Етажна собственост

[Грую Груев]

Жека, проблемът с професионалните домоуправители е само един и той е същият, като на фирмите за събиране на кредити - почти всичко при тях е пожелателно и на добра воля. давам веднага пример - основният проблем е един и той е събираемостта на определениете суми. И как става то - ами ходиш да се молиш и/или залашваш от врата на врата, но не можеш да направиш нищо, ако ти кажа - фак оф. какво ще ми направиш - ще задействаш процедура по гпк ли? Че колко от тях са грамотни за това? най-общо казано професионалните домоуправители са нещо средно между ел техници и мутри и ако стане - стане, ако не - ами сори на блок, в който има достатъчно съвестни хора, не му трябва домоуправител, а в който няма - не може да свърши никаква работа, освен ако не емутра и всички му имат страха. Това е. Успех с темата - ако счетеш това за разводняващ пост, помоли модито да го изтрие, няма да се разсърдя

[Jekata]

Здравейте!
Мине не мине и се появи някой с казус тук, а също и последната статия в Инвестора ме провокира да създам тази тема, в която се надявам да не се разводнява излишно с политикантстване, прекалено задълбаване в дребноти и т.н., а да е фактически пътеводител както за новите, така и за мен включително. Все има какво да научим.
Конкретно по статията:

Етажните собственици трябва да търсят човек, които да ги води, да им помага, показвайки им правилата и поведението...

- такъв именно е пастира на стадото наречен управител на ЕС.

Някои от тях смятат, че той трябва да им реши проблемите с хората, които не плащат или пък да установи кой краде от общия ток...

- Ако приемем, че заплащането на съседа, назован управител на ЕС не е достатъчно за да се занимава с тези неща, а също и няма шанс да отдели от личното си време - смятам именно затова ще се обърнат хората към професионалисти - заплаща им се за времето на разположение, както и да споделят ноу хау как да се хване крадеца на парно, ток, а също и да съди съседите от името на ЕС.

задачата на професионалния домоуправител е да води и представя отчетите на етажната собственост при максимална прозрачност, да наблюдава качеството на ремонтните дейности, да знае как да оцени и разграничи способностите на доставчиците на услуги, да посредничи при спорове или разногласия между живущите, да има задълбочени познания за закона, за да гарантира правата и задълженията на собственици, ползватели и обитатели, да участва в изготвянето на най-добрия правилник за вътрешния ред на съответната етажна собственост, да гарантира най-справедливото разпределение на разходите на етажната собственост и да гарантира ликвидност

- Всички тези задачи са вменени на управителя на ЕС по ЗУЕС. Негов проблем и такъв на съседите е ако не го спазва.

Има проблем и с формирането на таксите за поддръжка на сградите. Разходите в един блок към момента в България се плащат като твърда такса на апартамент или на човек. В Италия например се плаща на дял на жилището от общата площ на сградата, калкулирани с различни параметри като височина на етажа, географска експозиция, употреба на общите части.

- Проблем няма, съжалявам, че точно управител на такава фирма го казва - имаш 200 лв. разходи, на 40 човека, това по закон прави 5 лв., другото е по идеални части. Именно % идеални части описва господина под площ и "различни параметри". Това нещо е взето в предвид при формирането на %. От личен опит мога да кажа, че апартамент на 2 етаж е да речем с 1.2 %, а на 10 вече е с 1.3 %. Но съгласно Закона, те се ползват за калкулиране разходи по ремонтни дейности. Режийните нормално са на калпак, а също и куче.

По мое мнение е необходимо да се започне да се планират годишните разходи, да се съставят баланси и бюджети

- това също е залегнало в ЗУЕС. Незнам как управляват по Закона, като явно не го познават...

плащането на месечната вноска, която сума може да плати директно по банковата сметка на етажната собственост. По този начин се избягва неудобството от събирането на пари от апартамент на апартамент. Надявам се, че в близко бъдеще собствениците ще разберат полезността да превеждат вноските си по банкова сметка, както е практиката в Италия.

- Да, може да се плаща, но почти никой няма да го прави - как да ми преведе 2.5 или 5, ако щете и 15 лв. с такса 1 лв. за превода? Как като за болшинството "интернет банкиране" е като индианец с пушка? Да, става за плащане на суми от порядъка на 100-500-800 лв. като ремонт на покрив, щрангове, асансьори, суми за които някои ще искат официално доказателство, че е платено. Иначе на този етап у нас е неприложимо почти.

Друго много важно нещо: в много малко етажни собствености се изготвят протоколи на общите събрания, почти никой не обръща внимание на важността на протокола от заседанието. Това е много опасно, защото рано или късно всяка етажна единица трябва да бъде ремонтирана и ако няма документ, който доказва решенията на Общото събрание и на споразуменията, които са постигнати, всеки собственик може да откаже да плати, след като е извършен ремонтът. Това от своя страна крие рискове етажната собственост да не е в състояние да събере средствата, необходими за ремонта, или още по-лошо - компаниите, които правят ремонти, са изложени на риск от фалит, ако не им се плати. Това може да доведе до загуба на работни места, както и много други последици, които ще се отразят върху живота на гражданите.

- Това е основен момент в управлението - взимат Драган, Пенчо и Ганчо някакво си решение, то обаче няма никакво покритие и после се чудят откъде да дойдат парите, за фирмата, която са решили да облажи, а и те покрай нея. От друга страна не е лошо самите фирми да изискват пълен набор от документи за приетото решение за ремонт, с което да се застраховат. Оптималният вариант е запис на заповед с всеки собственик за неговия дял от ремонта. Там наистина всичко се плаща.

Друго важно нещо, което липсва, е регистрацията по БУЛСТАТ на етажната собственост. Неплащането на данъци е друг важен проблем, защото често фирмите, които извършват ремонти, не издават фактури на етажната собственост, тъй като не всички собственици на жилища в режим на етажна собственост са регистрирали сдружение на собствениците, т. е. етажната собственост не е юридическо лице с БУЛСТАТ. Представете си сега държавата да създаде условия това да започне да се случва. Това са милиони, които държавата губи всеки ден.

- Булстат, ЮЛ, още по-голяма обвързаност със съседите пред монополистите - не, мерси! И сега фирмите си издават фактури, включително с ДДС, което понякога не можеш да спестиш от събираните от хората пари. Тук може да влезеш в хипотеза за освобождаване от ДДС на разходи за ЕС, но е дълга и широка.

Проблемите се крият в липсата на контрол и неспазване на правилата, визирам например правилника за вътрешния ред

- След като се констатира нарушение на правилника, да речем шум след 22 ч. - то си има полиция за случая, нима управителя ще се занимава с това и какво РЕАЛНО може да предприеме, ще напише протокол и после - съд ли за да си събере глобата?