Имоти: границата от 1000 лева/кв. м. е премината

[Bobi75]

22, е като тебе такъв велик просто втори няма, верно.
но така и не разбрах какво искаш да кажеш с писанията си тука

явно си прекалено интелигентен за мен. мда, само така ще е

[000]

22ще ти отговоря и смятам да спрем до тук, да не разводняваме форума.Всеки мениджър на фонд има повече информация за цена,състояние на имот и т.н.от мен,че и от повечето индивидуални инвеститори.А че в AДCИЦ има и повече средства от отделните инвеститори е ясно за всички.Мерси за диалога.Аз съм дотук.

[22]

Ок, 000.
Можеш ли да посочиш конкретен АДСИЦ където виждаш такива възможности, или да не ставаме конкретни?

[000]

до 22..защо да вярвам сляпо на менъджерите?.Преценил съм че те по-добре ще се справят от мен.Не напразно повдигнах ИНФОРМАЦИЯ.това е много важно. И много средства,а според един колега когато станат много, парите имат свойството да се множат.

[22]

Ла Коста, откъде толкова злоба и неприязън бе, човече? Когато аргументите се заменят от лични обиди... И в инвестициите ли си толкова емоционален и ирационален?

22,аз пък и други колеги не вярват много във значително повешаване цената на НИ,но все пак фондовете се управляват от хора компетентни-с познания ,опит,контакти,ИНФОРМАЦИЯ,ресурси.

Опа!!! Ето 000 изплю камъчето!!! Това исках да чуя от една седмица, ама никой не се престраши да го каже така просто - за тази вяра, за която бронебойни патрони няма открити (както е казал Поетът)

Е, добре, 000. За разлика от много други във форума аз уважавам хората с противно мнение. Приемам аргумента че човек като няма пари инвестира през фондове, или като няма опит... но вярата във свръхестествените способности на мениджърите, и в умението им да откриват златоносни ниши, тази вяра ми е малко чужда. Не ми е достатъчна, за да си дам паричките точно на такива.

Но ти бъди здрав и ти желая успех, разбира се! Няма да тръгна да ти разправям че не си си пил хапчетата, я...

[000]

22,аз пък и други колеги не вярват много във значително повешаване цената на НИ,но все пак фондовете се управляват от хора компетентни-с познания ,опит,контакти,ИНФОРМАЦИЯ,ресурси.Така че може да се извлече прилична доходност от това.Клише е според мен ,че най-добре е човек сам да се грижи за парите си.По тази логика нямаше да ходим на лекар,автомонтъор и т.н.Другият аспект е че нямат достатъчно средства сами да закупят имоти за това се насочват към АДCИЦ

[La Costa]

Момчета, не му обръщайте внимание - човечецът явно отдавна не си е пил хапчетата.

[22]

Боби, не се надявай Вече разбрахме че нито четеш внимателно, нито можа да дадеш смислен и/или оригинален отговор.

Пепи, нищо не си разбрал(а). Ако беше чел(а) съсредоточено, щеше да знаеш че на мен ми е все едно дали имотите ще падат или ще се вдигат. Писах защо... Тук напоследък обаче разпитвам песимистите за пазара на имоти защо така "парадоксално" обратно сляпо вярват на АДСИЦове инвестиращи в имоти... На някого така поставен въпросът не се хареса, появиха се изнервени.

Проспектите на тези АДСИЦ са пълни с (обещания за) инвестиции в луксозни жилища, ваканционни имоти, бизнес сгради... Защо да им даваме паричките си, а Пепи, нали не вярваме в имотите?

[Пепи]

Интересно ще бъде, ако по темата се изкажат брокери за недвижими имоти, как върви търговията тази година. 22 си е калкулирал някаква цена за жилището и не иска да чува за падане на цените, разбрахме го !!! :-)

[Bobi75]

22, нещо изглеждаш озлобен драги. не вярвам чак толко да си се загрижил за нас.
кажи какво те мъчи наистина и ще се опитаме да те успокоим

[22]

Поредните всезнайковци... които обаче така и не отговориха на въпроса за "парадокса". Когато посредственият човек не разбира нещо, се нахвърля срещу него. Елементарна психология

И отново клишета за сегментите... въпреки че многократно вече ги коментирахме. Мисля че най-после разбрахте обаче поне какво мисля АЗ за имотите ни - досега, сега, и занапред. Затова е логично отношението ми към АДСИЦовете за имоти... Но пичове, вие дето от години пророкувахте срив на пазара на имоти, и как дори луксозните жилища били некачествени, и как хотелите по морето са ипотекирани и се продават - вие явно сте фенове от нашите АДСИЦове и смесвате желаното с действително

Иначе разбира се че има АДСИЦове възнамеряващи да инвестират в жилищни имоти! И това ли не сте прочели в документите им? Ориентирате ли се добре в проспектите на сайта на борсата, или и тука да ви помагам с линкове??

И друго - ваканционните имоти малко дърво ли са? България - ваканционен рай за цялото платежоспособно човечество... Да, ама не. И там предлагането надхвърля търсенето.

Бахти информираните инвеститори....

[La Costa]

Нищо не пише човекът, а просто иска да накара другите да мислят вместо него, а същевременно той да се присмива на техните "парадокси", неразбирайки че всъщност парадоксът е само в неговата глава, която не разграничава отделните сегменти в този пъстър пазар. Всеки, който тук е писал за надценяване на имотите, е имал предвид единствено и само ЖИЛИЩНИТЕ ИМОТИ и то най-вече в София, а всички останали видове имоти ИМАТ своите по-малки или по-големи ПЕРСПЕКТИВИ.

Апропо, до сега не съм чувал АДСИЦ да инвестира в жилищни имоти /изключваме ваканционни имоти по морето/.

[Bobi75]

22, ти реферат ли пишеш, дисертация ли. кажи какво по-точно търсиш, за да помагаме

[kosuma]

Цените на имотите: “балон” или закономерност
23.02.2006 17:34 Автор - Industry Watch




Кога може да говорим за “раздут балон” при цените на даден актив или asset bubble, както е популярно да се нарича този феномен в англосаксонския свят? Най-общо това се случва, когато цената на актива надвишава значително вътрешната му стойност или способността му да генерира полза. С други думи, говорим за равновесие между предлагането и търсенето, което е обусловено от желание за ползване на съответния актив.

“Инвестиционното” или “спекулативно” търсене, което е породено единствено от намерение за бъдеща продажба, може да увеличи тази равновесна цена, но това не е достатъчно, за да говорим за “балон”.

Така например възможно е някои предприемачи (спекуланти) правилно да имат очаквания за действителни промени в търсенето и предлагането в бъдещето и така покупката в момента не създава “балон”. Такива са например тези, които преди години правилно прогнозираха разрастване на търсенето на петрол и метали и съответно инвестираха в такива дейности.

Ако говорим за пазара на недвижимости, и най-вече за жилища, “балон” може да има само тогава, когато съществува търсене, предизвикано единствено от вярата, че цените ще продължат да вървят нагоре за дълъг период от време. При това такова очакване трябва да се разминава с основните тенденции на търсенето и предлагането - в случая трябва да има търсене, което расте по-бързо от и без това нарастващото предлагане на ново строителство.

Въпросът е обаче, че на пазара единствената разкрита стойност е пазарната и никой анализатор не може да даде оценка на “фундаменталната” или “реална” стойност на жилищата. С други думи, не може да знаем дали текущите цени на имотите отразяват действителната оценка за ползата от жилище, която придават купувачите при решението си да инвестират в нов имот. Още повече няма как да се оцени каква ще е тази реална стойност в бъдеще.

Мнозина използват сравнението - тази логика подсказва, че цените в големите градове в България трябва да се приближават към тези в градовете на Европа и като начало - в Източна Европа. Трябва обаче да отчетем, че нивото на доходи у нас е значително по-ниско дори от това в страни, като Словакия например.

Обичайният макроикономически подход е да се изследват промените в множеството фактори, предопределящи търсенето и предлагането. Дори да няма общ модел на зависимост на цените на имотите с набор от икономически променливи, все пак можем да посочим основните връзки. Търсенето на жилища се обуславя от нивото на доход, от нивата на спестявания, от достъпа до кредит, от покупките от чужденци или българи, работещи зад граница. Предлагането е обвързано с миграционните процеси (за старите жилища), а новото строителство - с разходите; като цяло обаче новото строителство следва търсенето.

Промените във факторите трябва да разгледаме в динамика, като така можем да определим дали растежът в една променлива изпреварва или изостава от динамиката на цените. Проблемът в България обаче е в избора на “стартова” година, или с други думи - за кой период може да твърдим, че пазарът на жилища е бил в равновесие, и оттам насетне да сравняваме промени в различните фактори на търсенето и предлагането. Така например в дългосрочен план може да твърдим, че най-силна е връзката между доходи и цени на жилищата - нали все пак жилищата се купуват и ползват от хората, работещи в дадена икономика.

За последните 4 години обаче цените на жилищата средно се увеличават 2.3 пъти, докато БВП по текущи цени - “само” с около 40%. Това означава ли, че цените на жилищата сега са твърде високи, или единствено, че през 2001 г. са били твърде ниски? Ако вземем например целия период след 1996 г., ще видим, че ръстът на БВП е съвсем малко по-нисък от нарастването на цените.

Някои наблюдатели определят експанзията на ипотечното кредитиране сама по себе си като индикатор за “балон” в цените. Трябва обаче да отчетем, че за почти всички домакинства решението за покупка на жилище с кредит не е продиктувано от инвестиционна цел, т.е. те не купуват само за да препродадат след няколко години, като очакват ръстът на цената да надмине лихвата по кредита. Още повече че домакинствата са все още “нетни спестители”, т.е. депозитите им в банковата система надхвърлят общия размер на ползваните кредити.

Търсенето от чужденци или българи зад граница е по-трудно за анализиране, тъй като мотивацията за подобни покупки много често е инвестиционна, а алтернативите са на практика в почти целия европейски пазар на имоти. Решението за покупка на жилище в България в тези случаи не е продиктувано от намерение за ползване на жилището, а единствено с очакването на висока доходност. Тя обаче може да бъде реализирана само ако фундаменталните фактори на местното търсене се подобряват или докато спекулативните покупки продължават.

От друга страна, предлагането на жилища нараства. На първо място, демографските тенденции - намаляващо население плюс емиграция на хората в активна възраст - потенциално “освобождават” жилищен фонд. Новото строителство, от друга страна, особено в големите градове, расте бързо, както сочат данните за разрешенията за строеж.

В този смисъл, за да нарастват цените, не е достатъчно само търсенето да расте, мерено през един или няколкото фактора, описани по-горе, но то трябва да нараства с по-бърз темп от увеличението на предлагането на жилища. Допълнително трябва да отчетем, че пред предлагането има относително ниски бариери - с други думи, в големите градове все още има значителен потенциал за ново застрояване, като разходите все още са значително под стойността на готовите обекти. Така би било логично да очакваме, че бъдещо нарастване на платежоспособното търсене ще бъде посрещано от ново предлагане, което пък ще ограничи натиска за ръст на цените, който би възникнал при фиксирано предлагане на пазара.

Накрая трябва да споменем, че друг вид активи за последните няколко години отчете многократно по-висок ръст на цените - това са акциите на български публични компании. Същият подход на анализ може да бъде приложен и за тях - тук е уместно само да сравним тяхното поскъпване с над 7 пъти със “скромното” увеличение на цените на жилищата с 2.3 пъти.

[tya]

22, извинявай, че не съм прочела надолу, честно казано от два дни не съм чела форума, защото нямах време. Този следобед се рових да си търся селска къща около София и между другото погледнах да си сверя мнението за имотите, но не четох надолу.

Във тази връзка какво мислите за цените на селските изоставени къщи в радиус от 100 километра около София? Подценени, надценени или точно каквито трябва са в момента?

Извинявам се ако не отговарям тази вечер, но е почивен ден и е време за вечеря