REIT срещу АДСИЦ, обзор и анализ по света и на БФБ

[tony1975]

Айде сега , няма смисъл да си кривиш душата, отколе ти е слабост троленето при Атера и всичко може да се проследи в темата там през годините....как смяташе и че на 1.50 е прескъпо и върха...
Относно лампичките - не търси сламката в чуждите очи, а виж гредите в своите. Аз отново пък да ти светна на тебе няколко червени такива, понеже половината от портфейла ти е такъв, че ще пада не с 20-30%, а с пъти..и ще боли....
Силно препоръчително е да си направиш приличен профит тейкинг ОВРЕМЕ...после да не кажеш че не си предупреден

ами налЕ ме знаеш.... стискам си ги(като Импето елмазите).
Аз на 3лв на СФТРД виках далЕ да не взема профита, после на 4лева пак така виках, пък те гледай ги къде отидоха дай ми алтернатива която не спира да увеличава продажбите и профита и дава дивидент и е толкова ликвидна и е на БФБ и ще се замисля

п.с. ааааааа и най-вече шефа на тази компания да ме покани на кафе в офиса си и открито да ми разказва за биснеса, трудностите и възможностите!!!

[equal]

...
Не мога да намеря откъде са го взели, в търговския регистър Уан БПС има отчет към 2012 г. където приходите от наеми са 883 хил. лв., а проходите от услуги на наематели са 95 хил. лв.

https://public.brra.bg/CheckUps/Veri...90c649ee3647c5

Отчетът за 2013 е в процес на вписване
Приходи от наеми - 921 х. лв.
Услуги на наематели - 84 х. лв.

Кофтито е, че поради законови ограничения фонда не може да купи ЕООД-то по СК, който е само 2 млн., а се набива и с ДДС-то върху цената на имота за още близо 2 млн.

Чак сега ми светна, че УАН БПС = Бизнес Парк София Едно

[pipbel]

Драги Пиб,
посочвайки слабости у АТЕРА нямам нищо против дружеството ....
НО да ми казваш сега че е супер - сега когато сме на върха - все едно ми казваш да кувам индексния на СП 500?!?!
Та нали всеки инвеститор се опитва да купува евтино, някои продават после скъпо а други остават доста по-дълго в инвестицията си. Е колко лампички да светнат за да покажат че е време за излиизане от АТЕРА??? !

Айде сега , няма смисъл да си кривиш душата, отколе ти е слабост троленето при Атера и всичко може да се проследи в темата там през годините....как смяташе и че на 1.50 е прескъпо и върха...
Относно лампичките - не търси сламката в чуждите очи, а виж гредите в своите. Аз отново пък да ти светна на тебе няколко червени такива, понеже половината от портфейла ти е такъв, че ще пада не с 20-30%, а с пъти..и ще боли....
Силно препоръчително е да си направиш приличен профит тейкинг ОВРЕМЕ...после да не кажеш че не си предупреден

[pipbel]

За СФИ, ще запиша увеличението. Като цяло, мисля че Бреф има по-голям потенциал, но е по-рисков. .

[Black and white cat-foot]

tony, за приходите на новия имот инфото е от капитал, ще го сложа в текста:

http://www.capital.bg/biznes/imoti/2...s_park_sofiia/

Не мога да намеря откъде са го взели, в търговския регистър Уан БПС има отчет към 2012 г. където приходите от наеми са 883 хил. лв., а проходите от услуги на наематели са 95 хил. лв.

https://public.brra.bg/CheckUps/Veri...90c649ee3647c5

За СФИ, ще запиша увеличението. Като цяло, мисля че Бреф има по-голям потенциал, но е по-рисков. Вече съм по-консервативен и предпазлив като купувам, затова предпочитам СФИ за момента, по-предвидими са. Разбира се, нещата могат да се променят след отчетите за деветмесечието или годишните.

pipbel, разбира се, че АТЕРА се справят страхотно с препродажбата на имоти, идеята ми е, че цената е висока, ако се вземе предвид само рентата. Не е ясно докога могат да продължават да реализират такива добри приходи от препродажба.

И малко световни новини, в понеделник станаха ясни резултатите от IPO-то на Emaar Malls, които оперират the Dubai Mall, най-посещавания мол в света в последните три години. Над 20 пъти презаписване и над 10 милиарда долара пазарна капитализация! Ако някой се интересува, тук е проспекта:
http://www.emaar.com/en/Images/Emaar...m130-62016.pdf

FFO ги изчислявам на AED 1,406 милиарда за 2013, т.е. капитализация/FFO от 26.84 за 2013 и капитализация/NAV от 2.72 към 30 юни 2014 г.

[pipbel]

Към 30 юни 2014 имат отдадени 156,508 декара (71.26%) x 36.44 лв, общо имат приходи от аренда и наеми 2,798 хил. лв. Към 31 декември 2013 имат отдадени 163,454 декара (72.52%) x 36.57 лв, общо имат приходи от аренда и наеми 5,797 хил. лв.

По-сколнен съм да се съглася с tony, дори при 100% отдаване при тези нива, арендата е 8 милиона. Дори да извадим кеша (41.5 млн) от капитализацията, съотношението към тези 8 милиона е към 20.

Такива размисли само показват че не си наясно с естеството с фонда.
Ако се залагаше само на рентиерството едва ли щяхме да сложим в джобчето си ~ 450лв/дка "рента" последните 3 години, а и другата ни се очертават поне 100.
А акцията да порасне двойно за това време.
И пак да си е подценена ( при нисък риск) спрямо останалите балони на бфб, които при това са и неликвидни ( и нерядко манипулируеми) отгоре на всичко.
Никой реалист не очаква вече такъв звезден пърформънс оттук нататък, ала все още като риск/профит потенциал си остава избор номер 1 на сергията ни.
Има рейтове и Рейтове, има си и адсици и Адсици

[tony1975]

Eй, голем експертин се извъди :
При всички случаи са успешни и възнаграждават подобаващо акционерите си. без дълг и се търгуват с добър сейфти маржин с поне 20% дисконт, за разлика от балонерите на чича при които всичко е наабарот

Драги Пиб,
посочвайки слабости у АТЕРА нямам нищо против дружеството - няма да го нареча компания, защото това са едни скъпо платени домоуправители, а специално при АТЕРА домоуправителя му се услади да разпродава активи носещи ренти, защото така под предлога голям дивидент лапа и мнооого големи такси.
Та да не се отклонявам нямам нищо против земеделския адсиц АТЕРА и бих поздравил всеки влязъл на 1лев, който сега е решил че вече е време за напускане на кораба. НО да ми казваш сега че е супер - сега когато сме на върха - все едно ми казваш да кувам индексния на СП 500?!?!
Та нали всеки инвеститор се опитва да купува евтино, някои продават после скъпо а други остават доста по-дълго в инвестицията си. Е колко лампички да светнат за да покажат че е време за излиизане от АТЕРА??? Дори ПФБК много ясно го казват хората(няма нищо че им е стар анализа - важна е сентенцията) - хората прогнозират от 2015 приходи от ренти 6млн. и приходи от поземллено банкиране около 4млн., т.е. общо 10млн., хората не забравят да приспаднат такси и раходи около 20% и остават 8млн чисто, ха раздели го на 80млн акции и ми обясни защо да купувам на 2,5лв при изчерпан капиталов ръст(според мен) и доходност от 3-4% от дивидент?
Е разбира се че предпочитам да вляза на евтиния БРЕФ - те вложиха кеша, а АТЕРА обърна активите в кеш и колко ще чака до следващата вълна 5-6години?
Също оставих и СФИ поради това че не разпродават активи наемите ще дават дългосрочни 9--10% доходност.

Благодаря на автора за темата - интересно начало и сравнение. Не можех да изразя с думи защо смятам че адсиц-те с добри наеми за мен са по- от тези разпродаващи имоти, ти си го обяснил по-добре с това ФФО!!!
Казваш че новия имот на Бреф е носил приходи 1млн, проверено ли е?
Ще записваш ли увеличението на СФИ и защо - не е ли по добре след тези новини вход при Бреф?

Поздрави!!!

[1996]

Т.н. РЕИТс в БГ условия ще тръгнат, но малко по-късно. Хубавото им е, че са ликвидни с много пенсионни при тях. Изключвам земеделска земя рейтовете, които отдавна тръгнаха и са на добри нива.

[Black and white cat-foot]

Eй, голем експертин се извъди :
При всички случаи са успешни и възнаграждават подобаващо акционерите си. без дълг и се търгуват с добър сейфти маржин с поне 20% дисконт, за разлика от балонерите на чича при които всичко е наабарот

Към 30 юни 2014 имат отдадени 156,508 декара (71.26%) x 36.44 лв, общо имат приходи от аренда и наеми 2,798 хил. лв. Към 31 декември 2013 имат отдадени 163,454 декара (72.52%) x 36.57 лв, общо имат приходи от аренда и наеми 5,797 хил. лв.

По-сколнен съм да се съглася с tony, дори при 100% отдаване при тези нива, арендата е 8 милиона. Дори да извадим кеша (41.5 млн) от капитализацията, съотношението към тези 8 милиона е към 20.

[pipbel]

е от къде поече - те сега не могат да отдават повече от 70%, освен да почнат градската земя да отдават!

Eй, голем експертин се извъди :
При всички случаи са успешни и възнаграждават подобаващо акционерите си. без дълг и се търгуват с добър сейфти маржин с поне 20% дисконт, за разлика от балонерите на чича при които всичко е наабарот

[Black and white cat-foot]

Кепитъл Мениджмънт не изглеждат много активно търгувани и разпределящи дивидент

Всъщност дивидента е 1.77 лв тази година:

http://money.bg/news/id_1197315939/%...86%D0%B8%D1%8F

Проблема е ниската активност наистина, например вчера някой взе че купи една акция и в момента няма нито една оферта продава. Също не са особено прозрачни, не мога да намеря сайт. Иначе финансово си изглеждат стабилни.

[tony1975]

Атера, като спрат да продават и купуват, вероятно ще получават по-голям приход от наем
Кепитъл Мениджмънт не изглеждат много активно търгувани и разпределящи дивидент

е от къде поече - те сега не могат да отдават повече от 70%, освен да почнат градската земя да отдават!

[ceneto]

Атера, като спрат да продават и купуват, вероятно ще получават по-голям приход от наем
Кепитъл Мениджмънт не изглеждат много активно търгувани и разпределящи дивидент

[Black and white cat-foot]

Готино, а къде е таблицата?

не знам защо не излизат двете таблици директно, цъкни с второ копче на "open image in new tab". Може да е заради хостинг сайта, който ползвах

ето линковете:
http://postimg.org/image/el38np4jt/
http://postimg.org/image/ddzi0tihn/

[tony1975]

Какво е REIT?

Real Estate Investment Trust, или REIT, е вид компания, която се основава на модела на взаимните фондове, но инвестира в отдадени под наем имоти, вместо в ценни книжа. В САЩ, този тип компании съществуват от 1960 г., когато Конгресът решава, че има нужда от начин обикновените граждани да могат да инвестират в генериращи приходи недвижими имоти.

REITs се делят на няколко вида - equity (към 90% от всички), които инвестират в неджижими имоти като апартаменти, офиси, хотели, търговски центрове, медицински центрове, гори и др.; mortgage, които инвестират в ипотеки или инструменти свързани с ипотеки; и хибридни, които инвестират едновременно в другите два вида.

Инвестцията в REIT позволява да се държи част от портфолио от имоти, без да трябва да се влага в управлението му. Тези компании са задължени да изплащат поне 90% от реализираната печалба като дивидент и осигряват висока ликвидност поради това, че често са борсово търгувани. Други изисквания, за да се счита една компания за REIT, включват:

- поне 75% от общите активи да са в недвижими имоти и парични средства
- над 75% от брутните приходи да идват от наеми на недвижими имоти или лихви по икотеки
- да има поне 100 акционера
- по-малко от 50% от компанията да се държи от пет или по-малко на брой акционери

Към 31 януари 2014, в САЩ има общо 204 публично търгувани REITs с обща пазарна капитализация от 719 милиарда долара. Според данни на FactSet и REITWatch, за 30-годишния период то 28 март 2013, публично търгуваните equity REITs имат по-добро представяне от водещите борсови индекси, включително S&P 500, Dow Jones Industrials и NASDAQ Composite.

В световен мащаб, серията индекси FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate следи представянето на основните REITs по света, като глобалният индекс има към момента петгодишна възвръщаемост от 14% и среден годишен дивидентeн доход от 3.63%:




В България

Към момента 31 държави са въвели различни варианти на REIT модела, като една от тях е България. Местният еквивалент е акционерно дружество със специална инвестиционна цел, или АДСИЦ.

В края на 2013 г. на регулиран пазар на БФБ има общо 14 АДСИЦ емисии, а на алтернативния пазар BaSE има още 50. Общата им пазарна капитализация е 516 милиона лева, а индексът BG REIT се състои от акциите на АДСИЦ емисии и се изчислява от БФБ от 2007 г.

АДСИЦ инвестират публично набрани средства в недвижими имоти или във вземания на територията на България. Те се управляват от обслужващо дружество, т.е. property manager. АДСИЦ не плащат данък върху печалбата и са задължени да изплащат поне 90% от нея като дивидент.

Оценяване на REIT/АДСИЦ

Основните показатели, по които се оценяват REITs са net asset value (NAV) и funds from operations (FFO). NAV е показател, изчисляван от взаимните фондове на дневна база и предствлява разликата между общите активи и пасиви. FFO се използва за изчисляването на приходите от операции и е равен на нетната печалба плюс амортизацията, минус печалбата от продажба на недвижими имоти. Печалбата от продажба на недвижими имоти се изключва, защото е еднократен приход и не може да се приеме, че ще се присъства и в бъдещи периоди.

Следва таблица на водещите АДСИЦ на БФБ по цени от края на сесията на 26-ти септември 2014 г. Включени са компании с капитализация над 5 милиона лева, които са активно търгувани и има оферти продава, т.е. човек може да си купи акции,, ако желае. За сравнение съм избрал един американски REIT, Liberty Property Trust, който инвестира основно в офис и индустриални имоти в САЩ и Великобритания: Резултатите са към първите шест месеца на 2014 г. в хиляди лева и в милиони щатски долари:




Коментар на резултатите

Голяма част от българските АДСИЦ имат отрицателни FFO, което се дължи на това, че могат да бъдат характеризирани повече като property developer, отколкото REIT, т.е. разчитат за приходите си на разработването ня проекти (ваканционни селища, жилищни комплекси и тн.) и тяхното продаване. Най-големият АДСИЦ по капитализация, Адванс Терафонд, пък разчита много повече на препродажбата на земя, отколкото на рента. За първите шест месеца на 2014 г., приходите от аренда и наем са общо 2,798 хил. лв. срещу 17,337 хил. лв. приходи от продажби и замени на имоти.

От най-големите АДСИЦ, може да се каже, че най-близо до статута на REIT се доближават Кепитъл Мениджмънт и Софарма Имоти, тъй като разчитат почти изцяло на пасивни приходи. Фонд за недвижими имоти България (ФНИ България) също се приближава до този модел с покупката си на втори имот в Бизнес парк София. Приходите на компанията от наеми към първото шестмесечие са 688 хил. лв. от общо 1.8 млн. лв. и се дължат основно на първата офис им сграда в бизнес парка. Вторият имот е генерирал приходи от 1 млн. лв. през 2013, което означава че ФНИ България може скоро да генерира повече от половината си приходи от наеми.

Забележка: Авторът притежава акции на Софарма имоти и следи активно Адванс Терафонд, ФНИ България и ФЕИИ. Той е шемет и вероятно е допуснал грешки в изчисленията, затова разчитайте винаги на себе си при анализирането на потенциални инвестиции.

Готино, а къде е таблицата?