Инвестиция във ваканционен имот

[Trakatrak']

Само при твърд договор с гарантиран доход. Ако се предлага такъв. И обектът трябва да е с предимства за собствено ползване. Ще рече, да си го харесаш при голям избор и съобразяване кое ще те кефи и кое ще се търси. Компромис между крайностите.

[Evgo]

Проучвах въпроса преди няколко години за студио или двустаен апартамент в Боровец, един от по-качествените проекти, близо до пистите. Пазара беше умрял, цените ниски и горе-долу излизаше сметката, заради целогодишната възможност за отдаване. Таксата поддръжка беше 8 евро/ кв.м. на година, но това включва доста базова поддръжка - охрана, поддръжка на общи части и т.н., ако искаш затопляне преди да идеш, чистене и т.н. се плаща допълнително на свършена работа. За зимния сезон цитираха цени около 100-120лв на вечер за студиото и 120-140 за апартамента. От тях реално за теб остават около половината или по-малко (20 за чистене, 20 за достъп до спа-то, 20 закуска, взимаха и нещо за управление на резервациите). Като цяло при мен идеята беше през по-голямата част от лятото да си го ползвам със семейството за лични нужди, както и някой уикенд през зимата, а през останалата част от зимата да се дава под наем. Като при такава сметка ме устройваха и 3-4% доходност, защото реално щеше да ми пести и пари от почивки и в крайна сметка да носи някакви пари. Цената тогава за студиото беше около 25 хил евро без мебели и около 35-40 за двустайните. При сметките ми, за да докараше 6-7% трябваше да има средно поне 60-70 зимни нощувки поне още толкова през останалата част на годината, което при добър зимен сезон не е невъзможно.
Отказаха ме следните 3 неща:
1. комплекса имаше условие към обзавеждането и подмяната му, ако искаш да ти управляват имота - за целта те прекарваха през някаква тяхна фирма, която искаше към 10к евро за обзавеждане на студио, за апартамент май 15. Което качваше много основната цена
2. "леко" се затрудниха да ми обяснят как ми гарантират, че ще ми отчитат реалния брой нощувки - били се отчитали, ала-бала, всеки знае колко се плащат реално курортните такси. И второто им затруднение беше при въпроса - дори да приемем, че не мамите с броя нощувки, при непълен хотел как гарантирате, че натоварвате равномерно стаите на всички собственици, а не на някои избрани да са винаги пълни апартаментите, а твоя само, ако всичко е пълно (при положение, че апартаментите, които управляват са равностойни отвътре, за да отговарят на класа на хотела). Тук тотално се оплетоха в отговорите.
3. Към онзи момент почти нулева ликвидност - такъв тип имоти се продават много трудно и ако ти потрябват парите можеш да продадеш единствено на голяма загуба.
Това беше ситуацията в няколко комплекса/ хотел в Боровец. За други места не съм гледал.
Каква е точно ситуацията към момента - не знам. Пораздвижиха се нещата, така че точка 3 може и да не е актуална в момента, но пък предполагам, че и цените са други. Точка 2 не виждам как някой може да ти я гарантира, освен ако сам не си управляваш имота и да го отдаваш през airbnb или booking, но там си ставаш хазаин за краткосрочни наеми, а предполагам, че не ви е това целта. Та така се и отказах - прецених, че за парите за тоя апартамент ще почивам 15 пъти на Малдивите и тия доводи надделяха
Дано съм бил полезен.

Много добре описваш нещата. Почти сигурно е, че няма да има пълна заетост и ще те мамят с нощувките и ще ти взимат много за управление, ако купиш.
Както при професионалния домоуправител, уж прави всичко, ние имаме такъв, абсолютно нищо не прави, взима двойна такса и няма никакво подобрение при общите части, само един път чистиха мазето в началото, за да ги изберем. Така е и с тези, дето управляват собствеността в курортните комплекси.
Според мен, тия блокчета, които се продават на апартаменти и на студия обзаведени не са в центъра на Боровец, а на няколко километра от центъра и за човек без кола не стават за инвестиране. Не съм ходил, но мисля, че е така.

[stat counter]

Аз преди 3 години обмислях дали не е добър момент за инвестиция в Гърция. Един приятел ме разубеди, защото не беше ясно след колко години пазара ще се съживи. Той се беше поохарчил преди кризата там. И наистина не се виждаше светлина в тунела. 3 години по-късно обаче нещата си дойдоха на мястото. Кой да очаква, че Турция така ще изплаши драгия турист, пък и че европейския турист ще развърже кесията. Сега са на сметка имотите в Турция, но има и политически риск... да вземе Ердо да обяви някоя национализация... или данък...

Иначе съм убеден, че природните дадености ще продължи да ги има поне през нашия живот.

[new_investor]

Проучвах въпроса преди няколко години за студио или двустаен апартамент в Боровец, един от по-качествените проекти, близо до пистите. Пазара беше умрял, цените ниски и горе-долу излизаше сметката, заради целогодишната възможност за отдаване. Таксата поддръжка беше 8 евро/ кв.м. на година, но това включва доста базова поддръжка - охрана, поддръжка на общи части и т.н., ако искаш затопляне преди да идеш, чистене и т.н. се плаща допълнително на свършена работа. За зимния сезон цитираха цени около 100-120лв на вечер за студиото и 120-140 за апартамента. От тях реално за теб остават около половината или по-малко (20 за чистене, 20 за достъп до спа-то, 20 закуска, взимаха и нещо за управление на резервациите). Като цяло при мен идеята беше през по-голямата част от лятото да си го ползвам със семейството за лични нужди, както и някой уикенд през зимата, а през останалата част от зимата да се дава под наем. Като при такава сметка ме устройваха и 3-4% доходност, защото реално щеше да ми пести и пари от почивки и в крайна сметка да носи някакви пари. Цената тогава за студиото беше около 25 хил евро без мебели и около 35-40 за двустайните. При сметките ми, за да докараше 6-7% трябваше да има средно поне 60-70 зимни нощувки поне още толкова през останалата част на годината, което при добър зимен сезон не е невъзможно.
Отказаха ме следните 3 неща:
1. комплекса имаше условие към обзавеждането и подмяната му, ако искаш да ти управляват имота - за целта те прекарваха през някаква тяхна фирма, която искаше към 10к евро за обзавеждане на студио, за апартамент май 15. Което качваше много основната цена
2. "леко" се затрудниха да ми обяснят как ми гарантират, че ще ми отчитат реалния брой нощувки - били се отчитали, ала-бала, всеки знае колко се плащат реално курортните такси. И второто им затруднение беше при въпроса - дори да приемем, че не мамите с броя нощувки, при непълен хотел как гарантирате, че натоварвате равномерно стаите на всички собственици, а не на някои избрани да са винаги пълни апартаментите, а твоя само, ако всичко е пълно (при положение, че апартаментите, които управляват са равностойни отвътре, за да отговарят на класа на хотела). Тук тотално се оплетоха в отговорите.
3. Към онзи момент почти нулева ликвидност - такъв тип имоти се продават много трудно и ако ти потрябват парите можеш да продадеш единствено на голяма загуба.
Това беше ситуацията в няколко комплекса/ хотел в Боровец. За други места не съм гледал.
Каква е точно ситуацията към момента - не знам. Пораздвижиха се нещата, така че точка 3 може и да не е актуална в момента, но пък предполагам, че и цените са други. Точка 2 не виждам как някой може да ти я гарантира, освен ако сам не си управляваш имота и да го отдаваш през airbnb или booking, но там си ставаш хазаин за краткосрочни наеми, а предполагам, че не ви е това целта. Та така се и отказах - прецених, че за парите за тоя апартамент ще почивам 15 пъти на Малдивите и тия доводи надделяха
Дано съм бил полезен.

[nradev]

http://www.investor.bg/bylgariia/451...to-nas-239560/
Колеги, какво смятате за въпросната статия? Ясно е че това е "продуктово позициониране" но все пак не звучи зле. Ясно ми е че "6% чиста доходност" едва ли е възможна към този момент, но все пак ми е интересно дали някой има преки наблюдения?

ако си дал 100К лева . значи трябва да вадиш 6 К на сезон. сезона е 60 дни значи по 100 на ден. и то без да смяташ разходите.е то за 50 лева има прекрасни хотели

[v_tin]

Според мен по-трудно се постига при сегашните условия в държавата успешно отдаване при ваканционните имоти. Да не кажа чиста загуба.
Първо - кратък сезон по морето. При планински курорти - по е възможно да е целогодишно, но зависи.
Затворен комплекс по морето или на хотелски принцип? - такси поддръжка, много имоти и твоя един от многото в бетонното гробище. Кой ще наеме твоя точно. И за колко време. Познавам човек с малко хотелче на скалите в новия Созопол, не е доволен. За да е конкурентен сваля цени, има разходи, един от многото е. Слаба работа и то при условие че имота е построен отдавна на мястото на личен имот - къща. Сега да се захванеш да строиш или да купиш и да чакаш възвращаемост - за мен е ходене по въже.

А какво ще кажеш за къща под наем в курортните места с минерална вода- една позната ходи на някъде из пирин, още първия ден искаше да се прибира/ ходи по здравна каса, да си цери нервите, аз и казах да си намери някой да я папуряса ама тя не ще, не може да намери. На черни осъм един вече трета къща прави, ама си е местен и само с това се занимава

[kc_3011]

Тъкмо се зачетох в статията, която си цитирал и тя взе че свърши Бих казал много постно, можеха малко повечко да задълбаят независимо че е "продуктово позициониране". Например на Кийосаки основния му бизнес е такъв, но става дума за Хавайските острови. За България ми се струва че по основните черноморски курорти (визирим на юг от Стара Планина) има прекалено голямо предлагане на едностайни и двустайни апартаменти на добра цена и е по-удачно да си купиш, отколкото да наемеш. Поне така бих постъпил аз, ако живеех във вътрешността на страната и имах възможност да закупя ваканционно жилище. Такива мераци се наблюдават и от руснаците (купуват вместо да наемат).

[bulgarian lev]

Според мен по-трудно се постига при сегашните условия в държавата успешно отдаване при ваканционните имоти. Да не кажа чиста загуба.
Първо - кратък сезон по морето. При планински курорти - по е възможно да е целогодишно, но зависи.
Затворен комплекс по морето или на хотелски принцип? - такси поддръжка, много имоти и твоя един от многото в бетонното гробище. Кой ще наеме твоя точно. И за колко време. Познавам човек с малко хотелче на скалите в новия Созопол, не е доволен. За да е конкурентен сваля цени, има разходи, един от многото е. Слаба работа и то при условие че имота е построен отдавна на мястото на личен имот - къща. Сега да се захванеш да строиш или да купиш и да чакаш възвращаемост - за мен е ходене по въже.

[JohnD]

Внимавай тази доходност, да не е калкулирана в цената. Обикновено е гарантирана за няколко години. Гледай таксата за поддръжка и менажиране. Отиди и виж имота, разгледай лятото дали има заетост. По принцип е постижима. В белите държави се отдава по този начин, даже може да го ползваш определен период, тука трабва да внимаваш.

[mancev]

http://www.investor.bg/bylgariia/451...to-nas-239560/
Колеги, какво смятате за въпросната статия? Ясно е че това е "продуктово позициониране" но все пак не звучи зле. Ясно ми е че "6% чиста доходност" едва ли е възможна към този момент, но все пак ми е интересно дали някой има преки наблюдения?