време (повече от година-две), като растежът на кредита също тъй многократно надвишава нормата. Например, според някои неофициални източници, “жилищния портфейл” на по-агресивните банки расте годишно с 50-100%. Важно е да отбележим, че основната разлика между потребителско търсене и спекулативно търсене се определя от кредита.

С други думи—и двата основни критерия за една строга дефиниция на явлението „спекулация на пазара на недвижими имоти” са напълно удовлетворени.


4. Допълнителни характеристики

Нека конкретизираме и преминем към разглеждането на т.нар допълнителни характеристики (тринадесет на брой) на спекулативната дейност.
Условно разделяме спекулативните етапи на начален, зрял и късен.

4.1. Начален етап
Започваме с изброяване на характеристиките през началния етап на спекулативната дейност.

Първа характеристика. Активът се купува с цел да се препродаде по-късно на печалба. Това обозначаваме като спекулативен мотив.

Втора характеристика. Активът се купува от крайни потребители преждевременно с цел да се изпревари потенциалното нарастване на цената. Това представлява една вариация на спекулативния мотив.

Трета характеристика. Често пъти се купува някакво жилище, което в момента не е необходимо—само колкото потребителят да запази покупателната си способност, но с намерение впоследствие да го продаде и веднага да купи жилището в което той реално ще живее. В подобни случаи, настройката на потребителя е дори да закупи второто жилище и едва тогава да продаде първото. По този начин, той няма да остане нито за момент без жилище и парите му не се обезценяват.

Четвърта характеристика. Понякога потребителя предпочита да купи малко по-голямо от необходимото му жилище, обикновено с някакъв допълнителен кредит, понеже при необходимост винаги може да го продаде на печалба и в последствие да купи подходящото по размер и район жилище.

Ако трябва да обобщим, то всички тези четири характеристики са вариации на спекулативния мотив и характеризират началния етап на спекулативна дейност. На този етап жилищното кредитиране от банките е доста оскъдно. Все още има малко на брой купувачи на пазара, поради което този етап е доста по-продължителен от другите, а цените растат с по-бавни темпове отколкото през другите етапи.

Навярно не е нужно да подканяме читателя да прецени сам за себе си дали тези четири характеристики са налице в сегашната ни пазарна действителност.

4.2. Зрелият етап

Вторият основен етап на спекулацията—нейният зрял период—се характеризира с преобладаването на един по-скоро инвестиционен мотив на закупуване.

Пета характеристика. Нарастването на цените започва да се осъзнава много добре от повечето хора в района или в цялата държава. Тази характеристика се превръща и в

Шеста характеристика. Активът вече масово се възприема като отлична инвестиция и закупуването на жилища се превръща в основна цел на много, иначе несвързани с този пазар хора.

Седма характеристика. На този етап границата между инвестиция и спекулация все още не се осъзнава ясно, а целият процес продължава да се възприема като вложение в рамките на допустимия риск, а за някои хора дори като едно сигурно вложение.
На този етап банките започват да отпускат значително повече кредит отколкото през ранния етап, макар и получаването на кредит да е все още трудно и ограничено. Участието на хората в този етап е най-масово, цените съответно растат най-стремително, а продължителността на етапа е най-малка.
Отново както и преди, оставяме на читателя да прецени сам за себе си дали всички тези субективни характеристики сега са налице или не.

4.3. Късният етап
Следващите характеристики са свързани предимно с вече напредналия стадий на спекулация. Те са свързани с една особена подозрителност.

Осма характеристика. Появяват съмнения относно достойнствата на инвестицията—първоначалн� � в професионалната литература, а впоследствие и в мас-медиите.

Девета характеристика. В пресата се появяват обяснения защо нарастването на цените е обосновано. Обяснения от подобен род неизбежно са свързани с недостига на най-важния от релевантните ресурси-земята, с дефицита на жилища, с демографския растеж, с притока на имигранти, с туристическа или икономическа привлекателност на района, с развитие на кредита, с навлизането на свежи капитали или пък с включването в някаква по-голяма общност (такъв например е бил случаят с присъединяването на Хавайските Острови към САЩ).

Десета характеристика. Ясно се осъзнава, че цените вече са се устремили нагоре значително и потенциалът за печалба е чувствително намалял.

Единадесета характеристика. Появяват се теории, обясняващи защо след изчерпването на растежа цените ще се стабилизират, но без да падат.

Дванадесетата характеристика. В пресата се появяват първите заченки на сериозни анализи и обяснения на спекулативния цикъл и прогнози за приключване на подобни епизоди. Обикновено се предрича крах в сектора и ние не крием, че тази статия е една подобна илюстрация. Това е типично за късните етапи на спекулация.

Тринадесетата характеристика. Подобни обяснения се пренебрегват и спекулацията продължава своя вихър.


целия дебат е в архива тук

[olimpiec]

балооооон!

Тони ти да не си прекалил с пиенето,или да са те изгонили от къщи????

[tony1975]

балооооон!

[fortiss]

май не трябва да е така, да се режат субсидиите
смятам, че през тази пари, получавани в БГ от ЕС, доста хора вземат по-високи ренти и преживяват по някакъв начин, както съм и аз
незнам какво точно искат да направят с това орязване? на къде да ги насочат? имат ли представа ли въобще какво става с малките производители? имат ли те някаква основа да съществуват в БГ? май нямат, не е въпроса да им се дадат един 1-2 хил лева и да им ги прибереш под фхормата на какви ли не данъци и такси, и превърташ парите в администрацията - тя да живее
това е модела сега, този към който се стремим ние като държава

[orakula]

един информативен поглед как продължават да се разрастват "големите"
http://www.capital.bg/politika_i_iko...teli_na_zurno/

[olimpiec]

А това как ще го коментирате колеги?

http://www.dnes.bg/balkani/2014/08/1...umyniia.235475

Все пак с какво румънците са по-добри от нас? Дали този интерес ще се насочи насам?
И кога евентуално?

Не е препоръка.

И там както тук земята падна през последните месеци,ноооо там има много по-големи парчета(комасирана земя),която устройва повече купувачите.Мой клиент се отказа да купува тук земя за едно предприятие понеже му искаха за 800 декара със 250 лева повече отколкото там.....Е той купи земята там в Румъния,а ние чакаме плюнките,като "Императора" да изведат икономиката от кризата да ама не.

[olimpiec]

Ха-ха-ха - че ти ли ще ми кажеш на какво да се правя? Може да имам 100 акции, може да имам 10 000, може да имам една - да не си ми я купил ти? ( 64 438 подигравателно плезещи се човеченца)

Бери си бобецът и готви и яж, че както идва газова криза: полза ще допринесеш. (още 78 984 подигравателно плезещи се човеченца).

Я ти пак ли си тук бе нещастник!!!Аз мислех,че сме се спасили от простотиите ти,ама не.....нейсе.Ами ще бера нали трябва и да се бачка бе киртак!!!Ей кво ти мисля .......Ще ти се обадя някой ден ей така да си поговорим.Нещастниците като теб са проблема на тая измъчена държава,което е най жалкото.

[gunnar]

"В Румъния най-високите цени са около 3600 евро за хектар". Това може да е част от обяснението. Отделно, че в там парцелите са по-големи.

Аз се чудя ATERA само в България ли може да купува?

Цитат от ЗДСИЦ:

"Чл. 4 (4) Н е д в и ж и м и т е и м о т и , п р и д о б и в а н и о т д р у ж е с т в о т о с ъ с с п е ц и а л н а и н в е с т и ц и о н н а ц е л , т р я б в а д а с е н а м и р а т н а т е р и т о р и я т а н а Р е п у б л и к а Б ъ л г а р и я."

[fortiss]

според данин на колегата, който е запознат с нещата на място, рентата в Румъния е 30лв - около това е

[Императорът]

Ще си внесеш ти се......Я да си дигаш дупето и да се хващаш и да поработваш по- малко няма да ми стоиш само из форумите със сто акции голям спец стана!!!Ей...!!!.На боб(на нивата) бях три дни и там се иска яко бачкане,нищо че има тук за почти 23 бона акции.За нищо не е препоръка само такива,като теб да ги няма тук и да не се правят на "спецове"!!!!

Ха-ха-ха - че ти ли ще ми кажеш на какво да се правя? Може да имам 100 акции, може да имам 10 000, може да имам една - да не си ми я купил ти? ( 64 438 подигравателно плезещи се човеченца)

Бери си бобецът и готви и яж, че както идва газова криза: полза ще допринесеш. (още 78 984 подигравателно плезещи се човеченца).

[orchis]

А това как ще го коментирате колеги?

http://www.dnes.bg/balkani/2014/08/1...umyniia.235475

Все пак с какво румънците са по-добри от нас? Дали този интерес ще се насочи насам?
И кога евентуално?

Не е препоръка.

"В Румъния най-високите цени са около 3600 евро за хектар". Това може да е част от обяснението. Отделно, че в там парцелите са по-големи.

Аз се чудя ATERA само в България ли може да купува?