Какво е REIT?
Real Estate Investment Trust, или REIT, е вид компания, която се основава на модела на взаимните фондове, но инвестира в отдадени под наем имоти, вместо в ценни книжа. В САЩ, този тип компании съществуват от 1960 г., когато Конгресът решава, че има нужда от начин обикновените граждани да могат да инвестират в генериращи приходи недвижими имоти.
REITs се делят на няколко вида - equity (към 90% от всички), които инвестират в неджижими имоти като апартаменти, офиси, хотели, търговски центрове, медицински центрове, гори и др.; mortgage, които инвестират в ипотеки или инструменти свързани с ипотеки; и хибридни, които инвестират едновременно в другите два вида.
Инвестцията в REIT позволява да се държи част от портфолио от имоти, без да трябва да се влага в управлението му. Тези компании са задължени да изплащат поне 90% от реализираната печалба като дивидент и осигряват висока ликвидност поради това, че често са борсово търгувани. Други изисквания, за да се счита една компания за REIT, включват:
- поне 75% от общите активи да са в недвижими имоти и парични средства
- над 75% от брутните приходи да идват от наеми на недвижими имоти или лихви по икотеки
- да има поне 100 акционера
- по-малко от 50% от компанията да се държи от пет или по-малко на брой акционери
Към 31 януари 2014, в САЩ има общо 204 публично търгувани REITs с обща пазарна капитализация от 719 милиарда долара. Според данни на FactSet и REITWatch, за 30-годишния период то 28 март 2013, публично търгуваните equity REITs имат по-добро представяне от водещите борсови индекси, включително S&P 500, Dow Jones Industrials и NASDAQ Composite.
В световен мащаб, серията индекси FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate следи представянето на основните REITs по света, като глобалният индекс има към момента петгодишна възвръщаемост от 14% и среден годишен дивидентeн доход от 3.63%:
В България
Към момента 31 държави са въвели различни варианти на REIT модела, като една от тях е България. Местният еквивалент е акционерно дружество със специална инвестиционна цел, или АДСИЦ.
В края на 2013 г. на регулиран пазар на БФБ има общо 14 АДСИЦ емисии, а на алтернативния пазар BaSE има още 50. Общата им пазарна капитализация е 516 милиона лева, а индексът BG REIT се състои от акциите на АДСИЦ емисии и се изчислява от БФБ от 2007 г.
АДСИЦ инвестират публично набрани средства в недвижими имоти или във вземания на територията на България. Те се управляват от обслужващо дружество, т.е. property manager. АДСИЦ не плащат данък върху печалбата и са задължени да изплащат поне 90% от нея като дивидент.
Оценяване на REIT/АДСИЦ
Основните показатели, по които се оценяват REITs са net asset value (NAV) и funds from operations (FFO). NAV е показател, изчисляван от взаимните фондове на дневна база и предствлява разликата между общите активи и пасиви. FFO се използва за изчисляването на приходите от операции и е равен на нетната печалба плюс амортизацията, минус печалбата от продажба на недвижими имоти. Печалбата от продажба на недвижими имоти се изключва, защото е еднократен приход и не може да се приеме, че ще се присъства и в бъдещи периоди.
Според доклад доклад на Лазард, към Август 2014 американските REITs се търгуват при средно отношение цена/FFO от 17.8 и при 5% премия спрямо NAV.
Следва таблица на водещите АДСИЦ на БФБ по цени от края на сесията на 26-ти септември 2014 г. Включени са компании с капитализация над 5 милиона лева, които са активно търгувани и има оферти продава, т.е. човек може да си купи акции,, ако желае. За сравнение съм избрал един американски REIT, Liberty Property Trust, който инвестира основно в офис и индустриални имоти в САЩ и Великобритания: Резултатите са към първите шест месеца на 2014 г. в хиляди лева и в милиони щатски долари:
Коментар на резултатите
Голяма част от българските АДСИЦ имат отрицателни FFO, което се дължи на това, че могат да бъдат характеризирани повече като property developer, отколкото REIT, т.е. разчитат за приходите си на разработването ня проекти (ваканционни селища, жилищни комплекси и тн.) и тяхното продаване. Най-големият АДСИЦ по капитализация, Адванс Терафонд, пък разчита много повече на препродажбата на земя, отколкото на рента. За първите шест месеца на 2014 г., приходите от аренда и наем са общо 2,798 хил. лв. срещу 17,337 хил. лв. приходи от продажби и замени на имоти.
От най-големите АДСИЦ, може да се каже, че най-близо до статута на REIT се доближават Кепитъл Мениджмънт и Софарма Имоти, тъй като разчитат почти изцяло на пасивни приходи. Фонд за недвижими имоти България (ФНИ България) също се приближава до този модел с покупката си на втори имот в Бизнес парк София. Приходите на компанията от наеми към първото шестмесечие са 688 хил. лв. от общо 1.8 млн. лв. Според Капитал, новият имот е генерирал приходи от 1 млн. лв. през 2013, което означава че ФНИ България може скоро да получава повече от половината си приходи от наеми.
Забележка: Авторът притежава акции на Софарма имоти и следи активно Адванс Терафонд, ФНИ България и ФЕЕИ. Той е шемет и вероятно е допуснал грешки в изчисленията, затова разчитайте винаги на себе си при анализирането на потенциални инвестиции.
Real Estate Investment Trust, или REIT, е вид компания, която се основава на модела на взаимните фондове, но инвестира в отдадени под наем имоти, вместо в ценни книжа. В САЩ, този тип компании съществуват от 1960 г., когато Конгресът решава, че има нужда от начин обикновените граждани да могат да инвестират в генериращи приходи недвижими имоти.
REITs се делят на няколко вида - equity (към 90% от всички), които инвестират в неджижими имоти като апартаменти, офиси, хотели, търговски центрове, медицински центрове, гори и др.; mortgage, които инвестират в ипотеки или инструменти свързани с ипотеки; и хибридни, които инвестират едновременно в другите два вида.
Инвестцията в REIT позволява да се държи част от портфолио от имоти, без да трябва да се влага в управлението му. Тези компании са задължени да изплащат поне 90% от реализираната печалба като дивидент и осигряват висока ликвидност поради това, че често са борсово търгувани. Други изисквания, за да се счита една компания за REIT, включват:
- поне 75% от общите активи да са в недвижими имоти и парични средства
- над 75% от брутните приходи да идват от наеми на недвижими имоти или лихви по икотеки
- да има поне 100 акционера
- по-малко от 50% от компанията да се държи от пет или по-малко на брой акционери
Към 31 януари 2014, в САЩ има общо 204 публично търгувани REITs с обща пазарна капитализация от 719 милиарда долара. Според данни на FactSet и REITWatch, за 30-годишния период то 28 март 2013, публично търгуваните equity REITs имат по-добро представяне от водещите борсови индекси, включително S&P 500, Dow Jones Industrials и NASDAQ Composite.
В световен мащаб, серията индекси FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate следи представянето на основните REITs по света, като глобалният индекс има към момента петгодишна възвръщаемост от 14% и среден годишен дивидентeн доход от 3.63%:
В България
Към момента 31 държави са въвели различни варианти на REIT модела, като една от тях е България. Местният еквивалент е акционерно дружество със специална инвестиционна цел, или АДСИЦ.
В края на 2013 г. на регулиран пазар на БФБ има общо 14 АДСИЦ емисии, а на алтернативния пазар BaSE има още 50. Общата им пазарна капитализация е 516 милиона лева, а индексът BG REIT се състои от акциите на АДСИЦ емисии и се изчислява от БФБ от 2007 г.
АДСИЦ инвестират публично набрани средства в недвижими имоти или във вземания на територията на България. Те се управляват от обслужващо дружество, т.е. property manager. АДСИЦ не плащат данък върху печалбата и са задължени да изплащат поне 90% от нея като дивидент.
Оценяване на REIT/АДСИЦ
Основните показатели, по които се оценяват REITs са net asset value (NAV) и funds from operations (FFO). NAV е показател, изчисляван от взаимните фондове на дневна база и предствлява разликата между общите активи и пасиви. FFO се използва за изчисляването на приходите от операции и е равен на нетната печалба плюс амортизацията, минус печалбата от продажба на недвижими имоти. Печалбата от продажба на недвижими имоти се изключва, защото е еднократен приход и не може да се приеме, че ще се присъства и в бъдещи периоди.
Според доклад доклад на Лазард, към Август 2014 американските REITs се търгуват при средно отношение цена/FFO от 17.8 и при 5% премия спрямо NAV.
Следва таблица на водещите АДСИЦ на БФБ по цени от края на сесията на 26-ти септември 2014 г. Включени са компании с капитализация над 5 милиона лева, които са активно търгувани и има оферти продава, т.е. човек може да си купи акции,, ако желае. За сравнение съм избрал един американски REIT, Liberty Property Trust, който инвестира основно в офис и индустриални имоти в САЩ и Великобритания: Резултатите са към първите шест месеца на 2014 г. в хиляди лева и в милиони щатски долари:
Коментар на резултатите
Голяма част от българските АДСИЦ имат отрицателни FFO, което се дължи на това, че могат да бъдат характеризирани повече като property developer, отколкото REIT, т.е. разчитат за приходите си на разработването ня проекти (ваканционни селища, жилищни комплекси и тн.) и тяхното продаване. Най-големият АДСИЦ по капитализация, Адванс Терафонд, пък разчита много повече на препродажбата на земя, отколкото на рента. За първите шест месеца на 2014 г., приходите от аренда и наем са общо 2,798 хил. лв. срещу 17,337 хил. лв. приходи от продажби и замени на имоти.
От най-големите АДСИЦ, може да се каже, че най-близо до статута на REIT се доближават Кепитъл Мениджмънт и Софарма Имоти, тъй като разчитат почти изцяло на пасивни приходи. Фонд за недвижими имоти България (ФНИ България) също се приближава до този модел с покупката си на втори имот в Бизнес парк София. Приходите на компанията от наеми към първото шестмесечие са 688 хил. лв. от общо 1.8 млн. лв. Според Капитал, новият имот е генерирал приходи от 1 млн. лв. през 2013, което означава че ФНИ България може скоро да получава повече от половината си приходи от наеми.
Забележка: Авторът притежава акции на Софарма имоти и следи активно Адванс Терафонд, ФНИ България и ФЕЕИ. Той е шемет и вероятно е допуснал грешки в изчисленията, затова разчитайте винаги на себе си при анализирането на потенциални инвестиции.