Има ли място за нов фонд със смесен портфейл от недвижими имоти?

[nradev]

Не бих казал, а и концепцията е твърде неясна. Или е АДСИЦ, или е ETF, или е фирма за недвижими имоти. Какво те смущава в правната форма на АДСИЦ-а? Колегите споменават, че искат в устав заложен процент разпределение на печалбата. Нормално...

Иначе идеята не е по същество лоша, но в портфолиата на повечето АДСИЦ-и има луксозни търговски площи и офиси. По-скоро може би един синтетичен фонд върху компаниите от BGREIT, но със свободни тегла, за да няма драми, а и за по-добро представяне евентуално. Но такъв ETF, както и всякакъв ETF в България би имал смисъл само, ако влизат чужди пари. Иначе и сами можем да си взимаме БРЕФ и АТЕРА.

Много често се споменава, че БРЕФ-а е под счетоводна стойност. А кой го е натиснал там? За мен тази акция в момента търпи заслужено пренебрежение с оглед на факта, че и в предишни години без видими причини тя се е търгувала със сериозен дисконт, ощетяващ миноритарите. По законите на безпристрастността при търговията не се отказах от тях още 2015 г., но в петък с удоволствие махнах няколко бройки през аска.

А защо фонд от 10 млн. лева трбява да е публичен? Излишни разходи, разправии с "активисти", общи събрания, административна тежест? Лев по лев от малките няма и 1 милион да събереш.

10% доходност е амбициозна цел, постижима е най-вече със счетоводни еквилибристики. Много бакалска сметка ти давам: За 10% годишна доходност в размер на 3600 евро (това е наем от 300 евро/600 лв на месец) покупката ти трябва да е за 36 000 евро. Посочи ми обзаведен апартамент в който и да е град, който може да се закупи на тази цена незабавно и да се отдаде за този наем пак незабавно. При офис площите и лукс имотите добави по един диджит към бакалската сметка и ако излезе един пример, ще участвам във фонда

даже 13 % требе да прави че да има и за 3 % такса управление. това е невъзможно

[inta53]

. Възможно е и да греша не малко, но си търся спокойствието,- а то си е имагинерно понятие на БФБто.

[ravnovesie]

И малко бакалски сметки. При 3-4% доходност от наеми и ренти - реалистично и 2% за управление - отново реалистично най-оптимистичната доходност пада на 2 максимум 3 %. Което всъщност е близо до доходността, която правят всъщност що годе добре управляваните адсици и в момента. При 50% дивидент и доходността на акционерите пада на 1% до 1,5%. Ако човек си иска поне 3% тове предполага ПБ около 0,5. Което прави участие на IPO доста, как да го кажа недалновидно. Дори и да се събере капитал, човек просто трябва да почака малко и ще пазарува доста по-евтино.

[ravnovesie]

По този начин представено изглежда че подобен фонд ще може да прави каквато си иска. Което някак си не изглежда много обнадеждаващо. 10% са добър таргет, но ми изглежда доста оптимистичен. Не се сещам някой фонд за недвижими имоти да е успял да направи средна подобна доходност за последните 5 години. Повечето всъщност се обезкървяват. Устойчив фонд за недвижими имоти печели от наеми и ренти, не от спекула. Спекулата я става, я не, по-често не. Или поне това показва практиката.

[inta53]

Не ,
- без конкретен проект !

Има достатъчно спящи АДСЦИД , дори и с номинал 10,00лв !

[unsworth]

Не бих казал, а и концепцията е твърде неясна. Или е АДСИЦ, или е ETF, или е фирма за недвижими имоти. Какво те смущава в правната форма на АДСИЦ-а? Колегите споменават, че искат в устав заложен процент разпределение на печалбата. Нормално...

Иначе идеята не е по същество лоша, но в портфолиата на повечето АДСИЦ-и има луксозни търговски площи и офиси. По-скоро може би един синтетичен фонд върху компаниите от BGREIT, но със свободни тегла, за да няма драми, а и за по-добро представяне евентуално. Но такъв ETF, както и всякакъв ETF в България би имал смисъл само, ако влизат чужди пари. Иначе и сами можем да си взимаме БРЕФ и АТЕРА.

Много често се споменава, че БРЕФ-а е под счетоводна стойност. А кой го е натиснал там? За мен тази акция в момента търпи заслужено пренебрежение с оглед на факта, че и в предишни години без видими причини тя се е търгувала със сериозен дисконт, ощетяващ миноритарите. По законите на безпристрастността при търговията не се отказах от тях още 2015 г., но в петък с удоволствие махнах няколко бройки през аска.

А защо фонд от 10 млн. лева трбява да е публичен? Излишни разходи, разправии с "активисти", общи събрания, административна тежест? Лев по лев от малките няма и 1 милион да събереш.

10% доходност е амбициозна цел, постижима е най-вече със счетоводни еквилибристики. Много бакалска сметка ти давам: За 10% годишна доходност в размер на 3600 евро (това е наем от 300 евро/600 лв на месец) покупката ти трябва да е за 36 000 евро. Посочи ми обзаведен апартамент в който и да е град, който може да се закупи на тази цена незабавно и да се отдаде за този наем пак незабавно. При офис площите и лукс имотите добави по един диджит към бакалската сметка и ако излезе един пример, ще участвам във фонда

[Наивник]

На БФБ има място за много реално работещи фондове. За фондове в недвижими имоти от всякакви видове. За фондове с ипотеки върху тези недвижими имоти, За фондове върху CDS върху тези ипотеки.... Абе място има

[nradev]

не

[ceneto]

ПП: Съгласен съм, че "лицето" трябва да е ясно и разпознаваемо, защото реално то ще носи отговорността пред акционерите за инвестирането на средствата. Мисля че не трябва да е представител на голям акционер, защото това води пак към защита интересите на мажоритаря, а за малките остава само правото да пишат по форумите

по някои път, даже и това не остава

[4i40]

Не !

[alzag]

И според мен 10 милиона са недостатъчни за смесен фонд. Най-важно за развитието на подобен фонд е коректен и разпознаваем собственик (или лицето на фонда, не знам как точно се казва). Поне 50% дивидент от печалбата, също е задължително според мен, за да предизвика някакъв интерес. За мен лично слабост са ми офис-площите, но в момента се строят доста такива сгради в София, и може би инвестирането дори към този момент в подобен тип имоти е малко заъсняло. Ако се закупи готова-работеща сграда с наематели е друг въпрос, там проблема е че едва ли ще се намери някой да продаде, и то на приемалива цена. Според мен по-скоро не. Другото което би било привлекателно за такъв фонд е минимални такси за управление на управляващото дружество, и максимална прозрачност и коректност към миноритарните акционери.

За размера на капитала и дивидента вече отговорих
Колкото до таксата управление на УД-то - по-скоро управление от самия фонд, а не изнесено извън него. Както написах и първия пост по темата - възнаграждение обвързано с резултатите, разписана политика на възнагражденията с ясни формули за определянето на месечните доходи и годишните премии/тантиеми
Колкото до прозрачността - смятам, че тя е абсолютно задължителна за което и да е публично дружество и това е било водещо във всяко наше начинание (Land, RBL). Сайтовете на дружествата са били винаги "вързани" с базата данни на съответния фонд и са давали актуална информация за всяка инвестиция - нещо което може да се види в малко сайтове на публични дружества, на които в повечето случаи стои информация сякаш времето е спряло преди 3, 5 или дори повече години.
ПП: Съгласен съм, че "лицето" трябва да е ясно и разпознаваемо, защото реално то ще носи отговорността пред акционерите за инвестирането на средствата. Мисля че не трябва да е представител на голям акционер, защото това води пак към защита интересите на мажоритаря, а за малките остава само правото да пишат по форумите

[alzag]

Благодаря за изказаното мнение Alonso,
10 М таргет само за първичното, с идея в рамките на 2 вдигания в кратък срок да се наберат до 40 М
В момента да се искат 40 М без конкретен проект, който да изисква бързото им инвестиране е безсмислено. Веремената в които можеше да се докарва доходнност от държане по влогове и ДЦК-та отлетяха. Според мен 10 М дават възможност за започнеш да създаваш портфейл и да договаряш проекти. Когато имаш конкретен проект с конкретни сметки - искаш конкретна сума - това е моята визия! Но няма как да влизаш в преговори без никакъв гръб. Това е и смисълът на тези 10 М - да дават свободата за преговори и да се задвижи машината. Естествено може да се мисли и за заемни средства при тези благоприятни нива на кредитиране, което да дава въздух между съответните увеличения на капитала - нещо което старато ръководство на Булленд-а не се реши да направи и загуби фонда.
Относно алтернативите:
BREF - продадаха земеделските си земи и не са на този пазар от години; развиват само Камбаните и Боровец, друго там не се случва - смятам, че цената им е продиктувана от липсата на новини и съм съгласен, че са подценена позиция.
Актив - сериозно ли? Агро Финанс? Изобщо дружества на пещерняците ...
Все пак идеята ми е за широка акционерна маса, а не силно мажоритарно (явно или прикрито) дружество.
Фондовете за земя? - кои по-точно, че не се сещам? Освен Адванс (който е нетен продавач) и Агро Финанс (който реално е затворен тип с над 90 % собственост на пещерняците) кои са другите (Елана не са типичен земеделски фонд).
При 40 М капитал и към 40 % дял на зем. земи - това прави към 15-20 хил. дка, което при целенасочено инвестиране, комасиране и инвестиции в напояване и трайни насаждения е много добра инвестиция, с каквато няма фонд който да се похвали. Адванс направиха Катунец и го продадоха добре, но втори подобен проект така и не се случи, макар и да се направиха още 5 проекта заедно с други участници в БАСЗЗ.
Естествено, всичко това трябва да е добре разписано в проспекта.
Но съм готов на дебат и отворен за мнения.

[mancev]

И според мен 10 милиона са недостатъчни за смесен фонд. Най-важно за развитието на подобен фонд е коректен и разпознаваем собственик (или лицето на фонда, не знам как точно се казва). Поне 50% дивидент от печалбата, също е задължително според мен, за да предизвика някакъв интерес. За мен лично слабост са ми офис-площите, но в момента се строят доста такива сгради в София, и може би инвестирането дори към този момент в подобен тип имоти е малко заъсняло. Ако се закупи готова-работеща сграда с наематели е друг въпрос, там проблема е че едва ли ще се намери някой да продаде, и то на приемалива цена. Според мен по-скоро не. Другото което би било привлекателно за такъв фонд е минимални такси за управление на управляващото дружество, и максимална прозрачност и коректност към миноритарните акционери.

[Alonso]

нормабно е да ти напомня на Булленд-а - след като съм бил част от него още от началото му, та до 2013 година
В Риъл Булленда също имаше разписано (като при Елана Агро) условието за задължителното разпределяне на дивидент.
Дивидентната политика наистина не съм я посочил и мисля, че 90% е доста обезкървяващо и не дава възможност за развитие без последващи увеличения (което не винаги е удачно/възможно). По-скоро бих заложил на условие минимум 30 % (пък акционерите ще решават на ОСА година за година)
ФНИБ изчистиха земеделските и разпределиха хубав дивидент преди години, след което цената им падна доста.

Тони ти го е написал. Не виждам с какво можеш да привлечеш вниманието на инвеститорите в такъв фонд. Алтернативите са доста евтини в момента. Брефа е подценен наполовина а Актив дори още повече според мен. Единственото което не мога да кажа че е подценено са фондовете за за земеделска земя. 10 милиона ми се струват прекалено малко за смесен фонд. 10 милиона е прашинка дори и за нашата борса. Ако ще е 10 милиона за мен трябва да е специализиран в даден тип имоти. В този ред на мисли вероятно има ниша за нов фонд за земеделска земя, като според мен можеш да пробиеш с по-прозрачно обявяване на портфейла. Аз вероятно бих инвестирал в такъв фонд. Другото в което аз бих инвестирал и което няма е фонд с луксозни имоти. Магазини на главни улици, добре работещи молове и други луксозни сгради. Успех в начинанието

[alzag]

нормално е да ти напомня на Булленд-а - след като съм бил част от него още от началото му, та до 2013 година
В Риъл Булленда също имаше разписано (като при Елана Агро) условието за задължителното разпределяне на дивидент.
Дивидентната политика наистина не съм я посочил и мисля, че 90% е доста обезкървяващо и не дава възможност за развитие без последващи увеличения (което не винаги е удачно/възможно). По-скоро бих заложил на условие минимум 30 % (пък акционерите ще решават на ОСА година за година)
ФНИБ изчистиха земеделските и разпределиха хубав дивидент преди години, след което цената им падна доста.