Адванс Терафонд АДСИЦ (ATER / ATERA)

[fortiss]

Не става въпрос за допускания. Иначе си абсолютно прав, че вече не може да се купува на 350 лв.

Съвсем чистосърдечно, разучи малко правилата за изчисляване на печалбите при АДСИЦ и респективно числата при АТЕРА.

Накратко, печалбата (която в последствие се разпределя между акционерите, естествено след съответните удръжки), най-общо се формира като разликата между цената на която е купена земята и цената, на която се продава. Т.е. ако имаш земя купена на 400 лв. и я продадеш за 1000 лв., печалбата ти от сделката е 600 лв. на дка. (от която естествено се приспада комисионната на управляващото дружество и други разходи).

Към 31.03.2013 г., средната цена на притежаваните от Адванс терафонд 245 000 дка. е точно 318 лв. (в предния ми пост закръглих на 350 лв. за да се смята по-лесно ).

Дотук няма никакви допускания, а само факти. Допусканията започват за цената на която може да се продават тези декари.... Факт е че средната цена на която се продават декари през настоящата 2013 г. е 1129 лв./ дка.. На колко ще се продадат останалите е наистина вече допускане.

Иначе, за историческата разлика от 400 лв. между покупки и продажби, можеш да я наложиш за 40-те милиона кеш. Т.е. ако купят на текущи цени и я продадат с 400 лв. печалба, там ще си прав, но това няма нищо общо с притежаваните стари декари и доходността, която ще се генерира от продажбата им.

Печалбата от притежаваните декари вече е в цената на акцията. "Печалбата" от твоите изчисления е РАЗПРОДАЖБА, защото с получените пари и разпределен дивидент вече няма да купиш същите декари, т.е. обричаш бизеса на свиване, а не на възпроизовдство.
това са моите разсъждения
наистина много надух рентата с приемането, че могат да получават 11мил лв, а то е с 40-45% по-малко

[Van Basten]

Вече не може да се купува на 350лв. Поради тази причина допускам, че разликата е 400лв. Каквото е било преди - било е.
Ти можеш да допускаш каквото ти харесва.

Не става въпрос за допускания. Иначе си абсолютно прав, че вече не може да се купува на 350 лв.

Съвсем чистосърдечно, разучи малко правилата за изчисляване на печалбите при АДСИЦ и респективно числата при АТЕРА.

Накратко, печалбата (която в последствие се разпределя между акционерите, естествено след съответните удръжки), най-общо се формира като разликата между цената на която е купена земята и цената, на която се продава. Т.е. ако имаш земя купена на 400 лв. и я продадеш за 1000 лв., печалбата ти от сделката е 600 лв. на дка. (от която естествено се приспада комисионната на управляващото дружество и други разходи).

Към 31.03.2013 г., средната цена на притежаваните от Адванс терафонд 245 000 дка. е точно 318 лв. (в предния ми пост закръглих на 350 лв. за да се смята по-лесно ).

Дотук няма никакви допускания, а само факти. Допусканията започват за цената на която може да се продават тези декари.... Факт е че средната цена на която се продават декари през настоящата 2013 г. е 1129 лв./ дка.. На колко ще се продадат останалите е наистина вече допускане.

Иначе, за историческата разлика от 400 лв. между покупки и продажби, можеш да я наложиш за 40-те милиона кеш. Т.е. ако купят на текущи цени и я продадат с 400 лв. печалба, там ще си прав, но това няма нищо общо с притежаваните стари декари и доходността, която ще се генерира от продажбата им.

[fortiss]

1.) 400 лв. разлика е песимистично допускане. Средната цена на закупената земя е около 350 лв., т.е. залагаш продажби при 750, което според мен е занижено... От началото на годината средно продават на 1100 лв. (макар че в интерес на истината да са малко декари, за да се отчете като тренд), но според мен няма да продават под 1000 лв.... просто по-скоро ще намалят продажбите, отколкото да продават без пари.
2.) Тук вече допусканията ти си много оптимистични - първо рентата е не повече от 33-35 лв. средно. Второ, не отдават под наем всички декари. Така че от ренти доходността ще е по-ниска от заложената от теб.
3.) Предполагам идеята е кеша да не се държи за лихви, а да се инвестира в поне още едно завъртане - покупка на земя и последваща продажба. Но това е в средносрочен план (т.е. купуване през следващите 24 месеца и продажби по-нататък), така че ако целта ти е да сметнеш доходност за следващия дивидент, предполагам допускането ти е правилно.

4.) Таксите на управляващото дружество са наистина големи според мен, но не чак толкова колкото допускаш... вземат 10 % от печалбата над определено ниво на възвръщаемост. Т.е. на 20 ст./акция печалба от продажби, ще вземат 2 ст.... От лихви не мисля че вземат, за рентите не съм сигурен.

5.) Данък печалба няма. Има данък дивидент при получаване, който е 5 %. Във всеки случай е по-добър от 10 % данък върху лихвите.

Според мен дивидент от 20 ст. за следващата година е леко песимистично (самите прогнози на Атера са за около 30 ст., т.е. според мен ще се опитат да продадат толкова земя, колкото да го осигури).

Но дори да приемем допускането ти за 20 ст. догодина, не мисля че сделката би била лоша в момента. Вземаш 47 ст. сега + 20 ст. догодина - общо 67 ст. Ако купиш сега на 2.60 лв., това са 25,7% доходност за около 13 месеца (допускам че догодина пак разпределят през юни), като ще продължаваш да имаш фундамент от минимум 210 хил.дка. (при песимистичното допускане, че с кеша не се купи никаква земя, което спроед мен наистина е нереалистично)....

Вече не може да се купува на 350лв. Поради тази причина допускам, че разликата е 400лв. Каквото е било преди - било е.
Ти можеш да допускаш каквото ти харесва.

[Van Basten]

Една бърза сметка:
-гоидшно изтъргувани 35 000 дек при 400лв разлика на декар 14 мил или 16ст на акция
-245 000 дек при годишна рента 45лв прави 11 мил или 13 ст на акция
-40 000 000 мил кеш при лихва 4% прави 1,6 мил или 2 ст на акция
общо приходът на акция е 31ст

това е преди отделяне таксите на управляващото дружество
следват данък печалба
и от там натакък се отделя частат за дивидент
в най-добрият случай дивидентът ще е 20ст

написаното по-горе беше при вариант над средния

1.) 400 лв. разлика е песимистично допускане. Средната цена на закупената земя е около 350 лв., т.е. залагаш продажби при 750, което според мен е занижено... От началото на годината средно продават на 1100 лв. (макар че в интерес на истината да са малко декари, за да се отчете като тренд), но според мен няма да продават под 1000 лв.... просто по-скоро ще намалят продажбите, отколкото да продават без пари.
2.) Тук вече допусканията ти си много оптимистични - първо рентата е не повече от 33-35 лв. средно. Второ, не отдават под наем всички декари. Така че от ренти доходността ще е по-ниска от заложената от теб.
3.) Предполагам идеята е кеша да не се държи за лихви, а да се инвестира в поне още едно завъртане - покупка на земя и последваща продажба. Но това е в средносрочен план (т.е. купуване през следващите 24 месеца и продажби по-нататък), така че ако целта ти е да сметнеш доходност за следващия дивидент, предполагам допускането ти е правилно.

4.) Таксите на управляващото дружество са наистина големи според мен, но не чак толкова колкото допускаш... вземат 10 % от печалбата над определено ниво на възвръщаемост. Т.е. на 20 ст./акция печалба от продажби, ще вземат 2 ст.... От лихви не мисля че вземат, за рентите не съм сигурен.

5.) Данък печалба няма. Има данък дивидент при получаване, който е 5 %. Във всеки случай е по-добър от 10 % данък върху лихвите.

Според мен дивидент от 20 ст. за следващата година е леко песимистично (самите прогнози на Атера са за около 30 ст., т.е. според мен ще се опитат да продадат толкова земя, колкото да го осигури).

Но дори да приемем допускането ти за 20 ст. догодина, не мисля че сделката би била лоша в момента. Вземаш 47 ст. сега + 20 ст. догодина - общо 67 ст. Ако купиш сега на 2.60 лв., това са 25,7% доходност за около 13 месеца (допускам че догодина пак разпределят през юни), като ще продължаваш да имаш фундамент от минимум 210 хил.дка. (при песимистичното допускане, че с кеша не се купи никаква земя, което спроед мен наистина е нереалистично)....

[pipbel]

Попадна ми статия във в-к Стандарт от 2006-та за земеделската земя, там чета" В Добруджа пък цените са нараснали с 45% в сравнение с 2004 г. - до 272 лева за декар." Е види се голямото рали е свършило, да се карате за 10-20% няма смисъл

Сигурен ли си че е свършило ралито ?
Според мен до 3-4 години средната цена/дка за БГ ще е 900-1000лв, а Добруджа - около и над 2К.

Интересно четиво ми попадна. Линка по доле. Погледнете и стр.12.
Изглежда че сме в първата 5-ца на най подходящите за инвестиране в зем.земя страни в света.
В една група сме с Румъния, Щатите и Полша.
Би трябвало и средно аритметичното им като цена на хектар да имаме, па било то и с 3-4 години забавяне. За 2011 средното при тях е било 6000$/ха.
Та смятайте.....не забравяйки че освен това тази акция има и други скрити козове в ръкава - комасация, хидромелиорация (ако решат) и т.н.

http://www.gatewaytosouthamerica.com...land-focus.pdf

[Felbuzz]

Не беше точно така. Цените бяха по-високи през 2006 година.

може 2004 да са били толкова, много се лъже по тия вестници

[fortiss]

Попадна ми статия във в-к Стандарт от 2006-та за земеделската земя, там чета" В Добруджа пък цените са нараснали с 45% в сравнение с 2004 г. - до 272 лева за декар." Е види се голямото рали е свършило, да се карате за 10-20% няма смисъл

Не беше точно така. Цените бяха по-високи през 2006 година.

[Felbuzz]

ретроспекция

Попадна ми статия във в-к Стандарт от 2006-та за земеделската земя, там чета" В Добруджа пък цените са нараснали с 45% в сравнение с 2004 г. - до 272 лева за декар." Е види се голямото рали е свършило, да се карате за 10-20% няма смисъл

[fortiss]

Една бърза сметка:
-гоидшно изтъргувани 35 000 дек при 400лв разлика на декар 14 мил или 16ст на акция
-245 000 дек при годишна рента 45лв прави 11 мил или 13 ст на акция
-40 000 000 мил кеш при лихва 4% прави 1,6 мил или 2 ст на акция
общо приходът на акция е 31ст

това е преди отделяне таксите на управляващото дружество
следват данък печалба
и от там натакък се отделя частат за дивидент
в най-добрият случай дивидентът ще е 20ст

написаното по-горе беше при вариант над средния

[Van Basten]

дай добиви, цени и разходи
проблемът не е точно в техниката, макар, че и там го има за мащабите
има много сериозен проблем в персонала, качеството му, целогодишното заплащане и др такива
затова конкурентен фермер е с над 10 хил дек
при по-големите вече допира до възможности за организация и контрол
но напиши цените, добивите и разходите, да ми демонстрираш тази печалба

Както казах - не съм спец в тази област и не мога да ти изкарам калкулация. Посочил съм цифра, която е била давана от средни по големина земеделци. Но въпроса ти предизика интереса и в мен - ще се опитам да проуча как се правят тези сметки за печалбите на 1 дка (иначе за печалбите като цяло на земеделците, предполагам никой не се съмнява)...

Много обстойни изчисления си направил, но според мен си пропуснал нещо важно, и това е РИСКА - досега имаш 3 поредни добри реколти в БГ, когато реколтите на големи производители (УСА, Русия) не са добри ===> цените на зем. продукция са рекордно високи.
За тази година , казвате реколтата в БГ добра, но ако е добра и за големите държави производители на зърна, тогава цените на зем. продукция ще паднат - едно е да продаваш над 400 лв/тон пшеница, съвсем друго е да продаваш на 300 лв/тон. ==> няма ли свръх печалби няма и много пари за покупка на земеделска земя==> няма ли арендатори на пзара (отделно, че много от тях имат кредити и първа ще се погасяват кредитите, после арендните вноски и ако остане нещо, то ще отива за покупка на земя) ==> цената на земята ще е надолу ==> цената на акцията ще е надолу.
Има и по-лош вариянт - лоша реколта в БГ и добра при големите държави производителки на зърна - това май е най-лошия сценарии за БГ арендаторите, но за щастие тази година няма да го гледаме това, по-скоро ще е - добра реколта за БГ , добра реколта и за големите производители - нормални цени на зърната, но и това не е сигурно докато не приберат реколтата. Случват се изненади, като например на Русия да изгори реколтата и тя да забрани износа.

Тук си много прав. Рискът от слаба реколта винаги си го има. Несъмнено една лоша година ще удари земеделците и ще им останат по-малко нетни печалби, които да вкарат в земи... но ефекта ще е за 1 година. В средносрочен план така или иначе земеделците ще искат да се разширяват. Дори това да се отложи с 1 или 2 години (поради лоши реколти), тенденцията е да се купуват земи. Позицията, която защитавам е, че фундамента е добър - земята е основния производствен актив и притежаването и е стратегическа цел за всички в сектора. Не съм твърдял, че ръста в търсенето и цените задължително ще се реализира в краткосрочен план (до 1 година), а че това ще стане в средносрочен (2-3-5 години).

Както казва У.Бъфет в един от принципите си (предварително се извинявам, ако не го перефразирам съвсем точно) - "Винаги инвестирай само в активи, за които си готов да държиш до живот"... идеята му естествено не е само да купува активи без да продава, но така или иначе при инвестиция човек трябва да е подготвен и за по-дългосрочно задържане.

Мисля, че конкретно АТЕРА-та покрива този вид инвестиране.... поне според мен.

[Alonso]

Всичко се повтаря.
Колегата точно е написал вариантите. Аз също се опасявам от такова развитие на събитията и то все някога ще се получи.

Някога но не сега ......дето имаше една песен Това е едно от сновните предимства на АТЕРА пред физическото притежание на земя.
Ти се опасяваш и менижмънта на АТЕРА явно също се опасява и взема мерки, като държи кеш за такива случаи а междувременно постига няколко пъти по висока доходност от банкиране и ренти отколкото само от ренти. Ако има спад е по-вероятно при такава ситуация той да е локален само в дадени региони и това ще им даде възможност да използват максимално ефективно кеша си. Тоест за да хеджираш този риск на реалната земя трябва да държиш кеш, да си вземаш лихвичките и да изчакваш подходяща възможност да си купиш евтина земя и с добра годишна доходност. При АТЕРА това вече е направено и няма нужда да държиш допълнителен кеш. Отделно ти като собственик оперираш само в 1-2 землища и точно при теб не е ясно дали ще закъса някой арендатор или собственик за да можеш да купиш изгодно, докато адванса търгува в цяла България а нищо не им пречи да купуват и извън страната. Чувам че в Румъния имало добри възможности например.

[noker]

Всичко се повтаря.
Колегата точно е написал вариантите. Аз също се опасявам от такова развитие на събитията и то все някога ще се получи.

Не само точно, а много точно. И не се опасявай, а бъди сигурен.

[fortiss]

Всичко се повтаря.
Колегата точно е написал вариантите. Аз също се опасявам от такова развитие на събитията и то все някога ще се получи.

[MiceM]

Много обстойни изчисления си направил, но според мен си пропуснал нещо важно, и това е РИСКА - досега имаш 3 поредни добри реколти в БГ, когато реколтите на големи производители (УСА, Русия) не са добри ===> цените на зем. продукция са рекордно високи.
За тази година , казвате реколтата в БГ добра, но ако е добра и за големите държави производители на зърна, тогава цените на зем. продукция ще паднат - едно е да продаваш над 400 лв/тон пшеница, съвсем друго е да продаваш на 300 лв/тон. ==> няма ли свръх печалби няма и много пари за покупка на земеделска земя==> няма ли арендатори на пзара (отделно, че много от тях имат кредити и първа ще се погасяват кредитите, после арендните вноски и ако остане нещо, то ще отива за покупка на земя) ==> цената на земята ще е надолу ==> цената на акцията ще е надолу.
Има и по-лош вариянт - лоша реколта в БГ и добра при големите държави производителки на зърна - това май е най-лошия сценарии за БГ арендаторите, но за щастие тази година няма да го гледаме това, по-скоро ще е - добра реколта за БГ , добра реколта и за големите производители - нормални цени на зърната, но и това не е сигурно докато не приберат реколтата. Случват се изненади, като например на Русия да изгори реколтата и тя да забрани износа.

Едно си баба знае, едно си баба бае! Корелация между цените на земята и пшеницата в дългосрочен период не съм намерил, ВариЯнтът ти за падане на цената на земята може и ще се случи само тогава когато лихвите започнат да се вдигат ... и то бързо и с много.

[dragi mi smehurko]

Опитваш се да ме свалиш на твоя стил на водене на спор, но засега няма да се поддавам...

Относно падането на цената след дивидента, вече се съгласих с тебе - ПРАВ си !

Отновно "оптимистичната" ликвидационна стойност от 1.5-1.6 лв. На каква цена на декар я смяташ.

В момента кеша (след дивидента) е 34 млн.лв. Заедно с вземанията от ренти (не допускам че ще са проблемни), ще имаме около 40 млн.лв. При 85 млн. акции, само от кеша имаш по 47 стотинки на акция.

До 1.50 лв. ти остават 1,03 лв. на акция, т.е. при 85 млн.акции, трябва да съберем от продажба на земя около 87,5 млн.лв. Та при 245 хил.дка земя, на колко ще я разпродадат земята - по 357 лв. на дка. ? Добре, ще приема че това е оптимистично допускане. Ще приема също и че индустриалните имоти в АДСИЦА също ще се подарят, вместо да се продават... Т.е. ако продаваме при 350-400 лв. на дка, съм съгласен с теб, че ликвидационната стойност ще е около 1,50-1.60 лв.

Но, моля ти се формулирай теорията си по начина по който го направих вместо теб (мисля, че съм направил правилните допускания, за да докарам ликвидационната до 1,50 лв.), така можем да дискутираме... Както казах да спорим за това дали пазарната цена е гарантирана или дали ще спадне след дивидента, някак си е ненужно...

По този начин, ще имам възможност да ти възразя, че цената на земята не е 350-400 лв./ дка.

По същия начин се надявам ти да възразиш на моите допускания
1.) Аз казвам, че кеша е момента (35-40 млн.) може да се ползва за покупка на нови земи и последваща реализация при около 100 % марж (Ти примерно кажи, че според теб земя повече няма да се купува, а кеша ще се разпредели).
2.) Аз казвам, че след комасация цената ще нарастене (Ти примерно кажи, че ще спадне).
3.) Аз казвам, че земеделците ще продължат да търсят земя, защото същата е ограничен ресурс и все по-малко става земята, която не е взета от други земеделци (ти примерно кажи, че земеделците ще се ограничат до това, което имат и само ще вземат под аренда новите си площи).
4.) Аз казвам, че при 150 лв. печалба на дка, цена под 1000 лв. е нищожна (ти кажи че правилната цена е под 1000 лв.). При поливни площи печалбата е значително по-висока междудругото.
5.) Аз казвам, че през следващите години се очаква да продължат да се увеличават субсидиите на декар, тъй като сме под средноевропейските, което допълнитено ще вдига цената на земята (ти ми кажи, че според теб няма връзка между субсидия на дка. и цена на земята).

Да не изреждам. Молбата ми е - давай контрапункти, а не просто лекции по пазарна икономика, как цените на акциите може да спадат и че преди дивидент растат, а след дивидент спадат. Както казах, в това отношение те подкрепям и съм съгласен с теб напълно.

Много обстойни изчисления си направил, но според мен си пропуснал нещо важно, и това е РИСКА - досега имаш 3 поредни добри реколти в БГ, когато реколтите на големи производители (УСА, Русия) не са добри ===> цените на зем. продукция са рекордно високи.
За тази година , казвате реколтата в БГ добра, но ако е добра и за големите държави производители на зърна, тогава цените на зем. продукция ще паднат - едно е да продаваш над 400 лв/тон пшеница, съвсем друго е да продаваш на 300 лв/тон. ==> няма ли свръх печалби няма и много пари за покупка на земеделска земя==> няма ли арендатори на пзара (отделно, че много от тях имат кредити и първа ще се погасяват кредитите, после арендните вноски и ако остане нещо, то ще отива за покупка на земя) ==> цената на земята ще е надолу ==> цената на акцията ще е надолу.
Има и по-лош вариянт - лоша реколта в БГ и добра при големите държави производителки на зърна - това май е най-лошия сценарии за БГ арендаторите, но за щастие тази година няма да го гледаме това, по-скоро ще е - добра реколта за БГ , добра реколта и за големите производители - нормални цени на зърната, но и това не е сигурно докато не приберат реколтата. Случват се изненади, като например на Русия да изгори реколтата и тя да забрани износа.