Етажна собственост

[Jekata]

Май е време българинът да бъде научен в училище, че трябва да отделя поне 1% от стойността на жилището за Ремонти и обновление всяка година.

Иначе си мисли, че дава веднъж 100 000 лв. за жилище и после шапка на тояга, стиска се за всеки лев.
http://zaparite.blogspot.com/2015/03/blog-post_31.html

Пропуснал си само да напишеш, че по-изгодно ще е да се живее под наем, а не да се поддържа пасива жилище. По този начин разхода е за сметка на наема на хазяина и така вместо 300 лв. наем, ще плаща реално 100 по-малко ако не е под наем гребеца, а в собствен кимизарник.

[mpy_yordanov]

Май е време българинът да бъде научен в училище, че трябва да отделя поне 1% от стойността на жилището за Ремонти и обновление всяка година.

Иначе си мисли, че дава веднъж 100 000 лв. за жилище и после шапка на тояга, стиска се за всеки лев.
http://zaparite.blogspot.com/2015/03/blog-post_31.html

[edimi]

Първо във връзка с цените на господина от статията. И "сайтовете" му разгледах, но ще се въздържа.
Естествено ,че говорим за разумни цени и ясни ангажименти по един сключен догово за управление. Не е мястото мисля да постна форми Та там се регламентира колко се плаща за какъв срок при каква събираемост, действия и упълномощаване за административни процедури и прочие.
Относно методиката за изчисляване на месечните такси - много ясно е разписана в закона.
А смисъла от заплащане на една или друга такса, в пълен или частичен размер е в Поддържането на общите части, дори и за срока на отсъствие. Т.е. дори веднъж на 3 месеца да се прибира човека за 2 дена, всички общи части и вътрешносградни инсталации са поддържани и работят и той ги ползва.
Естествено ОС, при достатъчно голям кворум и липса на оспорване, може да взима решения, такива че да са имат и ...да го наречем "социален" ефект /възрастни, самотни, болни, лежащо болни, необитаващи/.
Много ЕС дори при 70% живущи пенсионери, ползват подобни услуги. Това също е факт.

[tea_cup]

Какви са тези такси по 5 лв.?! При нас са х10, плюс извънредни отвреме-навреме.
Който не плати - има списък на срама. Но ние се познаваме всичките и такива методи действат, другаде може и да не е така.

[Jekata]

Честно казано частно лице/лица/ не може да спре достъпа до собственост, при условие, че има ред за събиране на неплатени суми.

Аз точно това се чудя.
Чувствителни са на темата за асансьора, камо ли да го възпрепятстваш всячески да се прибере. Има решение на ОС, обаче това не значи че е законно решение, нищо лично, но ептен да го оградиш си е незаконно. В случая даже се чудя и при наличие на камери как не са изкъртили вратата за да влязат. Дори и да влезеш в съд мисля, че довода да се заключва и да се елиминира достъпа е меко казано незаконен. Но пак опираме и до това какви хора живеят вътре. Грую, предполагам се дърпат и за 50-те %?
Аз лично в началото ги сбирах, но в един момент просто спрях. Като цяло няма празни апартаменти, но и имаше пропуски - ако живее над 30 дни извън входа, но няма максимум. А и ето казус - бабата почина, дядото също, остана сина, живущ другаде - за колко човека да му взимам по 50 %? Като цяло аз поне, не виждам смисъл човека го няма там, та да плаща за ток, асансьор или чистачка. Куцо е и други пък по 3-4 месеца лятото като изчезнат, но затова се събират пари, така щото да стигат. Ако трябва 12 месеца по 5 лв., а го има там само 8 месеца - то щеш не щеш качваш таксата на 7.5 лв., пък остатъка в касата за дребни разходи.

[viktornfs]

Професионален домоуправител

Интересна тема сте започнали и мисля, че ще става все по актуална предвид, че 2/3 от българите живеят в сгради в режим на етажна собственост. Компанията за която работя се занимава професионално с управлението на етажни собствености и ще се радвам да ми бъдат отправяни запитвания, за да споделя опита си и да помогна: info@noker.bg

[edimi]

Общо взето, така си е ...........................
Разбира се това в града, няма как да стане, но дано съм полезен на колеги със сходни занимания, по сходни комплекси, че чувам напоследък руснаците масово гледат да клинчат от подобни такси и е зор със събираемостта.
Поздрави!

-----------------------
Не е точно така. Подобни "методики" се ползват и в град. Подобни разбира се. Но посоката и смисъла е същия. Доста инвеститори вече са и професионални управители. Чрез свои фирми и включена клауза в договора за покупко-продажба, новия собственик приема да бъде "обслужен" и то често солено.
Но при добре съставен договор за управление с професионален управител и пълномощни, също може да се постигне добър ефект.
Не само руснаци, доста разнообразни "чужди инвеститори" притежават разни имоти и наистина решават, че са в Африка/примерно/и няма да плащат, `щото им е кеф.
Частно правните и отношенията в обхвата на ЗУЕС са по-малък проблем в сравнение с опита за търсене на съдействие от администрацията във връзка със задълженията и точно по ЗУЕС, ЗУТ и ЗАНН. Имам опит. Горчив.

[Jekata]

Ето я ценовата извадка от сайта, на фирмата на интервюирания:

Пакет 5,00 лева/апартамент

Водене на домовата книга и вписване на етажната собственост в общината.
Организиране и провеждане на общи събрания според разпоредбите на ЗУЕС.
Комуникация и координация на работата с доставчиците – ток, вода, асансьор.
Организация по събирането на оферти, избор на изпълнител, договарянето и възлагането на ремонта, мониторинг на изпълнението.
Управление на бюджета на входа – събиране на ежемесечните вноски от живущите и заплащане на дължимите такси на етажната собственост.

Пакет 8,00 лева/апартамент

Водене на домовата книга и вписване на етажната собственост в общината.
Организиране и провеждане на общи събрания според разпоредбите на ЗУЕС.
Комуникация и координация на работата с доставчиците – ток, вода, асансьор.
Организация по събирането на оферти, изобр на изпълнител, договарянето и възлагането на ремонта, мониторинг на изпълнението.
Управление на бюджета на входа – събиране на ежемесечните вноски от живущите и заплащане на дължимите такси на етажната собственост.
Контакт с неизрядни длъжници.
Абонаментно почистване на общите части.

Та ти де факто не можеш по 5 лв. на човек за фактическото плащане на сметки да събереш, та ще искаш и по още 5 за водене на домова книга или други неща, достатъчно елементарни за всеки във входа. Аз лично непонятно защо, но мисля че по-скоро живущите ще имат доверие и контакт със съсед, отколкото с външно лице.
Грую, определено си прав за "кухотата" на подобна институция, без да обиждам никой. В смисъл в панелка в София да речем. Единствено да наемеш такава фирма, за да осъществи "Контакт с неизрядни длъжници", макар да не съм сигурен какво ще значи това. Другото и обикновен живущ от входа може да свърши. Та нали ги наемаш да се занимаят с неплащащи, то ако тях не разпънат на кръст - за какво са ти?

[edimi]

Честно казано частно лице/лица/ не може да спре достъпа до собственост, при условие, че има ред за събиране на неплатени суми. В определени случаи може да има сериозни претенции. Зависи как е регламентиран контрола за достъп. Освен в случаите на забрана за ползване на имота предвидени в ЗУЕС и взетите във връзка с това решения.
За асансьорната уредба - това е вътрешно сградна Инсталация/в нот. акт вероятно не пише, че има и.ч. от ас./, която работи и се поддържа от нарочно лицензирани за това фирми. Отказа от поддръжка води до ограничаване ползването на същата. Консумираната ел.енергия в това число е консумирана като лична облага.
Един отвлечен пример в тази връзка. Ако не си поддържаш парното на колата и то се счупи, при условие, че има еднолична собственост и си решаваш да не го поправиш - не го ползваш.

[razbiratel]

споко, ще го удължат, както вибаги са правили при нас е така, единственият вариант е самоуправството и нищо друго. Споделям личен опит, тъй като съм домоуправител в нашата кооперация - без парасъ, ей-така, щото не се намери друг, толкова тъп като мен, за да се нагърби. Не стават нещата с някои хора, просто не стават и тогава минавам на план Б - просто им спирам достъпа до имота. как става ли - ами много лесно - поставихме допълнителна втора врата след входната и всички, които не са си плащали, просто не получиха ключ за нея. да видим как ще си влязат в имота. Естествено не е станало на тайна завера - имам си решение на УС, имам си изпратени мейли до всички и т.н. А най-готиното е, че имаме и камери в блока - да видим кой ще посмее да счупи вратата. И това е в скъпа нова кооперация, където не ми плащат точно 2-ма живущи и то не за друго - ами щото не ползвали хапартаментите си, пък както знаем имотята хляб и вода не искат

Та направо си го представям "медиатора" професионален управител как го назнават в някоя панелка да събира входната такса Или пък да помогне за кражбите на парно не става, баце - българина разбира само от бой и глоби и ако управителя не е мутра, каузата става пердута...

Общо взето, така си е , и не е само българина … аз пък се занимавам професионално но по комплексите дето са повечето руснаци и англичани.Решил съм го по сходен начин, пак с тояга но по деликатно, имам си нотариално заверени договори за поддръжка със всеки собственик и период на толеранс за плащане ( обикновено е летния, че комплексите са по морето) Заверявам си ги ( договорите за поддръжка ) в едно с нотариалното прехвърляне на всеки апартамент , плюс това, вкарвам и текст в самите нотариални актове със задължението по таксата поддръжка, като всеки горд собственик се задължава да прехвърли условието по нот.акт към бъдещи собственици на които евентуално ще продаде след време. Условията по таксата поддръжка са фиксирани още в предварителния договор за да нямат основание да ги оспорват при нотариалното прехвърляне ( да няма ама аз не съм чул или не разбрал)
Чрез по горе цитираната методика, след като изтече срока за плащане на поддръжката ( който пак да кажа е с достатъчен толеранс) и поредица от имейли, покани и предупреждения в писмен вид, спирам официално достъпа до имота защото имам това право по договор, завеждам си едно дело в тяхно отсъствие ( адресите за кореспонденция по договор е самия имот) и до следващия летен сезон, в отсъствие на неплащащия тарикат, си го печеля служебно с което придобивам правото да си събера вземането в троен размер ( пак по договор) . След това съм си свободен, ако искам, дори да продам вземането на фирма която това и е предмета на дейност.
Разбира се това в града, няма как да стане въпреки, че има изключения, но дано съм полезен на колеги със сходни занимания, по сходни комплекси, че чувам напоследък руснаците масово гледат да клинчат от подобни такси и е зор със събираемостта.

Поздрави!

[Jekata]

Как точно законово е уреден ограничения достъп до имота?
В ЗУЕС по спомен, понеже имахме подобен казус, та един претендираше, че асансьора е обща част и като такава има право да го ползва. Понеже се бяхме засилили да ограничим ползването му от неплащащи.
Относно правотата - ако не живеят вътре, по 50 % ли бяха на месец пак трябваше да ги плащат за режийни.

[edimi]

споко, ще го удължат, както вибаги са правили ...............................
Та направо си го представям "медиатора" професионален управител ............ да събира входната такса Или пък да помогне за кражбите на парно...... ..... и ако управителя не е мутра, каузата става пердута...

-------------------
Първо за срока, два пъти вече го "удължават". А в наредбата има залегнали и санкции. Приготвили са се вече и лицензираните фирми и се чака сгоден момент
А за второто, ето, че решения се намират и без да си мутра/надявам се/. В този смисъл сам се опровергаваш. Разбира се не казвам, че всичко е "мед и масло" или "цветя и рози".
Понякога решенията са чисто технически, понякога административни а понякога смесени.
Има и още един фактор "в полза" на "професионалните". Той е чисто психологически. Често хора отказващи да се съобразят с правилата "омекват", когато има "външен" управител. Гледат на него като на инкасатора от ВиК или Енергото И са наясно, че е непредубеден относно личните им мах`ленски конфликти
Та така. ЗУЕС е добро начало. Но разбира се е начало. Все от някъде трябва да се почне. И времегубенето за решаване на това-онова си струва да се прехвърли срещу някаква разумна такса на друг.

[Грую Груев]

И една подсказка. Скоро ще изтечат и последните срокове по наредбата за издаване на технически паспорти на сградите в БГ. Ще бъде интересно.

споко, ще го удължат, както вибаги са правили при нас е така, единственият вариант е самоуправството и нищо друго. Споделям личен опит, тъй като съм домоуправител в нашата кооперация - без парасъ, ей-така, щото не се намери друг, толкова тъп като мен, за да се нагърби. Не стават нещата с някои хора, просто не стават и тогава минавам на план Б - просто им спирам достъпа до имота. как става ли - ами много лесно - поставихме допълнителна втора врата след входната и всички, които не са си плащали, просто не получиха ключ за нея. да видим как ще си влязат в имота. Естествено не е станало на тайна завера - имам си решение на УС, имам си изпратени мейли до всички и т.н. А най-готиното е, че имаме и камери в блока - да видим кой ще посмее да счупи вратата. И това е в скъпа нова кооперация, където не ми плащат точно 2-ма живущи и то не за друго - ами щото не ползвали хапартаментите си, пък както знаем имотята хляб и вода не искат

Та направо си го представям "медиатора" професионален управител как го назнават в някоя панелка да събира входната такса Или пък да помогне за кражбите на парно не става, баце - българина разбира само от бой и глоби и ако управителя не е мутра, каузата става пердута...

[edimi]

Жека, проблемът с професионалните домоуправители е само един........................ Че колко от тях са грамотни за това? .............

-------------------------
Да често е така, но има достатъчно Професионални Управители, които са грамотни и за 5-6 години вече, натрупали приличен опит за да се справят с доста казуси.
Аз бих посочил един съществен проблем, но той отново е свързан отчасти с хармонизиране на законодателство и в частност местни данъци и такси - покупко продажба на имот.
Става дума за две неща.
Първо сградата която един инвеститор е построил, но е продал едва 5% от имотите.Много често непродадените имоти/със съдействие разбира се/ се водят на Акт 15, незавършени или дори "в строеж" и за тях не се плащат данъци и такси по поддръжка. А ако това е сграда и с асансьор, охрана и още външни услуги, за закупилите жилища става страшно.
Второ това са "инвеститорите от чужбина". БГ или чужди граждани с които няма никаква връзка и смятат, че нямат никакви ангажименти към ЕС.
Тези примери са свързани често и с евентуални претенции на собственици към изпълнител/инвеститор в обхвата на гаранцията на една новопостроена сграда.
Това са едни примерни проблеми.

[edimi]

Много може да се коментира по конкретни казуси и да се предлагат решения. РешениЯ, защото наистина понякога може да е повече от едно. Може смело да се каже, че професионален, външен, фирма или както и да си го именуват хората Управител много често играе ролята и на медиатор.
ЗУЕС е сравнително кратък и стегнато написан закон с малко препратки към други законови и подзаконови нормативни документи. Разбираемо написан и за почти всички.
Прочитането му ще даде отговор за рамките, обхвата в които се простира работата на управителя и какво съдействие би могъл да получи от различни органи и институции.
Отделен е въпроса, че в голяма част правилата, нормите и правомощията на съответните администрации не са хармонизирани със ЗУЕС. Примери могат да се дадат с Жилфонд, районни кметства и други.
Съпротивата на ПО-голяма част от собствениците и/или обитателите и желанието им да живеят в условия сходни с тези като в близкоизточен конфликт си е за тяхна сметка. Въпреки, че е предвиден един достатъчен минимум от собственици /20%/, които да инициират въвеждането на основни правила и тяхното спазване. Точно тук сериозна подкрепа би трябвало да се получи от съответната районна администрация, но често там са заети с избори, роднински и партиини далавери и прочие.
Далеч сме от хармонизиране на законодателството и ползване на добър чужд опит. В много държави този регламент съществува. Дори плащането на местни данъци и такси от собствениците на една ЕС взима участие при тези дейности.
И все пак ЗУЕС е едно добро начало.
И една подсказка. Скоро ще изтечат и последните срокове по наредбата за издаване на технически паспорти на сградите в БГ. Ще бъде интересно.